Simulateur PTZ : jusqu'à 50 % d'un logement neuf financé à taux zéro, combien pour votre foyer ?

Mis à jour en octobre 2026 : barème du PTZ vérifié sur service-public.fr (fiche contrôlée le 15 septembre 2026), plafonds de revenus et quotités inchangés depuis avril 2025, taux moyen du crédit immobilier d'août 2026 ajouté, exemple d'une maison neuve en zone B2.

Illustration générée par IA

Sommaire

Comment simuler son prêt à taux zéro en quatre données

Le simulateur PTZ de cette page demande quatre données : la zone de la commune, le type de logement, le coût total de l'opération et le revenu fiscal de référence du foyer, avec le nombre de personnes qui vont y vivre. Aucune donnée personnelle n'est enregistrée sur le site : le calcul se fait dans votre navigateur.

• La zone : A bis, A, B1, B2 ou C, fixée par arrêté selon la tension du marché du logement.
• Le type de logement : appartement neuf dans un immeuble collectif, maison individuelle neuve, ou logement ancien avec travaux.
• Le coût de l'opération : prix d'achat, travaux compris, hors frais de notaire et hors meubles.
• Le revenu : celui de l'avant-dernière année, qui figure sur l'avis d'imposition.

Le résultat affiche la tranche du foyer, le montant du PTZ, la durée du différé et la mensualité qui suivra. Cette simulation gratuite ne vaut pas accord de la banque : l'établissement reste libre d'accorder ou non le financement, après étude de votre dossier.

Simulateur PTZ privé ou outil public : lequel croire ?

Un simulateur PTZ, qu'il vienne d'un site immobilier, d'une banque ou de l'administration, applique le même barème légal : seul le soin apporté à la mise à jour fait la différence. Le service public propose son propre outil de calcul, tout comme l'ANIL, et un conseiller de l'ADIL vérifie gratuitement l'éligibilité d'un projet immobilier précis. Le revenu fiscal de référence se retrouve dans l'espace particulier d'impots.gouv.fr, sur l'avis d'imposition. Un simulateur de prêt à taux zéro qui n'affiche pas la date de son barème mérite peu de confiance : celui de cette page suit les règles en vigueur en octobre 2026.

Les conditions pour être éligible au PTZ

Le prêt à taux zéro, une aide de l'État à l'accession, s'adresse aux primo-accédants : un acheteur qui n'est pas devenu propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant la demande. Quelques exceptions existent, par exemple pour une personne titulaire d'une carte d'invalidité ou dont le logement est devenu inhabitable après une catastrophe naturelle.

Trois autres conditions s'ajoutent :

• Le logement devient la résidence principale dans un délai d'un an après l'achat ou la fin des travaux, et il est occupé au moins huit mois par an.
• Le revenu reste sous un plafond qui dépend de la zone et de la taille du foyer : 49 000 euros pour une personne seule en zone A et A bis, 34 500 en B1, 31 500 en B2 et 28 500 en C, selon service-public.fr.
• L'opération entre dans le champ du dispositif : le neuf dans toutes les zones, l'ancien avec travaux en zones B2 et C seulement.

Dans l'ancien, les travaux doivent peser au moins 25 % du coût total et être terminés dans les trois ans qui suivent l'offre. L'achat d'un logement social par son occupant reste aussi éligible, dans toutes les zones. Depuis le 21 mars 2025, le PTZ se cumule avec les aides de l'Anah pour la rénovation d'un logement ancien.

Comment calculer le montant du PTZ

Le montant du PTZ se calcule en trois étapes, que le calculateur PTZ enchaîne pour vous. La banque retient d'abord le plus élevé de deux chiffres : le revenu fiscal de référence de l'année N-2, ou le coût total de l'opération divisé par 9. Ce plancher empêche un ménage aux ressources très basses d'emprunter pour un bien hors de sa portée.

Ce revenu se divise ensuite par un coefficient familial : 1 pour une personne, 1,5 pour deux, 1,8 pour trois, 2,1 pour quatre, 2,4 pour cinq. Le chiffre obtenu place la famille dans l'une des quatre tranches de sa zone. En zone B1, par exemple, la tranche 1 s'arrête à 21 500 euros, la tranche 2 à 26 000, la tranche 3 à 30 000 et la tranche 4 à 34 500.

Le prêt immobilier à taux zéro devrait être accessible aux familles avec de jeunes enfants !

Le groupe UDR poursuit son soutien aux familles par cet amendement défendu par @Maxime_Michelet. pic.twitter.com/DV3SSOinHf

— Groupe UDR (@groupeudr) 30 octobre 2026

Dernière étape : le PTZ représente une part, appelée quotité, du coût de l'opération retenu dans la limite d'un plafond. Pour deux personnes, ce coût maximal atteint 225 000 euros en zone A, 202 500 en B1, 165 000 en B2 et 150 000 en C.

• Appartement neuf ou ancien avec travaux : 50 % en tranche 1, 40 % en tranches 2 et 3, 20 % en tranche 4.
• Maison individuelle neuve : 30 % en tranche 1, 20 % en tranches 2 et 3, 10 % en tranche 4.

Quel est le montant maximal du PTZ ?

Le montant maximal du PTZ atteint 180 000 euros : 50 % d'un coût plafonné à 360 000 euros, pour un foyer de cinq personnes en tranche 1, en zone A, qui achète un appartement neuf. Ce plafond reste théorique, car peu de familles nombreuses aussi modestes achètent dans le neuf en zone A. Le PTZ ne peut pas non plus dépasser le montant des autres prêts de plus de deux ans du projet, ou les dépasser de plus de 25 % en tranche 1.

Deux simulations de PTZ chiffrées

Ces deux simulations de PTZ appliquent le barème en vigueur depuis avril 2025 à des foyers types.

Un couple, un appartement neuf en zone B1

Un couple achète un appartement neuf à 220 000 euros en zone B1, avec 40 000 euros de revenu fiscal de référence. Le coût divisé par 9 donne 24 444 euros : la banque garde donc 40 000 euros, soit 26 667 euros après division par 1,5. Le foyer tombe en tranche 3. Le coût retenu est plafonné à 202 500 euros et la quotité de 40 % donne un PTZ de 81 000 euros, remboursé après un différé de deux ans.

Une famille de quatre, une maison neuve en zone B2

Une famille de quatre personnes fait construire une maison individuelle à 260 000 euros en zone B2, avec 52 000 euros de revenu. Après division par 2,1, le revenu pondéré atteint 24 762 euros : tranche 3. Le prix retenu bute sur 231 000 euros et la quotité d'une maison s'arrête à 20 %, soit 46 200 euros à taux zéro. La même famille obtiendrait le double pour un appartement neuf du même prix.

Comment fonctionne le remboursement du PTZ

Le remboursement du PTZ dépend de la tranche : plus le revenu est modeste, plus la première échéance arrive tard. La durée totale ne dépasse jamais 25 ans, et le différé, quand il existe, dure au moins deux ans.

Pendant le différé, seul le crédit bancaire se rembourse. Le couple de l'exemple B1 paiera ensuite 81 000 euros sur 13 ans, soit environ 519 euros par mois sans intérêt. Le montant remboursable ne bouge pas : seul le calendrier change d'une tranche à l'autre.

PTZ et crédit immobilier : le taux du prêt principal compte autant

Un PTZ ne finance jamais seul un achat immobilier : il s'ajoute à au moins un autre emprunt, prêt bancaire classique, prêt d'accession sociale ou prêt conventionné. Le taux de ce crédit bancaire pèse donc lourd dans le plan de financement : sur 200 000 euros empruntés, chaque dixième de point de taux d'intérêt se paie pendant toute la durée du prêt immobilier. Selon l'Observatoire Crédit Logement, le taux moyen d'un crédit immobilier atteignait 3,31 % en août 2026, contre 3,06 % un an plus tôt, sur une durée moyenne de 252 mois.

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Le Haut Conseil de stabilité financière limite toujours le taux d'endettement à 35 % des revenus, assurance comprise, et la durée à 25 ans, ou 27 ans dans le neuf. Le PTZ allège ce calcul : pendant le différé, il n'entre pas dans les mensualités, et son taux zéro fait baisser le taux moyen de l'ensemble du financement immobilier. Un emprunt de 120 000 euros à 3,31 % complété par 81 000 euros de PTZ revient, pour la banque comme pour le ménage, à un taux global bien plus bas que le même projet financé par un seul crédit immobilier. L'évolution du taux moyen des crédits immobiliers mois par mois aide à situer la proposition de sa banque, et le calcul de votre capacité d'emprunt dit jusqu'où le ménage peut aller avec son apport personnel.

Quels sont les frais associés au PTZ ?

Le PTZ ne coûte aucun intérêt : l'État les prend en charge auprès de la banque. Les frais de dossier et l'éventuelle assurance emprunteur relèvent en revanche de chaque établissement, qui les fixe sur l'ensemble du financement : ces lignes figurent dans l'offre de prêt et se comparent d'une banque à l'autre.

Les frais de notaire restent hors du coût retenu pour le PTZ et se financent par l'apport ou l'emprunt bancaire. Une bonne nouvelle pour les primo-accédants : ils échappent entièrement à la hausse des droits de mutation votée pour la période du 1er avril 2025 au 31 mars 2028, quand ils achètent leur résidence principale, sans plafond de prix. Le simulateur des frais de notaire par département chiffre cette ligne avant la signature.

De locataire à propriétaire : préparer le dossier de PTZ

Un locataire qui prépare l'acquisition de son premier logement gagne du temps en lançant le simulateur PTZ avant même la recherche du bien : la zone et le budget maximal orientent le choix de la commune. Pour une construction, le contrat signé avec le constructeur et le permis de construire entrent dans le dossier ; pour une acquisition dans l'ancien, les devis des travaux prouvent la part de 25 %.

• Le tableau d'amortissement : la banque remet un tableau pour le PTZ et un tableau pour le crédit immobilier ; les comparer montre à quel moment la mensualité totale change.
• L'investissement locatif : il reste exclu, puisque le logement doit être occupé par l'emprunteur ; un projet de location relève d'autres dispositifs.
• Le logement social : un occupant qui rachète son HLM peut demander le PTZ, sous les mêmes conditions de ressources.

Chaque information du dossier se vérifie auprès de l'administration fiscale ou de l'ADIL, selon le besoin : l'avis d'imposition pour le revenu de référence, l'arrêté de zonage pour la commune. Estimer son droit au PTZ avant la première visite évite de choisir un bien que le financement ne suivra pas.

Revendre ou louer un logement acheté avec un PTZ

Le logement financé par un PTZ doit rester la résidence principale de l'emprunteur pendant six ans au moins. Une vente avant ce délai oblige en principe à rembourser le capital restant dû. Une mise en location n'est admise que dans les cas prévus par la loi : mobilité professionnelle, divorce, invalidité, chômage de longue durée.

Le droit au PTZ court jusqu'au 31 décembre 2027 pour les offres de prêt émises d'ici là. Pour connaître la zone exacte de votre commune ou une question sur votre situation, l'ADIL de votre département répond gratuitement, et le dossier sur les règles du PTZ jusqu'en 2027 suit chaque changement de règle. Notre simulateur ne vaut pas l'avis d'un banquier : avant de bâtir votre plan de financement autour de ce montant, faites appel à votre banque ou à un courtier.