2026 rebattait déjà les cartes de l’immobilier, la fiscalité enfonce le clou. CSG à 18,6 % pour certains revenus, nouveau statut du bailleur privé, déficit foncier prolongé, holdings davantage taxées : propriétaires et investisseurs ont intérêt à refaire leurs calculs.
Fiscalité immobilière 2026 : ce qui change vraiment pour les propriétaires
CSG : pourquoi certains revenus immobiliers passent à 18,6 %
La hausse n’est pas uniforme. Depuis 2026, la CSG sur certains revenus du patrimoine grimpe à 10,6 %, portant les prélèvements sociaux à 18,6 %.
Bonne nouvelle pour la location nue : les revenus fonciers et les plus-values immobilières restent soumis à une CSG de 9,2 %. En revanche, les revenus LMNP et certains dividendes de SCI à l’IS prennent la hausse de plein fouet.
Location meublée : les règles évoluent pour les LMNP et non-résidents
Autre changement sensible : le statut des loueurs meublés non-résidents. Le seuil de 23 000 € de recettes reste central, mais le calcul tient désormais compte des revenus professionnels perçus en France comme à l’étranger.
Résultat : le passage au statut de loueur meublé professionnel peut évoluer selon votre situation internationale. Un détail fiscal sur le papier, mais potentiellement lourd sur l’imposition et les cotisations.
Investisseurs immobiliers : les dispositifs fiscaux à surveiller
Statut du bailleur privé : jusqu’à 5,5 % d’amortissement
Le nouveau dispositif « Jeanbrun » tente de remplacer une partie de l’effet Pinel. Pour un logement neuf ou rénové loué nu pendant au moins neuf ans, l’amortissement peut atteindre 3,5 % à 5,5 % selon le niveau de loyer pratiqué.
Le gain reste encadré : les déductions sont plafonnées à 8 000 € par an et par foyer, avec une majoration possible pour les locations sociales ou très sociales.
Déficit foncier : le plafond de 21 400 € prolongé jusqu’en 2027
Les propriétaires de passoires thermiques conservent un levier intéressant. Le plafond exceptionnel de 21 400 € de déficit foncier imputable sur le revenu global est prolongé pour certaines dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2027.
Condition clé : les travaux doivent permettre à un logement classé E, F ou G d’atteindre une classe A, B, C ou D. De quoi remettre certains projets de rénovation dans la course.
Holdings et apport-cession : les nouvelles règles qui peuvent coûter cher
Une taxe de 20 % sur certains logements détenus en société
Détenir un logement via une société à l’IS devient plus délicat dans certaines configurations. Une nouvelle taxe peut atteindre 20 % de la valeur vénale lorsque le bien est mis gratuitement à disposition d’un associé ou loué sous le prix du marché.
Autrement dit, certains montages patrimoniaux jusque-là confortables deviennent nettement moins séduisants. La valorisation du bien et ses conditions d’occupation méritent désormais une vraie vérification.
Apport-cession : l’immobilier largement exclu du réinvestissement
Le dispositif d’apport-cession se resserre aussi. Pour conserver le report d’imposition, le réinvestissement doit désormais représenter 70 % du prix de cession dans un délai de trois ans.
Ce qui change tout ? Les activités immobilières, dont les agences, administrateurs de biens ou syndics, sortent largement du champ des réinvestissements éligibles. Pour certains dirigeants, la stratégie de cession devra être entièrement repensée.
