Simulateur LMNP : comparez le micro-BIC et le régime réel sur vos loyers meublés

Mis à jour en octobre 2026 : le plafond du micro-BIC passe à 83 600 € de recettes pour les loyers perçus en 2026 (77 700 € pour ceux de 2025), avec une réduction forfaitaire inchangée de 50 % pour la location meublée de longue durée. Le simulateur intègre ce nouveau plafond.

Illustration générée par IA

Sommaire

Comment utiliser le simulateur LMNP

Le simulateur LMNP demande cinq valeurs : le montant annuel des loyers encaissés, les charges payées dans l'année (taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance, frais de gestion, honoraires comptables), les intérêts d'emprunt, le prix d'achat du logement frais de notaire compris et la valeur du mobilier. Il calcule ensuite le revenu imposable au micro-BIC et au régime réel, puis affiche l'écart entre les deux.

• Loyers : le total annuel hors charges récupérées sur le locataire, c'est-à-dire les recettes à déclarer.
• Charges déductibles : uniquement les dépenses réellement payées et justifiées par une facture ou un avis.
• Intérêts d'emprunt : la part d'intérêts et l'assurance du prêt figurant sur le tableau d'amortissement de la banque, sans le capital remboursé.
• Prix du bien : la base amortissable, dont l'outil retire une part de terrain, car le terrain ne s'amortit pas.
• Mobilier : la valeur d'achat des meubles et équipements exigés pour une location meublée.

La simulation reste une estimation : elle ne remplace pas le calcul d'un expert-comptable, qui découpe le bien en composants et tient compte de votre situation personnelle. Elle suffit en revanche pour savoir si le passage au réel mérite d'être étudié.

Le micro-BIC : un abattement forfaitaire sans justificatif

Les loyers meublés relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), d'où le nom du régime. Le micro-BIC applique à ces loyers un abattement forfaitaire de 50 %, censé couvrir toutes les charges, sans aucune pièce à fournir. Selon service-public.gouv.fr (fiche vérifiée le 15 avril 2026), il s'adresse aux loueurs dont les recettes annuelles ne dépassent pas 83 600 € pour les revenus de 2026, en location meublée de longue durée comme en meublé de tourisme classé ou en chambre d'hôtes. Cette réduction ne descend jamais sous 305 €.

Le meublé de tourisme non classé suit une autre règle depuis la loi Le Meur et la loi de finances pour 2025 : plafond de 15 000 € et forfait de 30 %. Le simulateur ne couvre pas ce cas. En cas de dépassement du plafond, le micro-BIC reste applicable pendant une ou deux années avant le basculement obligatoire au régime réel. Le simulateur ne rend qu'une estimation sur les chiffres que vous saisissez : avant de choisir un régime pour vos loyers, faites le point avec un expert-comptable ou un centre de gestion agréé, seuls à même de vérifier vos charges réelles, votre tranche d'imposition et l'intérêt de l'option sur la durée de détention.

La déclaration au micro-BIC se limite à reporter le montant brut des loyers sur le formulaire complémentaire de revenus : l'administration fiscale applique seule le forfait. Aucune liasse fiscale, aucun bilan, aucun recours à un comptable. Cette simplicité a un prix : le loueur qui supporte de fortes charges ou rembourse un emprunt lourd paie l'impôt sur un revenu bien supérieur à son revenu net réel.

Le régime réel : charges et amortissement déduits

Le régime réel LMNP déduit des loyers les charges effectivement payées, puis l'amortissement du logement et du mobilier. Ce régime fiscal suppose une comptabilité commerciale, une liasse fiscale (formulaires 2031 et 2033) et le plus souvent l'appui d'un expert-comptable, dont les honoraires sont eux-mêmes déductibles.

Quelles sont les charges déductibles en LMNP ?

Les charges déductibles en LMNP regroupent les dépenses engagées pour louer le bien : taxe foncière (hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères refacturée), charges de copropriété non récupérables, assurance propriétaire non occupant, assurance de l'emprunt, intérêts d'emprunt, frais de gestion locative, honoraires du comptable, cotisation des entreprises (CFE), petits travaux d'entretien et de réparation. Les frais de notaire et les frais d'agence de l'achat se déduisent l'année de l'acquisition ou s'ajoutent à la valeur amortie, au choix du loueur.

Comment fonctionne l'amortissement LMNP ?

L'amortissement LMNP étale la valeur du logement, hors terrain, sur sa durée d'utilisation. Le simulateur retient 30 ans pour le bâti et 7 ans pour le mobilier ; un expert-comptable découpe souvent le bien en composants (gros œuvre, toiture, façade, installations techniques), chacun amorti sur sa propre durée. Les gros travaux d'amélioration s'amortissent de la même façon.

Micro-BIC ou Réel en LMNP ? 💸
Ne devinez plus : notre nouveau simulateur calcule instantanément l'option la plus rentable pour vous et vous indique le moment exact pour basculer.
Testez-le ici https://t.co/BM8dEGB4Nu pic.twitter.com/RjPe7Jsjy2

— Marc BluerSky (@marcbluersky) 30 juillet 2026

Un amortissement LMNP ne crée jamais de déficit : il s'arrête là où le résultat atteint zéro, et la fraction non utilisée se reporte sur les années suivantes sans limite de durée. Un déficit ne peut venir que des charges et des intérêts ; il s'impute sur les revenus de location meublée non professionnelle de la même année et des dix années suivantes, jamais sur le salaire.

Exemple de calcul : un studio loué à l'année

Un studio acheté 180 000 € à Lyon, frais de notaire compris, meublé pour 5 000 €, se loue 800 € par mois, soit 9 600 € de loyers par an. Le propriétaire paie 2 200 € de charges (impôt local, charges de l'immeuble, assurance, honoraires) et 3 000 € d'intérêts d'emprunt la première année.

L'amortissement de l'année se calcule ainsi : 15 % du prix affecté au terrain (27 000 €), 153 000 € de bâti amortis sur 30 ans (5 100 €), 5 000 € de mobilier sur 7 ans (714 €). Le résultat avant amortissement tombe à 4 400 €, l'amortissement le ramène à zéro et les 1 414 € restants passent à l'année suivante. Au micro-BIC, les 4 800 € imposables supportent 30 % d'impôt sur le revenu (le taux correspond à la troisième tranche du barème) et 18,6 % de prélèvements sociaux, taux porté par la LFSS 2026 pour les revenus du capital autres que fonciers : environ 2 333 € par an. L'économie dure tant que l'amortissement du bâti court.

Quel régime fiscal choisir pour un LMNP ?

Le choix entre micro-BIC et régime réel se joue sur une comparaison simple : si les charges réelles et l'amortissement dépassent la moitié des loyers, le réel est plus avantageux. C'est presque toujours le cas les premières années d'un investissement locatif financé à crédit, quand les intérêts d'emprunt pèsent lourd et que la base amortissable est entière.

• Le micro-BIC convient au logement payé comptant, ancien et déjà amorti, ou loué peu cher avec peu de charges, ainsi qu'au propriétaire qui veut des formalités simplifiées sans comptable.
• Le régime réel convient à l'achat à crédit, au logement récent ou rénové avec de gros travaux, à un immeuble aux charges élevées, et au contribuable situé dans une tranche marginale de 30 % ou plus.

Le calcul du gain doit intégrer les honoraires comptables, déductibles mais à payer chaque année, et l'effet de la revente sur la plus-value. Un résultat nul pendant quinze ou vingt ans pèse souvent plus lourd que ces deux inconvénients réunis, mais la réponse dépend de la durée de détention prévue.

Revente et plus-value : les amortissements réintégrés

La loi de finances pour 2025 change le calcul de la plus-value LMNP pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025 : les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés, ce qui diminue d'autant le prix d'acquisition retenu et augmente la plus-value imposable. Les logements des résidences services pour étudiants, seniors ou personnes handicapées et les Ehpad échappent à cette réintégration.

Dans l'exemple, dix ans d'amortissement du bâti représentent 51 000 € ajoutés à la plus-value. Les réductions pour durée de détention des plus-values immobilières des particuliers continuent toutefois de s'appliquer : l'exonération d'impôt sur le revenu intervient après 22 ans de détention et celle des prélèvements sociaux après 30 ans, selon impots.gouv.fr. Plus la revente est lointaine, moins la réintégration coûte.

Statut LMNP, calendrier et changement de régime

Suis-je loueur en meublé non professionnel ?

Le statut LMNP s'applique dans la plupart des cas : le foyer reste loueur non professionnel si ses recettes de location meublée ne dépassent pas 23 000 € par an, ou si elles restent inférieures à ses autres revenus d'activité. Au-delà des deux seuils, le loueur passe au statut LMP, avec des cotisations sociales et une imposition différente du déficit.

Quelle est la date limite pour déclarer en LMNP ?

La déclaration LMNP suit le calendrier de l'impôt sur le revenu, au printemps de l'année suivant la perception des loyers. Au micro-BIC, seul le formulaire complémentaire est à remplir. Au régime réel, la liasse fiscale part d'abord par voie électronique, en général par l'intermédiaire du comptable, puis le résultat se reporte sur la déclaration de revenus.

Peut-on changer de régime d'imposition ?

L'option pour le régime réel se prend avant la date limite de dépôt de la déclaration de revenus et se reconduit tacitement chaque année, sauf renonciation. Revenir au micro-BIC reste possible tant que les recettes restent sous le plafond, mais les amortissements non utilisés sont alors perdus : avant de prendre contact avec un comptable pour en sortir, mieux vaut refaire la simulation.

Simulateur gratuit, comparateur ou expert-comptable : quel outil pour quel besoin ?

Un simulateur LMNP gratuit comme celui de cette page tranche la première question : le passage au réel vaut-il la peine ? Les comparateurs des plateformes de comptabilité en ligne vont plus loin, mais chaque comparateur reste un outil commercial : le résultat affiché sert souvent d'appel pour devenir client d'une offre de tenue de comptabilité. Avant de consulter un comparateur, mieux vaut vérifier qui l'édite, dans la rubrique « à propos » du site.

• Le simulateur de cette page : il fonctionne sans inscription, avec cinq paramètres, et affiche la différence de revenu imposé entre les deux régimes pour une année.
• Un comparateur de plateforme spécialisée : il projette souvent le résultat sur plusieurs années, avec l'amortissement cumulé et une rentabilité estimée, en échange d'une adresse e-mail.
• Un expert-comptable spécialiste du meublé : sa mission annuelle comprend la liasse, le découpage par composants et le suivi des amortissements ; son tarif varie en fonction du nombre de biens et l'engagement porte en général sur un exercice.
• Un logiciel de comptabilité LMNP : il guide le loueur pour déduire lui-même charges et amortissements, au risque d'une erreur sur les composants que le contrôle d'un cabinet aurait évitée.

Le détail des règles fiscales se vérifie à la source : la fiche « Location meublée » de service-public.gouv.fr et la documentation d'impots.gouv.fr font foi, avant les articles de blog qui remontent sur Google avec des chiffres parfois tirés d'une ancienne loi. Un spécialiste reste également recommandé pour calculer la plus-value avant une revente, ou quand la situation du foyer mêle location nue et location meublée dans un patrimoine immobilier : les deux régimes ne se compensent pas. Les questions de la FAQ ci-dessus couvrent les cas courants ; un dossier à plusieurs biens, ou qui cherche des avantages fiscaux particuliers, justifie une prise de rendez-vous avec cette ressource.

Ce que le calcul ne prend pas en compte

Le simulateur traite la location meublée classique, louée à l'année ou à un étudiant, et compare des revenus imposables : il ne calcule pas l'impôt final, qui dépend de la tranche marginale du foyer, du quotient familial et des autres revenus. Il ignore les meublés de tourisme non classés, le statut LMP, la CFE propre à chaque commune et l'imposition de la plus-value à la revente.

Hors fiscalité, le bail meublé, la liste du mobilier obligatoire et la gestion au quotidien obéissent à leurs propres règles, à vérifier avant la première mise en location.