Crédit immobilier : à 3,31 %, 200 000 euros empruntés sur 21 ans coûtent 77 800 euros d'intérêts

Mis à jour en octobre 2026 : taux moyen d'août 2026, règles du HCSF confirmées en septembre, exemple chiffré pas à pas, frais de notaire et hausse des droits de mutation.

Sommaire

Comment calculer la mensualité d'un prêt immobilier ?

Une mensualité dépend de trois données : le montant emprunté, le taux d'intérêt nominal et la durée du prêt en mois. La banque applique une formule d'amortissement constant. Chaque mois, vous payez la même somme, mais la part d'intérêt fond pendant que celle du capital grossit.

La formule s'écrit ainsi : mensualité = capital × t / (1 − (1 + t) puissance −n), où t est le taux annuel divisé par 12 et n le nombre de mensualités. Un tableur suffit pour la calculer. Un simulateur en ligne fait la même opération, avec l'assurance en plus.

Avec 200 000 euros à 3,31 % sur 252 mois, t vaut 0,2758 % par mois. La mensualité ressort à 1 102,23 euros hors assurance. Le montant total remboursé atteint 277 762 euros, soit 77 762 euros d'intérêts. Ce chiffre surprend presque toujours : sur un prêt de cette durée, les intérêts pèsent plus du tiers du capital.

Pourquoi 3,31 % et 21 ans ?

Ce ne sont pas des valeurs choisies au hasard. Selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen des prêts immobiliers du secteur concurrentiel s'établissait à 3,31 % en août 2026, contre 3,06 % un an plus tôt, pour une durée moyenne de 252 mois. C'est donc le crédit type du moment, celui qu'un ménage obtient en moyenne aujourd'hui.

Votre propre taux dépendra de votre profil d'emprunteur : apport, revenus, stabilité de l'emploi, épargne résiduelle. Pour suivre la tendance, consultez l'évolution des taux immobiliers mois par mois avant de lancer la moindre simulation.

Le tableau d'amortissement, échéance après échéance

Le tableau d'amortissement détaille, pour chaque échéance, la part d'intérêt, la part de capital et le capital restant dû. La banque doit le joindre à l'offre de prêt, avec le TAEG et le coût total du crédit, selon la fiche service-public consacrée au crédit immobilier et à l'offre de prêt.

Sur notre exemple, la première mensualité se répartit en 551,67 euros d'intérêts et 550,56 euros de capital. Presque moitié-moitié. Au bout de dix ans, soit 120 échéances payées, il reste encore environ 121 800 euros de capital à rembourser : près de la moitié du temps écoulé, mais 39 % seulement du capital amorti.

Cette donnée change tout pour qui envisage d'acheter puis de revendre. Un ménage qui cède son logement après dix ans solde un capital restant élevé. Le prix de vente doit le couvrir, en plus des frais de l'achat initial. Demandez donc l'échéancier complet à votre banque, ou téléchargez-le depuis votre espace client une fois le prêt signé.

Trois durées, trois coûts : la comparaison chiffrée

Allonger la durée baisse la mensualité, mais fait grimper la facture. La grille ci-après reprend le même emprunt de 200 000 euros, au même taux fixe de 3,31 %, hors assurance et hors frais de dossier.

Passer de 15 à 25 ans libère 430 euros par mois. En contrepartie, le coût des intérêts bondit de plus de 40 000 euros. Dans la réalité, l'écart serait même un peu plus grand : les banques accordent en général un taux plus bas sur les durées courtes.

Le taux pèse lui aussi. À 3,06 %, le niveau d'août 2025, la même opération sur 21 ans aurait coûté 1 076,70 euros par mois. Un quart de point d'écart représente 25,50 euros mensuels, soit environ 6 430 euros sur la durée totale du prêt.

Quelle est votre capacité d'emprunt ?

La capacité d'emprunt se calcule à l'envers : on part de ce que vous pouvez rembourser chaque mois, puis on en déduit le capital. Deux règles du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) l'encadrent. Le taux d'endettement ne doit pas dépasser 35 % des revenus nets, assurance emprunteur comprise. La durée est plafonnée à 25 ans, ou 27 ans pour un logement neuf ou un achat dans l'ancien avec au moins 10 % de travaux.

Le HCSF a maintenu ces règles le 15 septembre 2026. Les banques peuvent y déroger pour une partie de leur production, en priorité au profit des acheteurs de leur résidence principale. Au deuxième trimestre 2026, ces dérogations représentaient 18,1 % des crédits, d'après le HCSF.

Un couple qui gagne 3 500 euros nets par mois, sans autre crédit en cours, dispose de 1 225 euros de charges d'emprunt au plus. Avec une assurance hypothétique à 0,30 % par an du capital initial, soit 50 euros par mois, il reste 1 175 euros pour le prêt lui-même. À 3,31 % sur 21 ans, cela permet d'emprunter environ 213 000 euros. C'est le capital ; le prix du logement qu'il peut acheter dépend ensuite de son apport et des frais de notaire. Pour affiner avec vos propres données, notre simulateur de capacité d'emprunt selon vos revenus fait le calcul inverse en quelques secondes.

L'apport personnel modifie aussi le résultat. Il provient souvent d'un placement (livret, plan d'épargne logement, assurance vie) ou d'une aide familiale. Conserver une partie de ce placement après l'achat rassure le prêteur : c'est l'épargne résiduelle, qu'il examine en plus du taux d'endettement.

Assurance emprunteur, frais de notaire, frais de dossier : le budget complet

Un calcul limité à la mensualité laisse de côté une bonne partie du coût. Le budget d'un achat immobilier comprend aussi trois postes qui se paient au comptant ou s'ajoutent au prêt.

• L'assurance emprunteur : la banque peut l'exiger, mais pas imposer son propre contrat. Vous êtes libre de choisir un autre assureur, à garanties équivalentes. Elle couvre au minimum le décès, souvent l'invalidité, et depuis la loi Lemoine le contrat peut se résilier à tout moment ; le questionnaire de santé n'est plus exigé sous conditions de montant et d'âge. Sur notre exemple, 50 euros par mois pendant 21 ans représentent 12 600 euros. Pour comparer les formules, voyez les garanties et la délégation d'assurance emprunteur.
• Les frais de notaire : ils regroupent surtout des droits de mutation reversés au département, entre 3,8 % et 4,5 % du prix selon service-public, et les émoluments du notaire, calculés par tranches dégressives de 3,870 % à 0,799 %.
• Les frais de dossier et de garantie : caution d'un organisme ou hypothèque, ils entrent dans le TAEG et varient d'une banque à l'autre. S'y ajoute l'assurance habitation, complémentaire, que le prêteur demande dès la remise des clés.

Depuis le 1er avril 2025, les départements peuvent relever les droits de mutation de 0,5 point. Les primo-accédants qui achètent leur résidence principale en sont exonérés, selon la fiche officielle sur les frais de notaire et l'actualité publiée par le service public. Pour estimer la somme selon votre département, notre calculateur des droits de mutation et émoluments suffit.

TAEG ou taux nominal : lequel regarder pour comparer ?

Le taux nominal sert au calcul des intérêts. Le taux annuel effectif global (TAEG) intègre en plus les frais de dossier, l'assurance exigée et le coût de la garantie. C'est lui que le code de la consommation impose d'afficher dans toute offre de prêt, et lui seul permet de comparer deux propositions.

Une banque peut afficher le meilleur taux nominal et perdre la comparaison sur le TAEG, à cause d'une assurance groupe chère ou de frais de dossier élevés. Le réflexe utile : demander la fiche d'information standardisée européenne (FISE) à chaque établissement, puis aligner les TAEG et les coûts totaux. Les informations y sont présentées dans le même ordre d'une banque à l'autre.

Pour un premier tour, un outil gratuit donne une idée rapide. Vous pouvez par exemple vous appuyer sur le simulateur Empruntis, qui fait fonctionner la même formule d'amortissement et ajoute l'assurance au calcul.

Où trouver un calculateur public et neutre ?

Les calculateurs des banques et des courtiers servent aussi à recueillir des contacts. Pour une première estimation sans démarchage, plusieurs outils publics existent. L'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL), une association, propose sur son site des calculateurs d'échéancier, de capacité d'emprunt et de frais d'acquisition, sans dépôt de coordonnées.

Dans la plupart des départements, une agence départementale d'information sur le logement (ADIL) prolonge ces outils par un conseil gratuit avec un juriste. C'est l'étape utile quand votre situation sort du cadre : prêt à taux zéro, achat en indivision, revenus d'indépendant, prêt d'Action Logement. Le site La finance pour tous, édité par l'Institut pour l'éducation financière du public, une autre association, met également à disposition un calculateur de mensualités en accès libre. Les banques françaises de chaque région proposent aussi leur calculateur, parfois réservé aux clients connectés à leur espace en ligne.

Ces calculateurs fonctionnent avec la même formule que celle présentée plus haut. Leur intérêt tient à la neutralité de l'information : aucun n'a de prêt immobilier à vous vendre. Choisissez-les en fonction de votre besoin, puis confrontez le résultat aux propositions des banques et des agences de courtage.

Les limites d'une simulation en ligne

Un simulateur donne une estimation, pas un accord. Il ne voit ni votre historique de compte, ni la régularité de vos revenus, ni le reste à vivre que la banque examine après la mensualité. Deux ménages au même salaire peuvent recevoir deux réponses opposées.

Trois erreurs reviennent souvent dans les recherches de financement :

• Oublier l'assurance dans le taux d'endettement, alors que le HCSF l'y inclut.
• Saisir un taux trop optimiste, lu dans une publicité, au lieu du taux moyen de sa durée.
• Négliger l'apport personnel : la plupart des banques attendent au moins le montant des frais de notaire et de garantie.

Gardez une marge de sécurité : simuler avec un taux supérieur d'un demi-point au taux espéré montre ce que coûterait une offre moins favorable. Avant d'effectuer une demande, rassemblez les éléments nécessaires : derniers bulletins de salaire, avis d'imposition, relevés de compte, justificatif de l'apport ; un chef d'entreprise ou un indépendant ajoute ses derniers bilans.

Un professionnel du crédit, salarié d'une banque ou d'une société de courtage, saura ensuite vous accompagner dans la démarche et personnaliser le calcul à votre situation personnelle. Arriver au rendez-vous avec vos propres chiffres, et l'échéancier en tête, change la nature de l'échange : vous discutez des conditions, pas seulement du montant.

Offre de prêt : le calendrier à connaître

Après l'accord de principe, la banque émet une offre de prêt écrite et gratuite. Elle reste valable au moins 30 jours. Vous ne pouvez pas l'accepter avant un délai de réflexion de 10 jours calendaires, qui démarre le lendemain de sa réception : une offre reçue le 1er février s'accepte au plus tôt le 12.

Aucun fonds ne peut être débloqué pendant ce délai. Dans un achat chez le notaire, l'argent part en général le jour de la signature de l'acte authentique. Prévoyez donc ces deux semaines dans le calendrier de votre compromis de vente, surtout si la date butoir de la condition suspensive de prêt approche.

Calcul du crédit : les points qui reviennent avant la signature

Un simulateur de banque engage-t-il l'établissement ?

Non. Le résultat d'un simulateur, sur le site d'une banque ou dans son espace personnel, reste indicatif. Seule l'offre de prêt écrite engage le prêteur, sur les conditions qu'elle mentionne, pendant au moins 30 jours.

Peut-on rembourser plus vite pour réduire les intérêts ?

Oui, par remboursement anticipé partiel ou total. Le contrat peut prévoir des indemnités, plafonnées par la loi. Réduire la durée plutôt que la mensualité fait baisser davantage le coût des intérêts, puisque le capital restant dû diminue plus vite.

Quel montant d'apport faut-il prévoir ?

Aucun minimum légal n'existe. En pratique, les banques demandent le plus souvent de couvrir les frais de notaire et de garantie. Un apport plus élevé réduit le montant emprunté, rassure la banque et peut faire baisser le taux proposé.