Logement classé F ou G : votre propriétaire a-t-il encore le droit d'augmenter le loyer ?

Ce gel du loyer des logements à mauvaise classe énergétique, inscrit par la loi Climat et résilience dans la loi du 6 juillet 1989, reste mal connu. Beaucoup de bailleurs appliquent encore la révision chaque mois de janvier ou à la date anniversaire du contrat de location, sans regarder le DPE du logement ni la date des derniers travaux de rénovation énergétique. Et beaucoup de locataires d'un logement énergivore paient sans savoir que la hausse est illégale. Voici quel logement est concerné, ce que le propriétaire peut encore faire, et comment le locataire récupère le trop-versé.

Pour le bailleur, l'enjeu dépasse le loyer gelé : interdiction de location d'un logement G depuis le 1er janvier 2025, d'un logement F au 1er janvier 2028, travaux de rénovation et aides à mobiliser. Pour le locataire, c'est une question de droit, de confort et de facture d'énergie.

Sommaire

Gel des loyers des logements F et G : trois hausses interdites

La mesure tient dans quelques lignes de la loi du 6 juillet 1989, modifiées en 2021. Elle concerne tout logement loué vide ou meublé en résidence principale dont le diagnostic de performance énergétique affiche la classe F ou la classe G. Son but : cesser de faire payer plus cher un logement qui coûte déjà cher à chauffer.

Trois portes d'augmentation sont fermées en même temps :

• La révision annuelle : l'indexation sur l'indice de référence des loyers (IRL), prévue par la clause du contrat de location, ne s'applique plus pendant le bail en cours (article 17-1).
• Le renouvellement : à l'échéance du bail, le bailleur ne peut pas proposer un nouveau loyer plus élevé, même s'il juge le loyer sous-évalué (article 17-2).
• La relocation : lors d'une nouvelle mise en location, le loyer du nouveau bail ne peut pas dépasser le dernier loyer payé par le précédent locataire (article 17, II).

S'y ajoutent deux interdictions moins visibles. La majoration de loyer pour travaux d'amélioration ne peut pas être appliquée en cours de bail. La contribution du locataire au partage des économies de charges, prévue quand le bailleur réalise des travaux d'économie d'énergie, ne peut pas non plus être demandée.

Depuis quand le gel est-il en vigueur ?

En métropole, le gel s'applique aux contrats signés, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022. Un bail plus ancien bascule donc dans le dispositif à sa première reconduction tacite après cette date. Dans les départements d'outre-mer, l'entrée en vigueur a été fixée au 1er juillet 2024.

En pratique, quatre ans après, la quasi-totalité des baux d'un logement F ou G est concernée. Un bail de trois ans signé en 2021 a été reconduit en 2024 ; un bail meublé d'un an l'a été dès 2023.

Relocation d'un logement F ou G : le loyer du précédent locataire fait plafond

C'est le point qui surprend le plus, et que bien des guides en ligne présentent mal. La fixation du loyer est libre en France, sauf dans les communes soumises à l'encadrement. Mais la loi ajoute une exception à cette liberté, et elle ne se limite pas aux zones tendues.

Le texte exact se lit au II de l'article 17 : lorsqu'un logement de classe F ou G fait l'objet d'une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire. Vous pouvez le vérifier sur l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 sur Legifrance. Aucune référence à une zone géographique : le gel vaut à Rodez comme à Lyon pour tout logement F ou G.

Pour le bailleur, cela change l'économie d'une remise en location. Un logement loué 620 euros en 2022 reste à 620 euros en 2026 tant qu'il reste une passoire thermique, quel que soit le prix du marché voisin. La seule sortie légale passe par des travaux de rénovation énergétique, suivis d'un nouveau DPE.

Et le complément de loyer dans les villes encadrées ?

Dans les territoires qui appliquent l'encadrement des loyers (Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier…), un bailleur peut ajouter un complément de loyer pour une caractéristique exceptionnelle. Pour les baux signés depuis le 18 août 2022, ce complément est interdit si le logement est classé F ou G. Le locataire dispose de trois mois après la signature pour le contester devant la commission départementale de conciliation. Le détail des plafonds par ville figure dans notre dossier sur l'encadrement des loyers et ses recours.

DPE F ou DPE G : vérifier la classe de votre logement

Tout repose sur la classe énergétique inscrite au diagnostic. Le DPE doit être annexé au contrat de bail depuis 2007, et il est opposable depuis le 1er juillet 2021 : un locataire peut s'en prévaloir contre le propriétaire, et inversement. Pour comprendre les seuils et le mode de calcul, notre page pilier sur le diagnostic de performance énergétique détaille chaque étiquette.

Trois vérifications suffisent dans la plupart des cas :

• La date du diagnostic : un DPE réalisé avant le 1er juillet 2021 n'est plus valide depuis le 1er janvier 2025 au plus tard. Seul un DPE valide, établi selon la méthode actuelle, fait référence.
• Le numéro à 13 caractères : il permet de retrouver le diagnostic sur l'observatoire de l'Ademe et de contrôler la classe, la consommation en kWh par mètre carré et les émissions de gaz à effet de serre.
• Les deux étiquettes : la classe finale retient la plus mauvaise des deux notes, énergie et climat. Un logement peut être classé F à cause de ses émissions alors que sa consommation le placerait en E.

Un diagnostic de performance énergétique manifestement faux (surface erronée, mode de chauffage mal renseigné, eau chaude oubliée) peut être contesté auprès du diagnostiqueur, qui est un professionnel certifié et assuré. Le locataire comme le propriétaire y ont intérêt : une classe erronée fausse le droit applicable au loyer.

Logement énergivore : à partir de quelle consommation parle-t-on de classe F ou G ?

L'étiquette d'un logement dépend de deux mesures, établies par le diagnostiqueur à partir des caractéristiques du bâtiment : l'énergie primaire consommée par mètre carré et par an, et les émissions de gaz à effet de serre. Le logement prend la plus mauvaise des deux classes. Depuis la réforme du DPE de juillet 2021, les seuils sont les suivants.

Classe énergétique	Consommation (kWh/m²/an)	Émissions (kg CO2/m²/an)
E	de 251 à 330	de 51 à 70
F	de 331 à 420	de 71 à 100
G	plus de 420	plus de 100

Pour les logements de moins de 40 m², les seuils des classes F et G ont été ajustés en juillet 2024, car le calcul pénalisait les petites surfaces, où l'eau chaude pèse lourd dans la consommation. Un studio peut donc changer d'étiquette sans changer d'équipement. C'est un critère à regarder de près avant de conclure qu'un logement relève du gel des loyers.

Un logement classé F ou G est ce qu'on appelle une passoire thermique ou passoire énergétique. Selon les estimations publiques, plusieurs centaines de milliers de logements du parc locatif privé portent encore cette étiquette en 2026. Pour chacun de ces logements, le loyer est figé au niveau atteint à la dernière signature. Le gel prend effet sans démarche du locataire : il s'applique de plein droit, dès lors que la classe énergétique du logement est F ou G, sans condition de ressources ni de zone.

Le coefficient de l'électricité change la donne depuis le 1er janvier 2026

C'est l'actualité qui bouscule le marché locatif cette année. Le calcul du DPE convertit l'électricité consommée en énergie primaire avec un coefficient. Ce coefficient est passé de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026, et descendra à 1,7 au 1er janvier 2027, selon un arrêté du 19 août 2026. Mécaniquement, un logement chauffé à l'électricité affiche une consommation plus faible, sans le moindre chantier.

Des milliers de studios et de petits appartements tout électrique sortent ainsi des classes F et G. Le propriétaire peut obtenir une attestation de mise à jour gratuite, sans nouvelle visite, sur l'observatoire de l'Ademe. Si le logement passe en E ou mieux, le gel des loyers cesse pour l'avenir : la révision annuelle peut reprendre à la date anniversaire suivante.

Deux limites pour le bailleur. La reclassification ne vaut pas rétroactivement : les révisions non appliquées pendant le gel sont perdues. Et un loyer révisé ne peut pas être réclamé pour une année passée, puisqu'une révision IRL non demandée dans l'année est définitivement abandonnée. Pour le calcul de la prochaine indexation, notre simulateur de révision de loyer IRL applique la formule officielle (IRL du 2e trimestre 2026 : 148,37, soit +1,15 % sur un an).

Vous avez payé une augmentation de loyer illégale : ce que vous pouvez réclamer

Une hausse appliquée en violation du gel n'est pas due. Le locataire peut demander le retour au loyer antérieur et le remboursement du trop-versé. Le délai est celui de toutes les actions nées d'un contrat de location : trois ans, en application de l'article 7-1 de la loi de 1989. Au-delà, les sommes sont prescrites.

🏡 Entre zones tendues et détendues, les règles pour fixer ou augmenter les loyers varient fortement. ➡️ https://t.co/uel2Lmmgq4 pic.twitter.com/dFsDhaL0P0

— Les Echos (@LesEchos) 13 octobre 2026

Le calcul se fait mois par mois. Imaginons un appartement loué 750 euros, classé F, dont le loyer a été révisé à 780 euros en septembre 2024, puis à 795 euros en septembre 2025. Sur la première année, l'excédent atteint 30 euros par mois, soit 360 euros. Sur la seconde, 45 euros par mois, soit 540 euros. En ajoutant septembre et octobre 2026, le total réclamable atteint 990 euros, et le loyer redescend à 750 euros.

Le cas d'une relocation pèse souvent plus lourd. Un locataire entré en mars 2025 à 690 euros, alors que son prédécesseur payait 620 euros, a versé 70 euros de trop chaque mois. Dix-neuf mois plus tard, la somme due par le bailleur atteint 1 330 euros. Encore faut-il connaître le loyer de l'ancien occupant : en zone tendue, il doit figurer dans le contrat ; ailleurs, l'ancien bail, un avis de la CAF ou un voisin peuvent aider.

La marche à suivre, étape par étape

1. Rassembler le bail, le DPE annexé, les quittances et les courriers de révision.
2. Écrire au bailleur ou à l'agence par lettre recommandée avec accusé de réception, en citant les articles 17, 17-1 et 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 et en chiffrant la somme.
3. Sans réponse sous un mois, saisir la commission départementale de conciliation : la démarche est gratuite et rapproche souvent les parties.
4. En dernier recours, saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, sans avocat obligatoire.

L'ADIL de votre département donne un conseil juridique gratuit avant toute démarche. Elle vérifie le DPE, la date du bail et le calcul, et peut fournir un modèle de lettre. Les fiches de service-public.gouv.fr sur la révision du loyer rappellent également les dates d'application.

Une précaution : continuez à payer le loyer pendant la contestation. Retenir de vous-même la part contestée exposerait à une procédure pour impayé, même si vous avez raison sur le fond.

Locataire d'un logement F ou G : vos autres droits face à la passoire énergétique

Le gel ne règle pas tout. Un logement mal isolé reste un logement froid l'hiver, chaud l'été, et coûteux à chauffer. Le locataire dispose d'autres leviers, qui découlent du critère de décence et du droit commun du bail.

Premier levier, la décence énergétique. Pour un logement classé G dont le bail a été signé ou reconduit depuis le 1er janvier 2025, le locataire peut exiger une mise en conformité. Le juge peut alors ordonner la réalisation de travaux, fixer un délai pour les réaliser, et réduire le loyer en attendant. Le bailleur ne peut pas résilier le bail pour ce motif.

Deuxième levier, l'information. Toute annonce immobilière doit afficher la classe énergétique du logement et une estimation des dépenses annuelles d'énergie. Pour un logement F ou G, l'annonce mentionne aussi qu'il s'agit d'un logement à consommation énergétique excessive. Sur le marché immobilier, une annonce qui omet ces données, ou un DPE qui diffère de l'étiquette annoncée, peut servir de preuve dans un litige.

Troisième levier, l'accompagnement. Avant tout contact avec le bailleur ou l'agence immobilière, l'ADIL de votre département offre une expertise juridique gratuite, en rendez-vous ou par téléphone. Elle vérifie les conditions d'application du gel, le rapport entre le loyer payé et celui du précédent locataire, et la date à compter de laquelle la hausse est contestable. Les espaces conseil France Rénov' renseignent, eux, sur la rénovation énergétique du logement et les aides accessibles au bailleur, ce qui facilite souvent un accord.

Dernier point, l'effet sur les aides au logement. Une baisse du loyer obtenue après contestation doit être déclarée à la CAF, qui recalcule l'APL à compter du mois suivant. Ce service en ligne évite un indu à rembourser plus tard, et le gain financier reste nettement favorable au locataire.

Passoire thermique : le gel n'est qu'une étape avant l'interdiction de louer

Le gel s'inscrit dans un calendrier plus large, celui de la décence énergétique. Un logement décent doit atteindre un niveau minimal de performance. Depuis le 1er janvier 2023, les logements consommant plus de 450 kWh d'énergie finale par mètre carré et par an ne sont plus décents. Depuis le 1er janvier 2025, c'est toute la classe G qui est concernée ; la classe F suivra au 1er janvier 2028, puis la classe E en 2034.

L'interdiction de louer ne joue pas d'un coup sur les baux en cours. Elle s'applique au nouveau bail, au renouvellement ou à la reconduction tacite. Un locataire d'un logement G dont le bail a été reconduit depuis janvier 2025 peut toutefois demander la mise en conformité, et le juge peut ordonner des travaux ou réduire le loyer.

Ce calendrier pourrait encore évoluer. Le projet de loi Relance logement, adopté par le Sénat le 8 juillet 2026, permettrait de relouer un logement F ou G si le propriétaire s'engage à des travaux, avec un contrat signé avant 2030. Le texte a été modifié en commission à l'Assemblée nationale les 21 et 22 septembre, mais il n'est pas voté définitivement. D'ici là, le droit actuel reste en vigueur, gel des loyers compris.

Propriétaire d'un logement F ou G : rénover pour sortir du gel

Pour le bailleur, la question financière est vite tranchée : un loyer bloqué, une interdiction progressive de mise en location, et une valeur de bien qui décroche à la revente. Rénover reste la seule manière d'améliorer durablement la situation. Un audit énergétique, réalisé par un professionnel, indique les travaux à réaliser et l'étiquette visée après chaque étape.

Côté aides, le paysage s'est resserré :

• MaPrimeRénov' : pour une maison individuelle classée F ou G, le parcours par geste reste ouvert jusqu'au 31 décembre 2027, mais seulement pour une pompe à chaleur, un raccordement à un réseau de chaleur, la dépose d'une cuve à fioul ou un audit. Une isolation seule n'est plus financée.
• L'éco-PTZ : un prêt sans intérêt de 7 000 à 30 000 euros selon les travaux, remboursable sur 15 ans, et jusqu'à 50 000 euros sur 20 ans pour une rénovation de performance globale.
• France Rénov' : depuis le 17 août 2026, le site france-renov.gouv.fr est le point d'entrée unique pour les aides de l'Anah, avec des conseillers gratuits pour monter le dossier.

Avant de signer, comparer au moins deux devis d'artisans RGE reste la meilleure protection contre un coût mal estimé. Dans une maison, l'isolation de la toiture et le changement de chauffage font souvent gagner deux classes ; dans un appartement en copropriété, une partie des travaux se vote en assemblée générale, au rythme du plan pluriannuel. Un logement plus performant retrouve aussi de la valeur sur le marché immobilier, ce qui compte pour un patrimoine locatif. Le prêt travaux classique complète souvent l'éco-PTZ.

Le chèque énergie, lui, ne finance plus aucun travaux depuis le 15 février 2025. Une fois la rénovation achevée, un nouveau DPE établit la nouvelle classe. Si le logement atteint E ou mieux, la révision du loyer redevient possible et la relocation n'est plus plafonnée par le gel.

Bail en cours, meublé, colocation : qui est concerné ?

Le gel concerne les logements du secteur privé loués en résidence principale, vides ou meublés. La colocation à bail unique ou à baux multiples y entre également. Le logement social obéit à ses propres règles de fixation des loyers, fixées par l'organisme d'habitat, et reste en dehors de ce dispositif. Un logement de fonction ou un logement loué à une société pour y loger un salarié relève, lui, d'autres conditions.

Une location saisonnière ou un bail mobilité de courte durée n'entre pas dans le même cadre, puisque la révision IRL n'y joue pas de la même façon. En copropriété, c'est la classe du lot loué qui compte, pas celle du bâtiment entier, même si un DPE collectif existe. L'assurance habitation, enfin, n'a aucun lien avec la classe énergétique : elle reste obligatoire pour le locataire, quelle que soit l'étiquette.

Peut-on augmenter le loyer d'un logement classé E ?

Un logement en DPE E peut-il voir son loyer révisé ?

Oui. Le gel ne concerne que les classes F et G. Un logement classé E peut être révisé chaque année selon l'IRL si le bail prévoit la clause, et son loyer de relocation suit les règles ordinaires, encadrées ou non selon la commune. Il ne sera plus louable en 2034 sans travaux.

Le bailleur peut-il faire refaire un DPE pour lever le gel ?

Oui, s'il a réalisé des travaux ou si le nouveau mode de calcul du DPE reclasse le logement. Le nouveau diagnostic vaut pour l'avenir seulement : la révision reprend à la date anniversaire suivante, sans rattrapage des années gelées.

Que faire si le DPE annexé au bail est absent ?

Demandez-le par écrit au propriétaire : il fait partie du dossier de diagnostic technique obligatoire. Une fois obtenu, vérifiez sa classe et sa date sur l'observatoire de l'Ademe avant d'accepter toute hausse de loyer.