Bail réel solidaire : à Paris, ces familles achètent les murs sans payer le terrain
Cinq mille euros le mètre carré à Paris, en 2026. Ce prix d'achat est celui du bail réel solidaire, six opérations ouvertes cette rentrée. Le principe : le foncier reste à un organisme, vous achetez le logement. Décote de moitié, redevance mensuelle, revente encadrée.
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Le terrain reste à la Foncière, le bâti est à vous
Le bail réel solidaire repose sur une idée que le marché parisien n'avait jamais vraiment testée à cette échelle : la dissociation du foncier. Un organisme de foncier solidaire, agréé par l'État et à but non lucratif, conserve la propriété du terrain. L'acquéreur, lui, achète le logement bâti et signe un bail de très longue durée, jusqu'à 99 ans. À Paris, cet organisme est la Foncière de la Ville de Paris, un groupement d'intérêt public créé en 2019.
Le ménage n'est donc pas locataire. Il détient de véritables droits réels sur son logement, peut le transmettre à ses enfants, le revendre, le faire évaluer comme un bien. La différence tient au terrain, qui sort du prix d'acquisition et reste dans les mains de l'organisme. En clair, on paie la maçonnerie, pas le mètre carré de sol parisien. C'est toute la mécanique de cette accession sociale à la propriété, aujourd'hui l'une des rares offres abordables dans un marché immobilier parisien qui se cherche encore.
Une facture coupée en deux, plus une redevance mensuelle
Le prix de vente d'un logement en BRS tourne autour de 5 000 euros le mètre carré, soit 40 à 50 % sous le prix du marché libre dans la capitale. Ce prix d'acquisition ne couvre que le bâti. La décote n'est pas une subvention déguisée : elle correspond à la valeur du foncier que l'acquéreur ne paie pas, et que l'organisme porte à sa place.
À cette acquisition s'ajoute une charge que les candidats découvrent parfois tard : la redevance mensuelle, versée à l'organisme au titre de la location du terrain. Elle est de 2,65 euros par mètre carré et par mois à Paris, soit environ 130 euros pour un logement de 50 m², et elle suit l'indice de référence des loyers.
- TVA à taux réduit : 5,5 % sur l'achat d'un logement neuf en BRS, contre 20 % dans le circuit classique.
- Prêt à taux zéro : le dispositif y ouvre droit, ce qui allège le plan de financement d'un achat en BRS pour les primo-accédants.
- Charges habituelles : copropriété, travaux, taxe foncière restent à la charge du propriétaire. Certaines collectivités votent un abattement, ce n'est pas automatique.
Résultat : un couple avec deux enfants qui ne pouvait viser qu'un deux-pièces vieillissant se retrouve devant des quatre et cinq-pièces neufs, aux normes environnementales récentes. Les programmes parisiens comptent d'ailleurs beaucoup de grandes typologies, là où le neuf francilien reste largement hors de portée des mêmes budgets.
Qui peut prétendre à un logement en bail réel solidaire
Trois conditions, et aucune ne se négocie. Il faut occuper le logement à titre de résidence principale. Il faut ne pas déjà posséder un bien adapté à ses besoins, ni tirer d'une location des revenus suffisants pour acheter sur le marché classique. Il faut enfin rester sous les plafonds de ressources fixés par l'État, ceux du prêt social location-accession, revalorisés au 1er janvier 2026 et calculés sur le revenu fiscal de référence.
« Chaque enfant aura sa chambre » : à Paris, ces familles peuvent enfin devenir propriétaires grâce au bail réel solidaire
— Le Parisien | Paris (@LeParisien_75) 27 août 2026
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Paris est en zone A bis, la plus tendue, donc la plus généreuse en matière de plafond : de l'ordre de 38 800 euros de revenu de référence pour une personne seule, et au-delà de 76 000 euros pour un ménage de trois personnes. Autrement dit, des enseignants, des infirmières, des cadres intermédiaires. Exactement les classes moyennes que la capitale voyait partir.
La revente est encadrée, et la plus-value aussi
C'est le point qui refroidit les investisseurs, et c'est voulu. Le prix d'achat est encadré au départ, le prix de revente l'est à l'arrivée : ce dernier est indexé sur un indice lié à l'inflation, dans la limite du barème en vigueur l'année de la vente. Le nouvel acquéreur doit lui-même respecter les mêmes plafonds de ressources et occuper les lieux. L'organisme accompagne la transaction et propose une garantie de rachat si aucun candidat ne se présente.
Le logement ne peut pas davantage devenir un produit locatif : la mise en location est très encadrée et suppose l'accord de l'organisme. Le bail réel solidaire n'est donc pas un investissement immobilier. C'est un logement à vivre, sorti durablement de la spéculation, dans une ville où un locataire sur deux consacre déjà plus d'un tiers de ses revenus à son loyer.
Six opérations ouvertes, 122 logements
La Foncière a lancé début septembre 2026 six nouvelles commercialisations, soit 122 logements dans les 14e, 18e et 19e arrondissements. Parmi elles, deux lots à Chapelle Charbon dans le 18e, de 32 et 41 logements, ouverts depuis le 1er juin 2026 ; vingt logements rue de Villette dans le 19e, jusqu'au 16 novembre ; dix autres avenue Armand Carrel, jusqu'au 15 octobre. Au total, plus de 1 000 logements sont programmés dans sept arrondissements.
La candidature se fait en ligne, sur la plateforme de l'organisme de foncier solidaire, qui vérifie l'éligibilité avant tout. Chaque dossier est noté selon un barème connu d'avance, puis les mieux classés sont examinés anonymisés par une commission. Ce qui change tout ? La date d'ouverture : les délais de dépôt se comptent en semaines, pas en mois.
Trois questions que se posent les candidats
Quels sont les inconvénients du bail réel solidaire ?
La redevance mensuelle s'ajoute au remboursement du prêt et aux charges. La revente est plafonnée, donc la plus-value limitée. Et l'offre reste très inférieure à la demande : chaque opération attire beaucoup plus de dossiers que de logements disponibles.
Que devient le bail lors d'une revente ?
Il repart pour sa durée initiale au profit du nouvel acquéreur. Le bail se recharge à chaque transaction, ce qui évite au logement de perdre de la valeur à mesure que l'échéance approche.
Peut-on acheter en BRS quand on est déjà propriétaire ?
C'est possible si le bien actuel n'est pas adapté : trop petit pour la famille, en mauvais état, ou trop éloigné du lieu de travail. Une attestation sur l'honneur accompagne le dossier d'achat et l'organisme de foncier solidaire vérifie la situation.
