Simulateur de frais de notaire : calculez le coût réel de votre achat immobilier

Mis à jour en octobre 2026 : barème des émoluments et taux départementaux contrôlés sur les données publiques, exemple chiffré détaillé, remise du notaire précisée.

Illustration générée par IA

Sommaire

Comment utiliser le simulateur de frais de notaire

Trois informations suffisent : le prix d'achat, le type de bien (logement ancien, neuf ou terrain) et le taux de votre département. L'outil affiche ensuite le montant des frais, poste par poste.

Le résultat reste une estimation. Le notaire chargé de la vente vous donnera le chiffre définitif, souvent quelques dizaines d'euros d'écart sur les débours. Pour un projet immobilier, c'est une donnée à intégrer tôt, avant même de chercher un prêt : les banques financent rarement ces frais d'acquisition, qu'il faut couvrir par votre apport personnel.

Ce que contiennent vraiment les frais de notaire

Le terme trompe. Le notaire ne garde qu'une petite partie de la somme : l'essentiel part à l'État et aux collectivités.

• Les droits de mutation : un impôt versé au département et à la commune, calculé sur le prix de vente. Environ 80 % de la facture dans l'ancien.
• Les émoluments du notaire : sa rémunération, fixée par un barème national dégressif, plus la TVA à 20 %.
• Les débours et la contribution de sécurité immobilière : documents d'urbanisme, état hypothécaire, publication de l'acte au service de la publicité foncière (0,10 % du prix).

Si vous empruntez, une garantie hypothécaire ajoute ses propres frais d'acte. Une caution bancaire coûte en général moins cher.

Le barème des émoluments du notaire

Depuis le 1er janvier 2021, le barème appliqué en métropole est le même dans toute la France, selon la fiche du site Service Public :

Tranche du prix	Taux hors taxes
De 0 à 6 500 €	3,870 %
De 6 500 à 17 000 €	1,596 %
De 17 000 à 60 000 €	1,064 %
Au-delà de 60 000 €	0,799 %

Pour un bien de 250 000 €, cela donne 2 395 € hors taxes, soit 2 874 € TTC. Un office ne peut pas facturer davantage pour l'acte authentique lui-même.

Votre département fixe le taux des droits de mutation

La loi de finances pour 2025 a permis aux départements de relever leur taux de 4,50 % à 5 % du 1er avril 2025 jusqu'en 2028. La grande majorité l'a fait. Avec la part communale et les frais d'assiette, le taux global atteint 6,32 % du prix dans ces départements, contre 5,81 % dans ceux restés à 4,50 %.

Une exception compte beaucoup : les primo-accédants qui achètent leur résidence principale ne paient pas la hausse, quel que soit le prix, d'après Service Public. Est primo-accédant celui qui n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années. Le notaire applique alors 5,81 %.

Exemple de calcul des frais pour un achat à 250 000 €

Prenons un appartement ancien acheté 250 000 € dans un département à 5 %, par un acheteur qui possède déjà sa résidence principale :

• Droits de mutation : 250 000 € × 6,32 % = 15 800 €.
• Émoluments : 2 874 € TTC selon le barème.
• Sécurité immobilière et débours : 250 € plus environ 1 200 €.

Total : environ 20 124 €, soit 8 % du prix. Un primo-accédant au même prix paierait 14 525 € de droits, donc 1 275 € de moins. Dans le neuf, les droits tombent à 0,715 % : environ 6 100 € au total, à peine 2,4 % du prix.

Ancien, neuf, terrain : trois régimes

Un logement ancien supporte le plein tarif. Un logement neuf (moins de cinq ans, première vente) est soumis à la TVA, déjà comprise dans le prix, et à des droits réduits : c'est ce qui fait chuter les frais. Un terrain à bâtir acheté à un particulier relève en revanche des droits de l'ancien.

Pour rappel :

80% des "frais de notaire" sont constitués de taxes et de prélèvements.

Ils sont aussi un frein majeur à la mobilité. Déménager coûte cher, ce qui bloque des ménages. https://t.co/83BjfkJMo7 pic.twitter.com/Si5vUiBgzG

— Medhi Asten (@MedhiAsten) 18 mars 2026

Les ventes aux enchères et les achats en viager ont leurs propres règles ; le simulateur n'en tient pas compte.

Réduire la base taxable, la seule vraie marge

Les droits de mutation ne se négocient pas. La base sur laquelle ils sont calculés, si :

• Le mobilier : cuisine équipée, électroménager ou meubles listés dans l'acte de vente, à leur valeur réelle, sortent du prix taxé.
• Les frais d'agence : à la charge de l'acheteur et mentionnés à part dans l'acte, ils n'entrent pas dans le prix soumis aux droits.

Attention aux excès : une valeur de mobilier gonflée peut être redressée par l'administration fiscale.

Acheter pour louer : des frais qui comptent dans la rentabilité

Pour un investissement locatif, les frais de notaire pèsent sur le rendement dès le premier mois. Un bien acheté 200 000 € dans l'ancien coûte en réalité 216 000 € environ : c'est ce prix de revient qu'il faut comparer au loyer, pas le prix affiché dans l'annonce.

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Si vous louez en meublé ou en location nue, un expert-comptable vous dira comment ces frais se traitent fiscalement : charge déductible ou ajout au prix, selon le régime choisi. À la revente, ils viennent aussi réduire la plus-value imposable, à condition d'en garder la trace.

Où obtenir une information fiable et gratuite

Trois réflexes avant de signer. La fiche « frais de notaire » du site Service Public, tenue par l'administration française, donne le barème officiel. L'annuaire des notaires de France, publié par le notariat, permet de trouver un office près de chez vous, et la chambre des notaires de votre département répond aux questions gratuitement lors de consultations.

Le vendeur et l'acheteur peuvent aussi avoir chacun leur notaire, sans surcoût : les émoluments sont alors partagés entre les deux offices. Cette démarche ne change rien au montant total, mais elle offre un second conseil.

Le notaire peut-il accorder une remise ?

Oui, mais limitée. Le code de commerce (article R444-10) autorise une remise de 20 % au plus sur la part des émoluments calculée au-delà de 100 000 € de prix. Sur notre exemple à 250 000 €, le gain maximal tourne autour de 290 € TTC. L'office qui la pratique doit l'appliquer à tous ses clients de la même façon.

Comment estimer les frais de notaire avant de signer ?

Quel est le prix des frais de notaire pour un achat immobilier ?

Dans l'ancien, comptez 7 à 8 % du prix d'achat selon le département et votre situation. Dans le neuf, 2 à 3 %. Le simulateur donne le montant précis à partir de votre prix.

Quand paie-t-on les frais de notaire ?

À la signature de l'acte de vente, en même temps que le prix. Le notaire demande souvent une provision quelques jours avant le rendez-vous et rend le trop-perçu une fois les formalités terminées.

Les frais de notaire sont-ils finançables par un prêt ?

Rarement en totalité. La plupart des banques attendent que l'apport couvre au moins ces frais d'acquisition, même si certaines acceptent un financement complet pour un dossier solide.

Pour tout savoir sur les règles, les exonérations et les aides à l'achat, consultez notre dossier complet sur les frais de notaire, puis vérifiez ce que vous pouvez emprunter avec notre simulateur de capacité d'emprunt.