Gros patrimoines : la Cour des comptes veut taxer plus, mais alléger les ventes immobilières

Sommaire

Ce que la Cour des comptes a réellement posé sur la table

Le rapport a été rendu public le 21 septembre 2026. Son mot d'ordre : une imposition du patrimoine « modérée mais progressive ». Autrement dit, pas de grand soir fiscal, mais un rééquilibrage des taux entre détention et circulation.

Les données rassemblées par la juridiction financière donnent la mesure du sujet. Le patrimoine total des ménages en France approche 17 000 milliards d'euros. Le patrimoine médian, lui, plafonne à 250 000 euros : l'écart entre les deux chiffres résume à lui seul la concentration des richesses. Et la fiscalité patrimoniale a rapporté 117 milliards d'euros en 2025, dont 60 % assis sur la détention et 40 % sur les revenus qu'elle produit.

C'est Carine Camby qui les a présentées. Elle dirige, au sein de l'institution, la chambre chargée du suivi des finances publiques. Ses propositions arrivent à quelques mois d'échéances électorales, dans un pays où toute taxation de la fortune vire vite au procès politique.

Les hausses viseraient la fortune personnelle, pas l'outil de travail

Quatre leviers concentrent l'essentiel du rendement attendu. Chacun cible des contribuables déjà dotés, jamais les foyers fiscaux moyens, et aucun ne touche les revenus du travail.

• Une taxation progressive de la fortune personnelle, actifs professionnels exclus : 1,4 milliard d'euros attendus.
• L'extension de la taxe sur les holdings, ces sociétés qui logent les titres des plus riches : 1 milliard.
• Le rabot du pacte Dutreil, l'avantage qui allège la transmission d'entreprise : 1,3 milliard.
• La réduction des exonérations d'assurance-vie en succession : 1,25 milliard. S'y ajoute la fiscalisation des intérêts de dépôts, pour 80 millions.

Le mot « personnelle » est ici l'article décisif du raisonnement. La Cour sépare le patrimoine qui fait tourner une entreprise de celui qui dort. Le premier reste protégé, le second entre dans l'assiette de l'impôt. À retenir : une personne dont la richesse tient en actions de sa propre société resterait largement hors champ.

L'immobilier gagnerait sur les transactions et les transmissions

C'est le volet que les propriétaires devraient regarder en premier. Deux allègements y figurent, et ils pèsent plus lourd que les hausses prises isolément.

Les droits sur les transactions immobilières baisseraient de 1,1 milliard d'euros. Les droits de transmission, eux, reculeraient de cinq points, soit 2,1 milliards rendus aux familles. Pour une succession ou une donation portant sur un bien locatif, la différence se compte en dizaines de milliers d'euros.

La logique assumée : un patrimoine qui circule vaut mieux qu'un patrimoine bloqué. Baisser l'impôt sur le mouvement, c'est débloquer un marché où beaucoup de vendeurs renoncent devant la facture. Un raisonnement qui prolonge les arbitrages déjà à l'œuvre dans les nouvelles règles de fiscalité immobilière entrées en vigueur cette année.

Résidence principale, locatif, IFI : qui serait concerné

Rien dans ces propositions ne crée un impôt inédit sur le logement que vous habitez. L'impôt sur la fortune immobilière reste le cadre de référence, avec ses taux progressifs, et ses règles n'ont pas bougé.

Pour faire des économies, la Cour des comptes suggère une taxation "modérée mais progressive" des gros patrimoines et un effort sur la masse salariale de la fonction publiquehttps://t.co/RLIDGTkMRN

— bazou (@bazouzabou) 22 septembre 2026

Trois repères à garder en tête :

• Le seuil d'entrée reste fixé à 1,3 million d'euros de patrimoine immobilier net au 1er janvier 2026.
• La résidence principale bénéficie toujours d'un abattement de 30 % sur sa valeur de marché.
• Le locatif, les terrains et les parts de sociétés immobilières entrent, eux, dans l'assiette pour leur pleine valeur.

Un contribuable détenant plusieurs lots ou un portefeuille de parts se trouve donc doublement exposé : à l'impôt sur la fortune immobilière d'abord, à la taxation de son patrimoine personnel ensuite, si elle voyait le jour. Les épargnants qui ont massivement basculé vers les SCPI diversifiées cette année ont intérêt à refaire leurs calculs.

Le souvenir de la taxe Zucman plane sur le débat

Impossible de lire ce rapport sans penser à l'épisode précédent. La taxe Zucman, du nom de l'économiste Gabriel Zucman, instaurait un impôt plancher de 2 % sur les patrimoines dépassant 100 millions d'euros, milliardaires en tête. Une proposition de loi déposée par la gauche a été adoptée par l'Assemblée nationale en février 2025, puis rejetée par le Sénat en juin 2025.

Ce qui change tout ? L'échelle. Là où la taxe Zucman visait quelques centaines d'ultra-riches, la Cour des comptes élargit l'assiette et abaisse le taux d'imposition. Elle répond aussi à l'argument massue des opposants, l'exil fiscal, en épargnant l'outil productif. L'optimisation fiscale par holding, elle, se retrouve directement dans le viseur, au nom de la justice fiscale et de la réduction des inégalités de patrimoine.

Calendrier : rien n'est décidé, tout se jouera au budget

Une précision qui évite les malentendus : la Cour des comptes ne vote pas l'impôt, elle éclaire les finances publiques. La mise en place effective d'un seul de ces dispositifs suppose qu'un article du projet de loi de finances le prévoie, puis qu'il survive à la commission saisie au fond, aux amendements et à la lecture à l'Assemblée nationale.

Autant dire que la fenêtre se situe à l'automne, quand le budget revient en séance. Les contribuables au patrimoine élevé ont donc quelques mois devant eux pour arbitrer, d'autant que d'autres hausses, moins spectaculaires, tombent déjà chaque année sans débat : la revalorisation automatique de la taxe foncière en est l'exemple le plus parlant.

Trois questions que se posent les propriétaires

Ma résidence principale serait-elle taxée davantage ?

Non, aucune proposition ne la cible. Elle conserve son abattement de 30 % dans le calcul de l'IFI, et le seuil de 1,3 million d'euros reste inchangé. Un ménage propriétaire d'un seul logement n'est concerné par aucun de ces textes.

L'IFI disparaîtrait-il au profit d'un impôt plus large ?

Le rapport ne demande pas sa suppression. Il propose d'y ajouter une taxation de la fortune personnelle non professionnelle, ce qui reviendrait à élargir le périmètre de l'impôt plutôt qu'à remplacer l'existant. Deux étages, donc, pour les patrimoines les plus élevés.

Faut-il anticiper une donation avant la réforme ?

La baisse annoncée des droits de transmission jouerait plutôt en faveur de l'attente. Mais rien n'est voté, et un projet peut être amendé en cours de route. Une donation se décide sur votre situation familiale, pas sur une hypothèse budgétaire.