Encadrement des loyers prolongé par le Sénat : comment vérifier et contester le loyer de votre bail

Mis à jour en octobre 2026 : vote du Sénat (deux ans de plus pour l'encadrement des loyers), délai pour contester un complément de loyer devant la commission départementale de conciliation, prescription de l'action en diminution de loyer, saisir le juge du tribunal judiciaire, amende et mise en demeure du préfet, arrêté préfectoral, meublé et bail mobilité.

Sommaire

Qu'est-ce que l'encadrement des loyers ?

L'encadrement des loyers est un plafond. Dans certaines communes situées en zone tendue, le loyer d'un logement du parc privé ne peut pas dépasser un montant fixé chaque année par arrêté préfectoral. Ce montant dépend de l'adresse du logement, de sa taille et de son époque de construction.

Ce mécanisme ne gèle pas les loyers. Il empêche seulement qu'un loyer s'envole très au-dessus des prix du quartier : le propriétaire reste libre de fixer son loyer, à condition de rester sous le loyer de référence majoré. Il ne faut pas le confondre avec l'encadrement de l'évolution des loyers, qui limite la hausse entre deux locataires dans toutes les communes classées en zone tendue.

Trois valeurs structurent le dispositif :

• Loyer de référence : le loyer médian observé pour une catégorie de logement, en euros par mètre carré de surface habitable et par mois.
• Loyer de référence majoré : la référence augmentée de 20 %. C'est le plafond à ne pas dépasser.
• Loyer de référence minoré : la référence diminuée de 30 %. Un propriétaire dont le loyer est plus bas peut demander une hausse au renouvellement.

La loi Elan poursuivait deux objectifs : modérer les loyers excessifs dans les marchés les plus tendus, et donner au locataire un repère chiffré pour juger d'une offre de location. Le logement social reste à part, avec ses propres plafonds.

Le Sénat prolonge l'encadrement des loyers de deux ans

Pour le locataire comme pour le propriétaire, l'encadrement des loyers continue si les députés suivent. Le Sénat a adopté en première lecture, le mercredi 21 octobre 2026, la proposition de loi du député Inaki Echaniz, mais il en a changé le cœur : pas de loi permanente, seulement deux ans de plus pour l'expérimentation. Le loyer de référence, le loyer de référence majoré et le montant du complément de loyer restent fixés logement par logement, selon l'adresse et les caractéristiques du bien.

Le périmètre reste le même. Les neuf territoires déjà engagés, soit environ 70 communes, continuent ; aucune nouvelle ville ne peut entrer dans le dispositif pendant cette période, car le délai de candidature n'est pas rouvert. Une collectivité qui veut en sortir avant le terme le pourra. Le nombre de villes encadrées ne bouge donc pas.

Le texte touche aussi aux recours. Il porte à un an le délai pour contester un complément de loyer, contre trois mois à compter de la signature du bail aujourd'hui. En sens inverse, il ramène à un an, contre trois ans, la prescription de l'action en diminution de loyer, la saisine de la commission départementale de conciliation suspendant ce délai. La rapporteure, Amel Gacquerre, a aussi fait supprimer plusieurs durcissements votés par les députés : doublement des amendes, abaissement du loyer de référence majoré dans certaines zones, gel du complément.

Rien de cela ne s'applique encore. Le texte repart à l'Assemblée nationale pour une deuxième lecture : un vote conforme des députés permettrait une loi définitive avant la date butoir. Tant que la loi n'est pas publiée, les règles décrites dans ce dossier restent celles en vigueur, délai de trois ans compris.

Encadrement des loyers : où en est-on en octobre 2026 ?

Créé par la loi Elan de 2018 pour cinq ans, le dispositif a déjà gagné trois ans avec la loi 3DS de février 2022. Sa fin légale tombe fin novembre 2026, selon les territoires. Sans loi promulguée d'ici là, les arrêtés préfectoraux ne pourraient plus être renouvelés.

Pendant ce temps, le respect des plafonds recule. Le 6e baromètre de la Fondation pour le Logement, publié le 3 septembre 2026, compte 37 % d'annonces hors plafond sur l'ensemble des villes encadrées. À Paris, la part grimpe à 46 %, contre 31 % un an plus tôt, avec un dépassement moyen de 171 euros par mois. Le détail ville par ville figure dans la mesure des annonces parisiennes hors plafond.

Pour un bail signé aujourd'hui dans une commune concernée, une seule valeur compte : le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail. Les recours restent ouverts, y compris si le dispositif s'arrêtait, pour les contrats signés pendant qu'il était appliqué. Les hausses attendues dans la capitale sont suivies dans les valeurs parisiennes de 2026-2027.

Quelles villes appliquent l'encadrement des loyers ?

Neuf territoires l'appliquent, chacun avec son arrêté et sa date de départ. La démarche est volontaire : la ville ou l'intercommunalité le demande, puis l'État l'accorde par décret.

Plaine Commune regroupe Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L'Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains et Villetaneuse. Est Ensemble couvre Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville.

Au Pays basque, l'encadrement couvre Bayonne, Anglet, Biarritz et d'autres communes de la communauté d'agglomération. À Bordeaux, il ne vise que la ville-centre, pas les communes de la métropole bordelaise. Chaque territoire publie ses propres valeurs, par secteur géographique.

Hors de ces communes, aucun plafond ne joue, même dans une grande ville chère : Marseille, Nice ou Toulouse ne sont pas encadrées. Seule la règle de zone tendue sur l'évolution du loyer entre deux locataires s'y applique. Le vote du Sénat ne change rien à cette carte : aucune ville nouvelle pendant la prolongation si sa version l'emporte.

Comment vérifier si mon logement est concerné ?

Pour savoir si un logement est concerné, deux questions suffisent. La commune d'abord : figure-t-elle dans la liste ? Le type de bail ensuite : le dispositif vise la résidence principale du locataire, louée vide ou meublée, y compris en bail mobilité.

Restent en dehors :

• Le logement social (HLM et logements conventionnés), qui a ses propres plafonds.
• La location saisonnière et le meublé de tourisme, qui ne sont pas une résidence principale.
• Les logements de fonction et les sous-locations régies par d'autres textes.

Pour le reste, la vérification passe par le simulateur officiel de votre territoire. Chaque ville ou métropole publie sur son site une carte interactive : vous entrez l'adresse, le nombre de pièces, l'époque de construction et le type de location. À l'aide de ce simulateur, vous obtenez les trois valeurs au mètre carré. En Île-de-France, la carte des loyers de référence est tenue par la DRIHL, le service de l'État chargé de l'hébergement et du logement.

Gardez une capture de la page consultée à la date de signature du bail. Les arrêtés changent chaque année, et c'est la valeur en vigueur le jour où le contrat est signé qui compte, pas celle d'aujourd'hui.

Comment calculer le loyer de référence de votre logement ?

Le loyer plafond d'un logement s'obtient par une multiplication : le loyer de référence majoré au mètre carré indiqué par le simulateur, multiplié par la surface habitable. Le résultat donne le plafond mensuel du loyer de base, hors charges.

Les quatre critères qui fixent la valeur

L'arrêté préfectoral découpe le territoire en secteurs géographiques, puis classe chaque logement selon ses caractéristiques. Quatre critères jouent :

• La localisation : le quartier, regroupé en secteurs dont les limites figurent sur la carte de l'arrêté.
• La taille : une, deux, trois, quatre pièces principales et plus.
• L'époque de construction : avant 1946, 1946-1970, 1971-1990, depuis 1990.
• Le type de location : vide ou meublée, la référence du meublé étant plus élevée.

Le calcul appliqué à un logement de 40 m²

Soit un logement de 40 mètres carrés, loué vide, dans un immeuble des années 1960. Si l'arrêté de son secteur fixe la référence majorée à 28 euros le mètre carré, le loyer de base ne peut pas dépasser 1 120 euros par mois, charges en plus. Ce chiffre sert d'illustration : la valeur réelle de votre adresse sort du simulateur, et elle change à chaque nouvel arrêté.

Méfiez-vous de la surface. La surface habitable au sens de la loi Boutin sert au calcul, pas la surface au sol : les parties sous 1,80 mètre de hauteur, les caves et les balcons n'y entrent pas. Une surface gonflée dans l'annonce suffit à faire paraître légal un loyer qui ne l'est pas.

Le complément de loyer, l'exception à surveiller

Le complément de loyer permet au propriétaire de dépasser le plafond. C'est la seule porte de sortie légale, et elle est étroite : elle suppose que le loyer de base atteigne déjà le loyer de référence majoré.

Le logement doit présenter des caractéristiques de localisation ou de confort déterminantes par comparaison avec des biens de la même catégorie dans le même secteur. Une terrasse de 30 mètres carrés, une vue dégagée exceptionnelle, un jardin privatif en ville peuvent justifier un complément. Un parquet refait ou une cuisine équipée, non : la référence en tient déjà compte.

Pour les baux signés depuis le 18 août 2022, le complément est interdit quand le logement présente un défaut. La liste officielle comprend notamment :

• Une étiquette F ou G au diagnostic de performance énergétique.
• Des sanitaires sur le palier, de l'humidité ou des infiltrations d'eau.
• Un vis-à-vis à moins de dix mètres ou une mauvaise exposition de la pièce principale.
• Une installation électrique dégradée ou des fenêtres laissant passer l'air.

Le complément doit figurer dans le bail, avec son montant et sa justification ; un complément non mentionné n'est pas dû. Ce point compte parmi les plus contestés devant les commissions, et parmi les plus souvent gagnés par le locataire. Aujourd'hui, la contestation d'un complément se fait dans les trois mois suivant la signature. Le Sénat veut porter ce délai à un an : c'est l'une des rares mesures de son texte favorables au locataire.

Ce que le bail doit mentionner

Dans une commune encadrée, le contrat de location porte des mentions obligatoires supplémentaires. Le loyer de référence et le loyer de référence majoré applicables à la date de signature du bail doivent y figurer, tout comme le montant et la justification d'un éventuel complément de loyer.

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Si ces mentions manquent, le locataire dispose d'un mois à compter de la prise d'effet du bail pour mettre le bailleur en demeure de les porter au contrat. Le propriétaire a un mois pour répondre. Sans réponse, ou en cas de refus, le locataire peut saisir le juge dans les trois mois qui suivent pour obtenir, le cas échéant, une diminution de loyer.

Vérifiez aussi le montant affiché dans l'annonce. Une agence ou un site qui publie un loyer au-dessus du plafond fournit une preuve datée : faites une capture avant la signature, elle servira si le contrat reprend le même montant.

Comment contester un loyer trop élevé ?

Un locataire dont le loyer de base dépasse le plafond dispose de plusieurs voies, qui se cumulent. Aucune n'oblige à quitter le logement, et le bail continue de courir pendant la procédure.

Première étape : écrire au propriétaire

Une lettre recommandée avec accusé de réception rappelle le loyer de référence majoré, le montant du loyer perçu et la différence. Elle demande la mise en conformité et le remboursement du trop-perçu. Beaucoup de litiges s'arrêtent là, surtout quand une agence gère le bail et connaît le risque.

Deuxième étape : la commission départementale de conciliation

La commission départementale de conciliation, ou CDC, réunit à parts égales des représentants des bailleurs et des locataires. Sa saisine est gratuite. Pour contester un complément de loyer, elle est obligatoire, dans les trois mois suivant la signature du bail selon le droit actuel.

La commission entend les deux parties et rend un avis. Si un accord se dégage, il s'applique. Sinon, le locataire dispose de trois mois à compter de l'avis pour saisir le juge. Pour les autres litiges liés au loyer, passer d'abord par la conciliation reste conseillé : l'avis de la commission pèse devant le tribunal, et dans la version du Sénat, la saisine suspendrait le nouveau délai d'un an.

Troisième étape : saisir le juge

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire tranche. Il peut ordonner une diminution de loyer, fixer le nouveau montant et condamner le propriétaire à restituer les sommes perçues en trop. L'action se prescrit aujourd'hui par trois ans : un locataire peut réclamer jusqu'à trois ans de trop-perçu. Cette juridiction n'impose pas d'avocat.

C'est ici que le texte du Sénat pèserait le plus. Avec une prescription d'un an, un locataire qui découvre un dépassement deux ans à compter de son entrée dans le logement ne pourrait plus agir sur le loyer. Mieux vaut donc vérifier dès la signature, sans attendre le vote final.

La voie administrative : alerter le préfet

En parallèle, le locataire peut signaler le dépassement au préfet, ou au service désigné. À Paris, le signalement se fait auprès de la Ville de Paris, avec un formulaire en ligne ; pour Est Ensemble et Plaine Commune, auprès de la préfecture. Le préfet peut mettre le bailleur en demeure de mettre le contrat en conformité et de rembourser le trop-perçu, dans un délai de deux mois.

À défaut, il prononce une amende administrative : jusqu'à 5 000 euros pour un propriétaire personne physique, jusqu'à 15 000 euros pour une personne morale. Elle s'ajoute au remboursement sans le remplacer. Les députés voulaient doubler certaines sanctions ; le Sénat a retiré ce durcissement.

Se faire aider sans avocat : ADIL, CDC et justice

Un locataire n'a pas à monter seul son dossier. L'ADIL de son département, agence départementale d'information sur le logement, donne un conseil juridique gratuit à tout locataire comme à tout propriétaire. Son juriste relit le bail, calcule le plafond applicable et aide à rédiger le courrier au bailleur.

La commission départementale de conciliation se saisit par lettre recommandée auprès de son secrétariat, souvent logé à la direction départementale chargée du logement. Le courrier précise le motif du litige, le montant du loyer contesté et le montant que vous estimez dû. Joignez chaque document utile : le bail, l'accusé de réception de la lettre au propriétaire, la page du simulateur, l'annonce.

Le délai de convocation varie selon les départements, de quelques semaines à quelques mois. La séance est courte : chaque partie expose sa position, la commission cherche un accord, puis rend un avis motivé. Pour un complément de loyer, c'est au bailleur de prouver les caractéristiques de localisation ou de confort qui le justifient, comme une terrasse, une vue ou un équipement rare dans le secteur géographique.

Si la conciliation échoue, le dossier part au tribunal judiciaire. Le juge statue sur le loyer, le trop-perçu et parfois sur des dommages et intérêts. Une association de locataires peut accompagner chaque étape, et l'aide juridictionnelle reste ouverte selon les revenus.

Le signalement à la préfecture

À côté de la voie civile, le signalement au préfet reste une démarche administrative indépendante. Il ne rembourse rien directement au locataire, mais il déclenche la procédure de sanction. En Île-de-France, la DRIHL instruit une partie des dossiers ; ailleurs, la direction départementale des territoires ou la préfecture s'en charge, sur simple courrier accompagné du bail.

Quels sont les risques pour le bailleur ?

Le bailleur qui dépasse le plafond s'expose à trois sanctions : rembourser, baisser et payer. Il doit d'abord restituer le trop-perçu, aujourd'hui sur trois ans. Le loyer est ensuite ramené au plafond pour la suite du bail, et ce nouveau loyer sert de base aux révisions à venir.

Vient enfin la sanction préfectorale. Elle reste rare en pratique, car la plupart des dossiers se règlent avant. Mais le risque financier cumulé dépasse souvent de loin le gain espéré. Un dépassement de 171 euros par mois, la moyenne parisienne mesurée par la Fondation pour le Logement, représente plus de 6 000 euros de restitution sur trois ans. Avec la prescription d'un an voulue par le Sénat, ce montant tomberait à un peu plus de 2 000 euros.

Le bailleur de bonne foi a trois réflexes : consulter le simulateur avant chaque mise en location, conserver la page, justifier tout complément par écrit. Une agence qui gère le bien a les mêmes obligations de conseil et engage sa responsabilité si elle propose un loyer hors plafond.

Renouvellement du bail et nouveau locataire : ce qui change

L'encadrement des loyers ne joue pas qu'à la première signature. Il intervient aussi au renouvellement du bail, dans les deux sens.

Côté locataire, si le loyer excède le plafond, vous pouvez proposer une baisse au moins cinq mois avant la fin du bail. Côté propriétaire, un loyer inférieur au loyer de référence minoré ouvre droit à proposer une hausse, avec des références de loyers du voisinage, au moins six mois avant l'échéance. Dans les deux cas, un désaccord passe par la commission départementale de conciliation, puis par le juge.

Entre deux locataires, deux plafonds se superposent. Le nouveau loyer doit respecter le loyer de référence majoré et, en zone tendue, ne pas dépasser le dernier loyer appliqué au précédent occupant, sauf travaux importants ou loyer manifestement sous-évalué. Le plus bas des deux s'impose.

Pour un propriétaire qui hésite à acheter pour louer dans une ville encadrée, la rentabilité se calcule autrement ; les arguments sont pesés dans l'investissement locatif avant l'automne 2026.

Meublé, colocation, bail mobilité : les cas particuliers

La location meublée est encadrée, avec une référence propre, plus élevée que celle du vide. Le logement doit comporter la liste minimale de mobilier fixée par décret ; sinon, il est requalifié en location vide, avec la référence la plus basse.

En colocation, le plafond s'apprécie pour l'ensemble du logement. La somme des loyers payés par les colocataires ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré multiplié par la surface totale. Un bail par chambre ne permet pas de contourner le calcul.

Le bail mobilité, contrat meublé d'un à dix mois destiné aux étudiants, stagiaires ou salariés en mission, suit la même règle. Sa courte durée ne le fait pas échapper au plafond : le simulateur s'utilise avec la référence du meublé.

Travaux, réévaluation, logement dégradé : les points de friction

Les litiges sur l'encadrement ne portent pas tous sur un dépassement franc. Beaucoup naissent d'une zone grise entre ce que le propriétaire estime juste et ce que la loi autorise.

Les travaux justifient-ils un loyer plus élevé ?

Des travaux d'amélioration ne font pas sortir un logement du plafond. Une rénovation laisse le logement classé selon son ancienneté et sa taille, au même niveau de référence. Le loyer de base peut monter jusqu'au loyer de référence majoré, pas au-delà. Seules des caractéristiques exceptionnelles, sans lien avec des travaux de mise aux normes ou d'économie d'énergie, ouvrent droit à un complément.

Entre deux locataires, en zone tendue, des travaux d'un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer permettent en revanche de réévaluer le loyer au-delà du précédent. Toujours sous le plafond de l'arrêté dans une commune encadrée.

La réévaluation d'un loyer sous-évalué

Un propriétaire dont le loyer reste inférieur au loyer de référence minoré peut engager une action en réévaluation au renouvellement du bail. Il propose le nouveau loyer six mois avant l'échéance, avec des références de loyers de logements comparables du voisinage. La hausse s'étale sur la durée du bail renouvelé. En cas de désaccord, la CDC est saisie.

Logement dégradé, loyer à revoir

Un logement qui présente un problème de décence ne peut pas porter de complément de loyer, et son loyer de base se discute. Humidité, chauffage défaillant, installation électrique dangereuse : chaque défaut constaté par un professionnel ou par le service d'hygiène de la ville renforce le dossier du locataire. Le juge peut réduire le loyer ou le suspendre jusqu'aux travaux.

Choisir un logement dans une ville encadrée

Au moment de choisir une location, un réflexe : vérifier le loyer de l'annonce avant la visite. Le simulateur donne le plafond en deux minutes. Une annonce qui le dépasse de beaucoup signale soit un complément de loyer à justifier, soit un bailleur qui ignore la règle ou la contourne.

Pendant la visite, repérez ce qui pourrait interdire un complément : étiquette énergétique, exposition, vis-à-vis, sanitaires. Demandez le diagnostic de performance, obligatoire dans le dossier. Un logement classé F ou G ne peut afficher aucun complément, quel que soit son charme.

À la signature, relisez les mentions : loyer de référence, loyer majoré, complément et son motif. Une information absente vous laisse un mois pour réclamer. Beaucoup de locataires signent d'abord et contestent ensuite : la loi le permet, et le propriétaire ne peut pas résilier le bail pour ce motif. Si la version du Sénat devient la loi, ce calcul demandera plus de rapidité, puisque l'action en diminution se prescrirait en un an.

Ce qui se joue d'ici fin novembre 2026

Le calendrier parlementaire décide de la suite. Premier cas : l'Assemblée nationale vote le texte du Sénat sans le modifier, et la loi peut être promulguée avant l'échéance ; l'encadrement continue deux ans dans les mêmes villes. Deuxième cas : les députés rétablissent la pérennisation, une commission mixte paritaire doit trouver un accord, et le temps manque. Troisième cas : aucun texte définitif à temps, et le dispositif s'arrête.

Dans ce dernier cas, les baux signés avant la date butoir resteraient régis par le loyer fixé, et les actions en cours se poursuivraient. Les nouveaux contrats seraient libres, dans la limite de la règle de zone tendue sur l'évolution du loyer. Les scénarios détaillés figurent dans ce qui pourrait changer en novembre.

Les villes concernées ont fait savoir qu'elles souhaitaient poursuivre. Le texte du Sénat prévoit aussi d'enrichir la base « Gérer mon bien immobilier » des impôts pour mesurer les effets du dispositif sur l'offre de location. Les propriétaires restent partagés entre l'argument du pouvoir d'achat des locataires et la crainte d'un repli de l'offre de logement.

Bail ancien, charges, recours une fois parti : l'encadrement au cas par cas

L'encadrement s'applique-t-il à un bail signé avant l'entrée en vigueur ?

Non. Seuls les contrats signés ou renouvelés depuis la date d'effet de l'arrêté de votre territoire sont concernés. Un bail plus ancien n'entre dans le dispositif qu'à son renouvellement.

Le plafond comprend-il les charges ?

Non. Le plafond porte sur le loyer hors charges. Les provisions pour charges et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères s'ajoutent, dans la limite des charges récupérables.

Peut-on contester un dépassement une fois le logement quitté ?

Oui, dans la limite de la prescription, aujourd'hui trois ans. L'action en restitution du trop-perçu reste ouverte à l'ancien locataire, devant le juge des contentieux de la protection. Le texte voté par le Sénat ramènerait ce délai à un an s'il devenait la loi.

Le vote du Sénat change-t-il quelque chose dès maintenant ?

Non. Le texte adopté le 21 octobre 2026 doit encore passer devant les députés. Jusqu'à la publication d'une loi définitive, les plafonds, les délais et les sanctions décrits ici restent ceux qui s'appliquent.