Niches fiscales : 15 milliards d'euros par an, votre investissement locatif est-il visé en 2027 ?

Le rapport, publié le 30 septembre 2026 par ce conseil rattaché à la Cour des comptes, répond à une commande des députés de la commission des finances. Il tombe pendant l'examen de la loi de finances 2027, présentée le 1er octobre : chaque avantage fiscal de l'investissement locatif, du Malraux au déficit foncier, sera discuté.

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Qui profite vraiment des réductions et crédits d'impôt ?

Plus de 14 millions de foyers fiscaux réclament au moins un dispositif dans leur déclaration. Pour 12,5 millions d'entre eux, l'impôt baisse effectivement. Mais deux fois sur trois, l'avantage reste inférieur à 1 000 euros.

Le CPO distingue deux familles. Les niches « existentielles » compensent une charge : enfants, handicap, adaptation du logement d'une personne âgée. Les niches « décisionnelles » récompensent un choix, comme l'investissement locatif ou la souscription au capital d'une PME. Les premières concernent 3 millions de foyers qui en cumulent plusieurs. Les secondes, à peine plus de 400 000 foyers.

L'écart se voit sur le montant de l'avantage fiscal. Un contribuable investisseur économise en moyenne entre 3 500 et 6 500 euros d'impôt, contre 1 500 à 2 600 euros pour les autres profils. Côté répartition, les réductions d'impôt représentaient 6,1 milliards en 2024, les crédits d'impôt 8,9 milliards (emploi d'un salarié à domicile, frais de garde, rénovation énergétique).

Le plafonnement global des niches fiscales, un garde-fou plein de trous

Le total des avantages fiscaux ne peut pas réduire l'impôt de plus de 10 000 euros par an et par foyer, d'après la fiche du plafonnement global publiée par service-public.fr. Le plafond monte à 18 000 euros pour qui investit outre-mer ou souscrit des parts de Sofica. Le CPO le dit sans détour : les exceptions sont nombreuses.

Ce tableau explique un chiffre du rapport : environ 13 000 foyers redevables de l'impôt sur la fortune immobilière ne paient aucun impôt sur le revenu en 2024. Les déficits fonciers, agricoles ou commerciaux et les crédits liés aux revenus imposés à l'étranger effacent leur imposition. Côté patrimoine taxé, les erreurs sur l'abattement de 30 % de la résidence principale à l'IFI montrent l'autre versant du sujet.

Ce que le CPO propose, et ce qui menace votre défiscalisation

La recommandation qui touche l'immobilier locatif est la troisième : borner dans le temps toutes les nouvelles dépenses fiscales sur l'impôt sur le revenu, mais aussi les plus coûteuses parmi celles qui existent, avec une évaluation publiée avant chaque reconduction. Le rapport en recense 223 en 2026, dont 53 communes avec l'impôt sur les sociétés.

Impôts : le palmarès des niches fiscales les plus coûteuses https://t.co/3tp8LL5OKx pic.twitter.com/pVEYk3EUrj

— Les Echos (@LesEchos) 7 octobre 2026

Le Conseil rappelle aussi ses pistes de 2024, toujours sur la table :

• Location meublée : supprimer pour l'avenir l'amortissement du bien dans le régime LMNP.
• Plafond unique : faire entrer toutes les réductions et tous les crédits d'impôt, sauf les dons, sous un même plafond modulé selon la composition du foyer.
• Emploi à domicile : ramener le crédit à 40 %, hors frais de garde et dépendance.

Le projet de budget 2027 va dans ce sens pour le meublé : il prévoit de rapprocher encore la fiscalité de la location meublée de celle de la location nue. Il rend en revanche le statut du bailleur privé créé par la loi Jeanbrun plus attractif. Les propriétaires de meublés de tourisme suivront aussi la fiscalité de la location courte durée, déjà resserrée par la loi Le Meur.

Investisseur ou simple contribuable : qui doit s'inquiéter ?

Pour un particulier qui déduit des frais de garde ou emploie une aide à domicile, la menace porte sur un taux, pas sur l'existence de l'avantage fiscal. L'investisseur locatif, lui, joue plus gros. Un montage qui repose sur le déficit foncier, le Malraux ou les monuments historiques échappe aujourd'hui au plafond de 10 000 euros, et c'est précisément cette exception qu'un plafond unique viendrait fermer.

Le calendrier compte aussi. Une réduction d'impôt acquise sur un bien déjà acheté continue en principe de s'appliquer jusqu'au terme de l'engagement. Une niche bornée, elle, s'arrête à date fixe : un achat en fin de période devient un pari sur la reconduction. Avant de signer, faites chiffrer votre situation personnelle par un conseiller fiscal sur l'ensemble des avantages cumulés, pas dispositif par dispositif.

Le déficit foncier compte-t-il dans le plafond de 10 000 euros ?

Non. Ce n'est pas une réduction d'impôt mais une imputation sur le revenu global, limitée à 10 700 euros par an, et à 21 400 euros pour des travaux de rénovation énergétique jusqu'en 2027.

Le rapport du CPO supprime-t-il une niche fiscale ?

Non. Il recommande, il ne légifère pas. Seul le Parlement, en votant la loi de finances 2027, peut modifier ou supprimer un avantage fiscal.