PTZ : jusqu'à 50 % de votre achat sans intérêts, et un PTZ parentalité en débat pour 2027

Mis à jour en octobre 2026 : plafonds revérifiés sur la fiche officielle de service-public.gouv.fr (vérifiée le 15 septembre 2026), ajout du PTZ parentalité inscrit au projet de loi de finances pour 2027 et de l'amendement adopté en commission le 8 octobre.

Sommaire

Le prêt à taux zéro, définition et fonctionnement du PTZ

Le prêt à taux zéro est un dispositif de soutien à l'accession à la propriété. L'État prend en charge les intérêts : l'emprunteur ne rembourse que le capital, sans frais de traitement. La banque qui accorde le crédit immobilier distribue aussi le PTZ, dans le même plan de financement.

Ce prêt aidé fonctionne comme une avance : la banque prête, l'État compense les intérêts qu'elle ne perçoit pas. Il couvre une partie de l'achat, en fonction de la situation personnelle du ménage et de la commune où le bien se trouve. Dans le cadre d'une acquisition immobilière, l'information utile tient en trois données : la zone où le logement est situé, le revenu du foyer et le coût de l'opération ; le montant maximum du PTZ en dépend directement. Les données de cette page viennent de la dernière version de la fiche officielle, et nos simulations reposent sur les barèmes en vigueur.

Le PTZ ne couvre jamais seul un projet immobilier. Il complète un prêt principal, chargé de financer le reste, ce qui réduit la somme empruntée au taux du marché. Selon l'observatoire Crédit Logement, ce taux moyen atteignait 3,31 % en août 2026, contre 3,06 % un an plus tôt : chaque euro prêté à taux zéro allège donc un peu plus le coût total.

La loi de finances pour 2024 a prorogé le dispositif jusqu'au 31 décembre 2027. Depuis les offres émises en avril 2025, il couvre de nouveau les maisons individuelles neuves, après une période où il était réservé aux appartements des immeubles collectifs.

À qui s'adresse le PTZ ?

Aux primo-accédants. Le critère d'éligibilité porte sur le passé récent : ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années qui précèdent l'offre de prêt. Une personne qui loue un appartement depuis trois ans, depuis la vente de son ancien logement, redevient donc éligible.

Trois situations lèvent cette condition, selon la fiche de service-public.gouv.fr :

• Handicap : un occupant titulaire d'une carte d'invalidité, de l'AAH ou de l'AEEH.
• Catastrophe naturelle ou technologique : la résidence principale est devenue inhabitable de façon définitive, et la demande de PTZ intervient dans les deux ans qui suivent l'arrêté.
• Usufruit ou nue-propriété : certains cas de démembrement du droit de propriété sur le logement précédent.

Quels logements sont financés par le PTZ ?

Le type de bien et sa localisation géographique décident de tout. Le zonage (A bis, A, B1, B2, C) classe les communes selon la tension du marché immobilier ; le site du ministère du Logement propose un outil de recherche par commune pour connaître la zone du futur logement.

• Logement neuf, toutes zones : appartement dans un immeuble collectif ou maison individuelle, en construction, en VEFA ou achevé depuis moins de 5 ans.
• Logement ancien avec travaux : uniquement en zone B2 et C, avec des travaux qui atteignent au moins 25 % du coût total de l'opération.
• Logement social : achat d'un logement HLM par son locataire ou en bail réel solidaire, sans restriction de zone.
• Transformation d'un local : un bureau ou un commerce transformé en habitation, dans toutes les zones.

Le bien doit devenir la résidence principale au plus tard un an à compter de l'achat ou de la fin des travaux, et ses occupants doivent l'habiter au moins 8 mois par an. Le coût total de l'opération retenu inclut le prix et, le cas échéant, les travaux. La mise en location reste possible dans un cas précis : l'attente du départ à la retraite, dans les 6 ans qui suivent l'acquisition.

Travaux dans l'ancien : le seuil des 25 % se calcule sur le total

Le seuil des 25 % de travaux porte sur le coût total de l'opération immobilière, travaux compris, et non sur le seul prix du bien. Pour un bien acheté 150 000 € en zone C, il faut au moins 50 000 € de travaux : 50 000 sur un total de 200 000, soit exactement 25 %. Avec 45 000 €, le projet n'est plus éligible, et la banque refusera le prêt aidé même si le reste du plan de financement tient.

Les factures doivent correspondre à des travaux d'amélioration réels : agrandissement, création de surface habitable, modernisation, économies d'énergie. Pour un logement déjà occupé qui a seulement besoin d'isolation ou d'un nouveau chauffage, l'éco-PTZ et la liste des travaux qu'il accepte correspondent mieux au besoin.

Plafond de ressources : le revenu à ne pas dépasser

Le PTZ est soumis à condition de ressources. Le montant des revenus pris en compte est le revenu fiscal de référence de l'année N-2, celui qui figure sur l'avis d'imposition : pour une offre émise en 2026, ce sont les revenus de 2024. Un couple dont les revenus ont bondi entre-temps garde donc le bénéfice de ses revenus passés : le revenu considéré n'est jamais celui de l'année en cours, une information à vérifier avant toute simulation.

Une règle protège le dispositif des gros projets : le revenu retenu est le plus élevé entre ce revenu fiscal et le coût total de l'opération divisé par 9. Un projet à 270 000 € impose ainsi un revenu retenu d'au moins 30 000 €, même si l'avis d'imposition affiche moins.

Les plafonds de ressources en vigueur depuis avril 2025, relevés sur la fiche officielle vérifiée le 15 septembre 2026, n'ont pas bougé :

Le nombre de personnes compte toutes celles qui occuperont le logement, enfants compris. Une personne de plus peut faire passer un couple dans une autre case, et donc changer le montant obtenu.

Comment calculer le montant de votre PTZ ?

Le calcul du PTZ repose sur une formule courte : une quotité, c'est-à-dire un pourcentage, appliquée au coût de l'opération, dans la limite d'un plafond. Trois étapes suffisent.

1. Le coût retenu : le prix du logement et des travaux, plafonné selon la zone et le nombre d'occupants.
2. La tranche de revenus : le revenu retenu divisé par un coefficient familial (1 pour une personne, 1,5 pour deux, 1,8 pour trois, 2,1 pour quatre, 2,4 à partir de cinq).
3. La quotité : le taux de financement qui correspond à la tranche et au type de logement.

Le coût total pris en compte, par zone

Au-delà de ces montants, le surplus reste à financer par le crédit classique ou l'apport personnel. Le coût maximal pris en compte va de 100 000 € à 360 000 € :

Les quotités par tranche

La tranche fixe la fraction du coût financée sans intérêts. Plus les revenus sont modestes, plus la quotité est élevée :

Les bornes des tranches varient selon la zone. En zone C, la tranche 1 s'arrête à 15 000 € de revenu divisé par le coefficient, la tranche 2 à 19 500 €, la tranche 3 à 24 000 € et la tranche 4 à 28 500 €. Pour une commune donnée, le simulateur PTZ qui calcule l'éligibilité et le montant fait le travail en quelques secondes.

Exemple pour un logement ancien : le calcul pas à pas

Un couple avec un enfant, soit trois personnes, achète une longère à rénover en zone C, près de Poitiers. Il cherche un espace de vie que son loyer actuel ne lui donne pas : 150 000 € pour le bien, 50 000 € de travaux d'isolation et de chauffage. Son revenu fiscal de référence 2024 s'élève à 36 000 €.

• Éligibilité : 36 000 € reste sous le plafond de 51 300 € (trois personnes, zone C), et les travaux représentent 25 % du total.
• Revenu retenu : le plus élevé entre 36 000 € et 200 000 / 9, soit 22 222 €. On garde 36 000 €.
• Tranche : 36 000 / 1,8 = 20 000 €, donc tranche 3 en zone C.
• Montant : 40 % du coût plafonné à 180 000 €, soit 72 000 € sans intérêts.

Le même couple qui ferait construire une maison individuelle neuve dans la commune voisine n'obtiendrait que 20 % de 180 000 €, soit 36 000 €. L'écart est net. Sur un crédit de 25 ans à 3,31 %, 72 000 € empruntés au taux du marché coûteraient environ 34 000 € d'intérêts : c'est l'économie réelle que représente le prêt aidé dans ce cas.

Côté frais de notaire, ce ménage échappe aussi à la hausse des droits de mutation votée pour la période d'avril 2025 à mars 2028 : les primo-accédants qui achètent leur résidence principale en sont exonérés, sans plafond de prix, d'après service-public.gouv.fr.

Remboursement : différé, mensualité et règles d'endettement

Le remboursement du PTZ s'étale sur 25 ans au plus. La durée dépend de la tranche : les revenus les plus modestes obtiennent le plan le plus long et un différé pouvant atteindre 15 ans, selon le ministère de la Transition écologique. Pendant ce différé, aucune mensualité n'est due sur ce prêt ; seul le prêt principal est remboursé.

Le prêt se rembourse donc en une seule période ou en deux, la première étant le différé (2 ans au minimum quand il existe). La banque monte généralement un plan lissé : la mensualité totale reste stable, le crédit classique étant remboursé plus vite pendant que le prêt aidé attend son tour.

Les règles d'endettement s'appliquent au dossier entier. Le HCSF fixe le taux d'effort maximal à 35 % des revenus et l'horizon de remboursement à 25 ans, 27 ans dans le neuf ou en cas de travaux qui atteignent au moins 10 % du coût. Le PTZ entre dans ces calculs : un plan trop juste peut être refusé même avec un PTZ accordé sur le papier.

Un projet à la limite d'une tranche ou d'un plafond de ressources mérite un rendez-vous avec un juriste de l'ADIL du département (réseau de l'ANIL), gratuit, ou avec un courtier en crédit immobilier, avant de signer le compromis : après cette étape, la marge de manœuvre se réduit, car quelques centaines d'euros de revenu ou une personne de plus au foyer changent le montant du PTZ.

Comment obtenir un PTZ, et les limites du dispositif

La demande se fait auprès d'une banque qui a signé une convention avec l'État, en même temps que le crédit immobilier. La banque réclame l'avis d'imposition, le compromis de vente ou le contrat de construction et, pour une rénovation, les devis de travaux.

Avant de signer, trois vérifications évitent les mauvaises surprises :

• La date de l'offre : c'est elle, et non la signature chez le notaire, qui fixe les règles applicables. Une offre émise au-delà de fin 2027 sort du dispositif actuel, sauf prorogation votée d'ici là.
• La zone exacte : deux communes voisines peuvent relever de zones différentes, avec des plafonds différents.
• Le nombre d'occupants déclaré : il doit correspondre à la réalité à l'emménagement.

Le PTZ a aussi ses bornes. Il reste réservé à la résidence principale : aucun investissement locatif, aucune résidence secondaire. Pour un bien existant, les zones A et B1, où se trouvent la plupart des grandes villes, sont exclues. Un changement de situation (vente, mise en location hors des cas prévus) entraîne en principe le remboursement anticipé du capital restant dû.

Pour la rénovation énergétique d'un logement déjà occupé, un autre prêt sans intérêts existe : l'éco-PTZ et ses plafonds en 2026, cumulable sous conditions. Les familles qui veulent renforcer leur apport peuvent aussi regarder le don familial exonéré, ouvert jusqu'au 31 décembre 2026 pour l'achat d'un logement neuf.

PTZ parentalité : ce que prévoit le budget 2027

Le PTZ parentalité est la principale nouveauté logement du projet de loi de finances pour 2027, déposé à l'Assemblée nationale le 1er octobre 2026. Dans la version du gouvernement, ce second prêt à taux zéro viserait les ménages qui attendent un enfant ou élèvent un enfant de moins de trois ans, sous conditions de ressources, pour acheter un logement plus grand.

Deux traits le distinguent du PTZ actuel. Il serait ouvert une fois par bénéficiaire, y compris aux ménages déjà propriétaires ou ayant déjà eu un PTZ : la règle de la primo-accession tomberait pour lui. Le texte supprimerait aussi l'enveloppe annuelle de 2,1 milliards d'euros qui encadre la dépense de l'État pour ce prêt depuis 2016.

La commission des finances de l'Assemblée a durci le débat le 8 octobre : elle a adopté un amendement qui porte le plafond à 100 000 €, supprime la condition de ressources et repousse l'âge de l'enfant à cinq ans. Ce vote de commission ne s'impose pas à la séance publique, qui repart du texte du gouvernement. Les détails de cette version figurent dans l'article sur le PTZ familial de 100 000 euros pour les parents.

Un amendement qui prolongeait le PTZ classique jusqu'en 2030 est tombé en commission. Rien n'est donc acquis tant que le Parlement n'a pas voté le budget, normalement d'ici à la fin décembre. Les montants du PTZ actuel, eux, ne changent pas pour un prêt accordé aujourd'hui, et le calendrier complet est suivi dans l'article PTZ 2027 : conditions et prêt natalité.

PTZ dans l'ancien, endettement et durée d'occupation

Peut-on obtenir un PTZ pour un logement ancien en zone B1 ?

Non. Dans l'ancien, le prêt à taux zéro est limité aux zones B2 et C, avec au moins 25 % de travaux dans le coût total. En zone A, A bis ou B1, seuls le neuf, le logement social vendu à son occupant, le bail réel solidaire et la transformation d'un local permettent de bénéficier du PTZ.

Le PTZ est-il pris en compte dans le taux d'endettement ?

Oui. Les échéances du prêt à taux zéro entrent dans le calcul du taux d'effort, plafonné à 35 % des revenus par le HCSF. Pendant le différé, elles sont nulles, ce qui allège le début du prêt, mais la banque examine l'ensemble du plan de financement.

Combien de temps faut-il habiter le logement ?

Le logement doit rester la résidence principale, occupée au moins 8 mois par an, jusqu'au remboursement du PTZ. Une location reste possible dans l'attente de la retraite, dans les 6 ans suivant l'achat ; en cas de vente, le capital restant est en principe remboursé.