Budget 2027 : les héritiers d'un logement paieront-ils plus de droits de succession ?

La confusion vient d'un titre de presse. La hausse évoquée fin octobre vise les frais que facturent les banques pour gérer et clôturer les comptes d'un défunt, pas l'impôt dû par les héritiers. Côté fiscalité, le projet de loi de finances (PLF 2027) examiné à l'Assemblée nationale ne touche ni au barème, ni à l'abattement en ligne directe, ni au délai de rappel fiscal de quinze ans. Il reste un projet : chaque montant cité ici dépend du vote final de la loi de finances, attendu en décembre.

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Quels sont les droits de succession en 2027 pour un enfant ou un conjoint ?

Les droits de succession de 2027 suivent la grille en vigueur, que le barème publié par service-public.gouv.fr détaille par lien de parenté (fiche vérifiée le 9 février 2026). Le conjoint survivant et le partenaire de Pacs restent exonérés. Chaque enfant bénéficie d'un abattement de 100 000 euros sur la part reçue de chacun de ses deux parents, puis d'un barème progressif sur le patrimoine net taxable :

• 5 % jusqu'à 8 072 euros, puis 10 % jusqu'à 12 109 euros et 15 % jusqu'à 15 932 euros ;
• 20 % de 15 933 à 552 324 euros, la tranche où tombent la plupart des héritages comprenant un logement ;
• 30 %, 40 % puis 45 % au-delà de 1 805 677 euros.

Pour un frère ou une sœur, l'abattement descend à 15 932 euros et le taux passe à 35 % puis 45 % ; un neveu ou une nièce ne dispose que de 7 967 euros d'abattement avant un taux unique de 55 %. L'enfant du conjoint, faute d'adoption, reste taxé comme un tiers à 60 % : aucun amendement en ce sens ne figure dans le texte.

Prenons le cas d'un appartement de 300 000 euros laissé à un enfant unique par un parent veuf. Après l'abattement, 200 000 euros restent taxables : le barème donne environ 38 194 euros de droits, un montant identique en 2026 et en 2027 si le projet passe en l'état.

Le PLF 2027 allège les dons d'argent, pas les héritages

La seule réforme de la fiscalité des transmissions inscrite à l'article 4 du projet de budget 2027 concerne les dons de sommes d'argent consentis du 1er janvier au 30 juin 2027. Cette mesure temporaire de six mois cherche à faire circuler l'épargne des générations âgées vers les plus jeunes.

Un taux unique de 6 % sur les dons d'argent

Le taux unique de 6 % remplacerait le barème pour les dons d'argent en pleine propriété, dans la limite de 100 000 euros par donateur et par bénéficiaire. Le donateur doit avoir moins de 80 ans, le bénéficiaire entre 18 et 49 ans (enfant, petit-enfant ou, sans descendance, neveu et nièce). Le taux descend à 5 % si le bénéficiaire reverse au moins 1,1 % de la somme à un organisme d'aide aux personnes en difficulté. Immeubles, titres et démembrement restent exclus, et ces dons échapperaient au rappel fiscal d'une donation ou d'une succession future.

Droits de succession : comment optimiser les abattements fiscaux pour vos enfants https://t.co/okNcinBwIe

— l'Opinion (@lopinion_fr) 30 octobre 2026

L'écart se mesure sur un parent qui a déjà utilisé son abattement : un don de 100 000 euros coûte environ 18 194 euros de droits de donation au barème, contre 6 000 euros au taux de 6 %.

Le don familial exonéré relevé

Le don familial de somme d'argent exonéré passerait sur la même période de 31 865 euros à 50 000 euros. Les conditions du don familial de somme d'argent ne changent pas pour le reste : donateur de moins de 80 ans, bénéficiaire majeur, déclaration en ligne dans le mois qui suit le don. Des amendements adoptés pendant l'examen veulent porter ce plafond à 100 000 euros et prolonger le dispositif jusqu'à fin 2027 ; leur sort dépend de la navette avec le Sénat.

Ce qui reste exonéré pour les héritiers d'un logement

L'exonération des dons destinés à l'acquisition d'un logement neuf ou à une rénovation énergétique (jusqu'à 100 000 euros par donateur, 300 000 euros par bénéficiaire) s'éteint le 31 décembre 2026 dans le texte du gouvernement. Un amendement adopté propose de la prolonger jusqu'en 2030, sans certitude à ce stade. Un logement reçu en héritage et détenu à plusieurs se gère ensuite selon les règles du code civil, et les voies pour sortir d'une indivision pèsent souvent plus lourd que l'impôt dans le budget des héritiers.

L'assurance vie garde son régime propre, hors succession pour l'essentiel. Le pacte Dutreil, qui allège la transmission d'une entreprise familiale, n'est pas visé par l'article 4. Les dirigeants surveillent en revanche l'article 5 : la transmission gratuite de titres apportés à une holding rendrait immédiatement exigible l'impôt sur la plus-value placée en report.

Faut-il donner avant le 30 juin 2027 ?

Le calendrier du budget 2027 laisse peu de marge : la mesure ne vaut que si la loi de finances est votée dans cette version, et seulement pour les dons d'argent. Avant de transmettre une partie de son patrimoine, une famille dont un enfant a déjà reçu une donation ces quinze dernières années a intérêt à faire chiffrer par son notaire les deux scénarios, don au taux réduit ou transmission par succession, car le rappel fiscal modifie le droit dû. Un conseiller en gestion de patrimoine devient utile dès qu'une entreprise ou un contrat d'assurance vie entre dans le calcul.

Le reste de la stratégie financière ne change pas : le logement, la retraite et l'épargne se pensent ensemble, comme le montrent les débats sur l'immobilier locatif pour préparer sa retraite. Les autres mesures de fiscalité du foyer suivies par la rédaction se retrouvent dans la rubrique Finances d'actual-immo.