Loyers en zone tendue : la hausse reste bloquée jusqu'au 31 juillet 2027, sauf dans 3 cas

Sommaire

Un an de plus pour le gel des loyers à la relocation

Le texte porte le numéro 2026-644. Publié au Journal officiel du 22 juillet, il ne crée rien de neuf : il repousse d'un an la date de fin du dispositif de 2017, reconduit chaque été depuis. La nouvelle période court du 1er août 2026 au 31 juillet 2027.

Le champ reste le même. Sont visées les communes de plus de 50 000 habitants classées en zone tendue, là où la demande de location dépasse largement l'offre. Le fondement est l'article 18 de la loi du 6 juillet 1989, qui autorise l'État à fixer un plafond à l'évolution du loyer lors d'une nouvelle location ou d'un renouvellement de bail. Le texte est consultable dans la version publiée au Journal officiel du décret n° 2026-644.

Pour le bailleur, le principe ne change pas : le loyer du nouveau contrat de location ne peut pas dépasser celui du locataire précédent. Peu importe le marché du quartier ou la durée de l'annonce.

La révision IRL que le bailleur n'a pas appliquée

Seule souplesse automatique : si le loyer n'a pas été révisé au cours des 12 derniers mois, le propriétaire peut appliquer la variation annuelle de l'indice de référence des loyers. Le dernier indice publié par l'Insee, celui du deuxième trimestre 2026, s'établit à 148,37, soit +1,15 % sur un an.

Sur un loyer de 900 euros jamais indexé depuis deux ans, le nouveau bail peut donc démarrer à 910,35 euros au maximum. Pas un centime de plus. Le calcul pas à pas figure dans notre guide de la révision de loyer par l'IRL, et le simulateur de révision donne le montant du loyer à la date anniversaire.

Travaux et loyer sous-évalué : les deux exceptions chiffrées

Le dispositif ménage deux cas où augmenter le loyer redevient possible, à des conditions précises.

• Travaux d'amélioration : s'ils atteignent au moins la moitié d'une année de loyer, la hausse annuelle peut aller jusqu'à 15 % de leur coût TTC. Au-delà d'une année complète de loyer investie, le loyer se fixe librement.
• Loyer manifestement sous-évalué : la hausse est limitée à la moitié de l'écart entre le loyer pratiqué et les loyers de référence constatés dans le voisinage pour des logements comparables.
• Vacance de plus de 18 mois : un logement resté inoccupé aussi longtemps sort de la règle, à condition d'être classé de A à E.

Reprenons le loyer de 900 euros, soit 10 800 euros par an. Une salle de bains refaite pour 6 000 euros TTC dépasse le seuil de 5 400 euros. Le bailleur peut ajouter 900 euros par an, soit 75 euros par mois.

DPE F ou G : aucune hausse, même avec les exceptions

Un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique ne peut voir son loyer augmenter, ni à la relocation, ni en cours de bail. Même après 18 mois de vacance, le loyer ne peut dépasser le dernier montant appliqué. Pour une passoire thermique, le plafonnement est donc total, et c'est souvent le point que les annonces passent sous silence.

Coup dur pour la fiscalité de la location meublée 🏠

La location meublée prend un coup dans le Budget 2027. Le loueur meublé non professionnel (LMNP) permet grâce à son amortissement de ne payer aucun impôt sur les loyers perçus. Une réalité bientôt révolue.

🎙️Marie Coeurderoy pic.twitter.com/SL0DXuhjOX

— BFM Business (@bfmbusiness) 2 octobre 2026

D'autres logements échappent au décret, car ils relèvent de leurs propres règles : les HLM et logements sociaux, les logements sous convention avec l'Anah, les meublés de tourisme et les logements encore soumis à la loi de 1948.

Paris, Bordeaux, Montpellier : le plafond de niveau en plus

Dans les villes qui pratiquent l'encadrement des loyers, une seconde règle s'ajoute. Le préfet publie chaque année trois valeurs par quartier et type de logement : un loyer de référence, un loyer majoré de 20 % et un loyer minoré de 30 %. Le loyer de base du bail ne peut pas dépasser le loyer majoré.

Les nouveaux barèmes s'appliquent depuis le 1er juillet 2026 à Paris et Montpellier, et depuis le 15 juillet à Bordeaux. Les autres territoires concernés et leurs plafonds sont détaillés sur notre page consacrée à l'encadrement des loyers dans les 9 territoires.

Ce plafond de niveau a une échéance plus courte que le décret. L'expérimentation issue de la loi Elan s'achève fin novembre 2026. Une proposition de loi qui la prolonge a été adoptée par l'Assemblée nationale en décembre 2025 ; le Sénat doit l'examiner le 21 octobre. Sur le terrain, la règle reste mal appliquée : selon le baromètre de la Fondation pour le Logement publié le 3 septembre 2026, 37 % des annonces dépassaient le plafond, et 46 % à Paris.

Locataire : comment contester un loyer trop élevé ?

Le recours passe d'abord par la commission départementale de conciliation, saisie dans les trois mois qui suivent la signature du bail. La démarche est gratuite, et l'ADIL du département donne une information juridique sans frais. Un bailleur qui ne respecte pas l'encadrement s'expose à une amende administrative pouvant atteindre 5 000 euros, et 15 000 euros pour une société, selon la fiche de service-public.fr sur l'encadrement de l'évolution du loyer.

Avant de signer, comparez le loyer annoncé avec celui de l'ancien occupant : le bail doit le mentionner. Les autres clauses à vérifier sont listées dans notre article sur le nouveau modèle de bail 2026.