Loi Le Meur : l'abattement de 30 % et le plafond à 15 000 € rebattent vos calculs

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Loi Le Meur : l'abattement divisé pour la location courte durée

La loi du 19 novembre 2024, publiée au Journal officiel le lendemain, a rapproché le régime fiscal du meublé de tourisme de celui de la location nue. Son article le plus lourd de conséquences touche le micro-BIC, le régime forfaitaire dans lequel se déclare la majorité des loueurs en location saisonnière. Cette réglementation est entrée en vigueur pour les revenus perçus depuis le 1er janvier 2025, déclarés au printemps 2026.

Pour un meublé de tourisme non classé, l'abattement forfaitaire pour frais est désormais de 30 %, contre 50 % auparavant, et le plafond de recettes annuelles descend à 15 000 euros. En clair : sur 14 000 euros encaissés dans l'année, le revenu net imposable passe de 7 000 à 9 800 euros. Ce montant total s'ajoute à vos autres revenus et suit votre tranche d'imposition, prélèvements sociaux compris.

Le classement du logement devient donc le vrai point de bascule. Un meublé classé conserve un abattement de 50 %, avec un plafond de 77 700 euros porté à 83 600 euros pour 2026. La démarche de classement, volontaire, relève du code du tourisme et se demande auprès d'un organisme agréé. Le même appartement, selon qu'il est classé ou non, ne supporte donc pas le même impôt.

Location nue ou location saisonnière : le calcul qui compte

La location nue se déclare en revenus fonciers. Au micro-foncier, l'abattement est de 30 % dans la limite de 15 000 euros de loyers perçus. Le bail est plus long, le locataire stable, la gestion locative légère. La location meublée, elle, relève des bénéfices industriels et commerciaux, les fameux BIC.

Comparer les deux formules sur le seul loyer affiché est trompeur. Une location touristique annonce un rendement brut supérieur, parfois du simple au double sur un même appartement. Mais trois lignes mangent l'écart :

• La vacance locative : un logement loué à la nuitée reste vide plusieurs jours par mois, et davantage hors saison.
• Les charges : ménage, blanchisserie, consommables, assurance renforcée, commission de la plateforme.
• Le temps : accueil, messages, calendrier. Une conciergerie prend une part du chiffre d'affaires.

Bilan comparé des deux formules : sur un même achat, la longue durée finit souvent au coude à coude avec la courte durée une fois les charges réelles déduites. Notre simulateur de rendement locatif brut et net permet de poser les deux hypothèses côte à côte avant de trancher.

Régime réel : déduire plus, mais payer à la revente

Au-delà des plafonds du micro, ou sur option, le régime réel prend le relais. Vous y déduisez les charges effectives : intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, frais de gestion, et surtout l'amortissement du bien. Beaucoup de loueurs y affichent un bénéfice nul pendant des années.

"Simon, tu penses quoi du Airbnb pour commencer à investir avec peu d'apport ?"

Pour moi, la location courte durée n'est pas une stratégie d'investissement.

C'est une optimisation d'exploitation. (un business immobilier)

Oui, elle peut augmenter fortement la rentabilité d'un… pic.twitter.com/jQHRY5jMsf

— Simon | Invest Immobilier 🏡 (@simon_immonetiz) 10 juillet 2026

Ce confort a un prix, et il est récent. Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la période de location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value au moment de la revente. Autrement dit : ce que vous ne payez pas chaque année, vous le retrouvez à la sortie. Notre simulateur de plus-value immobilière intègre cette règle.

Le statut, lui, dépend de deux conditions. Vous restez loueur en meublé non professionnel, le LMNP, tant que vos recettes annuelles restent sous 23 000 euros, ou qu'elles demeurent inférieures aux autres revenus d'activité du foyer. Au-delà, le statut bascule en LMP, l'activité devient professionnelle et ouvre des cotisations sociales. Le barème publié par service-public.gouv.fr détaille chaque seuil applicable.

Ce que la mairie et le syndic exigent désormais

Les obligations fiscales ne sont que la moitié du sujet. La régulation locale a été nettement renforcée, et les démarches se sont multipliées.

• Numéro d'enregistrement : toute mise en location d'un meublé de tourisme passe par une déclaration préalable soumise à enregistrement sur un téléservice national. Le numéro se reporte sur chaque annonce.
• Autorisation de changement d'usage : dans les communes qui l'ont instaurée, transformer une habitation en location saisonnière suppose une autorisation de la mairie.
• Résidence principale : la limite reste de 120 jours par année, et les communes peuvent l'abaisser jusqu'à 90 jours.
• Copropriété : tout nouveau règlement établi depuis le 21 novembre 2024 doit dire si la location touristique est autorisée ou interdite. Le propriétaire concerné doit informer le syndic, qui inscrit un point d'information à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

Côté entreprise, l'inscription au répertoire Sirène se fait gratuitement dans les quinze jours au guichet des formalités des entreprises. Le numéro SIRET obtenu se reporte sur votre déclaration annuelle. Ces changements fiscaux et réglementaires s'inscrivent dans un mouvement plus large, que détaille notre article sur la fiscalité immobilière 2026.

Meublé classé et retour à la location longue durée

Mon meublé classé garde-t-il son avantage fiscal ?

Oui. Le classement maintient un abattement de 50 % et un plafond de recettes bien supérieur à celui du non classé. C'est aujourd'hui le principal levier fiscal à la main du propriétaire, avant même le choix entre micro et réel.

Faut-il repasser en location longue durée ?

Pas mécaniquement. Tout dépend de votre taux d'occupation, du niveau des charges et de votre tranche d'imposition. Une résidence secondaire louée quelques semaines l'été n'obéit pas aux mêmes calculs qu'un studio exploité toute l'année, ni qu'une chambre louée dans votre habitation principale. Faites le calcul sur vos chiffres, pas sur une moyenne. Et gardez un œil sur la taxe foncière, dont le calcul et les exonérations pèsent aussi sur le rendement final.