Simulateur LMNP : micro-BIC ou régime réel, comparez votre revenu imposable

Sommaire

Deux façons de déclarer ses loyers meublés

Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) déclare ses loyers dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il a le choix entre deux régimes.

• Le micro-BIC : un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué aux loyers, sans justifier aucune dépense. Il est ouvert tant que les recettes ne dépassent pas 83 600 € par an (77 700 € pour les revenus de 2025).
• Le régime réel : les charges réellement payées sont déduites, ainsi que l'amortissement du logement et du mobilier. Il demande une comptabilité et une déclaration spécifique, le plus souvent confiées à un expert-comptable.

L'amortissement, le vrai levier du réel

Au régime réel, le prix du logement se déduit par fractions sur sa durée d'utilisation, hors terrain, car le terrain ne perd pas de valeur. Le simulateur retient 30 ans pour le bâti et 7 ans pour le mobilier, des durées courantes ; un expert-comptable découpe souvent le bien en composants (gros œuvre, toiture, installations) aux durées différentes.

L'amortissement ne peut pas créer de déficit : il s'arrête là où le résultat tombe à zéro, et la part non utilisée se reporte sur les années suivantes, sans limite de durée. Un déficit ne peut venir que des charges et des intérêts ; il s'impute alors sur les revenus de location meublée des dix années suivantes, pas sur le salaire.

Exemple

Un studio acheté 180 000 €, frais de notaire compris, loué 800 € par mois : 9 600 € de loyers par an. Au micro-BIC, le revenu imposable est de 4 800 €. Au réel, avec 2 200 € de charges et 3 000 € d'intérêts, il reste 4 400 € avant amortissement ; l'amortissement de l'année (environ 5 800 €) ramène le revenu imposable à zéro, et le solde est reporté.

Ce que le simulateur ne traite pas

Il concerne la location meublée classique, louée à l'année ou à un étudiant. Les meublés de tourisme ont d'autres plafonds et d'autres abattements (15 000 € et 30 % s'ils ne sont pas classés) : ils sont exclus du calcul. Le simulateur ne calcule pas non plus l'impôt lui-même, qui dépend de votre tranche marginale et des prélèvements sociaux.

Questions fréquentes

Suis-je loueur non professionnel ?

Oui, dans la plupart des cas : il suffit que les recettes de location meublée du foyer restent sous 23 000 € par an, ou qu'elles soient inférieures à ses autres revenus d'activité.

Que se passe-t-il à la revente ?

Le LMNP relève des plus-values des particuliers, avec les abattements pour durée de détention. Depuis 2025, les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value : le prix d'achat retenu est diminué d'autant.

Peut-on changer de régime ?

Oui. L'option pour le réel se fait lors de la déclaration et vaut un an, renouvelable tacitement. Revenir au micro-BIC reste possible tant que les recettes restent sous le plafond.

Pour aller plus loin, voir notre dossier complet : location meublée (LMNP).