Simulateur de rendement locatif : calculez la rentabilité réelle de votre investissement en 2026

Mis à jour en octobre 2026 : taux moyen du crédit immobilier à 3,31 % (Crédit Logement, août), règles du HCSF maintenues le 15 septembre, IRL du troisième trimestre à 148,06 (Insee, 15 octobre), seuil du micro-BIC porté à 83 600 € pour les recettes de 2026, dispositif Jeanbrun en vigueur pour les achats jusqu'à fin 2028.

Illustration générée par IA

Sommaire

Comment utiliser le simulateur de rendement locatif ?

Ce service gratuit du site s'adresse à tout investisseur qui prépare un achat immobilier en location nue ou meublée. L'outil demande six informations. Le prix d'achat du logement, puis les frais de notaire et le montant des travaux, qui forment ensemble le coût total de l'acquisition. Vient ensuite le loyer mensuel hors charges, celui que le locataire vous verse sans les provisions qu'il rembourse.

Les trois derniers champs font la différence entre une simulation flatteuse et une simulation réaliste. Les charges annuelles non récupérables d'abord : part de copropriété qui reste à votre charge, entretien, frais de gestion si une agence s'occupe du bien, assurance loyers impayés. La taxe foncière ensuite, à relever sur votre avis ou à demander au vendeur. La vacance locative enfin, de zéro à deux mois par an.

Le simulateur rend quatre chiffres : le rendement brut, le rendement net avant impôt, les loyers réellement encaissés sur l'année et le revenu net annuel. Il ne tient compte ni de l'emprunt ni de la fiscalité, volontairement : ces deux postes dépendent de votre situation, pas du bien. Les sections suivantes expliquent comment les ajouter à la main.

Rendement brut et rendement net : le calcul pas à pas

Le rendement brut se calcule simplement : loyer annuel divisé par le coût total de l'opération, multiplié par 100. Avec 800 € par mois, soit 9 600 € de loyer annuel, et 195 000 € de coût total (180 000 € de prix et 15 000 € de frais de notaire et de travaux), on obtient 4,92 %. C'est le chiffre des annonces et des agences. Il sert à comparer vite deux logements, rien de plus : aucun projet d'investissement immobilier ne devrait se décider sur ce seul chiffre.

Le rendement net part des loyers vraiment encaissés. Un mois de vacance ramène les recettes à 8 800 €. On retire 900 € de charges non récupérables et 1 000 € de taxe foncière : il reste 6 900 € de revenu net, soit 3,54 % du coût total. Près d'un point et demi s'est évaporé entre le brut et le net, sans même parler d'impôt ni de crédit.

La formule à garder en tête

• Rendement brut : loyer mensuel × 12 ÷ (prix + frais + travaux) × 100.
• Rendement net : (loyers encaissés − charges − taxe foncière) ÷ coût total × 100.
• Rendement net-net : le même calcul après l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.

Un piège fréquent : calculer le rendement sur le seul prix affiché, sans les frais d'acquisition. Sur un bien ancien, les frais de notaire pèsent plusieurs points du prix, et la hausse des droits de mutation votée par de nombreux départements, jusqu'à 0,5 point du 1er avril 2025 au 31 mars 2028, s'applique à l'investisseur. Seuls les primo-accédants qui achètent leur résidence principale en sont exonérés.

Les frais et charges qui font baisser la rentabilité

La rentabilité locative se joue sur des postes modestes, répétés chaque année. Chacun doit entrer dans la simulation, même approximé.

• La vacance locative : un mois sans locataire coûte 8,3 % des loyers de l'année. Dans une ville étudiante, l'été entre deux baux peut en coûter deux.
• Les frais de gestion : confier le bien à une agence coûte un pourcentage des loyers encaissés, souvent complété par une assurance loyers impayés. Gérer soi-même économise ces frais mais demande du temps.
• Les travaux et l'entretien : chaudière, peintures, mise aux normes, gros travaux de copropriété votés en assemblée. Prévoir une réserve annuelle évite les mauvaises surprises.

La taxe foncière mérite une ligne à part. Elle augmente avec les bases revalorisées chaque année et avec les taux votés par les communes, et elle reste entièrement à la charge du propriétaire. Pour un appartement de ville moyenne, elle représente souvent un mois de loyer, parfois davantage.

Le diagnostic de performance énergétique pèse également sur la qualité du placement. Un logement classé G est déjà interdit à la location pour les nouveaux baux, et un logement F le sera à partir de 2028. Un bien bon marché mais énergivore cache donc un budget de rénovation : à intégrer dans le coût total dès l'achat, pas après.

Quel rendement viser sur le marché en 2026 ?

Il n'existe pas de bon rendement dans l'absolu, seulement un rendement cohérent avec le risque. Dans les grandes métropoles, où le prix au mètre carré est élevé, un rendement brut de 3 à 4 % est fréquent et la demande locative reste forte. Dans les villes moyennes, le rendement grimpe, mais la vacance et la revente sont plus incertaines.

Le contexte de 2026 joue dans les deux sens. Les prix de l'ancien reculent légèrement : l'Insee mesure une baisse de 0,8 % sur un an au deuxième trimestre, avec 958 000 ventes sur douze mois. Côté loyers, l'indice de référence des loyers du troisième trimestre 2026 s'établit à 148,06, en hausse de 1,57 % : c'est le plafond de la révision annuelle pour un bail en cours. Un prix d'achat qui baisse et des loyers qui progressent doucement améliorent mécaniquement le rendement des nouvelles acquisitions.

Pour aller plus loin : Niches fiscales : 15 milliards d'euros par an, votre investissement locatif est-il visé en 2027 ?

Un investisseur prudent regarde trois choses au-delà du chiffre : la profondeur de la demande locative du quartier, le prix de revente probable dans dix ans, et la part de travaux à prévoir. Un rendement de 7 % dans une rue où personne ne veut habiter vaut moins qu'un rendement de 4 % dans un quartier recherché. Investir dans l'immobilier reste un placement de long terme : le marché immobilier local compte plus que la moyenne nationale.

Crédit immobilier, mensualité et cash-flow : ce que le simulateur ne dit pas

La plupart des opérations d'investissement immobilier se financent par emprunt. Le rendement net reste le même, mais la trésorerie change tout. Le cash-flow mensuel se calcule ainsi : loyers encaissés moins charges, taxe foncière et mensualité de prêt, ramenés au mois.

Il faut combien d’apport pour commencer à investir dans l’immobilier locatif de rendement ? pic.twitter.com/1nU73B0wcg

— Simon | Invest Immobilier 🏡 (@simon_immonetiz) 8 août 2026

Reprenons l'exemple. Avec 20 000 € d'apport, il faut emprunter 175 000 €. Au taux moyen relevé par Crédit Logement en août 2026, 3,31 %, la mensualité d'un prêt sur 25 ans approche 858 €, hors assurance emprunteur. Le revenu net du bien représente 575 € par mois. Le cash-flow est donc négatif d'environ 283 € avant impôt : l'investisseur complète chaque mois de sa poche.

Un cash-flow négatif n'est pas forcément une erreur. C'est un effort d'épargne qui se transforme en patrimoine à mesure que le capital est remboursé. Mais il doit être choisi, pas découvert après la signature. Pour viser un cash-flow positif, trois leviers : un apport plus important, un prix d'achat négocié, ou un bien au rendement brut plus élevé.

Les règles de financement du HCSF

Le Haut Conseil de stabilité financière a maintenu ses règles le 15 septembre 2026. Le taux d'endettement ne doit pas dépasser 35 % des revenus, assurance comprise, et la durée du crédit est limitée à 25 ans, 27 ans dans le neuf ou dans l'ancien avec au moins 10 % de travaux. Les banques gardent une marge de dérogation, utilisée à 18,1 % au deuxième trimestre 2026. Les loyers futurs entrent dans le calcul, mais pas à 100 % : la banque en retient en général une partie seulement.

L'effet de levier

Emprunter pour investir, c'est utiliser l'effet de levier : le locataire et l'inflation des loyers remboursent une partie du capital. Ce levier joue tant que la rentabilité du bien dépasse le coût du crédit après impôt. Avec un rendement net de 3,5 % et un taux autour de 3,3 % hors assurance, la marge est mince en 2026 : la valeur de l'opération repose surtout sur la revente et sur la fiscalité.

Fiscalité : du rendement net au rendement après impôt

L'impôt peut amputer un tiers du revenu locatif, ou presque rien, selon le régime. Le choix du régime fiscal est donc une décision aussi lourde que le choix du logement.

Location nue : micro-foncier ou réel

En location nue, les loyers sont des revenus fonciers. Sous 15 000 € de loyers bruts par an, le micro-foncier s'applique : un abattement forfaitaire de 30 % couvre toutes les charges, et aucune dépense ne se déduit pour son montant réel. Au-delà, ou sur option pour trois ans, le régime réel déduit les charges, la taxe foncière, les intérêts d'emprunt et les travaux. Les revenus fonciers supportent en plus 17,2 % de prélèvements sociaux, taux inchangé en 2026.

Sur notre exemple, avec une tranche marginale d'imposition à 30 %, le micro-foncier taxe 70 % de 8 800 €, soit 6 160 €, à 47,2 % au total : environ 2 900 € d'impôt, et le rendement après impôt tombe vers 2 %. Au réel, les intérêts de la première année, près de 5 700 €, s'ajoutent aux charges et à la taxe foncière : le revenu imposable descend autour de 1 200 €, pour environ 570 € d'impôt. Avec un crédit, le réel l'emporte presque toujours.

Location meublée : le statut LMNP

En meublé non professionnel, les loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux. Le micro-BIC applique un abattement de 50 % jusqu'à 83 600 € de recettes pour les revenus de 2026 (77 700 € jusqu'en 2025), aussi bien en location meublée de longue durée qu'en meublé de tourisme classé. Le meublé de tourisme non classé est limité à 15 000 € de recettes et à un abattement de 30 %. Le régime réel permet d'amortir le bâti et le mobilier, ce qui efface souvent l'impôt pendant de longues années.

Depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value pour les ventes intervenues depuis le 15 février 2025. Le LMNP au réel reste avantageux pendant la détention, mais l'addition arrive à la revente. Notre dossier complet sur la location meublée non professionnelle détaille les deux régimes.

Le dispositif Jeanbrun

Créé par la loi de finances 2026, le dispositif Jeanbrun s'applique aux achats réalisés du 21 février 2026 au 31 décembre 2028, dans des immeubles collectifs, avec un engagement de location nue de 9 ans. Il permet d'amortir 80 % du prix : 3,5, 4,5 ou 5,5 % par an dans le neuf selon le niveau de loyer, 3, 3,5 ou 4 % dans l'ancien avec au moins 30 % de travaux, dans la limite de 8 000, 10 000 ou 12 000 € par an. Il n'est pas cumulable avec un Pinel ou un Denormandie en cours, et le déficit foncier reste imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € hors intérêts.

Au-delà du rendement : TRI, revente et durée de détention

Le rendement annuel mesure une photographie. Le taux de rendement interne, ou TRI, mesure tout le film : apport, mensualités, loyers, impôts, puis prix de revente. C'est l'indicateur qu'utilisent les professionnels de l'immobilier pour comparer un investissement locatif à un autre placement, car il intègre la valeur du bien en fin de période.

La durée de détention compte double. Les frais d'acquisition s'amortissent sur les années, et la fiscalité de la plus-value immobilière s'allège avec le temps : exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans. Une revente au bout de cinq ans, avec des frais de notaire non amortis et une plus-value pleinement taxée, peut transformer un bon rendement locatif en opération blanche.

Le simulateur donne la base de l'analyse. Pour un projet précis, le conseil d'un expert-comptable spécialisé en location meublée ou d'un conseiller en gestion de patrimoine permet de chiffrer le TRI et le régime le plus adapté à vos revenus.

Rentabilité locative : les cas qui reviennent avant de signer

Comment calculer le rendement locatif d'un appartement ?

Divisez le loyer annuel hors charges par le coût total d'achat, frais de notaire et travaux compris, puis multipliez par 100. Pour le rendement net, retirez d'abord la vacance, les charges non récupérables et la taxe foncière des loyers. Le simulateur gratuit de cette page fait les deux calculs à partir de six champs.

Quel est le rendement net d'un investissement locatif correct ?

Entre 3 et 5 % net avant impôt dans la plupart des villes en 2026, davantage dans les villes moyennes avec un risque locatif plus élevé. Le chiffre seul ne suffit pas : il se compare au taux du crédit, autour de 3,3 % en moyenne en août, et au potentiel de revente du logement.

Quels frais prendre en compte dans une simulation ?

Frais de notaire, travaux, charges de copropriété non récupérables, taxe foncière, assurance propriétaire non occupant, frais de gestion d'agence, assurance loyers impayés et vacance locative. Puis, à part, la mensualité du prêt et l'impôt sur le revenu, qui dépendent de votre financement et de votre régime fiscal.

Un cash-flow négatif est-il un mauvais investissement ?

Pas forcément. Un cash-flow négatif est un effort d'épargne mensuel qui finance le remboursement du capital. Il devient un problème quand il n'a pas été prévu, ou quand la revente probable ne compense pas l'effort consenti. Vérifiez que la somme reste supportable sur toute la durée du prêt. Ces calculs ne remplacent pas le regard d'un professionnel : si l'effort mensuel vous paraît serré, parlez-en à votre courtier ou à un conseiller en gestion de patrimoine avant de faire une offre.