Crédit immobilier à 3,31 % : comment comparer les offres des banques avant de signer votre prêt

Mis à jour en septembre 2026 : taux moyens du marché, taux d'usure, hausse de la BCE, conditions du HCSF (revenus, apport, taux d'endettement), simulation d'un emprunt de 250 000 euros, rôle du courtier, contrat d'assurance, frais de garantie et méthode pour comparer chaque offre de financement ajoutés.

Sommaire

Où en sont les taux de crédit immobilier en septembre 2026 ?

Le taux moyen des prêts immobiliers accordés en août 2026 s'établit à 3,31 %, hors assurance emprunteur, selon l'Observatoire Crédit Logement / CSA. Un an plus tôt, le taux d'emprunt moyen était de 3,06 %. La durée moyenne des crédits atteint 252 mois, soit 21 ans, et le taux obtenu varie en fonction du profil de l'emprunteur, du montant, de l'apport et de l'établissement bancaire qui étudie la demande. Choisir son prêt, c'est d'abord obtenir plusieurs offres pour un même achat.

La tendance est à la hausse. Le 10 septembre 2026, la Banque centrale européenne a relevé ses trois taux directeurs de 0,25 point, portant le taux de la facilité de dépôt à 2,50 %. C'est sa deuxième hausse de l'année, décidée face à la remontée de l'inflation après la flambée de l'énergie de l'été. Une baisse des taux de la BCE à court terme n'est donc pas le scénario central : les emprunteurs qui attendaient un retour vers 3 % ont peu de raisons d'y croire d'ici la fin de l'année.

Les banques ne répercutent pas ce mouvement du jour au lendemain. Leur coût de financement dépend aussi de l'OAT à 10 ans, le taux auquel l'État français emprunte, et de leurs objectifs commerciaux de fin d'année. Nous suivons chaque mois ce baromètre des taux immobiliers et ses effets sur la durée des prêts.

Pour un emprunteur, la conséquence est simple. Le taux obtenu au printemps n'est plus garanti à l'automne, et comparer plusieurs offres de prêt n'a jamais autant compté.

Taux d'usure : le plafond légal que les banques ne peuvent pas dépasser

Le taux d'usure est le taux maximum légal qu'un établissement de crédit peut pratiquer. Il est fixé chaque trimestre par la Banque de France, à partir des taux effectifs moyens du trimestre précédent augmentés d'un tiers. Il s'applique au TAEG, donc assurance emprunteur et frais compris.

Voici les seuils applicables depuis le 1er juillet 2026, publiés dans le tableau des taux d'usure du troisième trimestre 2026 de la Banque de France :

Les nouveaux seuils du 1er octobre au 31 décembre 2026 sont publiés par la Banque de France dans les derniers jours de septembre. Un profil âgé ou avec un risque de santé, dont l'assurance est chère, peut buter sur ce plafond alors que le taux nominal reste raisonnable. C'est souvent là que se joue un refus de prêt.

Taux nominal, TAEG, coût total : ce que vous comparez vraiment

Un comparatif taux prêt immobilier qui ne regarde que le taux nominal compare la moitié du prix. Trois chiffres figurent dans toute offre, et chacun dit autre chose.

• Le taux nominal : le taux d'intérêt appliqué au capital emprunté. Il sert à calculer la mensualité hors assurance.
• Le TAEG : le taux annuel effectif global intègre les intérêts, l'assurance emprunteur exigée, les frais de dossier, les frais de garantie et les éventuels frais de courtier. C'est le seul taux comparable d'une banque à l'autre.
• Le coût total du crédit : la somme, en euros, de tout ce que vous paierez en plus du capital. C'est le chiffre qui parle à votre budget.

Un conseil de lecture : placez les offres côte à côte sur la même durée et le même montant. Une banque qui propose 0,10 point de moins sur 20 ans et une autre sur 25 ans ne se comparent pas, car la durée pèse plus lourd que l'écart de taux sur le coût du crédit.

Pour tester des scénarios avant d'aller en agence, faites le calcul avec notre simulateur de prêt immobilier, qui donne mensualités et coût total. La simulation est gratuite et ne vous engage auprès d'aucun établissement : simulez plusieurs durées pour suivre l'évolution du coût. Déjà client d'une banque avec un vieux prêt plus cher ? Le même calcul dit s'il vaut la peine de renégocier.

Un cas concret : 250 000 euros empruntés, trois taux, deux durées

Prenons un couple qui achète sa résidence principale et emprunte 250 000 euros, hors assurance. Voici ce que change un écart de 0,2 point sur le taux fixe, selon la durée du prêt.

Entre 3,11 % et 3,51 %, la mensualité ne bouge que de 50 euros environ. Sur 25 ans, la différence d'intérêts dépasse pourtant 15 900 euros. C'est tout l'enjeu d'une négociation de 0,2 ou 0,4 point.

Le tableau montre aussi l'effet de la durée. Passer de 20 à 25 ans fait baisser la mensualité de 200 euros, mais ajoute plus de 25 000 euros d'intérêts à taux égal. Allonger n'est utile que si la mensualité sur 20 ans dépasse ce que votre taux d'endettement autorise.

Ces montants sont calculés hors assurance emprunteur et hors frais. Ajoutez-les pour obtenir le coût réel du financement, et c'est ce coût global qu'il faut mettre en regard d'une offre à l'autre.

Quelles conditions pour obtenir un crédit immobilier en 2026 ?

Les règles du Haut Conseil de stabilité financière s'imposent à toutes les banques. Le HCSF les a maintenues lors de sa réunion du 15 septembre 2026.

• Taux d'endettement de 35 % au plus : la mensualité, assurance comprise, ne doit pas dépasser 35 % des revenus nets de l'emprunteur.
• Durée de 25 ans maximum : 27 ans dans le neuf, ou dans l'ancien avec au moins 10 % de travaux dans le coût total de l'opération.
• Une marge de dérogation : chaque banque peut sortir de ces règles pour une partie de sa production, en priorité pour la résidence principale et les primo-accédants. Au deuxième trimestre 2026, les dérogations représentaient 18,1 % des prêts.

Au-delà de ces règles, chaque établissement bancaire juge votre profil sur ses propres critères : stabilité de la situation professionnelle, apport personnel, gestion des comptes courants, épargne résiduelle après l'achat. Un CDI hors période d'essai, un revenu stable ou une activité libérale établie depuis plusieurs années reste un atout. Le conseiller bancaire fait aussi l'état de vos charges : pension, crédit auto, loyer d'un bien locatif.

L'apport couvre au minimum les frais de notaire et les frais de garantie, soit en pratique autour de 10 % du prix. Bonne nouvelle pour les primo-accédants : ceux qui achètent leur résidence principale sont exonérés de la hausse des droits de mutation votée pour la période du 1er avril 2025 au 31 mars 2028.

Avant de démarcher les banques, évaluez votre capacité d'emprunt selon votre salaire et vos charges. Arriver avec un budget cohérent évite de perdre des semaines sur un dossier refusé.

Comment bénéficier du meilleur taux d'emprunt ?

Le meilleur taux immobilier affiché dans un baromètre est réservé aux meilleurs profils. Pour vous en rapprocher, quatre leviers comptent plus que les autres.

Soigner le dossier avant la demande

Trois mois de relevés sans découvert, pas de crédit à la consommation en cours, une épargne régulière : la banque lit votre gestion comme une preuve de capacité à rembourser. Solder un petit crédit auto avant la demande peut faire gagner plusieurs points de taux d'endettement.

Mettre les banques en concurrence

Les meilleures banques pour un emprunteur ne sont pas les mêmes selon les régions ni selon les mois. Une banque régionale en retard sur ses objectifs peut proposer le taux le plus bas du marché, puis remonter ses grilles trois semaines plus tard. Obtenir un taux compétitif suppose donc de solliciter au moins trois établissements, dont votre banque principale.

Accepter une contrepartie, ou la refuser

La banque demande souvent en échange la domiciliation des revenus, l'ouverture d'un compte, une assurance habitation, parfois une assurance auto ou une assurance moto. Ces contreparties ont un coût annuel qu'il faut intégrer au calcul avant de se réjouir d'un taux plus bas. Une domiciliation des revenus exigée doit s'accompagner d'un avantage individualisé, écrit dans l'offre de prêt.

Passer par un courtier

Un courtier en crédit immobilier négocie avec plusieurs établissements à la fois et connaît leurs grilles du moment. Il peut aussi aider à monter le dossier. Ses honoraires, quand il en facture, entrent dans le TAEG : vérifiez qu'ils ne mangent pas le gain de taux obtenu.

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Pour aller plus loin : Assurance emprunteur : comment bien la choisir pour son crédit immobilier ?

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Un courtier doit être immatriculé à l'ORIAS comme intermédiaire en opérations de banque : son numéro figure sur ses documents et se vérifie sur le registre en quelques minutes. Côté banque, la négociation se mène avec le conseiller de votre agence, mais la décision revient souvent à un service expert du crédit : un dossier clair, avec les pièces rassemblées, passe plus vite.

Crédit immobilier : « Tous les signaux laissent penser que les taux pourraient atteindre 4 % en moyenne d'ici à janvier 2027 » https://t.co/HTyE8GiWme pic.twitter.com/33PgxjyJqb

— Les Echos (@LesEchos) 24 septembre 2026

Les comparateurs en ligne donnent un premier ordre d'idée. Ils permettent de financer son projet grâce au crédit immobilier en confrontant plusieurs propositions sur la même base, avant de rencontrer les banques en direct.

Assurance emprunteur : la ligne qui fait basculer le comparatif

Sur un crédit immobilier de 20 ou 25 ans, l'assurance emprunteur peut représenter une part importante du coût total. C'est aussi la ligne la plus négociable, parce que la loi vous laisse choisir votre assureur.

Depuis le 1er juin 2022, aucun questionnaire de santé ne peut être exigé si le montant assuré est de 200 000 euros au plus par personne et si le prêt se termine avant les 60 ans de l'emprunteur. Vous pouvez aussi changer d'assurance à tout moment après la signature, à condition que le nouveau contrat offre des garanties équivalentes ; la banque a 10 jours ouvrés pour répondre, comme le rappelle la fiche de service-public.gouv.fr sur l'assurance de prêt immobilier.

Dans la pratique, deux stratégies coexistent. Accepter le contrat groupe de la banque pour décrocher le prêt, puis le résilier quelques mois plus tard au profit d'une délégation d'assurance. Ou présenter dès le départ un contrat externe, ce qui améliore le TAEG affiché et donc votre position face au taux d'usure. Nous détaillons les étapes pour changer d'assurance emprunteur sans frais.

Pour un emprunteur jeune et en bonne santé, l'écart entre contrat groupe et délégation peut dépasser l'écart de taux entre deux banques. Un comparatif qui ignore l'assurance ne compare donc pas grand-chose.

L'assurance emprunteur ne doit pas être confondue avec l'assurance habitation. La première garantit le remboursement du prêt en cas de décès ou d'incapacité ; la seconde couvre le logement. La banque peut proposer les deux au même client lors de la souscription, mais rien ne vous oblige à prendre votre assurance habitation chez elle pour obtenir le crédit.

Quels sont les frais associés à un prêt immobilier ?

Au-delà des intérêts et de l'assurance, plusieurs frais pèsent sur le financement. Ils sont inclus dans le TAEG, sauf les frais de notaire liés à l'achat lui-même.

• Les frais de dossier : facturés par la banque pour l'étude de la demande. Ils se négocient, jusqu'à la suppression dans certains cas.
• Les frais de garantie : caution d'un organisme spécialisé, hypothèque ou privilège de prêteur de deniers. Une partie de la caution peut être restituée en fin de prêt.
• Les frais de courtage : seulement si vous passez par un courtier qui en facture.
• Les indemnités de remboursement anticipé : plafonnées par la loi, elles comptent si vous pensez revendre ou faire un rachat de crédit avant le terme.

Chacun de ces postes figure dans l'offre, à la ligne près. Lisez la fiche d'information standardisée européenne remise avant l'offre : elle présente toutes les conditions selon une forme identique d'une banque à l'autre, ce qui facilite la comparaison.

Amortissable, in fine, relais : quel type de prêt immobilier comparer ?

Avant de comparer des taux, vérifiez que les offres portent sur le même produit. Un taux de prêt in fine et un taux de prêt amortissable ne se comparent pas, pas plus qu'un prêt relais et un crédit classique.

• Le prêt amortissable : chaque mensualité rembourse une part d'intérêts et une part de capital. C'est la forme de la grande majorité des crédits accordés pour devenir propriétaire, et celle des taux moyens publiés chaque mois.
• Le prêt in fine : vous ne payez que les intérêts pendant toute la durée, le capital est remboursé en une fois à l'échéance, souvent grâce à un placement nanti. Réservé aux investisseurs à l'épargne élevée, il coûte plus cher en intérêts qu'un prêt amortissable de même montant.
• Le prêt relais : il avance l'argent d'un bien pas encore vendu, pour un à deux ans. Son taux d'usure est le plus haut de la grille, à 6,39 % ce trimestre.
• Le prêt révisable : c'est l'autre nom du taux variable, dont le taux évolue en fonction d'un indice.

Chaque établissement bancaire présente ces produits sous des noms commerciaux différents. Le type de prêt est pourtant toujours indiqué dans l'information précontractuelle : lisez-le avant de mettre deux offres côte à côte.

Taux fixe ou taux variable : que choisir en 2026 ?

En France, le taux fixe domine très largement la production. Il garantit une mensualité identique du premier au dernier mois, quel que soit le marché.

Le taux variable, lui, suit un indice de référence et peut monter ou baisser. Il est en général capé, c'est-à-dire plafonné à une variation maximale, et son taux d'usure est de 5,28 % ce trimestre. Dans un contexte où la banque centrale remonte ses taux, le pari du variable est plus risqué qu'il y a deux ans.

Le taux variable garde un intérêt dans un cas précis : un achat que vous comptez revendre avant une dizaine d'années, avec une mensualité capée qui reste supportable même au plafond. Pour une résidence principale gardée longtemps, le fixe reste le choix prudent.

Comment comparer les offres de prêt immobilier, étape par étape

La méthode tient en cinq gestes, dans cet ordre.

1. Fixer le montant, la durée et l'apport, et s'y tenir pour toutes les demandes.
2. Obtenir au moins trois propositions écrites, dont une par l'intermédiaire d'un courtier ou d'un comparateur.
3. Comparer le TAEG et le coût total en euros, pas le taux nominal.
4. Chiffrer séparément l'assurance emprunteur avec une délégation, puis recalculer.
5. Vérifier la souplesse du contrat : modulation des mensualités, report d'échéances, transférabilité, pénalités de remboursement anticipé.

Une fois l'offre reçue, la loi impose un délai de réflexion de dix jours avant de l'accepter, et la banque la maintient pendant au moins 30 jours. Profitez de cette fenêtre pour faire jouer la concurrence une dernière fois : une offre écrite concurrente est l'argument le plus efficace pour obtenir un geste sur le taux.

La signature du contrat de prêt chez le notaire intervient ensuite, le jour de la vente. Le capital restant dû est alors versé au vendeur, et vos premières mensualités démarrent le mois suivant.

PTZ et aides : ce qui peut alléger le coût global

Le prêt à taux zéro reste le premier levier pour un primo-accédant. Il finance une partie de l'achat sans intérêt, sous conditions de ressources : pour une personne seule, le revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser 49 000 euros en zone A et A bis, 34 500 euros en B1, 31 500 euros en B2 et 28 500 euros en C.

La quotité financée par le PTZ dépend du type de logement et de la tranche de revenus : jusqu'à 50 % dans le neuf collectif, 30 % dans le neuf individuel, et jusqu'à 50 % dans l'ancien avec travaux en zones B2 et C. En réduisant le montant du prêt principal, il fait mécaniquement baisser le coût total.

D'autres aides existent selon la situation : prêt Action Logement pour les salariés d'entreprises éligibles, prêts de certaines collectivités, don familial exonéré pour un achat neuf jusqu'au 31 décembre 2026. Une banque tient compte de ces financements dans le calcul du taux d'endettement : les présenter dès la première demande renforce le dossier.

Et pour un investissement locatif ?

Les banques financent aussi l'investissement locatif, mais avec plus d'exigence. Elles retiennent en général une partie seulement des loyers attendus dans le calcul des revenus, et regardent l'épargne disponible après l'opération.

Le taux proposé est souvent un peu supérieur à celui d'une résidence principale, et la marge de dérogation du HCSF bénéficie d'abord aux acheteurs d'une résidence principale. Le dispositif Jeanbrun, en vigueur pour les achats du 21 février 2026 au 31 décembre 2028, peut améliorer la rentabilité d'un logement neuf ou ancien rénové, sans rien changer aux règles de crédit.

Comparez ici encore le coût total, et intégrez la fiscalité des loyers au calcul : un taux bas sur un projet mal rentable reste un mauvais crédit.

Meilleur taux, banques et comparateurs gratuits en 2026

Quel est le meilleur taux immobilier en 2026 ?

Il n'existe pas de taux unique : il dépend de la durée, du profil et de la banque. En août 2026, la moyenne du marché était de 3,31 % hors assurance selon l'Observatoire Crédit Logement. Les meilleurs profils obtiennent moins, sur des durées courtes et avec un apport solide.

Quelles banques offrent les meilleurs taux ?

Le classement change d'un mois et d'une région à l'autre, selon les objectifs commerciaux de chaque établissement. Les banques régionales et mutualistes sont souvent bien placées, mais la seule réponse fiable est la comparaison de trois offres écrites sur votre propre dossier.

Un comparateur de crédit immobilier en ligne est-il gratuit ?

La simulation en ligne est généralement gratuite et sans engagement. Elle donne une fourchette de taux indicative, pas une offre. Seule la proposition écrite de la banque, après étude du dossier, engage l'établissement sur un taux et des conditions.