LMNP au régime réel : toutes les charges que vous pouvez déduire en 2026

Sommaire

Quelles charges sont déductibles en LMNP au régime réel ?

Le régime réel permet de déduire les dépenses réellement engagées pour votre location meublée. Au régime réel, l’avantage fiscal se voit vite : votre bénéfice imposable diminue, parfois de manière spectaculaire. C’est l’une des principales raisons pour lesquelles ce régime est souvent plus intéressant que le micro-BIC.

Ces charges se reportent ensuite dans la déclaration annuelle du loueur : le contenu de la liasse fiscale LMNP au régime réel et sa date limite de dépôt sont détaillés dans un article dédié.

Les dépenses déductibles immédiatement

De nombreuses charges peuvent être retirées de vos loyers dès l’année où elles sont payées : intérêts d’emprunt, taxe foncière, charges courantes de copropriété, assurance PNO, honoraires du comptable ou frais de gestion locative.

• Financement : intérêts, assurance, frais bancaires.
• Fiscalité : taxe foncière et CFE.
• Gestion : syndic, agence, comptable.
• Fonctionnement : eau, électricité, internet.

Les dépenses qui doivent être amorties

Lorsqu’une dépense apporte une valeur durable au logement, elle relève généralement de l’amortissement. C’est le cas du prix d’achat du bien hors terrain, des frais de notaire, d’une cuisine équipée ou d’un mobilier destiné à durer.

Travaux, intérêts d’emprunt et copropriété : les règles à connaître

Certaines dépenses prêtent régulièrement à confusion. Les travaux, les intérêts d’emprunt ou encore les charges de copropriété n’obéissent pas toujours aux mêmes règles fiscales. C’est souvent sur ces postes que les erreurs apparaissent.

Quels travaux sont réellement déductibles ?

Tout dépend de leur nature. Les travaux d’entretien ou de réparation, comme remplacer une chaudière défectueuse ou refaire une peinture de rafraîchissement, sont généralement déductibles immédiatement.

En revanche, une rénovation qui améliore durablement le logement est le plus souvent amortissable. Extension, surélévation, transformation complète : là, on ne parle plus d’une simple remise en état.

Les erreurs qui coûtent cher aux investisseurs

En LMNP, une mauvaise qualification d’une dépense peut entraîner un redressement fiscal. Déduire une rénovation complète au lieu de l’amortir reste l’une des erreurs les plus fréquentes.

• Travaux mélangés : facture difficile à ventiler.
• Factures perdues : charge impossible à prouver.
• Double déduction : fiscalement incompatible.
• TEOM récupérée : à exclure des charges.

Exemple concret : combien pouvez-vous économiser en LMNP ?

Prenons un appartement meublé qui génère 12 000 € de loyers annuels. Avec 5 820 € de charges déductibles, le résultat tombe déjà à 6 180 € avant amortissements.

Ajoutez 4 000 € d’amortissements sur le logement, le mobilier et les frais de notaire. Le bénéfice imposable descend alors à 2 180 €. La comparaison avec le forfait est parlante. Le micro-BIC aurait imposé 6 000 € après abattement.