Louer un logement : les 7 diagnostics que le bailleur doit fournir, et ce qu'il risque sans eux

Le sujet paraît administratif. Il ne l'est qu'en apparence. Derrière chaque diagnostic se cache une question très concrète pour le futur locataire : la peinture contient-elle du plomb, l'installation électrique peut-elle prendre feu, la facture de chauffage sera-t-elle supportable ? Et pour le bailleur, un document manquant peut coûter une baisse de loyer, des dommages et intérêts, voire l'impossibilité de louer. Voici la liste, diagnostic par diagnostic (DPE, plomb, amiante, gaz, électricité, état des risques, bruit), avec ce qui déclenche l'obligation, la durée de validité et les sanctions.

Sommaire

Quels diagnostics sont obligatoires pour louer un logement ?

Tous les diagnostics obligatoires pour la location sont regroupés dans un seul document : le dossier de diagnostic technique (DDT). La loi du 6 juillet 1989, dans son article 3-3, impose au bailleur de le fournir au locataire et de l'annexer au bail. Le DDT regroupe jusqu'à sept pièces, mais toutes ne concernent pas chaque logement.

• Toujours exigés : le diagnostic de performance énergétique (DPE) et l'état des risques, dès lors que la commune est concernée par un plan de prévention.
• Selon l'année de construction : le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) et le dossier amiante des parties privatives.
• Selon l'âge des installations : l'état de l'installation intérieure d'électricité et celui du gaz, au-delà de quinze ans.
• Selon la zone : le diagnostic bruit, près des aéroports.

À ces pièces s'ajoute la mention de la surface habitable, dite loi Boutin, qui figure dans le contrat de location lui-même. Le diagnostic termites, lui, n'est demandé qu'en cas de vente : il ne fait pas partie du DDT de location.

Ce qui change tout ? Chaque diagnostic doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié, par un organisme accrédité, et assuré. Un propriétaire ne peut pas établir seul sa propre étiquette énergie ou son constat plomb, fût-il électricien de métier. Seul l'état des risques peut être rempli par le bailleur, à partir des informations publiques.

Location vide ou location meublée : la même liste

La location meublée d'une résidence principale obéit aux mêmes règles. Le bailleur doit fournir exactement les mêmes pièces, que le logement soit loué vide ou meublé. Seule la location saisonnière échappe à l'obligation de les joindre au bail, alors que l'étiquette énergie est désormais réclamée pour de nombreux meublés de tourisme.

Le DPE : l'étiquette qui décide si vous pouvez encore louer

Le diagnostic de performance énergétique classe le logement de A à G selon sa consommation d'énergie et ses émissions de gaz à effet de serre. Il est exigé pour toute location d'un logement, quelle que soit sa date de construction. Il reste valable dix ans.

Depuis la réforme de juillet 2021, le DPE est opposable. Autrement dit, un locataire peut se retourner contre le bailleur si l'étiquette annoncée est fausse. Les anciens diagnostics énergétiques, réalisés avant cette réforme, ne sont plus valides depuis la fin de 2024 : un propriétaire qui relouerait avec un vieux document serait en défaut.

L'étiquette a pris une portée bien plus lourde avec la loi Climat et résilience. Un logement trop énergivore n'est plus considéré comme décent, et un logement non décent ne peut pas être mis en location. Le calendrier est connu :

Étiquette énergie	Interdit à la mise en location	Ce que ça change pour le bailleur
G	Depuis 2025	Plus de nouveau bail ni de renouvellement sans travaux
F	À partir de 2028	Travaux de rénovation à programmer dès maintenant
E	À partir de 2034	Horizon plus lointain, mais parc concerné très large

Autre effet, souvent oublié : le loyer des logements classés F et G est gelé depuis août 2022. Le propriétaire ne peut ni appliquer la révision annuelle, ni augmenter le loyer à la relocation. Si vous calculez une hausse avec notre simulateur de révision de loyer selon l'IRL, vérifiez d'abord l'étiquette : pour une passoire thermique, la hausse est nulle.

Dernier point, en faveur des propriétaires de petites surfaces et de logements chauffés à l'électricité. Le mode de calcul a été corrigé à deux reprises : pour les logements de moins de 40 m² en juillet 2024, puis pour l'électricité au début de 2026, avec un coefficient d'énergie primaire abaissé. Résultat : nombre de studios étiquetés G ont gagné un cran sans le moindre travaux. Un nouveau diagnostic peut donc valoir la peine avant d'engager un chantier.

Le DPE dans l'annonce de location

L'obligation ne commence pas à la signature du bail. Toute annonce de location doit afficher l'étiquette énergie et l'étiquette climat, ainsi qu'une estimation des dépenses annuelles d'énergie. La mention « logement à consommation énergétique excessive » s'impose pour les classes F et G. Une annonce sans ces informations expose le professionnel ou le particulier à une amende administrative.

Plomb, amiante : les diagnostics liés à l'année de construction

Deux diagnostics dépendent directement de l'année du permis de construire. Ils visent des matériaux aujourd'hui interdits, mais encore présents dans une large partie du parc ancien.

Le constat de risque d'exposition au plomb (CREP)

Le CREP est obligatoire pour tout logement dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 1949. Il recherche le plomb dans les peintures, principal risque d'exposition au plomb pour les jeunes enfants et les femmes enceintes. Le saturnisme reste une maladie grave, et le diagnostic plomb sert d'abord à la prévenir.

Sa durée de validité dépend du résultat. Si aucune trace de plomb n'est trouvée au-dessus du seuil, le constat est valable sans limite de durée. S'il en révèle, il doit avoir moins de six ans au jour de la signature du bail. Et si le CREP met en évidence des peintures dégradées, le bailleur doit faire réaliser des travaux avant de louer : l'exposition au plomb CREP n'est pas une simple information, c'est une alerte.

Le dossier amiante des parties privatives

Le diagnostic amiante concerne les logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. En location, il prend la forme du dossier amiante des parties privatives (DAPP). Particularité : il n'est pas annexé au bail, mais le bailleur doit le tenir à disposition du locataire, qui peut le demander à tout moment.

Si l'immeuble est en copropriété, un dossier technique amiante existe également pour les parties communes. Le syndic le détient. En cas de travaux dans le logement, le propriétaire a tout intérêt à fournir ces documents à l'entreprise : percer un faux plafond amianté sans le savoir met en danger les ouvriers comme les occupants.

Électricité et gaz : l'âge de l'installation compte

Ces deux diagnostics ne dépendent pas de l'époque à laquelle l'immeuble a été construit, mais de l'âge de l'installation intérieure. Un bâtiment ancien entièrement rénové peut en être dispensé ; un logement récent dont la chaudière date de vingt ans, non.

• État de l'installation intérieure d'électricité : obligatoire si l'installation a plus de quinze ans. Le diagnostiqueur vérifie le tableau, la mise à la terre, les protections différentielles, les risques de contact direct dans la salle de bains.
• État de l'installation intérieure de gaz : obligatoire dans les mêmes conditions, dès que l'installation de gaz naturel ou de propane a plus de quinze ans. Tuyaux, raccordements, ventilation et appareils de chauffage sont contrôlés.
• Durée de validité : six ans pour chacun, en location. Un diagnostic plus ancien doit être refait avant la signature du prochain contrat.

À retenir : un diagnostic gaz ou électricité ne vaut pas mise en conformité. Le diagnostiqueur relève les anomalies, il ne répare rien. Le logement doit cependant rester décent et sans danger pour le locataire : une anomalie grave, comme une absence de terre dans une pièce d'eau, appelle des travaux rapides. L'entretien annuel de la chaudière, lui, est une obligation distincte, à la charge de l'occupant.

État des risques et bruit : le diagnostic qui dépend de la zone

Deux documents ne portent pas sur le logement lui-même, mais sur son environnement. Ils répondent à une question simple : le lieu où vous allez vivre est-il exposé ?

L'état des risques (ERP)

L'état des risques informe le locataire quand le bien est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels, miniers ou technologiques, dans une zone de sismicité, une zone à potentiel radon élevé ou exposée au recul du trait de côte. Il signale aussi les sites et sols pollués répertoriés. Il doit dater de moins de six mois au moment de la signature du bail.

🔑 Propriétaires : réussir sa mise en location en 2 étapes !Louer votre bien au bon prix et en toute sécurité exige un minimum de préparation : Diagnostics obligatoires (DPE, ERP, électricité...), pièces d'identité, justificatif de propriété et assurance PNO. pic.twitter.com/skpoGIAzoo

— CHENIVESSE FREDERIC DR HOUSE IMMO (@ChenivesseF) 22 octobre 2026

Bonne nouvelle pour le bailleur : ce document peut être rempli sans professionnel, à partir des informations publiques de la commune. Le formulaire et la carte des risques de chaque adresse sont accessibles sur le site officiel Géorisques du ministère de la Transition écologique. Le bailleur doit aussi indiquer si le logement a déjà subi un sinistre indemnisé au titre d'une catastrophe naturelle, minière ou technologique.

Depuis le 1er janvier 2023, l'information arrive plus tôt : l'annonce de location doit indiquer comment consulter l'état des risques. Le futur locataire peut donc savoir, dès avant la visite, si le logement est situé dans une zone inondable.

Le diagnostic bruit

Le diagnostic bruit concerne les logements situés dans une zone de bruit définie par un plan d'exposition au bruit des aérodromes. Il indique la zone concernée et renvoie au plan consultable en mairie ou en préfecture. L'exposition au bruit d'un aéroport ne rend pas un logement inlouable, mais le locataire doit le savoir avant de signer. Ce document s'intègre à l'état des risques et suit une logique identique : une information claire sur l'environnement du bien.

Durée de validité : le tableau à garder sous la main

La durée de validité varie d'un diagnostic à l'autre, et c'est la source d'erreur la plus fréquente. Un bailleur qui reloue tous les trois ans peut réutiliser certains documents, mais pas tous.

Diagnostic	Quand est-il obligatoire ?	Durée de validité en location
DPE	Toujours	10 ans
CREP (plomb)	Permis de construire avant 1949	6 ans, illimitée si absence de plomb
Amiante (DAPP)	Permis de construire avant juillet 1997	Illimitée si aucun matériau amianté
Électricité	Installation de plus de 15 ans	6 ans
Gaz	Installation de plus de 15 ans	6 ans
État des risques	Commune située dans une zone à risque	6 mois
Bruit	Zone d'un plan d'exposition au bruit	À actualiser à chaque bail

En clair, l'état des risques est à refaire presque à chaque changement de locataire, tandis que le DPE peut servir une décennie. Bien des propriétaires regroupent les diagnostics lors d'un seul passage, ce qui limite le coût et les déplacements du diagnostiqueur.

Quand faut-il faire réaliser les diagnostics ?

Le calendrier se découpe en trois temps. Le DPE doit être réalisé avant la mise en location, puisque sa classe figure dans l'annonce dès le premier jour de publication. Les autres diagnostics doivent être prêts au plus tard le jour de la signature du bail, car ils y sont annexés.

Un conseil de bon sens : commander l'ensemble des diagnostics avant de publier l'annonce. Un diagnostic électricité ou plomb défavorable peut imposer des travaux, et mieux vaut le savoir avant d'avoir un futur locataire qui attend ses clés. Ceux qui confient leur bien à une agence immobilière de gestion locative lui délèguent souvent cette tâche, mais la responsabilité reste celle du propriétaire.

Pour le coût, aucun tarif n'est réglementé. Le prix d'un diagnostic dépend de la surface du logement, du nombre de documents demandés et de la région. Comparer plusieurs devis de professionnels certifiés reste la meilleure démarche, en vérifiant la certification sur l'annuaire officiel du ministère. Maison ou appartement, le principe est identique.

Un détail utile côté fiscal : au régime réel, les frais de diagnostic engagés pour louer un bien vide se déduisent des revenus fonciers, alors qu'au micro-foncier l'abattement forfaitaire est censé les couvrir. Pensez aussi à votre assurance : en cas de sinistre lié à une installation de gaz ou d'électricité jamais contrôlée, l'assureur examinera les diagnostics fournis. Et si vous financez l'achat du bien par un crédit, la banque regarde désormais l'étiquette énergie autant que le taux d'effort, car une passoire thermique pèse sur la valeur future du logement.

Comment le bailleur doit-il informer le locataire ?

La règle est simple : le bailleur doit fournir au locataire le dossier de diagnostic technique, annexé au contrat de location. En pratique, le DDT est remis avec le bail, sur papier ou en ligne si les deux parties l'acceptent. Le locataire le signe ou le paraphe avec le reste du dossier, ce qui prouve qu'il l'a bien reçu.

Pour le dossier amiante, la logique est différente : il n'est pas joint au bail, mais tenu à disposition. Le locataire qui en fait la demande doit l'obtenir. En cas de renouvellement du bail, aucun nouveau diagnostic n'est exigé, sauf si un diagnostic a expiré entre-temps et doit de toute façon être mis à jour pour une nouvelle location.

Côté locataire, un réflexe utile : vérifier l'ancienneté de chaque document, le nom du diagnostiqueur et sa certification. Un état des risques de plus de six mois, un DPE ancien modèle ou un CREP absent pour un immeuble d'avant-guerre sont autant de signaux d'alerte. L'ANIL et ses agences départementales répondent gratuitement à ces questions, et le site service-public.fr détaille chaque diagnostic immobilier avec ses conditions.

Que risque le bailleur s'il manque un diagnostic ?

L'absence d'un diagnostic n'annule pas le bail. C'est ce qui trompe beaucoup de propriétaires. Mais elle ouvre au locataire plusieurs recours, et certains coûtent cher.

• Diminution du loyer ou dommages et intérêts : si l'état des risques manque, le locataire peut demander au juge la résolution du contrat ou une baisse du loyer. Pour un DPE faux, il peut obtenir réparation du préjudice, par exemple l'écart de facture de chauffage.
• Logement non décent : pour un logement classé G, le locataire peut exiger la réalisation de travaux, et le juge peut réduire le loyer ou le suspendre jusqu'à leur achèvement.
• Responsabilité pénale : en cas d'intoxication au plomb, d'accident électrique ou lié au gaz, un bailleur qui n'a pas fait réaliser le diagnostic prend un risque sérieux de mise en cause pour mise en danger d'autrui.

Autrement dit, économiser un diagnostic revient à porter seul un risque juridique. Les textes ne prévoient pas d'amende automatique pour chaque document manquant, mais le coût d'un litige dépasse largement celui des diagnostics. Pour mesurer ces aléas au sein d'un investissement, notre analyse garants, impayés et assurances dans le locatif dresse le panorama des risques du propriétaire.

La surface habitable a, elle aussi, ses conséquences. Si la surface mentionnée au bail est surestimée de plus de 5 %, le locataire peut demander une diminution de loyer proportionnelle à l'écart. La mesure de la loi Boutin, réalisée ou non par un professionnel, mérite donc d'être exacte.

Diagnostics et statut du bailleur : ce qui reste à surveiller

Les règles bougent vite. Entre le calendrier du DPE, la réforme du calcul pour l'électricité et les débats autour d'un nouveau statut du bailleur privé, un propriétaire doit vérifier ses documents à chaque mise en location. Une étiquette F aujourd'hui sera interdite demain, et les aides à la rénovation se demandent de préférence avant l'échéance, pas après.

Pour le locataire, les diagnostics sont aussi une information budgétaire. Un logement mal isolé pèse sur les factures d'énergie, ce que les aides au logement ne compensent qu'en partie, comme le rappelle la dernière revalorisation des APL en octobre. Lire son DPE avant de signer, c'est estimer le coût réel du loyer, charges d'énergie comprises.

DPE absent, diagnostics à refaire : les doutes des locataires et bailleurs

Le locataire peut-il refuser un logement sans DPE ?

Il peut surtout demander à le recevoir. Le DPE doit apparaître dès l'annonce et être annexé au bail. Sans lui, le locataire garde un recours contre le bailleur, et une étiquette G découverte après coup rend le logement non décent.

Faut-il refaire les diagnostics à chaque nouveau locataire ?

Non, seulement ceux qui ont expiré. Le DPE reste valable dix ans, les diagnostics électricité et gaz six ans. L'état des risques, valable six mois, doit en revanche être refait presque à chaque nouvelle location.

Le diagnostic termites est-il obligatoire pour louer ?

Non. Il est exigé pour une vente dans les zones délimitées par arrêté préfectoral, mais il ne fait pas partie du dossier de diagnostic technique de la location. Le bailleur reste tenu de louer un logement en bon état.