Encadrement des loyers : 37 % des annonces hors plafond, comment vérifier et contester votre bail

Mis à jour en septembre 2026 : baromètre de la Fondation pour le Logement, fin de l'expérimentation le 25 novembre 2026, examen au Sénat, délai pour contester un complément de loyer, démarche pour saisir le tribunal judiciaire, amende et mise en demeure du préfet, cas du meublé et du bail mobilité.

Sommaire

Encadrement des loyers : où en est-on en septembre 2026 ?

Le dispositif vit ses dernières semaines d'expérimentation. Créé par la loi Elan de 2018 pour cinq ans, il a été prolongé de trois ans par la loi 3DS de février 2022. L'échéance tombe les 24 et 25 novembre 2026, selon les territoires.

La suite dépend du Parlement. Une proposition de loi qui pérennise le mécanisme a été adoptée par l'Assemblée nationale le 11 décembre 2025. Le Sénat doit l'examiner à partir du 21 octobre 2026. Sans vote conforme avant la date butoir, les villes perdraient leur base légale, et les arrêtés préfectoraux ne seraient plus renouvelés.

Pendant ce temps, le respect des plafonds recule. Le 6e baromètre de la Fondation pour le Logement, publié le 3 septembre 2026, compte 37 % d'annonces hors plafond sur l'ensemble des villes encadrées. À Paris, la part grimpe à 46 %, contre 31 % un an plus tôt, avec un dépassement moyen de 171 euros par mois. Nous avons détaillé ces chiffres dans notre article sur les annonces parisiennes hors plafond.

Tant que la loi n'a pas changé, rien ne change pour vous. Un bail signé aujourd'hui dans une commune concernée doit respecter le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail. Les recours décrits plus bas restent ouverts, y compris après la fin éventuelle du dispositif, pour les contrats signés pendant qu'il était appliqué.

Qu'est-ce que l'encadrement des loyers ?

C'est un plafond. Dans certaines communes situées en zone tendue, le loyer d'un logement du parc privé ne peut pas dépasser un montant fixé chaque année par arrêté préfectoral. Ce montant dépend de l'adresse du logement, de sa taille et de son ancienneté.

Le mécanisme ne gèle pas les loyers. Il empêche seulement qu'un loyer s'envole très au-dessus des prix du quartier. Le propriétaire reste libre de fixer son loyer, à condition de rester sous le loyer de référence majoré. Il ne faut pas le confondre avec l'encadrement de l'évolution des loyers, qui limite la hausse entre deux locataires dans toutes les communes classées en zone tendue.

Trois valeurs structurent le dispositif :

• Loyer de référence : le loyer médian observé pour une catégorie de logement, exprimé en euros par mètre carré de surface habitable et par mois.
• Loyer de référence majoré : la référence augmentée de 20 %. C'est le plafond à ne pas dépasser.
• Loyer de référence minoré : la référence diminuée de 30 %. Un propriétaire dont le loyer est plus bas peut demander une hausse au renouvellement.

Les objectifs affichés par la loi Elan tiennent en deux mots : modérer et informer. Modérer les loyers excessifs dans les marchés les plus tendus, et donner au locataire un repère chiffré pour juger d'une offre de location. Le logement social n'est pas concerné : il a ses propres plafonds.

Quelles villes appliquent l'encadrement des loyers ?

Neuf territoires l'appliquent, chacun avec son propre arrêté et sa date de départ. Le dispositif est volontaire : c'est la ville ou l'intercommunalité qui le demande, puis l'État qui l'accorde par décret.

Plaine Commune regroupe Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L'Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains et Villetaneuse. Est Ensemble couvre Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville.

Au Pays basque, l'encadrement couvre Bayonne, Anglet, Biarritz et vingt-quatre autres communes de la communauté d'agglomération. À Bordeaux, il ne vise que la ville-centre, pas les communes de la métropole. Chaque territoire publie ses propres valeurs, par secteur géographique.

Hors de ces communes, aucun plafond ne s'applique, même dans une grande ville chère. Marseille, Nice ou Toulouse ne sont pas encadrées. Seule la règle de zone tendue sur l'évolution du loyer entre deux locataires y joue.

Comment vérifier si mon logement est concerné ?

Deux questions suffisent. La commune d'abord : figure-t-elle dans la liste ? Le type de bail ensuite : le dispositif vise la résidence principale du locataire, louée vide ou meublée, y compris en bail mobilité.

Sont exclus :

• Le logement social (HLM et logements conventionnés), soumis à ses propres plafonds.
• La location saisonnière et le meublé de tourisme, qui ne sont pas une résidence principale.
• Les logements de fonction et les sous-locations régies par d'autres textes.

Pour le reste, la démarche passe par le simulateur officiel de votre territoire. Chaque ville ou métropole publie sur son site une carte interactive : vous entrez l'adresse, le nombre de pièces, l'époque de construction et le type de location. À l'aide de ce simulateur, vous obtenez les trois valeurs au mètre carré. En Île-de-France, la carte des loyers de référence est tenue par la DRIHL, le service de l'État chargé de l'hébergement et du logement.

Gardez une trace de la page consultée à la date de signature du bail. Les arrêtés changent chaque année, et c'est la valeur en vigueur le jour où le contrat a été signé qui compte, pas celle d'aujourd'hui.

Comment calculer le loyer de référence de votre logement ?

Le calcul tient en une multiplication. Vous prenez le loyer de référence majoré au mètre carré indiqué par le simulateur et vous le multipliez par la surface habitable. Le résultat est le plafond mensuel du loyer de base, hors charges.

Les quatre critères qui fixent la valeur

L'arrêté préfectoral découpe le territoire en secteurs géographiques, puis classe chaque logement selon ses caractéristiques. Quatre critères jouent :

• La localisation : le quartier, regroupé en secteurs dont les limites figurent sur la carte de l'arrêté.
• Le nombre de pièces principales : une, deux, trois, quatre et plus.
• L'époque de construction : avant 1946, 1946-1970, 1971-1990, après 1990.
• Le type de location : vide ou meublée, la référence du meublé étant plus élevée.

Le calcul appliqué à un deux-pièces de 40 m²

Prenons un deux-pièces de 40 mètres carrés, loué vide, dans un immeuble des années 1960. Si l'arrêté de son secteur fixe la référence majorée à 28 euros le mètre carré, le loyer de base ne peut pas dépasser 1 120 euros par mois. Les charges s'ajoutent à part. Ce chiffre est une illustration : la valeur réelle de votre adresse sort du simulateur, et elle change à chaque nouvel arrêté.

Attention à la surface. C'est la surface habitable au sens de la loi Boutin qui sert au calcul, pas la surface au sol : les parties sous 1,80 mètre de hauteur, les caves et les balcons n'y entrent pas. Une surface gonflée dans l'annonce suffit à faire paraître légal un loyer qui ne l'est pas.

Le complément de loyer, l'exception à surveiller

Le propriétaire peut dépasser le plafond avec un complément de loyer. C'est la seule porte de sortie légale, et elle est étroite. Elle suppose que le loyer de base atteigne déjà le loyer de référence majoré.

Le logement doit présenter des caractéristiques de localisation ou de confort déterminantes par comparaison avec des biens de la même catégorie dans le même secteur. Une terrasse de 30 mètres carrés, une vue dégagée exceptionnelle, un jardin privatif en ville peuvent le justifier. Un parquet refait ou une cuisine équipée, non : ces éléments sont déjà pris en compte dans la référence.

Depuis le 18 août 2022, le complément est interdit quand le logement présente un défaut. La liste officielle comprend notamment :

• Une étiquette énergétique F ou G au diagnostic de performance énergétique.
• Des sanitaires sur le palier, de l'humidité ou des infiltrations d'eau.
• Un vis-à-vis à moins de dix mètres ou une mauvaise exposition de la pièce principale.
• Une installation électrique dégradée ou des fenêtres laissant passer l'air.

Le complément doit figurer dans le bail, avec son montant et sa justification. Un complément non mentionné n'est pas dû. Ce point est l'un des plus contestés devant les commissions, et l'un des plus souvent gagnés par le locataire.

Ce que le bail doit mentionner

Dans une commune encadrée, le contrat de location porte des mentions obligatoires supplémentaires. Le loyer de référence et le loyer de référence majoré applicables à la date de signature du bail doivent y figurer. Le montant et la justification d'un éventuel complément aussi.

Si ces mentions manquent, le locataire dispose d'un mois à compter de la prise d'effet du bail pour mettre le bailleur en demeure de les porter au contrat. Sans réponse dans le mois, ou en cas de refus, il peut saisir le juge dans les trois mois qui suivent pour obtenir, le cas échéant, une diminution de loyer.

Vérifiez aussi le montant affiché dans l'annonce. Une agence ou un site qui publie un loyer au-dessus du plafond ne commet pas d'infraction en soi, mais l'annonce vous donne une preuve datée. Faites une capture avant la signature : elle servira si le loyer du contrat reprend le même montant.

Comment contester un loyer trop élevé ?

Le loyer de base dépasse le plafond ? Vous avez plusieurs voies, qui peuvent se cumuler. Aucune n'oblige à quitter le logement, et le bail continue de courir pendant la procédure.

Première étape : écrire au propriétaire

Une lettre recommandée avec avis de réception rappelle le loyer de référence majoré, le montant du loyer perçu et la différence. Elle demande la mise en conformité et le remboursement du trop-perçu. Beaucoup de litiges s'arrêtent là, surtout quand le bail est géré par une agence qui connaît le risque.

Deuxième étape : la commission départementale de conciliation

La commission départementale de conciliation, ou CDC, réunit à parts égales des représentants des bailleurs et des locataires. Sa saisine est gratuite. Pour contester un complément de loyer, elle est obligatoire et doit intervenir dans les trois mois qui suivent la signature du bail.

Ils risquent entre 5.000 et 15.000 euros d'amende: pourquoi près d'un bailleur sur deux ne respecte pas l'encadrement des loyers à Parishttps://t.co/YlEdgDsIuf

— BFM Business (@bfmbusiness) 24 septembre 2026

La commission entend les deux parties et rend un avis. Si un accord est trouvé, il s'applique. Sinon, le locataire dispose de trois mois après l'avis pour saisir le juge. Pour les autres litiges liés au loyer, la saisine préalable de la commission départementale reste fortement conseillée : son avis pèse devant le tribunal.

Troisième étape : saisir le juge

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire tranche. Il peut ordonner une diminution de loyer, fixer le nouveau montant et condamner le propriétaire à restituer les sommes perçues en trop. L'action se prescrit par trois ans : un locataire peut donc réclamer jusqu'à trois ans de trop-perçu. Saisir le juge ne demande pas d'avocat devant cette juridiction.

La voie administrative : alerter le préfet

En parallèle, vous pouvez signaler le dépassement au préfet, ou au service qu'il désigne. À Paris, un formulaire de signalement en ligne existe sur le site de la ville. Le préfet peut mettre le bailleur en demeure de mettre le contrat en conformité et de rembourser le trop-perçu, dans un délai de deux mois.

À défaut, il prononce une amende administrative. Jusqu'à 5 000 euros pour un propriétaire personne physique, jusqu'à 15 000 euros pour une personne morale. Cette amende s'ajoute au remboursement : elle ne le remplace pas.

Se faire aider sans avocat : ADIL, CDC et justice

Personne ne vous oblige à monter seul votre dossier. L'ADIL de votre département, agence départementale d'information sur le logement, donne un conseil juridique gratuit à tout locataire comme à tout propriétaire. Son juriste relit le bail, calcule le niveau du plafond applicable et vous aide à rédiger le courrier au bailleur.

La commission départementale de conciliation, la CDC, se saisit par lettre recommandée auprès du secrétariat, souvent logé à la direction départementale chargée du logement. Le courrier précise le motif du litige, le montant du loyer contesté et le montant que vous estimez dû. Joignez chaque document utile : le bail, l'avis de réception de la lettre au propriétaire, la page du simulateur, l'annonce.

Le délai de convocation dépend des départements : quelques semaines à quelques mois. La séance est courte. Chaque partie expose sa position, la commission cherche un accord, puis rend un avis motivé. Pour un complément de loyer, c'est au bailleur de prouver les caractéristiques de localisation ou de confort qui le justifient : terrasse, vue, équipement rare dans le secteur géographique.

Si la conciliation échoue, le dossier part au tribunal judiciaire. Le juge des contentieux de la protection statue sur le loyer, le trop-perçu et, parfois, sur des dommages et intérêts. Une association de locataires peut vous accompagner à chaque étape, et l'aide juridictionnelle reste ouverte selon vos revenus.

Le signalement à la préfecture

À côté de la voie civile, le signalement au préfet est une démarche administrative indépendante. Il ne vous rembourse rien directement, mais il déclenche la procédure de sanction. En Île-de-France, la DRIHL instruit les dossiers pour Paris, Plaine Commune et Est Ensemble. Ailleurs, c'est la direction départementale des territoires ou la préfecture qui s'en charge, sur simple courrier accompagné du bail.

Quels sont les risques pour le bailleur ?

Ils sont de trois ordres : rembourser, baisser et payer. Le propriétaire qui dépasse le plafond s'expose d'abord à restituer tout le trop-perçu sur trois ans. Ensuite, le loyer est ramené au plafond pour la suite du bail, et ce nouveau loyer sert de base aux révisions à venir.

Vient enfin l'amende préfectorale. Elle reste peu fréquente en pratique, car la plupart des dossiers se règlent avant. Mais le risque financier cumulé dépasse souvent de loin le gain espéré. Un dépassement de 171 euros par mois, la moyenne parisienne mesurée par la Fondation pour le Logement, représente plus de 6 000 euros de restitution sur trois ans.

Pour le bailleur de bonne foi, la règle est simple : consulter le simulateur avant chaque mise en location, conserver la page, justifier tout complément par écrit. Une agence qui gère le bien a les mêmes obligations de conseil et engage sa responsabilité si elle propose un loyer hors plafond.

Renouvellement du bail et nouveau locataire : ce qui change

L'encadrement ne joue pas qu'à la première signature. Il intervient aussi au renouvellement du bail, dans les deux sens.

Côté locataire, si le loyer dépasse le plafond, vous pouvez proposer une diminution de loyer au moins cinq mois avant la fin du bail. Côté propriétaire, si le loyer est inférieur au loyer de référence minoré, il peut proposer une hausse, avec les références de loyers du voisinage, au moins six mois avant l'échéance. Dans les deux cas, un désaccord passe par la commission départementale de conciliation, puis par le juge.

Entre deux locataires, deux plafonds se superposent. Le nouveau loyer doit respecter le loyer de référence majoré, et, en zone tendue, il ne peut pas dépasser le dernier loyer appliqué au précédent occupant, sauf travaux importants ou loyer manifestement sous-évalué. Le plus bas des deux s'impose.

Pour un propriétaire qui hésite à acheter pour louer dans une ville encadrée, la question de la rentabilité se pose différemment. Nous l'avons étudiée dans un article sur l'investissement locatif avant l'automne 2026.

Meublé, colocation, bail mobilité : les cas particuliers

La location meublée est encadrée, avec une référence propre, plus élevée que celle du vide. Le logement doit comporter la liste minimale de mobilier fixée par décret, faute de quoi il est requalifié en location vide, avec la référence la plus basse.

En colocation, le plafond s'apprécie pour l'ensemble du logement. La somme des loyers payés par les colocataires ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré multiplié par la surface totale. Un bail par chambre ne permet pas de contourner le calcul.

Le bail mobilité, contrat meublé de un à dix mois destiné aux étudiants, stagiaires ou salariés en mission, suit la même règle. Sa courte durée ne le fait pas échapper au plafond : le simulateur s'utilise avec la référence du meublé.

Travaux, réévaluation, qualité du logement : les points de friction

Les litiges ne portent pas tous sur un dépassement franc. Beaucoup naissent d'une zone grise entre ce que le propriétaire estime juste et ce que la loi autorise.

Les travaux justifient-ils un loyer plus élevé ?

Des travaux d'amélioration ne font pas sortir un logement du plafond. Après une rénovation, le logement reste classé selon son époque de construction et son nombre de pièces. Le loyer de base peut monter jusqu'au loyer de référence majoré, pas au-delà. Seules des caractéristiques exceptionnelles, sans lien avec des travaux de mise aux normes ou d'économie d'énergie, ouvrent droit à un complément.

Entre deux locataires, en zone tendue, des travaux d'un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer permettent en revanche de réévaluer le loyer au-delà du précédent. Mais toujours sous le plafond de l'arrêté dans une commune encadrée.

La réévaluation d'un loyer sous-évalué

Un propriétaire dont le loyer est inférieur au loyer de référence minoré peut engager une action en réévaluation au renouvellement du bail. Il doit proposer le nouveau loyer six mois avant l'échéance, avec des références de loyers de logements comparables du voisinage. La hausse s'étale ensuite sur la durée du bail renouvelé. En cas de désaccord, le locataire saisit la CDC.

Logement dégradé, loyer à revoir

Un logement qui présente un problème de décence ne peut pas porter de complément de loyer, et son loyer de base se discute. Humidité, chauffage défaillant, installation électrique dangereuse : chaque défaut constaté par un professionnel ou par le service d'hygiène de la ville renforce le dossier du locataire. Le juge peut alors réduire le loyer ou le suspendre jusqu'aux travaux.

Choisir un logement dans une ville encadrée

Au moment de choisir une location, le réflexe est simple : vérifier le loyer de l'annonce avant la visite. Le simulateur donne le plafond en deux minutes. Une annonce qui le dépasse de beaucoup signale soit un complément de loyer à justifier, soit un bailleur qui ignore la règle ou la contourne.

Pendant la visite, repérez ce qui pourrait interdire un complément : étiquette énergétique, exposition, vis-à-vis, sanitaires. Demandez le diagnostic de performance énergétique, obligatoire dans le dossier. Un logement classé F ou G ne peut pas afficher de complément, quel que soit son charme.

Au moment de signer, relisez les mentions : loyer de référence, loyer majoré, complément et son motif. Une information absente vous laisse un mois pour réclamer. Beaucoup de locataires préfèrent signer d'abord, puis contester ensuite : la loi le permet, et le propriétaire ne peut pas résilier le bail pour ce motif.

Ce qui se joue après novembre 2026

Trois scénarios sont sur la table. Le premier : le Sénat adopte la proposition de loi avant l'échéance, et l'encadrement devient permanent pour les villes volontaires, avec la possibilité pour d'autres de s'y joindre. Le deuxième : un texte modifié repart à l'Assemblée, et un vide juridique de quelques semaines s'ouvre. Le troisième : aucun vote, et le dispositif s'arrête.

Dans ce dernier cas, les baux signés avant la date butoir resteraient soumis au loyer fixé, et les actions en cours se poursuivraient. Les nouveaux contrats seraient libres, dans la limite de la règle de zone tendue sur l'évolution du loyer. Nous suivons ce calendrier dans notre article sur la fin de l'encadrement des loyers en 2026.

Les villes concernées ont déjà fait savoir qu'elles souhaitaient poursuivre. Une loi pérenne ouvrirait aussi la porte à d'autres communes de zone tendue qui en feraient la demande. Les propriétaires, eux, restent partagés entre l'argument du pouvoir d'achat des locataires et la crainte d'un repli de l'offre de logement en location.

Bail ancien, charges, recours après le départ : l'encadrement au cas par cas

L'encadrement s'applique-t-il à un bail signé avant l'entrée en vigueur ?

Non. Seuls les contrats signés ou renouvelés après la date d'effet de l'arrêté de votre territoire sont concernés. Un bail plus ancien n'entre dans le dispositif qu'à son renouvellement.

Le plafond comprend-il les charges ?

Non. Le plafond porte sur le loyer hors charges. Les provisions pour charges et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères s'ajoutent, dans la limite des charges récupérables.

Peut-on contester un dépassement après avoir quitté le logement ?

Oui, dans la limite de trois ans après le paiement. L'action en restitution du trop-perçu reste ouverte à l'ancien locataire, devant le juge des contentieux de la protection.