Capacité d'emprunt : 3 500 euros de revenus ouvrent environ 234 000 euros de prêt, voici le calcul

Mis à jour en octobre 2026 : taux moyen Crédit Logement de septembre à 3,40 % (3,31 % en août), montants empruntables recalculés, taux d'usure à 5,40 % pour les prêts de vingt ans et plus depuis le 1er octobre, règles du HCSF inchangées.

Sommaire

Comment calculer sa capacité d'emprunt ?

Le calcul de la capacité d'emprunt se fait en trois étapes. Vous retenez 35 % de vos revenus mensuels, vous en retirez vos crédits en cours, et vous obtenez l'effort disponible, assurance emprunteur comprise. La durée et le taux de l'emprunt transforment ensuite ce chiffre en montant empruntable. La capacité d'emprunt est donc le montant maximum que la banque accepte de vous prêter, pas le prix du bien.

Pour calculer vite, une feuille de calcul suffit. Au taux fixe moyen de septembre, augmenté d'une assurance de groupe à 0,34 % du capital, chaque tranche de 1 000 euros empruntés coûte environ 5,24 euros par mois sur vingt-cinq ans et 6,03 euros sur vingt ans.

1. Revenus retenus : salaires nets stables, plus les loyers perçus comptés à 70 %.
2. Mensualité maximale : ces revenus multipliés par 0,35, moins les mensualités des crédits qui continueront après l'achat.
3. Capital : cette mensualité divisée par 5,24 (25 ans) ou 6,03 (20 ans), puis multipliée par 1 000.

Un ménage à 3 000 euros de revenus qui rembourse 200 euros de crédit auto dispose de 1 050 euros, moins 200, soit 850 euros par mois. Divisé par 5,24, cela donne environ 162 000 euros empruntables sur vingt-cinq ans. Le même ménage sans prêt auto monterait à 200 000 euros : la voiture coûte 38 000 euros de capacité.

Pour tester plusieurs durées et plusieurs taux sans refaire les divisions, notre simulateur de capacité d'emprunt immobilier fait le calcul du taux d'effort et du montant en une seule saisie.

La règle des 35 %, ce qu'elle englobe vraiment

Le Haut Conseil de stabilité financière encadre l'octroi du crédit immobilier depuis janvier 2022. Deux bornes : un taux d'endettement maximum de 35 % des revenus, et une durée de prêt plafonnée à vingt-cinq ans. Elle monte à vingt-sept ans dans le neuf, ou dans l'ancien quand les travaux pèsent au moins 10 % du coût total de l'opération.

Réuni le 15 septembre 2026, le HCSF a maintenu ces règles en l'état. Pas d'assouplissement, malgré la demande répétée des promoteurs et des courtiers. La fiche officielle du site Service public sur le prêt immobilier rappelle la même règle, avec l'exemple d'un foyer à 3 000 euros de revenus plafonné à 1 050 euros de remboursement mensuel. Ce service public en ligne, accessible sans vous connecter, propose aussi un outil pour estimer son emprunt, au même titre que l'annuaire des démarches administratives du site.

Le détail qui coûte cher tient dans le mot assurance. Le taux d'endettement maximal se calcule assurance emprunteur incluse, et non sur le seul remboursement du capital et des intérêts. Sur un dossier courant, la cotisation absorbe une part non négligeable de l'effort mensuel, donc une partie de votre capacité avant même d'avoir financé un mètre carré. Les cas limites, ceux qui frôlent le plafond, sont détaillés dans l'analyse de qui passe encore au-delà des 35 %.

Un second plafond, moins connu, borne le coût du crédit : le taux d'usure. Depuis le 1er octobre 2026, la Banque de France le fixe à 5,40 % pour un prêt à taux fixe de vingt ans et plus, et à 4,68 % entre dix et vingt ans. Le TAEG de l'offre, assurance comprise, ne peut pas le dépasser.

Quel est le montant maximum à emprunter selon votre salaire ?

Les montants ci-dessous partent du taux moyen de 3,40 % relevé par l'Observatoire Crédit Logement/CSA pour septembre 2026, plus l'assurance de groupe à 0,34 %. Ils supposent un dossier sans autre charge : aucun crédit à la consommation, aucune pension versée.

La durée pèse lourd. Passer de vingt à vingt-cinq ans fait gagner environ 15 % de capital avec le même salaire pour emprunter. Le coût total grimpe d'autant : cinq années d'intérêts et d'assurance en plus, sur un capital restant dû qui descend plus lentement.

Ces montants servent de repère, pas de promesse. Chaque banque applique son barème, qui varie avec le secteur géographique, la valeur du bien, l'apport personnel et la domiciliation des revenus. Deux établissements peuvent s'écarter de plusieurs milliers d'euros sur le même dossier. Avec des revenus variables, un statut d'indépendant ou un taux d'effort déjà proche de 35 %, un courtier en crédit immobilier vaut le rendez-vous : il présente le dossier à plusieurs banques, repère celle qui accepte encore une dérogation et négocie le taux de l'emprunt comme celui de l'assurance.

Les charges qui rognent votre capacité

Le calcul brut ne survit jamais à l'analyse du conseiller. Toute charge récurrente se loge dans les 35 % et retire du montant.

• Les crédits en cours : à 3 500 euros de revenus, un prêt auto de 300 euros par mois retire près de 57 000 euros de capacité sur vingt-cinq ans.
• Les pensions alimentaires versées : déduites des revenus ou ajoutées aux charges selon les banques, elles pèsent toujours.
• Un loyer conservé : garder un pied-à-terre après l'achat fait entrer ce loyer dans le calcul.

À l'inverse, certaines rentrées s'ajoutent. Les loyers d'un investissement locatif comptent, amputés d'environ 30 % pour la vacance et les charges. Les primes et revenus variables ne sont retenus qu'après deux ou trois années régulières, en moyenne.

L'avis de l'expert en immobilier locatif

« Pour un investisseur locatif, la banque ne retient en général que 70 % des futurs loyers, pour couvrir la vacance et les impayés. Face aux normes d'endettement, chaque projet doit s'autofinancer au maximum, sinon les acquisitions suivantes se bloquent. Pour présenter un dossier solide, mieux vaut chiffrer la rentabilité à l'avance avec un simulateur de rentabilité locative. »

— Jolan Auzat, expert en immobilier locatif, président de Ma Renta

Lire également : Combien emprunter avec un salaire de 3 000 euros ? Le calcul sur 15, 20 et 25 ans

Pour aller plus loin : Prêt de 200 000 euros : la BCE relève ses taux, votre mensualité peut grimper de 41 € par mois

Une perte d'emploi après la signature ne fait pas baisser la mensualité : la garantie perte d'emploi prévoit souvent six à douze mois de carence avant toute indemnisation du prêt.

Qui passe au-dessus des 35 % ?

La règle n'est pas absolue. Les banques disposent d'une marge de flexibilité de 20 % de leur production trimestrielle de crédits immobiliers, dans laquelle elles peuvent dépasser le taux d'effort ou la durée. Au moins 70 % de cette marge va à la résidence principale, et au moins 30 % aux primo-accédants.

Cette marge se remplit : elle était utilisée à 18,1 % au deuxième trimestre 2026, selon le HCSF. Un dossier déposé en début de trimestre a donc plus de chances d'y entrer qu'un dossier présenté quelques jours avant la clôture. Pour un primo-accédant, les prêts aidés qui allègent le taux d'endettement offrent une autre porte de sortie.

Qui la décroche ? Un emprunteur à hauts revenus dont le reste à vivre reste confortable, un jeune cadre à forte progression de salaire, ou un apport très supérieur à la moyenne. La banque juge alors qu'un taux d'effort de 37 ou 38 % ne fragilise pas le ménage.

L'avis du courtier

« Près des 35 %, chaque charge compte. Avant de déposer un dossier, je conseille de solder les petits crédits qui peuvent l'être, de faire chiffrer une délégation d'assurance emprunteur et de présenter trois mois de comptes sans découvert. Si le taux d'effort dépasse légèrement le plafond, la banque regardera surtout le reste à vivre, l'apport et la stabilité des revenus : c'est là qu'un dossier bien argumenté fait la différence. »

- Julien Soumillon, JS Courtage et Financement, courtier indépendant à Beauvais

Reste à vivre et saut de charge, les critères que personne n'affiche

Aucun texte ne les impose, et pourtant ils décident. Le reste à vivre est ce qu'il vous demeure une fois la mensualité payée, par mois et par personne du foyer. Une famille de quatre à 4 000 euros de revenus peut voir son montant réduit même à 33 % d'endettement.

Le saut de charge compare la future mensualité à votre loyer actuel. Passer de 700 euros de loyer à 1 250 euros de remboursement inquiète plus un analyste qu'un passage de 1 100 à 1 250 euros. Il y lit votre aptitude à tenir la charge.

Dernier signal : la tenue des comptes sur les trois derniers mois. Des découverts répétés font tomber un dossier que le taux d'endettement validait. Relevés, avis d'imposition, contrat de travail : ces données se prouvent, elles ne se déclarent pas.

Comment estimer son budget immobilier au-delà du prêt ?

Ce que vous pouvez emprunter ne fait pas le budget total de votre projet immobilier. Plusieurs postes restent hors du prêt.

• Les frais de notaire : environ 7 à 8 % du prix dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf. Les primo-accédants qui achètent leur résidence principale échappent entièrement à la hausse des droits de mutation votée en 2025, sans plafond de prix.
• La garantie et le dossier : caution ou hypothèque, frais bancaires, à réunir en plus.
• Les travaux immédiats : ils s'intègrent au prêt s'ils sont chiffrés par devis avant l'offre.

Un apport de 10 % du prix reste le seuil que la plupart des banques attendent. Des aides allègent l'addition. Le prêt à taux zéro s'adresse aux primo-accédants sous plafond de revenus : 49 000 euros de revenu fiscal de référence pour une personne seule en zone A ou A bis, 28 500 euros en zone C. Les prêts d'Action Logement ou des régions viennent aussi s'ajouter à l'emprunt principal. Ce financement complémentaire améliore le plan de financement sans toujours augmenter votre capacité d'emprunt, car sa mensualité entre elle aussi dans les 35 %. Pour une résidence secondaire, aucune de ces aides publiques ne s'applique.

Quelles aides et quels leviers pour emprunter plus ?

Une capacité d'emprunt n'est jamais figée. Plusieurs gestes déplacent le curseur avant de signer, et les leviers que les banques acceptent se préparent avant le premier rendez-vous.

• Solder un petit crédit : rembourser un prêt personnel court libère aussitôt de la mensualité.
• Déléguer l'assurance : un contrat individuel coûte souvent moins cher qu'un contrat de groupe, et la loi Lemoine permet d'en changer à tout moment.
• Emprunter à deux : les charges fixes du foyer étant partagées, deux revenus réunis vont plus loin.

Comparez surtout le taux annuel effectif global. Le TAEG agrège intérêts, assurance, garantie et frais de dossier : deux offres au même taux nominal peuvent s'écarter de plusieurs milliers d'euros une fois ce taux effectif calculé.

Comment utiliser un simulateur de capacité d'emprunt ?

Une simulation en ligne donne une première estimation en trente secondes. Celle de votre banque, depuis votre espace client ou son application, applique son barème réel. Les outils gratuits des courtiers intègrent le meilleur taux du marché, ce qui flatte un peu le résultat.

Tout dépend des données saisies. Un outil qui ne demande ni vos charges ni la date de fin de vos crédits ne peut rien estimer de sérieux. Vérifiez la source de l'outil et l'information qu'il exige avant de croire le montant affiché. Une simulation reste une estimation : seule l'offre de prêt, une fois l'emprunt instruit, a une valeur contractuelle.

Le taux d'endettement maximal est-il bloqué à 35 % ?

Pour la grande majorité des dossiers, oui. La marge dérogatoire de 20 % profite surtout à la résidence principale et aux primo-accédants, et suppose un reste à vivre solide.

Quel salaire pour emprunter 200 000 euros ?

Au taux de septembre 2026 et sur vingt-cinq ans, il faut environ 1 047 euros de mensualité assurance comprise, soit près de 2 990 euros nets par mois sans autre charge. Sur vingt ans, comptez environ 3 450 euros.

Faut-il refaire le calcul si les taux bougent ?

Oui. Un quart de point fait varier la capacité d'environ 2,5 %. Le taux moyen a gagné 0,09 point entre août et septembre, et les prévisions de taux pour la fin d'année justifient une nouvelle simulation avant toute offre d'achat.

Ce que le marché dit de votre pouvoir d'achat immobilier

L'Observatoire Crédit Logement/CSA, dans sa publication du 15 octobre 2026, chiffre le coût relatif d'un achat à 4,2 années de revenus du ménage, contre 4,1 un an plus tôt. Les prêts signés en septembre duraient en moyenne 252 mois, comme en août.

Le même observatoire voit la production reculer : au troisième trimestre, le montant des crédits accordés baisse de 9,2 % sur un an et le nombre de prêts de 8,1 %. Les ménages étirent leurs crédits pour tenir sous les 35 %. Votre capacité dépend aujourd'hui davantage de vos charges et de votre apport que du taux en vitrine : un dossier sans crédit résiduel, avec 15 % d'apport, obtient des conditions que le meilleur taux ne compense jamais chez un emprunteur déjà endetté.