Bail en indivision : faut-il l'accord de tous les indivisaires pour louer le logement ?

Le bail en indivision touche d'abord les héritiers. Un parent décède, l'appartement passe à trois enfants, et personne ne veut le vendre tout de suite. Le louer paraît la solution la plus sage : le loyer paie la taxe foncière et les charges de l'indivision, le logement ne reste pas vide, et la gestion locative se partage. Reste à savoir qui signe le contrat de location, et ce que peut faire celui qui n'est pas d'accord.

La réponse tient dans un texte précis, l'article 815-3 du Code civil, en vigueur depuis le 1er janvier 2007. Il a mis fin à une règle très lourde : avant la réforme de 2006, la moindre location exigeait l'accord de tous, et un seul héritier pouvait tout bloquer.

Sommaire

Qui peut signer un bail en indivision ?

Les indivisaires qui détiennent au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité, conclure et renouveler les baux. Le texte vise tous les baux, sauf ceux qui portent sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal. Un bail d'habitation, vide ou meublé, entre donc dans le champ de la majorité.

Ce qui pèse, ce sont les droits détenus, pas le nombre de personnes. Pour un bail d'habitation en indivision, la signature des indivisaires majoritaires suffit. Deux indivisaires sur trois ne font pas forcément la majorité : tout dépend de leur quote-part. Un enfant qui a hérité de la moitié du bien et son frère qui en détient un quart réunissent 75 % des droits, ils peuvent signer le bail ensemble. Les deux cadets qui possèdent chacun un quart n'atteignent que 50 % et ne le peuvent pas.

Le texte ajoute une obligation de forme. Les signataires doivent informer les autres indivisaires de la décision prise. À défaut, la décision leur est inopposable. Rien n'impose une lettre recommandée, mais c'est elle qui fera preuve devant un juge en cas de litige. Le courrier gagne à joindre une copie du contrat signé, le nom du locataire et le montant du loyer.

Le partage des rôles dans le contrat

Sur le contrat de location, la partie « bailleur » regroupe l'ensemble des propriétaires, même ceux qui n'ont pas signé. Le bail est conclu au nom de l'indivision : c'est elle qui loue, et c'est à elle que le locataire doit le loyer. Les indivisaires signataires apposent leur signature pour le compte de tous, en mentionnant dans le bail qu'ils réunissent la majorité requise.

Une clause qui indique la répartition des droits entre les propriétaires évite bien des questions plus tard. Elle rassure aussi le locataire, qui sait ainsi que le bail porte la signature d'une majorité valable et qu'il ne risque pas d'être contesté par un coindivisaire oublié.

Les règles de gestion de l'indivision, acte par acte

Le Code civil classe les décisions en trois familles. Chacune obéit à sa propre majorité, et c'est la nature de l'acte qui décide, jamais l'urgence ressentie par l'un ou l'autre.

• Les actes conservatoires : un seul indivisaire peut agir pour préserver le bien, par exemple faire réparer une fuite de toiture ou une canalisation gelée (article 815-2).
• Les actes d'administration : ils relèvent de la majorité des deux tiers. La gestion courante, l'entretien, le paiement des charges, la mise en location et la conclusion ou le renouvellement des baux d'habitation en font partie.
• Les actes de disposition : vendre le logement, le donner ou l'hypothéquer exige l'unanimité, sauf procédure judiciaire particulière.

Entre les deux dernières catégories, la frontière n'est pas toujours nette. Le texte précise que l'accord de tous reste requis pour tout acte qui ne relève pas de l'exploitation normale des biens indivis. Louer un appartement qui a toujours accueilli des locataires relève de l'exploitation normale. Transformer une maison de famille en local professionnel, non.

Bail commercial, bail rural : pourquoi l'unanimité reste exigée

Le législateur a écarté de la majorité les baux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal. La raison est pratique. Un bail commercial dure neuf ans au minimum, ouvre au locataire un droit au renouvellement et, s'il est refusé, une indemnité d'éviction souvent élevée. Un bail rural engage lui aussi les propriétaires pour neuf ans et confère au fermier un droit de préemption en cas de vente.

Ces contrats grèvent donc durablement la valeur du bien. Un immeuble occupé par un commerce protégé se vend moins cher qu'un immeuble libre. Imposer un tel engagement à un indivisaire qui détient un tiers des droits reviendrait à disposer en partie de sa part sans son accord. D'où la règle : pour ce type de bail, chaque coindivisaire doit signer ou donner un mandat exprès.

Un bail signé à la majorité des deux tiers pour un local commercial n'est pas pour autant nul de plein droit. La jurisprudence civile de la Cour de cassation retient plutôt qu'il est inopposable aux indivisaires qui n'y ont pas consenti. Ceux-ci peuvent faire juger qu'il ne les engage pas, ce qui fragilise la situation du locataire et peut aboutir à son départ des lieux.

Le mandat de gestion : confier le bien à un indivisaire ou à une agence

Gérer un logement loué à plusieurs devient vite pesant : encaisser le loyer, faire l'état des lieux, répondre au locataire, payer les travaux. Le Code civil permet de déléguer. À la majorité des deux tiers, les indivisaires peuvent donner un mandat général d'administration à l'un d'eux ou à un tiers, par exemple une agence de gestion locative.

Ce mandat a une limite que beaucoup ignorent. Un mandat spécial reste nécessaire pour la conclusion et le renouvellement des baux, ainsi que pour tout acte qui sort de l'exploitation normale du bien. Le mandataire peut encaisser les loyers et commander l'entretien courant, mais il ne peut signer un nouveau bail que si les indivisaires l'y ont expressément autorisé, aux deux tiers des droits.

Une agence sérieuse le sait et demande ce mandat spécial avant toute mise en location. Si elle propose de signer le bail sur la seule base d'un mandat de gestion classique, mieux vaut faire compléter l'acte. Le mandat précise alors le type de bail, le loyer minimal accepté et la durée.

Le mandat tacite, utile mais limité

Il arrive qu'un indivisaire prenne seul en main la gestion de l'indivision, au vu et au su des autres, sans que personne ne s'y oppose. Le Code civil le présume alors titulaire d'un mandat tacite. Ce mandat tacite couvre les actes d'administration, mais il ne couvre ni les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux.

Une sœur qui s'occupe depuis des années de l'appartement de ses parents peut donc payer les factures et faire réparer la chaudière. Elle ne peut pas signer seule le bail d'un nouveau locataire, alors que ses frères n'ont jamais rien dit. Pour un bail, il faut la majorité des deux tiers, et cette majorité doit être exprimée.

Cas pratique : trois héritiers et un deux-pièces à Lille

Voici un exemple fictif, construit pour illustrer la règle. Anne, Bruno et Claire héritent d'un deux-pièces à Lille. Par l'effet de la succession et d'un legs, Anne détient la moitié des droits, Bruno et Claire un quart chacun. Anne et Bruno veulent louer le logement 750 euros par mois hors charges. Claire préférerait le vendre.

• La majorité : Anne et Bruno réunissent 75 % des droits, au-delà des deux tiers. Ils peuvent signer le bail d'habitation sans Claire.
• L'information : ils doivent lui notifier la décision. Une lettre recommandée avec le contrat en pièce jointe suffit.
• Les loyers : 9 000 euros par an, versés à l'indivision. Après charges et taxe foncière, le solde revient à chacun selon sa part, soit la moitié pour Anne et un quart pour Bruno comme pour Claire.

Claire ne peut pas bloquer la location. Elle n'est pas non plus privée de ses droits : sa part des revenus lui est due, et elle garde la faculté de demander le partage du bien. Si Anne voulait louer seule, avec ses 50 %, elle n'aurait pas la majorité requise. Le bail serait inopposable à Bruno et à Claire.

Si les trois héritiers détenaient chacun un tiers, deux d'entre eux réuniraient exactement deux tiers des droits, ce qui suffit : le texte exige « au moins » cette proportion.

Que peut faire l'indivisaire en désaccord ?

Celui qui refuse la location n'a pas de droit de veto sur un bail d'habitation, mais il dispose de plusieurs leviers. Le premier est de vérifier que les deux tiers sont bien atteints et que le choix lui est parvenu. Sans information, le bail ne lui est pas opposable, et il peut le faire constater par le tribunal judiciaire.

Le deuxième levier porte sur l'argent. Les loyers sont des fruits qui accroissent à l'indivision. Chaque indivisaire a droit à sa part des bénéfices et peut en réclamer le versement chaque année (article 815-11). Un coindivisaire qui encaisse les loyers sans rendre de compte s'expose à une action en reddition de comptes. Attention au délai : aucune recherche relative aux fruits et revenus n'est recevable plus de cinq ans après la date à laquelle ils ont été perçus ou auraient pu l'être.

Une maison en indivision, un désaccord familial sur le prix… et neuf mois de vente sans aucune offre.
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— Figaro Immobilier (@Le_Figaro_Immo) 24 octobre 2026

Le troisième levier est radical. Nul ne peut être contraint de demeurer dans l'indivision : l'indivisaire opposé à la location peut demander le partage, à l'amiable devant notaire ou en justice. Il peut aussi céder sa quote-part, à un coindivisaire ou à un tiers. Dans ce dernier cas, il doit notifier son projet aux autres, qui disposent d'un droit de préemption pendant un mois.

Et celui qui occupe le logement ?

Un cas fréquent bloque toute location : l'un des héritiers vit déjà dans le bien. Il en a le droit, à condition de respecter la destination du logement et les droits des autres. Mais l'usage privatif d'un bien indivis le rend redevable d'une indemnité d'occupation envers l'indivision (article 815-9), sauf convention contraire. Cette indemnité entre dans les comptes au moment du partage et peut, elle aussi, se réclamer sur cinq ans.

Quand la majorité n'est pas atteinte : le recours au juge

Il arrive que personne ne réunisse les deux tiers. Deux frères à 50 % chacun, l'un veut louer, l'autre refuse : la situation paraît sans issue. Le Code civil prévoit pourtant une sortie. Selon l'article 815-5, un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d'un coindivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l'intérêt commun.

Un logement vide depuis deux ans, des charges de copropriété et une taxe foncière payées à perte, une toiture qui se dégrade faute de revenus : ce sont des arguments que le tribunal examine. Le juge ne tranche pas un conflit de goûts, il vérifie que l'inaction nuit à l'indivision tout entière.

D'autres outils existent. Si un indivisaire est hors d'état de manifester sa volonté, un autre peut être habilité par justice à le représenter (article 815-4). En cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut prescrire les mesures nécessaires à l'intérêt commun (article 815-6), comme la désignation d'un administrateur provisoire.

La convention d'indivision, pour fixer les règles à l'avance

Les familles qui veulent louer un bien sur la durée ont intérêt à signer une convention d'indivision. Prévue aux articles 1873-1 et suivants du Code civil, elle se rédige par écrit, désigne les biens et la quote-part de chacun. Elle peut être conclue pour une durée déterminée, de cinq ans au plus, renouvelable, ou pour une durée indéterminée.

La convention permet de nommer un gérant, indivisaire ou non, et de définir ses pouvoirs. On peut y inscrire le projet locatif : type de bail, niveau de loyer, répartition des travaux, calendrier des comptes. Portant sur un immeuble, elle doit être établie par acte notarié pour être publiée au service de la publicité foncière. Son coût est vite compensé par les litiges qu'elle évite.

Pour un patrimoine plus important ou une gestion de long terme, certaines familles préfèrent constituer une société civile immobilière. La SCI remplace l'indivision par des parts sociales et des statuts : la gérance signe les baux selon les pouvoirs que lui donnent ces statuts. Le montage a un coût et une fiscalité propres, mais il sort la famille des règles de l'indivision.

Les obligations du bailleur indivis envers le locataire

Du point de vue du locataire, rien ne change. Le bail d'habitation obéit à la loi du 6 juillet 1989, quel que soit le nombre de bailleurs. Le contrat suit le modèle type, comporte les diagnostics obligatoires et précise le montant du loyer et des charges. L'article consacré aux trois règles du nouveau modèle de bail détaille ce que le document doit contenir depuis le 1er octobre.

Les indivisaires sont tenus ensemble des obligations du bailleur : délivrer un logement décent, assurer la jouissance paisible, faire les grosses réparations. Le locataire peut s'adresser à n'importe lequel d'entre eux. C'est une raison de plus pour désigner un interlocuteur unique, gérant ou mandataire, dont le nom et les coordonnées de contact figurent dans le bail.

À l'entrée dans les lieux, l'état des lieux se fait avec le représentant désigné. Le dossier du candidat obéit aux mêmes règles qu'ailleurs : les bailleurs indivis ne peuvent exiger que les pièces autorisées pour un dossier de location. Ils peuvent en revanche choisir une garantie contre les impayés, choix de gestion qui relève lui aussi des deux tiers des droits.

Congé et fin du bail

Donner congé au locataire, pour vendre ou pour reprendre le logement, est une décision plus délicate. Un congé pour vente prépare un acte de disposition, la vente exigeant l'accord de tous ou une autorisation judiciaire. Les juges apprécient au cas par cas, et la prudence commande de le faire signer par tous les indivisaires, ou au moins par ceux qui ont signé le bail.

Un congé contesté peut faire perdre une année entière, puisque le bail d'habitation se reconduit de plein droit à son terme. Les délais de préavis et les motifs admis restent ceux de la loi de 1989, comme pour tout bailleur. Côté locataire, la fin du bail se règle de la même façon ; l'article sur le congé du locataire et l'indemnité de départ en rappelle les règles.

Comment percevoir les loyers en indivision ?

Le loyer est versé sur un compte unique, idéalement un compte bancaire ouvert au nom de l'indivision. Chaque année, le gérant dresse un bilan : loyers encaissés, charges payées, travaux, taxe foncière. Le revenu locatif net est réparti à proportion des droits de chacun.

Le gérant, indivisaire ou mandataire, doit rendre compte de sa gestion. L'article 815-12 précise qu'il est redevable des produits nets de sa gestion et qu'il a droit à la rémunération de son activité, fixée à l'amiable ou, à défaut, par décision de justice. Un frère qui consacre plusieurs heures par mois à la location peut donc être indemnisé.

Sur le plan fiscal, chaque indivisaire déclare sa quote-part des revenus fonciers, comme s'il était propriétaire seul de sa part. Le régime d'imposition s'apprécie au niveau de chacun, selon l'ensemble de ses revenus fonciers. Les dépenses payées par un seul indivisaire au profit de tous lui ouvrent une créance sur l'indivision, que l'article 815-13 permet de faire valoir lors du partage.

Indivision successorale ou achat à deux : les mêmes règles

Les règles de gestion de l'indivision sont identiques, que le bien provienne d'une succession ou d'un achat en commun. Un couple de concubins ou deux amis qui achètent ensemble un studio pour le louer relèvent du même article 815-3. S'ils détiennent chacun la moitié, aucun ne réunit seul les deux tiers : chaque bail exigera donc leurs deux signatures.

L'indivision successorale pose cependant des difficultés propres. Les héritiers sont parfois nombreux, dispersés, en conflit. Un neveu qui ne répond à aucun courrier, une tante qui vit à l'étranger, un cohéritier mineur représenté par ses parents : chaque situation retarde la mise en location. Les quotes-parts, elles, se lisent dans l'acte de notoriété ou l'attestation de propriété établie par le notaire.

Avant toute location en indivision, chaque héritier doit pouvoir justifier de son titre : l'attestation de propriété immobilière établie par le notaire, puis publiée, sert de titre commun aux héritiers. Le règlement successoral n'a pas besoin d'être achevé pour signer un bail indivis : l'article 815-3 vaut pour l'indivision successorale comme pour les autres.

La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 a modifié plusieurs règles de sortie de l'indivision. Un indivisaire peut désormais obtenir du juge l'autorisation de vendre seul un bien lorsque cette vente est justifiée par une situation d'urgence et par l'intérêt commun. La procédure de vente à la majorité des deux tiers devant notaire, prévue à l'article 815-5-1 depuis 2009, reste en place : le notaire notifie le projet aux autres, qui ont trois mois pour s'y opposer, puis le tribunal peut autoriser la vente par licitation. La présentation de la réforme sur la fiche actualité de service-public.gouv.fr en résume les points.

Bail signé seul, notification oubliée : quatre faux pas des indivisaires

La première est de signer seul. Un indivisaire qui loue le bien sans la majorité expose le locataire et ses coindivisaires à un contentieux de plusieurs années. Le bail reste valable entre lui et son locataire, mais les autres peuvent faire juger qu'il ne leur est pas opposable.

La deuxième est d'oublier la notification. Même avec 80 % des droits, un bail caché au cinquième indivisaire ne lui est pas opposable. C'est une erreur gratuite, qui se corrige en une lettre.

La troisième est de confondre mandat de gestion et pouvoir de signer le bail. L'agence qui gère l'encaissement n'a pas, sans mandat spécial, le droit de conclure un nouveau contrat.

La dernière est de laisser filer les comptes. Sans bilan annuel, les années passent, la prescription de cinq ans court, et l'indivisaire lésé perd une partie de ses droits sur les loyers. Une offre de règlement amiable, faite tôt, évite souvent un procès long.

Ce que dit exactement l'article 815-3 du Code civil

Le texte fixe quatre actes que les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent accomplir à cette majorité : les actes d'administration, la délivrance d'un mandat général d'administration, la vente des meubles indivis pour payer les dettes et charges de l'indivision, la conclusion et le renouvellement des baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal. Le texte intégral se consulte sur l'article 815-3 publié sur le site de Légifrance.

Le même article pose l'obligation d'informer les autres, exige l'unanimité pour tout acte hors de l'exploitation normale et pour tout acte de disposition, et encadre le mandat tacite. Sa rédaction date de la loi du 23 juin 2006, entrée en vigueur le 1er janvier 2007. Elle n'a pas changé depuis : les réformes récentes ont porté sur la vente et le partage, pas sur la location.

Pour un propriétaire indivis, le droit juridique applicable tient donc en trois questions. Quel type de bail ? Quelle part réunissent les signataires ? Les autres sont-ils prévenus ? Si les réponses sont « habitation », « au moins deux tiers » et « oui », la location peut se faire, même contre l'avis d'un coindivisaire.