Simulateur de révision de loyer IRL : calculez le nouveau loyer autorisé en cours de bail

Mis à jour le 15 octobre 2026 : l'indice du 3e trimestre publié par l'Insee (148,06) est intégré à l'outil de calcul ; l'outil garde les indices 2023 et 2024 (révision oubliée, bail signé il y a longtemps) ; ajout du montant de l'augmentation par mois en cours de bail selon la loi du 6 juillet 1989, du rôle de la gestion locative et de l'APL du locataire, indexée sur l'IRL.

Illustration générée par IA

Sommaire

Comment utiliser le simulateur de révision de loyer ?

Trois informations suffisent. Le loyer actuel hors charges, d'abord : celui que le locataire paie aujourd'hui, révisions précédentes comprises. Ensuite le trimestre de référence inscrit dans le bail, puis l'année de la révision. L'outil va chercher l'IRL de ce trimestre l'année en cours et celui du même trimestre un an plus tôt.

Le résultat affiche le nouveau loyer mensuel, la hausse en euros par mois et sur l'année, ainsi que la variation en pourcentage. Ce montant est un plafond. Le bailleur peut demander moins, ou ne rien demander du tout : la révision est une faculté, pas une obligation.

• Loyer hors charges : les provisions pour charges suivent leur propre régularisation annuelle, elles n'entrent jamais dans le calcul de l'indexation.
• Trimestre du bail : il figure dans la clause de révision, souvent au paragraphe « Révision du loyer » du contrat de location.
• Année en cours : celle de la date anniversaire du bail, ou de la date de révision prévue au contrat.

Le simulateur couvre les indices publiés de 2023 à mi-2026. Une révision qui remonte plus loin relève d'un calcul à la main, avec la formule détaillée plus bas et le tableau des indices.

La formule de calcul de la révision du loyer

La loi du 6 juillet 1989, qui régit les baux d'habitation, fixe une seule formule. Le nouveau loyer égale le loyer actuel multiplié par l'IRL du trimestre de référence de l'année en cours, puis divisé par l'IRL du même trimestre de l'année précédente.

Nouveau loyer = loyer en cours × nouvel indice ÷ ancien indice.

Service-public.fr donne lui-même un exemple. Un bail signé le 20 juillet 2025 pour un loyer de 600 euros, avec l'IRL du deuxième trimestre comme référence. Au 20 juillet 2026, le calcul donne 600 × 148,37 ÷ 146,68, soit 606,91 euros. La hausse atteint 6,91 euros par mois, 82,92 euros sur l'année.

Pas d'arrondi intermédiaire : on garde les indices avec leurs deux décimales et on arrondit le montant final au centime. Un calcul fait avec un pourcentage arrondi (1,6 % au lieu de 1,57 %) peut produire un loyer légèrement supérieur au maximum légal, que le locataire est en droit de contester.

Exemples par trimestre de référence

La variation annuelle dépend du trimestre écrit dans le bail. Pour un même loyer, deux locataires n'auront pas la même augmentation cette année.

• Bail indexé sur le 2e trimestre : un loyer de 750 euros passe à 758,64 euros (148,37 ÷ 146,68), soit 8,64 euros de plus par mois.
• Bail indexé sur le 1er trimestre : un loyer de 900 euros passe à 906,99 euros (146,60 ÷ 145,47), une variation de 0,78 %.
• Bail indexé sur le 4e trimestre : la variation de 0,79 % (145,78 ÷ 144,64) porte un loyer de 1 000 euros à 1 007,88 euros.
• Bail indexé sur le 3e trimestre : l'indice publié le 15 octobre 2026, 148,06, progresse de 1,57 % (148,06 ÷ 145,77) ; un loyer de 800 euros passe à 812,57 euros, soit 12,57 euros de plus par mois.

Quel est l'indice IRL actuel ?

Le dernier indice publié est celui du troisième trimestre 2026 : 148,06, diffusé par l'Insee le 15 octobre 2026 (série officielle de l'IRL). Sa variation annuelle, +1,57 %, est la plus forte depuis l'indice du quatrième trimestre 2024. Il succède à 148,37 (+1,15 %) au deuxième trimestre, après trois indices autour de +0,8 %.

L'indice de référence des loyers est publié chaque trimestre par l'Insee, l'Institut national de la statistique et des études économiques. Il correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Son taux de variation suit donc le taux d'inflation avec quelques mois de retard, ce qui permet d'anticiper la tendance avant la publication. Depuis la loi du 8 février 2008 en faveur du pouvoir d'achat, il suit donc l'inflation et non plus le coût de la construction.

Source : tableau de l'IRL de l'ANIL, relevé le 2 octobre 2026, complété par l'indice du troisième trimestre 2026 publié par l'Insee le 15 octobre 2026. La prochaine valeur, celle du quatrième trimestre 2026, est attendue à la mi-janvier 2027.

Pourquoi l'IRL a-t-il été plafonné à 3,5 % ?

Entre le troisième trimestre 2022 et le premier trimestre 2024, la variation annuelle de l'indice a été bloquée à 3,5 % en métropole par la loi sur la protection du pouvoir d'achat de l'été 2022. L'inflation dépassait alors largement ce niveau. Ce bouclier a pris fin : depuis le deuxième trimestre 2024, l'IRL suit de nouveau sa formule. Ces anciens indices plafonnés restent valables pour recalculer une révision passée.

Quand réviser un loyer d'habitation ?

Une fois par an, pas plus. La révision intervient à la date prévue par le bail ou, à défaut, à la date anniversaire du contrat. Un bail signé le 15 mars se révise chaque 15 mars, quelle que soit la date d'entrée dans les lieux.

Il faut aussi qu'une clause d'indexation figure au contrat. Sans clause de révision, aucune augmentation n'est possible en cours de bail, même si l'indice grimpe : le loyer reste celui fixé à la signature jusqu'au renouvellement.

Quel IRL prendre si le bail ne précise rien ?

Le trimestre de référence est en principe écrit dans la clause. S'il manque, service-public.fr indique de retenir le dernier indice publié par l'Insee à la date de signature du bail. Un contrat signé le 1er septembre 2025 se rattache ainsi au deuxième trimestre 2025, paru en juillet, et se révise sur le deuxième trimestre chaque année.

Ce trimestre ne change plus ensuite. Le bailleur ne peut pas choisir, d'une année sur l'autre, l'indice qui lui est le plus favorable.

Révision oubliée : ce que le bailleur perd

Le propriétaire dispose d'un an à partir de la date de révision pour manifester sa volonté d'appliquer la hausse. Passé ce délai, la révision de l'année est perdue pour lui, définitivement. Et quand il la demande dans l'année, elle ne joue pas rétroactivement : le nouveau loyer s'applique à compter de la date de sa demande.

Soit un bail révisable au 1er février 2026. Le bailleur se réveille le 1er juin 2026 et envoie sa demande. Le nouveau loyer court à partir du 1er juin ; les mois de février à mai restent à l'ancien montant. S'il attend le 2 février 2027, la hausse de 2026 ne se rattrape plus.

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Une nuance mérite d'être connue. Une révision régulièrement demandée mais restée impayée devient une dette de loyer ordinaire, qui se prescrit par trois ans. Seule la révision jamais réclamée dans l'année est perdue.

Comment notifier la hausse au locataire ?

Aucune démarche n'est imposée par la loi, mais la demande doit pouvoir se prouver. Un courriel suffit si le locataire y apporte une réponse écrite qui l'accepte ; à défaut, le courriel ne date rien de façon certaine. Le plus sûr reste la lettre recommandée avec accusé de réception, qui date la demande. La lettre indique le loyer actuel, le trimestre de référence, les deux indices utilisés et le nouveau montant mensuel. La fiche pratique du site service public propose un modèle de lettre à reprendre, et la réponse du locataire, par courrier ou par courriel, se conserve avec le bail. Un courrier clair évite la plupart des litiges ; une agence de gestion locative envoie le plus souvent un avis d'échéance rectifié, ce qui suppose que la demande ait bien été formulée.

Les logements où le loyer ne peut pas augmenter

La révision est interdite pour les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique. Le gel vise les baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022 en métropole, et depuis le 1er juillet 2024 en Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et à Mayotte.

« Mon salaire ne couvre que le loyer et les besoins essentiels » : à Paris, les fonctionnaires dans la rue pour réclamer des conditions de vie décentes

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— L'Humanité (@humanite_fr) 30 septembre 2026

Ce gel s'ajoute au calendrier de décence énergétique. Depuis 2025, un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un bail neuf, renouvelé ou reconduit en métropole. Les logements F suivront en 2028, puis les E en 2034, selon service-public.fr.

• Nouveau DPE : le coefficient de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026. Un logement chauffé à l'électricité a pu quitter la classe F ; une attestation de mise à jour, gratuite et sans nouvelle visite, s'obtient sur l'observatoire de l'Ademe.
• Après travaux : un logement remonté en classe E ou mieux retrouve la possibilité de révision, à l'échéance suivante.
• Logement meublé : les mêmes règles s'appliquent, l'IRL sert aussi de référence pour la location meublée à usage de résidence principale.

Révision annuelle, réévaluation, encadrement : ne pas tout mélanger

La révision annuelle n'est qu'un des trois mécanismes qui font bouger un loyer. La réévaluation intervient au renouvellement du bail, quand le loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux références du quartier ; elle suit une procédure propre et s'étale dans le temps. La majoration pour travaux d'amélioration, elle, suppose une clause ou un accord du locataire.

Dans les villes où l'encadrement des loyers est en vigueur (Paris, Lille, Lyon, Montpellier, Bordeaux et d'autres agglomérations), le loyer de base ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré. La révision annuelle en cours de bail reste possible, dans la limite de l'IRL. L'expérimentation, prolongée par la loi 3DS, arrive à échéance fin novembre 2026 ; le Sénat a voté le 21 octobre 2026 une prolongation de deux ans à périmètre constant, qui n'est pas encore définitive.

En zone tendue, au changement de locataire, le nouveau loyer ne peut en principe pas dépasser celui du précédent occupant. Le propriétaire qui n'a pas appliqué de révision dans les douze mois précédents peut toutefois y ajouter la variation de l'IRL.

Et les baux commerciaux ?

Les baux commerciaux ne suivent pas l'IRL. Ils s'indexent sur l'indice des loyers commerciaux (ILC) ou sur l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). L'indice du coût de la construction ICC, longtemps employé pour tous les baux, ne sert plus pour les baux d'habitation depuis la création de l'IRL.

L'IRL au-delà du loyer : l'APL et le budget du locataire

L'indice ne pèse pas que sur la quittance. Les aides personnelles au logement sont revalorisées chaque 1er octobre selon l'IRL du deuxième trimestre. Au 1er octobre 2026, les APL ont donc augmenté de 1,15 %, au même rythme que les loyers indexés sur ce trimestre. Pour 2027, le ministre du Logement, Vincent Jeanbrun, a annoncé un gel des APL, sans baisse, dans le cadre du budget.

Pour un ménage dont le loyer et l'aide suivent le même indice, la hausse nette reste donc limitée cette année. Un loyer de 750 euros révisé de 8,64 euros, avec une APL de 200 euros revalorisée de 2,30 euros, laisse 6,34 euros de plus à payer chaque mois. Si l'aide ne bouge plus l'an prochain, la prochaine révision sera entièrement à la charge du locataire.

Ce que l'indexation rapporte vraiment au propriétaire

Pour un propriétaire bailleur qui a acheté à crédit, la hausse annuelle pèse peu face au coût du financement. Selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen des prêts immobiliers atteignait 3,31 % en août 2026, contre 3,06 % un an plus tôt. Une indexation de 1,15 % ou de 1,57 %, selon le trimestre de référence, ne compense ni la hausse des taux, ni celle des charges de copropriété ou de la taxe foncière.

Le calcul reste utile pour un investisseur. Sur un loyer de 1 200 euros, la révision du deuxième trimestre ajoute 13,83 euros par mois, environ 166 euros par an. Oublier de la demander trois années de suite revient à perdre une base qui ne se rattrape jamais : chaque hausse manquée réduit toutes les suivantes, puisque l'indexation s'applique au loyer réellement payé.

• Location nue : le loyer révisé entre dans les revenus fonciers ; les frais de gestion et l'assurance loyers impayés se déduisent au régime réel.
• Location meublée : la hausse s'ajoute aux recettes du régime micro-BIC, dont le seuil atteint 83 600 euros pour les recettes de 2026, ou du réel avec amortissement du bien.
• Vente du logement loué : l'acheteur reprend le bail et sa clause d'indexation ; le notaire mentionne le loyer en vigueur dans l'acte, d'où l'intérêt d'avoir appliqué la dernière révision avant la vente.

Avant d'acheter un bien immobilier pour le louer, un investisseur gagne à simuler plusieurs années d'indexation face aux mensualités du prêt : un taux de 3,31 % sur vingt ans, une assurance emprunteur et les frais de notaire pèsent bien plus que la hausse annuelle du loyer. Un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine intègre aussi l'amortissement du bien en meublé et l'assurance propriétaire non occupant. Le notaire, lui, vérifie au moment d'acheter que la clause d'indexation du bail en cours est valable.

Bailleur particulier ou gestion locative : qui fait le calcul ?

Un propriétaire qui loue lui-même un logement vide fait le calcul seul, une fois par an. Il lui suffit de noter la date anniversaire dans un agenda et de consulter le dernier indice publié en ligne. Beaucoup oublient : c'est la première cause de révision perdue, selon les juristes de l'ANIL.

Avec un mandat de gestion locative, l'administrateur de biens s'en charge et l'indique sur l'avis d'échéance. Le locataire voit alors le nouveau montant dans son espace personnel en ligne, avec le détail des indices. Ce service a un coût, souvent assorti d'une assurance loyers impayés, mais il évite l'oubli.

• Bailleur particulier : préférence pour un calcul fait le mois de l'échéance, avec l'indice du jour et un courrier dans la foulée.
• Agence ou administrateur : un expert de la gestion contrôle la clause, le DPE et la date ; le contact se fait par l'agence, pas avec le propriétaire.
• Logement social : les bailleurs sociaux appliquent leurs propres règles d'augmentation, votées chaque année ; un ménage en difficulté peut solliciter l'action sociale de la CAF ou du département.

Un locataire aux ressources modestes qui trouve la hausse trop lourde dispose de plusieurs démarches administratives : vérifier ses droits à l'APL, solliciter le fonds de solidarité pour le logement, ou demander au propriétaire un étalement. Le prêt ou l'avance d'un organisme d'action sociale, sans intérêt, sert parfois à passer le cap d'une régularisation de charges arrivée en même temps que la révision.

Refus du locataire, rattrapage des années et calcul vérifié par l'ADIL

Le locataire peut-il refuser l'augmentation du loyer ?

Non, si la clause existe et si le calcul respecte l'IRL. Il peut en revanche contester une erreur de calcul, un mauvais trimestre ou une hausse sur un logement classé F ou G, d'abord à l'amiable, puis devant la commission départementale de conciliation, gratuite, ou le juge des contentieux de la protection.

Le bailleur peut-il réclamer plusieurs années d'un coup ?

Non. Chaque révision non demandée dans l'année qui suit sa date est perdue. Le propriétaire ne peut appliquer que la révision de l'année en cours, sur le loyer effectivement payé, sans rattrapage des hausses manquées.

Où trouver l'ADIL pour vérifier son calcul ?

L'agence départementale d'information sur le logement de votre département répond gratuitement aux locataires et aux bailleurs, par téléphone ou en rendez-vous. Un juriste y vérifie le trimestre, les indices et le montant demandé.

Avant le rendez-vous, rassemblez le contrat de location, la dernière quittance et la lettre ou le courriel du propriétaire. Ces documents suffisent à l'expert pour calculer le loyer exigible et vous donner une information fiable sur vos droits, sans frais. L'agence du site de l'ANIL, comme la fiche du site service public, rappelle la même formule que l'outil de cette page.

Les limites de ce calcul

Le simulateur applique la formule légale ; il ne vérifie ni l'existence de la clause, ni la classe énergétique du logement, ni la date de la demande. Il ne traite pas non plus les loyers du parc social, révisés selon d'autres règles. Pour l'ensemble des règles, des délais et des recours, consultez le dossier complet sur l'augmentation de loyer et l'IRL, mis à jour chaque trimestre avec le nouvel indice.