Mansion tax à Los Angeles : 4 % dès 5,4 millions de dollars, les ventes de luxe se figent au seuil

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Mansion tax Los Angeles : ce que dit Measure ULA

La « mansion tax » est le surnom donné à Measure ULA, pour « United to House LA ». Les électeurs de la ville l'ont adoptée en novembre 2022, et elle s'applique depuis le 1er avril 2023. Le texte crée une taxe additionnelle sur les transferts de propriété, perçue à chaque vente dont le prix dépasse un seuil.

Son nom officiel est plus austère : une taxe additionnelle à la real property transfer tax de la ville. Elle vient s'ajouter aux droits déjà perçus sur toutes les ventes. Mais elle ne touche qu'une petite fraction du marché, celle des résidences et des immeubles les plus chers.

Mansion, en anglais, désigne la grande demeure. Le mot est trompeur. La taxe ne vise pas seulement les villas de Bel Air : elle frappe aussi les immeubles de rapport, les bureaux, les entrepôts et tout bien commercial vendu au-dessus du seuil.

Les taux et les seuils en vigueur depuis juillet 2026

Le mécanisme compte deux tranches. Les seuils sont revalorisés chaque année au 1er juillet, selon un indice d'inflation, ce qui explique les chiffres qui ne tombent plus sur des millions ronds.

Prix de vente	Taux de la mansion tax	Période
Jusqu'à 5 400 000 $	0 %	depuis le 1er juillet 2026
De 5 400 000 $ à 10 900 000 $	4 %	depuis le 1er juillet 2026
10 900 000 $ et plus	5,5 %	depuis le 1er juillet 2026
Au-delà de 5 300 000 $ / 10 600 000 $	4 % / 5,5 %	jusqu'au 30 juin 2026
Au-delà de 5 000 000 $ / 10 000 000 $	4 % / 5,5 %	au lancement, en avril 2023

Le point décisif tient en un détail : le taux s'applique au prix entier, pas à la seule part qui dépasse le seuil. Ce n'est pas un barème progressif comme celui de l'impôt sur le revenu. Un dollar de trop, et c'est tout le prix qui est taxé.

Mansion tax et droits habituels : l'addition complète

La taxe ULA ne remplace rien, elle s'ajoute. Sur une vente dans la ville de Los Angeles, trois prélèvements se cumulent :

• Taxe de la ville : la base tax de 0,45 % du prix, due sur toutes les ventes.
• Taxe du comté : 0,11 % du prix, perçue par Los Angeles County.
• Measure ULA : 4 % ou 5,5 % au-dessus des seuils, sur le prix total.

Au-delà de 10,9 millions de dollars, la facture fiscale d'une vente approche donc 6,06 % du prix. Avant avril 2023, elle plafonnait à 0,56 %. Le taux a été multiplié par plus de dix pour le haut du marché.

Combien coûte la mansion tax ? Trois ventes calculées

Rien ne vaut le calcul pour mesurer l'effet d'un seuil. Voici trois ventes fictives dans la ville, aux conditions en vigueur depuis juillet 2026.

Une villa vendue 5 390 000 dollars

Le prix reste sous le seuil. Aucune taxe ULA n'est due. Le vendeur ne paie que la taxe de la ville et celle du comté, soit environ 30 200 dollars au total.

La même villa vendue 5 450 000 dollars

Soixante mille dollars de plus sur le prix. Mais la mansion tax s'applique : 4 % de 5 450 000, soit 218 000 dollars. Avec les droits habituels, la facture grimpe à environ 248 500 dollars.

Le calcul net est cruel. En vendant plus cher, le propriétaire encaisse environ 158 000 dollars de moins. Toute vente entre 5,4 et environ 5,62 millions laisse au vendeur moins d'argent qu'une vente juste sous le seuil.

Un immeuble vendu 12 millions de dollars

On passe dans la seconde tranche. La taxe ULA atteint 5,5 % de 12 millions, soit 660 000 dollars. Ajoutez 54 000 dollars de base tax et 13 200 dollars pour le comté : la vente coûte 727 200 dollars de taxes de transfert.

Pour un immeuble de rapport, ce montant pèse directement sur la rentabilité de l'acheteur, puisque le vendeur cherche à le répercuter dans le prix. C'est là que la mesure a fait le plus de bruit chez les promoteurs.

Le 1er juillet, une date qui compte pour les vendeurs

La revalorisation annuelle des seuils crée un calendrier que les vendeurs avisés surveillent. Une maison vendue 5 350 000 dollars le 30 juin 2026 payait la taxe ULA, puisque le seuil était alors de 5,3 millions. Signée le 2 juillet, la même vente n'en payait plus un dollar.

L'écart représente 214 000 dollars pour deux jours de décalage. C'est la date d'enregistrement de l'acte qui fait foi, pas celle de la promesse. Au printemps, certains vendeurs ont donc demandé à repousser la signature définitive après le 1er juillet.

Une fenêtre étroite, chaque année

Le phénomène se répète tous les ans, mais il ne concerne qu'une bande de prix étroite. En 2026, seules les ventes comprises entre 5,3 et 5,4 millions de dollars, puis entre 10,6 et 10,9 millions, changeaient de régime au 1er juillet.

Cette bande reste modeste parce que l'inflation américaine s'est calmée. Si elle repartait, l'écart annuel s'élargirait, et avec lui l'intérêt de caler la vente sur le calendrier. Le prochain réajustement tombera le 1er juillet 2027.

Ce que négocient désormais acheteurs et vendeurs

Autour du seuil, la négociation a changé de nature. Plutôt que de monter le prix, les parties jouent sur ce qui n'entre pas dans l'assiette, ou sur la répartition de la taxe elle-même.

• Le prix affiché : il se cale juste sous 5,4 millions, quitte à laisser partir l'acheteur prêt à payer davantage.
• Le mobilier : les meubles vendus à part sortent du prix de l'immeuble, sous réserve d'une valeur réelle et justifiée.
• Le partage de la taxe : acheteur et vendeur se répartissent parfois la charge pour débloquer une vente au-dessus du seuil.

Chacune de ces pratiques reste encadrée. Une valeur de mobilier gonflée pour passer sous le seuil expose les parties à un redressement de la ville. Les sociétés d'escrow, qui encadrent la signature en Californie, examinent désormais ces montages de près.

Qui paie la mansion tax, et quels biens sont concernés ?

Juridiquement, la taxe est due lors de l'enregistrement de l'acte de vente. En pratique, l'usage californien veut que le vendeur la paie. Rien n'empêche toutefois les parties d'en décider autrement dans le contrat, et certains acheteurs acceptent d'en prendre une part pour conclure.

Tous les biens situés dans la ville de Los Angeles

La taxe porte sur toute property vendue au-dessus du seuil : maison single family, appartement, immeuble de logements, bureaux, commerces, terrains. La nature du bien ne change rien. Seul compte le prix de la vente.

🔗 À Los Angeles, Angelina Jolie vient de vendre son manoir historique de Los Feliz pour 24,75 millions de dollars après seulement cinq mois sur le marché. Derrière cette décote impressionnante se cachent des chiffres, une taxe redoutée et un signal pour… https://t.co/HvQLWYcrTe pic.twitter.com/SUvZW5joYf

— Marie France (@mariefrancemag) 19 octobre 2026

Elle s'applique aussi, dans certains cas, à la cession d'une société qui détient un immeuble, lorsque le contrôle change de mains. Ce point vise à empêcher le contournement par la vente de parts plutôt que du bien lui-même.

Beverly Hills, Santa Monica, Culver City : hors du champ

Measure ULA ne vaut que pour la ville de Los Angeles au sens strict. Le comté compte 88 villes indépendantes, et plusieurs adresses parmi les plus chères n'en font pas partie. Beverly Hills, Santa Monica, Culver City ou Malibu sont hors du champ.

À l'inverse, des quartiers très cotés sont bien dans la ville : Bel Air, Brentwood, Pacific Palisades, les Hollywood Hills, Venice ou Encino. Un acheteur peut ainsi payer 4 % d'un côté d'une rue et rien de l'autre. Les agents vérifient désormais la commune exacte avant toute estimation.

Les exemptions prévues par le texte

Le texte épargne une série de vendeurs, d'acheteurs et d'opérations. Les principales :

• Organismes non lucratifs : les structures reconnues d'intérêt général, les community land trusts et les coopératives de logement à capital limité.
• Acheteurs publics : l'État fédéral et ses agences.
• Transferts sans vente : donations, successions organisées par trust sans changement de bénéficiaire, divorces, saisies.

Ces exemptions laissent intacte l'essentiel de l'assiette : les ventes classiques entre particuliers et entre investisseurs. Toute la mécanique repose sur elles.

À quoi sert l'argent de la mansion tax ?

La taxe est affectée. Son produit ne va pas au budget général de la ville mais à deux usages définis par le texte : le développement de logements abordables et la prévention de l'expulsion des locataires.

• Logement abordable : environ 70 % des recettes, pour construire, acquérir ou réhabiliter des logements à loyer limité.
• Homelessness prevention : environ 30 %, pour l'aide juridique aux locataires menacés d'expulsion et des aides d'urgence au loyer.

Selon les chiffres publiés par la ville, les recettes cumulées ont franchi le cap du milliard de dollars en janvier 2026, moins de trois ans après le lancement. Les premiers mois avaient pourtant déçu. Les vendeurs avaient massivement avancé leurs ventes avant avril 2023, et le marché du luxe s'était grippé juste après.

L'effet sur les ventes de luxe : un marché qui se range sous le seuil

Le seuil a produit ce que les économistes appellent un effet de regroupement. Puisque dépasser 5,4 millions coûte au minimum 216 000 dollars, les prix se tassent juste en dessous. Les annonces affichées à 5,6 ou 5,7 millions descendent, les négociations se jouent à quelques milliers de dollars près.

Le phénomène était visible dès 2023. Le nombre de transactions au-dessus du seuil a chuté nettement dans la ville, tandis que les communes voisines non taxées gardaient leur rythme. Une partie des acheteurs fortunés a simplement traversé la limite communale vers Beverly Hills ou Santa Monica.

Le commercial et le locatif, les plus touchés

Pour une villa familiale, le vendeur peut attendre. Pour un immeuble de rapport, l'équation est plus rude : la taxe s'ajoute aux coûts de sortie de l'investisseur et ronge sa marge. Beaucoup d'immeubles commerciaux ou de logements ne changent donc plus de mains, faute d'un prix qui couvre la taxe.

Les promoteurs y voient un frein à la construction : un projet neuf vendu à un fonds après livraison paie la taxe comme les autres. C'est l'argument central des associations de bâtisseurs et des bailleurs, qui réclament une exemption pour les logements neufs.

Les incendies de janvier 2025 ont rouvert le débat

Les incendies de janvier 2025 ont détruit des milliers de maisons à Pacific Palisades, quartier situé dans la ville. Des propriétaires sinistrés qui veulent vendre leur terrain ou leur maison reconstruite tombent parfois au-dessus du seuil. Le conseil municipal a voté en juillet 2026 de soumettre aux électeurs, en novembre, une exemption pour les propriétaires contraints de vendre dans les cinq ans qui suivent l'incendie.

Pourquoi la réforme de fond n'ira pas devant les électeurs en novembre 2026

La mansion tax a failli revenir devant les urnes cette année, par deux voies. Aucune n'a abouti : seule l'exemption ciblée des sinistrés de Pacific Palisades figurera sur le bulletin.

La première était une initiative portée par la Howard Jarvis Taxpayers Association avec des organisations patronales. Elle visait à plafonner les taxes locales sur les transferts dans tout l'État de Californie. L'association l'a retirée en juin 2026, après l'adoption par le législateur d'un texte de substitution qui ne touche pas les taxes existantes.

La seconde venait du conseil municipal lui-même. Un projet de ballot measure devait exempter les immeubles collectifs neufs pendant dix ans. Le 1er juillet 2026, dernier jour avant les congés, le conseil l'a abandonné : il ne figurera pas sur le bulletin de novembre.

Measure ULA reste donc en place, sans date d'expiration. Un recours constitutionnel avait déjà échoué en 2023. Le débat, lui, ne s'éteindra pas avant la prochaine élection municipale.

Et en France, comment se compare la taxation d'une vente ?

La comparaison surprend. En France, les droits de mutation frappent toutes les ventes dans l'ancien dès le premier euro, et c'est l'acheteur qui les paie. Leur taux atteint environ 5,8 %, et jusqu'à 6,3 % dans les départements qui ont relevé leur part depuis le 1er avril 2025.

Pour un appartement ordinaire, un acheteur français paie donc plus que son équivalent à Los Angeles, où la vente d'une maison à 1 million de dollars ne coûte que 0,56 %. Tout s'inverse au sommet : au-delà de 10,9 millions, la ville californienne prélève davantage que le fisc français.

Les primo-accédants français qui achètent leur résidence principale échappent entièrement à la hausse de 2025. Le détail publié par service-public.fr sur les droits de mutation précise les départements concernés.

Pour situer le marché américain dans son ensemble, relisez notre article sur la chute des promesses de ventes aux États-Unis en juin 2026. Les grandes fortunes qui arbitrent entre les places mondiales regardent aussi l'Europe : Madrid attire désormais les acheteurs américains, et plusieurs pays proposent un golden visa adossé à un achat immobilier.

Quel est le taux de la mansion tax de Los Angeles en 2026 ?

Depuis le 1er juillet 2026, la taxe ULA vaut 4 % du prix total pour une vente de plus de 5,4 millions de dollars et 5,5 % à partir de 10,9 millions. Elle s'ajoute aux 0,45 % de la ville et aux 0,11 % du comté.

Peut-on éviter la mansion tax ?

Pas légalement pour une vente classique au-dessus du seuil, dans la ville. Les seules voies sont un prix inférieur au seuil, un bien situé hors de la ville ou une exemption prévue par le texte, comme la vente à un organisme non lucratif.

Les seuils vont-ils encore changer ?

Oui. Ils sont revalorisés chaque année au 1er juillet selon l'inflation. Ils sont passés de 5 à 5,15, 5,3 puis 5,4 millions pour la première tranche, et de 10 à 10,3, 10,6 puis 10,9 millions pour la seconde.