Encadrement des loyers à Paris : jusqu’où les propriétaires peuvent-ils augmenter leurs loyers en 2026-2027 ?

Le dispositif applicable dans les zones tendues a par ailleurs été prolongé. Le décret du 20 juillet 2026 maintient l’encadrement de l’évolution de certains loyers pour les contrats conclus entre le 1er août 2026 et le 31 juillet 2027. À Paris, cette réglementation vient s’ajouter au système spécifique des loyers de référence.

Selon un bilan publié par la Ville de Paris en 2026, "4 976 signalements de dépassement de loyer avaient été déposés au 30 juin 2026 et 81 % concernaient des T1 et T2" explique le directeur de l'agence SGL, présente à Paris et sa région. Face à la complexité de ces règles, nombreux sont les bailleurs qui sont à la recherche d'expert en gestion locative" ajoute le directeur de SGL.

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Deux encadrements qui se cumulent à Paris

Pour comprendre ce qu’un propriétaire peut réellement demander à son locataire, il faut distinguer deux mécanismes.

Le premier concerne l’évolution du loyer dans les zones tendues. Lorsqu’un logement est remis en location après le départ d’un locataire ou lorsque le bail est renouvelé, le propriétaire ne peut pas systématiquement fixer un nouveau montant librement.

Le second est propre aux territoires appliquant un encadrement du niveau des loyers, dont Paris fait partie depuis 2019. Des loyers de référence sont déterminés chaque année selon plusieurs caractéristiques du logement.

On distingue notamment :

• le loyer de référence ;

• le loyer de référence minoré, inférieur de 30 % ;

• le loyer de référence majoré, supérieur de 20 % au loyer de référence.

Pour un nouveau bail parisien concerné par le dispositif, le loyer de base hors charges et hors éventuel complément de loyer ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré applicable au logement.

Comment connaître le plafond applicable à son appartement ?

Il n’existe pas un plafond unique valable dans toute la capitale. Le montant au mètre carré dépend notamment du secteur géographique dans lequel se trouve le logement, de son époque de construction, de son nombre de pièces et de son caractère vide ou meublé.

Les loyers de référence applicables depuis le 1er juillet 2026 ont ainsi été fixés par arrêté préfectoral.

Deux appartements présentant une surface identique mais situés dans des quartiers différents ou appartenant à des catégories distinctes peuvent donc être soumis à des plafonds différents.

Avant une mise en location, le bailleur doit identifier précisément la catégorie du logement et le loyer de référence majoré correspondant. Ces informations doivent également apparaître dans le bail et dans l’annonce immobilière lorsque la réglementation l’impose.

Une relocation n’autorise pas forcément une hausse libre

Le changement de locataire ne remet pas automatiquement les compteurs à zéro.

Le dispositif prolongé jusqu’au 31 juillet 2027 encadre également l’évolution des loyers dans les communes situées en zone tendue. Lorsqu’un logement est resté vacant moins de 18 mois, le loyer demandé au nouveau locataire est donc en principe lié à celui appliqué au locataire précédent.

Des exceptions existent, notamment dans certaines situations liées à la réalisation de travaux ou à un loyer antérieur manifestement sous-évalué. Elles répondent toutefois à des conditions précises.

À Paris, une éventuelle augmentation doit en plus rester compatible avec le loyer de référence majoré. Un propriétaire peut donc être confronté simultanément à la limite issue du précédent loyer et au plafond parisien.

La révision annuelle reste possible sous conditions

L’encadrement des loyers ne signifie pas que tout loyer parisien doit rester figé pendant plusieurs années.

Lorsqu’une clause de révision figure dans le contrat de location, le propriétaire peut en principe réviser le loyer une fois par an en fonction de l’indice de référence des loyers, ou IRL.

Au deuxième trimestre 2026, cet indice s’établissait à 148,37 en France métropolitaine, soit une progression de 1,15 % sur un an.

Cette évolution ne signifie toutefois pas que tous les propriétaires peuvent automatiquement appliquer une hausse de 1,15 %. Il faut notamment tenir compte du trimestre de référence prévu dans le bail, de la date de révision et des éventuelles restrictions liées au logement.

La performance énergétique constitue notamment un élément à surveiller. Certaines passoires thermiques font l’objet de restrictions empêchant l’augmentation du loyer.

Peut-on dépasser le loyer de référence majoré ?

La réglementation prévoit la possibilité d’ajouter un complément de loyer, mais son utilisation est encadrée.

Il doit être justifié par des caractéristiques particulières de localisation ou de confort du logement par rapport aux biens comparables du même secteur. Il ne constitue donc pas un moyen permettant d’ajouter librement quelques dizaines ou centaines d’euros au plafond.

Certaines caractéristiques du logement interdisent même son application. C’est notamment le cas, selon les situations prévues par la réglementation, de logements présentant certains problèmes de confort ou classés F ou G au titre du DPE.

Le complément doit par ailleurs être clairement mentionné et justifié dans le bail. Le locataire dispose de voies de contestation s’il estime qu’il n’est pas fondé.

Quels risques en cas de dépassement ?

Le contrôle de l’encadrement est loin d’être purement théorique à Paris.

Parmi les dossiers enregistrés par la Ville depuis qu’elle assure cette mission de contrôle, le dépassement constaté atteignait en moyenne 182 euros par mois au moment de la mise en demeure. Près de 747 situations avaient déjà été résolues par un accord entre propriétaires et locataires, avec un remboursement moyen estimé à 3 775 euros.

Ces chiffres montrent l’intérêt, pour un bailleur, de contrôler le montant autorisé avant de publier une annonce ou de signer un nouveau contrat.

Une erreur peut conduire à devoir diminuer le loyer, restituer des sommes perçues en trop et, dans certaines situations, faire l’objet d’une sanction administrative.

Bien calculer son loyer avant de signer le bail

Pour un propriétaire parisien, la question n’est donc pas simplement de savoir de combien augmenter son loyer en 2026 ou 2027. Plusieurs plafonds peuvent intervenir simultanément.

Avant une relocation ou un renouvellement, il convient de vérifier le précédent loyer, les règles d’évolution applicables, le loyer de référence majoré correspondant précisément au bien, l’IRL lorsque la révision annuelle est envisagée et les éventuelles restrictions liées au DPE.

Jusqu’au 31 juillet 2027, la prolongation de l’encadrement de l’évolution des loyers maintient ainsi un cadre particulièrement strict. À Paris, où s’ajoute le plafonnement du niveau des loyers, une augmentation doit être calculée au cas par cas plutôt qu’à partir de la seule évolution du marché immobilier.