Frais de notaire : 5 % presque partout, 12 exceptions, et le calcul ligne par ligne de votre note

Mis à jour en octobre 2026 : taux des droits de mutation vérifiés jusqu'au 1er janvier 2027, tarif des notaires reconduit jusqu'en 2028, remise sur les émoluments du notaire corrigée.

Pour calculer les frais d'achat immobilier avant la promesse de vente, un simulateur ou un outil de calcul en ligne suffit, avec les bonnes données : le prix d'achat, le département, la nature du bien acquis. Le site du service public, le site immobilier.notaires.fr et la chambre des notaires de Paris donnent ces informations et un contact.

Sommaire

Frais de notaire en 2026 : ce qui a changé, ce qui reste figé

Les frais de notaire regroupent tout ce que l'acheteur d'un logement verse à l'office notarial en plus du prix : droits de mutation et taxes, émoluments, débours. Le notaire, officier public, n'en conserve qu'une petite partie. L'essentiel est un impôt, collecté pour le conseil départemental, la commune et l'État.

Le grand changement vient de la loi de finances pour 2025. Son article 116 autorise les conseils départementaux à dépasser le plafond habituel de 4,50 %, jusqu'à 5 %, pour les actes signés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. Les assemblées ont délibéré par vagues tout au long de 2025, puis au début de 2026 : l'Eure, la dernière à passer à 5 %, l'applique depuis le 1er avril 2026.

Un point de calendrier compte pour qui achète cet automne. Selon le Bulletin officiel des finances publiques, mis en ligne le 17 juin 2026, une délibération notifiée entre le 16 avril et le 30 novembre 2026 ne s'applique qu'aux actes conclus à partir du 1er janvier 2027. La carte des taux en vigueur au 1er juin 2026 vaut donc jusqu'à la fin de l'année : un compromis signé en octobre et un acte réitéré en décembre restent au même taux.

Ce qui n'a pas bougé : le barème des émoluments, identique dans tous les offices de métropole depuis le 1er janvier 2021, la taxe communale de 1,20 % et le régime réduit de la vente d'un logement neuf. Un arrêté du 25 février 2026, paru au Journal officiel du 28 février, a reconduit ce tarif à l'identique jusqu'au 29 février 2028. La hausse ne concerne donc que la part départementale, et seulement dans l'ancien.

Que payez-vous vraiment chez le notaire ?

Le décompte d'un office notarial se lit en quatre blocs, détaillés dans le document remis avant la signature de l'acte authentique. Service-public.fr les présente dans sa fiche sur les frais de notaire, vérifiée le 5 août 2026 : émoluments, honoraires, débours, droits et taxes.

Les droits et taxes : la part du fisc

Cette part pèse le plus lourd, entre 5,09 % et 6,32 % du prix de vente dans l'ancien selon le lieu. Elle additionne trois éléments :

• La taxe départementale : 5 % presque partout en 2026, 4,50 % dans onze territoires, 3,80 % dans l'Indre.
• La taxe communale additionnelle : 1,20 % du prix, reversée à la commune, ou à un fonds de péréquation pour les communes de moins de 5 000 habitants.
• Les frais d'assiette et de recouvrement : l'État prélève 2,37 % du montant de la taxe départementale (article 1647 V du Code général des impôts), soit environ 296 euros sur un droit de 12 500 euros.

Les émoluments : la rémunération encadrée du notaire

Pour une vente, la rémunération du notaire ne se négocie pas librement : elle suit un barème national par tranches, appliqué au prix de vente et inscrit au code de commerce. Service-public.fr publie les taux en vigueur en métropole, hors TVA :

• 3,870 % jusqu'à 6 500 euros ;
• 1,596 % de 6 500 à 17 000 euros ;
• 1,064 % de 17 000 à 60 000 euros ;
• 0,799 % au-delà de 60 000 euros.

La TVA à 20 % s'y ajoute en métropole ; elle tombe à 8,5 % en Guadeloupe, en Martinique et à La Réunion, et ne s'applique pas en Guyane ni à Mayotte, où le barème diffère aussi depuis le 1er mars 2024. Pour un appartement de 200 000 euros, l'administration chiffre les émoluments à 1 995,25 euros hors taxe. Des émoluments de formalités (état hypothécaire, pièces d'urbanisme, publication) complètent la ligne selon la complexité du dossier.

Les débours : l'argent avancé pour vous

Les débours sont les sommes que le notaire avance pour obtenir les pièces de la vente : extraits cadastraux, documents d'urbanisme, questionnaire au syndic, état daté. Il les refacture à l'euro près. Comptez souvent quelques centaines d'euros, davantage en copropriété, où le syndic facture ses propres documents.

La contribution de sécurité immobilière

Dernière ligne, souvent absente des simulations rapides : la contribution de sécurité immobilière, due à l'État pour la publication de la vente au service de la publicité foncière. Son taux atteint 0,10 % du prix, avec un minimum de 15 euros (article 879 du Code général des impôts), soit 250 euros sur un achat à 250 000 euros.

Et les honoraires ?

Les honoraires du notaire ne concernent pas l'achat d'un logement. Ils rémunèrent les prestations hors tarif réglementé, comme une consultation juridique ou la vente d'un fonds de commerce, et se fixent librement par convention avec le client. Sur un décompte de vente immobilière classique, cette ligne reste vide.

La carte des taux au 1er juin 2026, valable jusqu'à la fin de l'année

Le document de référence est le tableau que la DGFiP publie sur impots.gouv.fr à destination des notaires, mis à jour après chaque vague de délibérations. Sa version applicable au 1er juin 2026 donne deux colonnes : le taux voté au titre de la loi de finances pour 2025 (hors primo-accédant) et le taux de droit commun de l'article 1594 D du Code général des impôts.

Paris, les sept autres collectivités d'Île-de-France, la Gironde, le Nord, la Haute-Garonne, la Métropole de Lyon, l'Isère, la Loire-Atlantique, le Morbihan, le Var, les Bouches-du-Rhône, la Martinique, la Guyane et La Réunion appliquent tous 5 %. Douze territoires seulement sont restés en dessous.

L'Indre reste à part : son conseil départemental n'a jamais relevé le taux de base de 3,80 %, ce qui ramène le total des droits à environ 5,09 % du prix, le plus faible de France. Les Hautes-Pyrénées appliquent en plus un taux réduit de 3,80 % pour certaines ventes par lots avec droit de préemption du locataire. La Savoie, de son côté, a voté un taux réduit de 4 % pour une première acquisition, selon le décompte publié par Weblex le 12 juin 2026.

Des collectivités parfois présentées comme réfractaires, l'Isère ou le Morbihan par exemple, figurent bien à 5 % dans le tableau du 1er juin. Une assemblée peut encore délibérer d'ici au 31 mars 2028, mais sa décision ne jouera qu'à partir du 1er janvier suivant : vérifiez toujours le taux en vigueur à la date de l'acte, pas à celle du compromis. Le comparatif des frais de notaire 2026 par département reprend ces écarts territoire par territoire.

D'un territoire voisin à l'autre, l'écart pèse. Un appartement de 300 000 euros dans l'Oise coûte environ 1 540 euros de droits de moins que le même bien dans le Val-d'Oise. C'est une donnée d'arbitrage, au même titre que l'évolution des prix immobiliers et de la demande locale.

Quels taux après le 31 mars 2028 ?

La hausse de 0,5 point est temporaire par construction. Le BOFiP précise qu'à compter du 1er avril 2028, le taux applicable redevient celui qui était en vigueur au 31 janvier 2025, sauf nouvelle loi. Sans prolongation votée d'ici là, un achat signé au printemps 2028 coûterait donc environ 512 euros de moins par tranche de 100 000 euros qu'un achat signé l'hiver précédent, dans les collectivités passées à 5 %. Aucun texte de prolongation n'a été adopté à ce jour.

Comment calculer les frais de notaire ?

Le calcul des frais de notaire part du prix de vente net vendeur, hors mobilier et hors commission d'agence à la charge de l'acquéreur. On applique ensuite chaque ligne, ici pour une maison ancienne de 250 000 euros, achetée pour être louée dans une collectivité à 5 %.

1. Taxe départementale : 250 000 × 5 % = 12 500 euros.
2. Taxe communale : 250 000 × 1,20 % = 3 000 euros.
3. Frais d'assiette de l'État : 12 500 × 2,37 % = 296,25 euros.
4. Émoluments proportionnels : 2 394,75 euros hors taxe selon le barème, soit 2 873,70 euros TVA comprise.
5. Contribution de sécurité immobilière : 250 euros.

Total avant débours et formalités : environ 18 920 euros, soit 7,57 % du prix. Les droits et taxes pèsent 15 796 euros, la rémunération du notaire moins de 2 900 euros. Débours et formalités compris, la plupart des achats dans l'ancien se situent entre 7,5 et 8 % du prix de vente.

Le même achat dans l'Oise, à 4,50 %, ramène les droits à 14 517 euros. Dans l'Indre, à 3,80 %, ils tombent à 12 725 euros. Les émoluments, eux, ne changent pas d'un territoire à l'autre, puisque le barème est national.

Un montant exact suppose quatre informations : le lieu du bien, sa nature (neuf ou ancien), le statut de l'acheteur (premier achat ou non) et la valeur des meubles éventuels. Notre simulateur de frais de notaire pour l'ancien et le neuf fait ce calcul à partir de ces données ; le site immobilier.notaires.fr, la chambre des notaires de Paris et l'ANIL proposent aussi un outil gratuit. Le résultat sert ensuite à bâtir le plan de financement : la simulation de crédit immobilier à 3,31 % sur 21 ans montre ce que coûtent les intérêts une fois l'apport posé, et le business plan d'un projet immobilier présenté à la banque range ces frais parmi les six rubriques à chiffrer.

Combien la hausse de 0,5 point coûte-t-elle ?

La hausse de la part départementale, frais d'assiette compris, représente environ 512 euros par tranche de 100 000 euros de prix d'achat. Les montants ci-dessous concernent un acheteur qui n'est pas primo-accédant, dans une collectivité passée à 5 %.

• 150 000 euros : environ 770 euros de plus.
• 300 000 euros : environ 1 540 euros de plus.
• 500 000 euros : environ 2 560 euros de plus.

Cette somme se règle comptant, avec l'apport personnel. Dans un dossier de prêt juste, un millier d'euros de plus suffit parfois à décaler un accord bancaire : beaucoup d'acheteurs le récupèrent en rouvrant la discussion sur le prix de vente.

Un terrain à bâtir suit-il le même calcul ?

Un terrain acheté à un particulier relève des mêmes droits de mutation que l'ancien : taxe départementale, taxe communale, frais d'assiette, émoluments du barème. Le régime change quand le vendeur est un professionnel assujetti à la TVA, un lotisseur par exemple, avec une taxe de publicité foncière réduite. Le cas d'un terrain de 80 000 euros et de ses frais d'acte détaille les deux situations.

L'avis du courtier

« Depuis la hausse des droits de mutation, l'écart de frais entre deux villes peut dépasser 3 000 € pour un même prix. Je conseille de les chiffrer dès la simulation de financement : ils se paient comptant et pèsent sur l'apport. »

- Nicolas Salze, NS Courtage, courtier à Rennes

Primo-accédants : l'exonération de la hausse, et ses limites

La loi protège les ménages qui achètent pour la première fois. D'après le BOFiP, le taux relevé ne s'applique pas lorsque le bien constitue pour l'acquéreur une première propriété destinée à sa résidence principale ; la condition est remplie s'il n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l'acquisition.

Pour rappel :

80% des "frais de notaire" sont constitués de taxes et de prélèvements.

Ils sont aussi un frein majeur à la mobilité. Déménager coûte cher, ce qui bloque des ménages. https://t.co/83BjfkJMo7 pic.twitter.com/Si5vUiBgzG

— Medhi Asten (@MedhiAsten) 18 mars 2026

Deux conditions, toutes deux obligatoires. Aucune propriété de sa résidence principale pendant deux ans. Et un logement acheté pour y vivre, pas pour le louer. L'exonération couvre toute la hausse, sans plafond de prix : le primo-accédant reste à 4,50 %, ou à 3,80 % dans l'Indre. Certaines situations, comme une invalidité ou une catastrophe ayant rendu la résidence inhabitable, dispensent de la condition de deux ans.

Gare aux raccourcis : il ne s'agit pas d'une exonération des frais de notaire. Taxe communale, frais d'assiette, émoluments et débours restent dus en totalité. Sur un achat à 250 000 euros, l'avantage atteint environ 1 280 euros. Le notaire recueille une déclaration de l'acquéreur dans l'acte ; une fausse déclaration expose à un rappel des droits. Les conditions qui permettent au primo-accédant d'échapper aux 5 % y sont détaillées cas par cas.

Le dispositif creuse un écart entre l'achat pour habiter et l'achat pour louer. Un investisseur supporte le taux plein, ce qui pèse sur sa rentabilité brute, comme le montre l'arbitrage des investisseurs sur le littoral basque. Un couple qui a revendu sa résidence principale il y a trois ans et loue depuis redevient, lui, primo-accédant au sens de la loi.

Ancien ou neuf : quelles différences ?

La vente d'un logement neuf, soumise à la TVA immobilière, échappe au régime de droit commun des droits de mutation. L'acheteur ne paie qu'une taxe de publicité foncière réduite, et la hausse départementale de 2025 ne le touche pas. Les notaires de France évaluent ainsi les frais d'acquisition dans le neuf à 2 ou 3 % du prix, contre 7 à 8 % dans l'ancien.

Deux nuances. Le prix d'un logement neuf inclut déjà la TVA, ce qui renchérit le prix d'achat lui-même. Un logement revendu après sa première mutation, ou achevé depuis plus de cinq ans, repasse dans le régime de l'ancien, même s'il paraît récent. La vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) relève bien du neuf.

Le choix ne se fait donc pas sur les seuls frais. Un bien ancien moins cher au mètre carré peut rester plus intéressant malgré cinq points de frais de plus, surtout si des travaux ouvrent droit à des aides. Le calcul se mène sur le coût total de l'acquisition.

Achat aux enchères : des frais qui ne se lisent pas pareil

Une vente aux enchères immobilières, judiciaire ou notariale, ne fait pas disparaître les droits de mutation : l'adjudicataire les paie sur le prix d'adjudication, au même taux départemental que pour une vente classique. Ce qui change, c'est le reste de la facture, et l'ordre dans lequel on la découvre.

Lors d'une enchère judiciaire, menée au tribunal, l'acheteur passe obligatoirement par un avocat, qui porte les offres et perçoit sa propre rémunération. Les frais préalables de la procédure, engagés par le créancier poursuivant, sont annoncés avant l'audience et s'ajoutent au prix. Lors d'une enchère notariale, organisée par un office, le cahier des charges fixe les frais mis à la charge de l'adjudicataire.

Le réflexe utile : lire le cahier des conditions de vente avant d'enchérir et fixer son prix maximal frais compris. Une offre portée dans l'élan de la salle, sans ce calcul, peut dépasser de plusieurs milliers d'euros le budget prévu, sans possibilité de rétractation une fois le bien adjugé.

Simulateur de frais de notaire : quel outil croire ?

Les simulateurs en ligne se ressemblent, mais ils ne partent pas tous des mêmes données. Un outil resté figé en 2025 applique encore 4,50 % partout ; un autre retient 5 % par défaut, même dans l'Indre ou l'Oise. Avant de vous fier à un montant, vérifiez que le simulateur demande le lieu du bien et le statut de l'acheteur.

Trois sources tiennent la route. Le site immobilier.notaires.fr, édité par la profession, calcule les frais d'acquisition dans l'ancien et le neuf. L'ANIL, l'Agence nationale pour l'information sur le logement, propose des outils de calcul gratuits, dont un pour les frais de notaire, et service-public.fr renvoie vers lui. Le tableau des taux de la DGFiP reste enfin la référence pour contrôler le taux en vigueur sur un site donné.

Un simulateur fournit un ordre d'idée, jamais un montant contractuel. Seul le décompte de l'office notarial, établi sur le dossier réel, fait foi : il intègre les débours, les formalités et, le cas échéant, les frais de garantie du prêt.

Frais de notaire et prêt immobilier : la garantie compte aussi

Quand l'achat est financé par un emprunt, la banque exige une garantie. Une caution d'un organisme spécialisé ne passe pas par le notaire. Une hypothèque ou un privilège de prêteur de deniers, en revanche, s'inscrit par acte notarié et génère ses propres frais : émoluments, taxe de publicité foncière selon le type de garantie, contribution de sécurité immobilière.

Ce coût s'ajoute aux frais de l'acquisition et figure souvent sur une ligne à part du décompte. Pour comparer des offres de prêt, il se lit avec le taux et l'assurance emprunteur, jamais isolément.

Pourquoi les frais de notaire sont-ils si élevés ?

Parce qu'il s'agit surtout d'impôts. Les droits de mutation figurent parmi les premières recettes fiscales des conseils départementaux, qui financent avec elles le RSA, l'aide aux personnes âgées ou handicapées et les collèges. Quand les ventes reculent, la recette fond, alors que les dépenses sociales continuent de monter.

La plupart des assemblées ont avancé cet argument pour voter les 5 %. Le marché de l'ancien reste d'ailleurs en retrait : l'Insee a mesuré, dans sa publication du 8 septembre 2026, une baisse de 1,0 % des prix au deuxième trimestre et de 0,8 % sur un an, avec 958 000 ventes sur douze mois à fin juin. Moins de transactions, moins de droits encaissés. La prochaine publication de l'Insee est attendue le 24 novembre 2026.

Le notaire, lui, ne touche qu'une fraction. Dans l'exemple à 250 000 euros, ses émoluments proportionnels représentent environ 15 % de la note, TVA comprise, et cette TVA repart à l'État. Sa rémunération paie l'authentification de l'acte, la vérification du titre de propriété, les formalités de publicité foncière et la garantie d'une vente incontestable.

Comment réduire les frais de notaire ?

Les taux sont fixés par la loi, mais la base de calcul se travaille. Quatre leviers sont légaux et courants :

• Déduire le mobilier : cuisine équipée, électroménager, meubles laissés par le vendeur sortent de la base taxable s'ils sont listés et chiffrés dans l'acte à une valeur réaliste. Une valeur excessive peut être contestée par l'administration.
• Prendre la commission d'agence à la charge de l'acquéreur quand le mandat le prévoit : elle n'entre alors pas dans le prix soumis aux droits.
• Demander la remise sur émoluments : le notaire peut accorder une remise de 20 % au plus sur la part de ses émoluments calculée sur les tranches au-delà de 100 000 euros.
• Négocier le prix de vente : chaque tranche de 10 000 euros obtenue économise environ 740 euros de frais dans une collectivité à 5 %.

La remise reste modeste. Sur 250 000 euros, la part au-delà de 100 000 euros représente environ 1 200 euros hors taxe, donc 240 euros de remise au maximum. Selon notaires.fr, mis à jour le 19 mars 2026, aucune remise de droit commun n'est possible sous 100 000 euros, et l'office qui en accorde une doit l'appliquer à tous ses clients pour une même catégorie d'acte et l'afficher. La remise de 20 % que peu d'acheteurs réclament se demande avant la signature, pas après.

Méfiance envers les montages qui promettent de « faire baisser » le prix déclaré. Une minoration du prix dans l'acte constitue une dissimulation, sanctionnée par un redressement et des pénalités. Le notaire, qui engage sa responsabilité, refusera de toute façon de signer.

Choisir un notaire pour un achat

L'acheteur choisit librement son notaire, y compris quand le vendeur a déjà le sien. Les deux offices travaillent alors sur le même acte et se partagent les émoluments, sans surcoût pour le client : le barème reste identique. Avoir son propre notaire, c'est être conseillé par quelqu'un qui défend votre intérêt, pas celui du vendeur.

Pour trouver un office, l'annuaire des notaires de France recense les études par ville, avec leurs informations de contact. Un premier rendez-vous avant le compromis permet de poser les questions de fond : régime matrimonial, achat à deux en indivision ou en société, clause suspensive de prêt, servitudes. Le conseil juridique donné à cette occasion fait partie du service.

Le notaire rédige ensuite l'acte de vente, vérifie le titre de propriété du vendeur, interroge le service de la publicité foncière sur les hypothèques et consulte la mairie sur le droit de préemption urbain. La promesse de vente ou le compromis peut se signer chez lui ou en agence ; l'acte authentique, lui, se signe forcément devant un notaire.

Quand payer, et que devient le trop-perçu ?

La totalité des frais se règle le jour de la signature de l'acte authentique, en même temps que le prix. Le notaire réclame une provision, calculée un peu au-dessus du montant estimé pour couvrir les débours encore inconnus. Les fonds arrivent par virement sur le compte de l'office à la Caisse des dépôts.

Une fois les formalités accomplies et la vente publiée, l'office établit un décompte définitif. Le trop-perçu revient à l'acheteur ; un complément peut au contraire être demandé si un débours a été sous-estimé. Le délai dépend surtout du service de la publicité foncière, qui traite la publication de l'acte.

En règle générale, la banque ne finance pas les frais de notaire : ils forment le socle de l'apport personnel. Un acheteur a donc intérêt à estimer ce montant tôt, avant même de fixer son budget, puis à le confronter au calendrier de sa propre vente s'il est aussi vendeur. Pour ce dernier cas, la question de vendre maintenant ou attendre une nouvelle baisse des prix pèse sur tout le plan.

L'avis du conseiller en financement

« Dans les Yvelines, la plupart des banques demandent un apport personnel d'environ 10 % du projet, qui couvre les frais de notaire et les autres frais : frais de dossier bancaire, frais de garantie, éventuellement frais de courtage. Dans certains cas, cet apport peut être réduit, par exemple pour un emprunteur de moins de 31 ans, ou en finançant l'achat auprès d'une banque située hors d'Île-de-France, selon le lieu du bien. Chaque profil est unique : une étude de financement permet d'y voir clair. »

- Nicolas Truillet, conseiller en financement immobilier chez PI Finances (son simulateur de frais de notaire dans les Yvelines)

Calcul, exemple chiffré et répartition des frais de notaire

Comment calculer les frais de notaire en 2026 ?

Multipliez le prix par le taux départemental (5 %, 4,50 % ou 3,80 %), ajoutez 1,20 % de taxe communale, 2,37 % de la part départementale, les émoluments du barème avec TVA, 0,10 % de contribution de sécurité immobilière, puis les débours. Dans l'ancien, comptez 7,5 à 8 % du prix.

Quels sont les frais de notaire pour un achat à 200 000 euros ?

Dans une collectivité à 5 %, hors primo-accédant : 10 000 euros de taxe départementale, 2 400 euros de taxe communale, 237 euros de frais d'assiette, 2 394 euros d'émoluments TTC et 200 euros de contribution, soit environ 15 230 euros avant débours.

Qui paie les frais de notaire, l'acheteur ou le vendeur ?

L'acheteur, sauf clause contraire dans l'acte. Le vendeur ne règle que ses propres frais : mainlevée d'hypothèque, diagnostics, et la commission d'agence si le mandat la met à sa charge.

Les frais de notaire sont-ils les mêmes dans toute la France ?

Non. Le barème du notaire est national, mais la taxe départementale varie : 5 % presque partout, 4,50 % dans onze territoires, 3,80 % dans l'Indre. Sur 300 000 euros, l'écart entre une collectivité à 5 % et l'Indre atteint près de 3 690 euros.

Le taux peut-il changer entre le compromis et l'acte ?

Oui, c'est le taux en vigueur à la date de l'acte authentique qui s'applique. En 2026, le risque est nul jusqu'au 31 décembre : une délibération notifiée après le 15 avril ne prend effet qu'au 1er janvier 2027. Pour un acte signé en janvier 2027 ou plus tard, demandez au notaire de vérifier le tableau à jour.