Crédit à 7,28 % : aux États-Unis, les ventes de logements passent sous les 4 millions

L'immobilier aux USA ne s'effondre pas. Il se fige. De New York à Miami, la recherche d'un acquéreur prend plus de temps pour vendre une maison, et chaque annonce reste plus longtemps en vue sur les sites immobiliers. La fédération des agents immobiliers des États-Unis, la NAR, a publié le 10 septembre 2026 son relevé d'août : 3,98 millions de ventes de maisons existantes en rythme annuel corrigé des variations saisonnières, soit 2 % de moins qu'en juillet et 1,2 % de moins qu'un an plus tôt. Les ménages hésitent, les vendeurs attendent.

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Ce que disent les chiffres d'août de la National Association of Realtors

Le chiffre symbolique des 4 millions a cédé. Pour mesurer les ventes de logements, la NAR compte les transactions conclues sur le marché de l'ancien, c'est-à-dire les maisons existantes, appartements en copropriété et coopératives, à l'exclusion des ventes de logements neufs suivies par un autre indicateur fédéral.

• Volume : 3,98 millions de ventes en rythme annuel, contre 4,06 millions environ le mois précédent.
• Prix médian : 429 100 dollars, en hausse de 1,6 % sur un an, la 38e hausse annuelle d'affilée.
• Stock : 1,62 million de logements à vendre, +3,2 % sur un mois et +5,9 % sur un an.
• Délai d'écoulement : 4,9 mois de stock au rythme actuel des ventes, le niveau le plus élevé depuis plus de dix ans.

Le stock franchit 1,6 million d'unités pour la première fois depuis novembre 2019. Pour un acheteur, la situation change de nature : il y a de nouveau des maisons à vendre, et le temps joue un peu en sa faveur. Lawrence Yun, économiste en chef de la NAR, résume la mécanique : taux de crédit et volume de transactions évoluent en sens contraire, et le stock disponible doit laisser aux acquéreurs plus de marge pour négocier.

Maisons individuelles et copropriétés, même pente

Les maisons individuelles représentent l'essentiel du marché, avec 3,62 millions de ventes annualisées (-1,9 % sur un mois) et un prix médian de 434 800 dollars. Les appartements en copropriété et les coopératives reculent davantage : 360 000 ventes en rythme annuel, -2,7 % sur un mois comme sur un an, pour un prix médian de 371 600 dollars.

Le type de bien compte autant que la région. Une maison de trois ou quatre chambres avec jardin, le modèle dominant des banlieues, se vend en moyenne plus cher qu'un appartement de deux ou trois pièces en ville. La surface habitable s'y exprime en pieds carrés et le terrain en acres, ce qui déroute souvent l'acquéreur venu de France.

Pourquoi le marché immobilier américain reste bloqué par les taux

Le crédit immobilier à taux fixe sur 30 ans est la norme outre-Atlantique. Selon l'enquête hebdomadaire de Freddie Mac, il atteignait 7,28 % en moyenne au 1er octobre 2026, contre 7,03 % une semaine plus tôt et 6,34 % un an auparavant. Le prêt sur 15 ans suit la même trajectoire, à 6,60 % contre 5,55 % en octobre 2025.

Nous avions déjà décrit ce crédit immobilier à 30 ans qui frôlait les 7 % : le seuil est désormais franchi. Et la hausse produit un double blocage. D'un côté, l'acheteur voit sa mensualité gonfler. De l'autre, le propriétaire qui a emprunté quand les taux étaient bas n'a aucune envie de vendre sa maison pour racheter avec un prêt bien plus cher.

Ce second effet, que les économistes américains appellent le verrouillage, explique une bonne part de l'atonie. Vendre signifie abandonner un crédit bon marché. Beaucoup de ménages préfèrent donc rester, rénover ou louer leur logement plutôt que de le mettre en vente. Le marché tourne au ralenti des deux côtés à la fois.

Combien coûte la hausse pour un acheteur ?

Prenons une maison au prix médian d'août, 429 100 dollars, achetée avec un apport de 20 %. Le prêt atteint 343 280 dollars sur 30 ans. Au taux de 6,34 % relevé par Freddie Mac il y a un an, la mensualité de capital et d'intérêts tourne autour de 2 134 dollars. Au taux de 7,28 % du 1er octobre 2026, elle approche 2 349 dollars.

L'écart dépasse 210 dollars par mois, soit plus de 2 500 dollars par an, pour le même logement. Ce calcul n'inclut ni la taxe foncière locale, ni l'assurance habitation, ni les charges de copropriété, qui s'ajoutent à la mensualité américaine et varient fortement d'un État à l'autre. Pour un ménage à revenus moyens, ces quelques points de taux suffisent à repousser le projet d'un an.

Prix des logements aux États-Unis : quatre régions, quatre marchés

Le prix moyen national masque des écarts considérables. La NAR découpe le pays en quatre grandes régions, et l'été 2026 les a traitées très différemment.

Le Nord-Est, de New York au New Jersey, cumule le plus fort recul des ventes et la plus forte hausse des prix. L'offre y est si rare que les vendeurs gardent la main. Dans l'Ouest, où se trouvent San Francisco et la Californie, c'est l'inverse : le volume se stabilise mais le prix médian fléchit légèrement, signe que les vendeurs commencent à céder.

Le Sud pèse près de la moitié des transactions du pays. De la Floride au Tennessee, la région a beaucoup construit ces dernières années, et la concurrence des logements neufs y freine les prix de l'ancien. Les annonces de maisons à vendre à Miami, Tampa ou Houston affichent des prix qui progressent à peine, et les acquéreurs y disposent d'un choix qu'ils n'avaient plus connu depuis la pandémie.

Atlanta en Géorgie, Nashville dans le Tennessee, Charlotte en Caroline du Nord : ces métropoles ont attiré nombre d'actifs en quête d'emploi et d'un coût de la vie plus doux que celui de la Californie. Les promoteurs ont suivi. La Géorgie et le Tennessee voient aujourd'hui les programmes neufs concurrencer directement les maisons existantes, et les vendeurs du Tennessee comme de Géorgie doivent souvent consentir des gestes sur le prix ou les frais.

Le haut de gamme, un marché à part

Les maisons de luxe et l'immobilier de prestige obéissent à d'autres règles : les acquéreurs y paient souvent comptant et se soucient peu du taux de crédit. La fiscalité locale pèse en revanche davantage. À Los Angeles, la taxe de transfert dite Measure ULA s'applique depuis le 1er juillet 2026 au taux de 4 % au-delà de 5,4 millions de dollars, et de 5,5 % à partir de 10,9 millions, calculée sur le prix total. Plusieurs propriétaires de villas de prestige préfèrent attendre plutôt que de vendre à ce coût.

Ailleurs, le segment des appartements de luxe vit sa propre vie. Un penthouse à Manhattan ou à Miami Beach, une propriété de plusieurs acres dans les Hamptons : ces biens se négocient souvent hors des annonces publiques, entre agents spécialisés. Les acquéreurs fortunés y voient un placement en dollars autant qu'un lieu de vie, et le penthouse new-yorkais reste une valeur refuge pour une clientèle venue d'Europe, d'Amérique latine ou des pays arabes.

Acheter ou vendre aux États-Unis quand on vit en France

Un marché ralenti attire les investisseurs étrangers, notamment francophones, qui guettent les maisons à vendre en Floride. L'achat immobilier aux USA suit cependant des étapes très différentes de celles d'une vente chez un notaire français. Mieux vaut les connaître avant de signer quoi que ce soit.

1. La recherche : la plupart des annonces sont partagées entre agents sur une base commune par zone, le MLS. Un agent qui représente l'acheteur y accède et organise les visites. Depuis l'été 2024, un contrat écrit fixe sa rémunération avant toute visite.
2. L'offre : elle se fait par écrit, avec un dépôt de garantie et des conditions suspensives (inspection, financement, expertise). Le vendeur peut accepter, refuser ou contre-proposer.
3. L'escrow : un tiers de confiance conserve les fonds pendant les vérifications. L'inspection technique de la maison et la recherche sur le titre de propriété interviennent à ce stade.
4. Le closing : signature finale, versement du solde et remise des clés. L'assurance du titre de propriété, propre au droit américain, protège l'acheteur contre un vice dans la chaîne des propriétaires.

Le financement reste l'obstacle principal pour un non-résident. Les banques américaines prêtent difficilement sans historique de crédit local, et les conditions proposées aux étrangers sont plus strictes que la moyenne du pays. Beaucoup d'acheteurs français paient donc comptant ou empruntent en France, ce qui les met à l'abri des 7,28 % américains, mais les expose au risque de change entre l'euro et le dollar.

"Pour un prêt de 300.000 dollars sur 30 ans, c'est 226 dollars de plus par mois": avec la hausse des coûts d'emprunts aux États-Unis, les ventes de logements plongent à leur plus bas niveau depuis 25 anshttps://t.co/ASbeEflXWU

— BFM Business (@bfmbusiness) 20 octobre 2026

Pour vendre un bien détenu aux États-Unis, la logique s'inverse. Un vendeur étranger subit la retenue fédérale dite FIRPTA : l'acquéreur prélève en règle générale 15 % du prix de cession pour le compte du fisc américain, avant tout calcul de la plus-value réelle. Le stock élevé allonge en outre les délais. Avec 4,9 mois de stock, un vendeur qui affiche un prix ambitieux voit son annonce vieillir pendant que les acheteurs comparent.

Le marché immobilier américain peut-il repartir cet automne ?

La réponse dépend presque entièrement du crédit. Tant que le taux à 30 ans reste au-dessus de 7 %, les ventes de logements ont peu de chances de retrouver le rythme de 5 millions par an qui était la norme avant 2022. Les signaux avancés allaient déjà dans ce sens : les promesses de ventes avaient chuté de 5,4 % en juin 2026, annonçant le recul des signatures de l'été.

Le stock qui gonfle constitue pourtant la vraie nouveauté. Pendant trois ans, le manque de maisons à vendre a soutenu les prix malgré des taux élevés. Avec 1,62 million de logements disponibles, le rapport de force se rééquilibre lentement. Les prix ne baissent pas à l'échelle nationale, mais leur hausse ralentit nettement, et certaines régions de l'Ouest ont déjà basculé.

Pour la Réserve fédérale, ce ralentissement est un indicateur parmi d'autres. La Fed arbitre entre l'emploi, l'indice des prix à la consommation et le prix du pétrole brut, et son calendrier de réunions rythme les anticipations du crédit hypothécaire. Tant que la Fed ne signale pas de baisse durable, les prêteurs gardent leurs barèmes élevés. Wall Street scrute chaque mois ces chiffres, qui renseignent sur la consommation des ménages : un achat de maison entraîne des dépenses de déménagement, de mobilier, de travaux. Un marché immobilier gelé pèse donc sur toute l'économie, bien au-delà des agences.

Faut-il acheter une maison aux États-Unis en 2026 ?

Pour un résident américain, la période offre plus de choix et de marge de négociation qu'au cours des trois dernières années, au prix d'un crédit coûteux. L'acheteur qui peut attendre une baisse des taux garde la possibilité de renégocier son prêt plus tard, une pratique courante outre-Atlantique.

• Pourquoi les ventes baissent-elles ? Le crédit à 30 ans à 7,28 % renchérit les mensualités et dissuade les propriétaires endettés à bas taux de vendre leur logement actuel.
• Les prix baissent-ils ? Pas au niveau national : le prix médian progresse encore de 1,6 % sur un an. Seule la région Ouest affiche un léger recul.
• Le moment est-il favorable aux acheteurs ? Plus qu'avant, avec 4,9 mois de stock. La négociation redevient possible, surtout dans le Sud.

Pour un investisseur français, le calcul diffère : il faut intégrer le change, la fiscalité des deux pays et les frais de gestion à distance. Investir en Floride n'a rien à voir avec investir au Portugal ou en Italie, où l'on achète en euros sous un droit proche du nôtre. Avant d'investir outre-Atlantique, mieux vaut donc comparer le rendement net avec celui d'un investissement plus proche, et accepter qu'investir en dollars ajoute une variable que personne ne maîtrise. Les bulles se forment parfois loin de là où on les attend, comme le rappelle la bulle immobilière de Zurich, record de l'indice UBS. Un marché américain qui se tasse sans s'effondrer offre surtout une chose rare depuis la pandémie : le temps de choisir.