Plus-value immobilière : 36,2 % de taxes, sauf après 22 et 30 ans ou sur la résidence principale

Mis à jour en octobre 2026 : taux, abattements et frais forfaitaires du calcul ne bougent pas pour une cession immobilière réalisée cette année. Le plafond de ressources des retraités est précisé (12 793 € pour une part, 3 428 € par demi-part). Les députés ont adopté en première lecture du PLF 2027 plusieurs exonérations, encore provisoires.

Sommaire

Qu'est-ce qu'une plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière est le gain d'un particulier qui revend un bien plus cher qu'il ne l'a payé. Le fisc la mesure par la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition, corrigés des frais et des travaux, puis réduite par un abattement qui grandit avec les années de détention.

Tout bien immobilier cédé par une personne privée entre dans le champ : maison, appartement, terrain à bâtir, immeuble de rapport, investissement locatif, parts de SCI soumise à l'impôt sur le revenu. Une société à l'impôt sur les sociétés relève d'un autre régime, celui des bénéfices. La taxation ne distingue pas le bâti du non-bâti : un garage, une cave ou une parcelle de terrain vendus seuls, dans n'importe quel département, suivent le régime d'un appartement en location. Dans une SCI translucide, chaque associé est imposé sur sa quote-part, avec les mêmes abattements.

Ce régime figure aux articles 150 U à 150 VH du code général des impôts (CGI). Il vise un bien bâti ou non bâti situé en France, que le vendeur y réside ou non : un non-résident qui cède un appartement à Paris paie aussi, avec des prélèvements sociaux propres à sa situation.

La note réelle reste presque toujours inférieure à 36,2 % du bénéfice que réalise le propriétaire. Sur le marché immobilier, ce barème pèse sur le calendrier : à l'approche des 22 ans, beaucoup de propriétaires attendent l'anniversaire avant de signer. Les forfaits gonflent le prix d'achat retenu, l'abattement réduit la base, et l'impôt disparaît bien avant les prélèvements sociaux, qui courent huit ans de plus.

Comment calculer la plus-value immobilière ?

Le calcul de la plus-value immobilière suit quatre étapes fixes. Le notaire les refait à l'acte de vente, mais les connaître permet d'estimer le montant avant de signer un mandat.

1. Prix de cession : le prix de vente inscrit dans l'acte, diminué des frais à la charge du vendeur (commission d'agence, diagnostics obligatoires, mainlevée d'hypothèque).
2. Prix d'acquisition majoré : le prix d'achat, augmenté des frais d'acquisition et des travaux, ou la valeur retenue dans la déclaration de succession ou l'acte de donation.
3. Plus-value brute : l'écart entre ces deux montants.
4. Plus-value imposable : la plus-value brute après abattement pour durée de détention, calculée deux fois, une pour l'impôt, une pour les prélèvements sociaux.

Le simulateur de plus-value immobilière et d'impôt à la revente reprend ces étapes une à une, abattements compris. Cet outil donne une information indicative : seul le calcul du notaire, pièces en main, fait foi.

Frais d'acquisition : réels ou forfait de 7,5 %

Les frais d'acquisition s'ajoutent au prix d'achat de deux façons au choix du vendeur. Soit les frais réellement payés (frais de notaire, droits de mutation, commission d'agence réglée par l'acheteur), justificatifs à l'appui, soit un forfait de 7,5 % du prix d'achat. Dans l'ancien, le forfait l'emporte souvent ; dans le neuf, où les frais de notaire sont réduits, il est plus avantageux encore.

Un bien reçu à titre gratuit, par succession ou donation, n'ouvre pas droit à ce forfait. Seuls les droits de mutation effectivement acquittés et les frais d'acte se déduisent. En pratique, la majoration forfaitaire ne demande aucune pièce : le notaire la reporte sur le formulaire 2048-IMM-SD dans le cadre du calcul.

Travaux : factures ou forfait de 15 %

Les travaux de construction, d'agrandissement ou d'amélioration confiés à une entreprise s'ajoutent sur facture, à condition de ne pas avoir été déduits des revenus fonciers. Après plus de cinq ans de détention, un forfait de 15 % du prix d'achat s'applique sans justificatif, chantier ou non. Ce forfait évite de conserver vingt ans de factures ; l'entretien courant, lui, ne se déduit jamais. Le forfait de 15 % pour travaux après 5 ans a ses propres pièges, notamment quand une partie du chantier a servi à réduire des loyers imposables.

Quels sont les taux d'imposition sur la plus-value ?

La plus-value nette imposable supporte deux prélèvements distincts, chacun sur sa propre base.

• Impôt sur le revenu : 19 %, taux proportionnel, sans lien avec votre tranche ni avec votre part de quotient familial : le gain ne s'ajoute pas à vos autres revenus.
• Prélèvements sociaux : 17,2 %. La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a porté le taux à 18,6 % sur la plupart des revenus du capital, mais les plus-values immobilières restent à 17,2 %, comme les revenus fonciers.
• Surtaxe de 2 à 6 % quand la plus-value imposable à l'impôt est supérieure à 50 000 €.

Le taux plein de 36,2 % ne frappe donc que les ventes des cinq premières années. Ensuite, les deux assiettes se séparent et le taux d'imposition réel baisse chaque année.

La surtaxe sur les gains élevés

La surtaxe sur les plus-values immobilières élevées, instaurée en 2013, se calcule sur la base imposable après abattement pour l'impôt. Le barème publié au BOFiP prévoit un lissage à l'entrée de chaque tranche pour éviter les effets de seuil.

La surtaxe s'applique également à la totalité du montant, pas sur la seule fraction au-dessus du seuil : 80 000 € de base imposable donnent 1 600 € de surtaxe. Les terrains à bâtir et les ventes exonérées y échappent.

Durée de détention : 22 ans pour l'impôt, 30 ans pour le social

L'abattement pour durée de détention démarre après la cinquième année et suit deux rythmes. Pour l'impôt sur le revenu : 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis 4 % la 22e, soit une exonération totale après 22 ans. Pour les prélèvements sociaux : 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e, puis 9 % par an jusqu'à la 30e.

La durée se compte de date à date, de l'acte d'achat à l'acte de vente, en années pleines. Signer trois semaines après un anniversaire plutôt que trois semaines avant fait gagner une année : 6 points sur l'impôt, 1,65 ou 9 points sur le social. Pour un bien reçu par succession, le délai part du décès ; pour une donation, de la date de l'acte.

Un appartement revendu après 14 ans : le calcul complet

Un appartement locatif acheté 200 000 € en juin 2012 et revendu 320 000 € en octobre 2026, sans frais de cession pour le vendeur, sert d'exemple. Le cas est fictif, les règles sont celles en vigueur.

• Prix d'acquisition majoré : 200 000 € + 15 000 € (forfait de 7,5 %) + 30 000 € (forfait travaux de 15 %) = 245 000 €.
• Plus-value brute : 320 000 - 245 000 = 75 000 €.
• Durée de détention : 14 années pleines, soit 9 années d'abattement (de la 6e à la 14e).

Côté impôt, l'abattement atteint 54 % : la base tombe à 34 500 €, l'impôt à 6 555 €. Côté prélèvements sociaux, l'abattement plafonne à 14,85 % : la base reste à 63 863 €, soit 10 984 € de prélèvements. Aucune surtaxe, la base imposable restant sous 50 000 €.

Comment gagner des m² en limitant l'étalement urbain ?

« Valoriser, c'est ajouter des m². En rajouter, c'est augmenter la taxe foncière. L'avantage c'est que ça permet une meilleure revente ». Pierre Laroussinie, donne ses astuces pour agrandir son espace en évitant de s'étaler. pic.twitter.com/chyO6wSfq3

— BFM Business (@bfmbusiness) 28 octobre 2026

Au total, 17 539 euros sur un gain de 75 000 euros, soit 23,4 %, loin des 36,2 % affichés. Sans les deux forfaits, la plus-value brute aurait atteint 120 000 €. Les variantes, du studio à la maison familiale, sont détaillées dans ce que le fisc prendra sur votre vente.

Quelles exonérations pour la plus-value immobilière ?

Plusieurs situations effacent la plus-value immobilière, en tout ou partie, quelle que soit la durée de détention. La première couvre l'immense majorité des ventes.

• La résidence principale : exonération totale, si le logement est votre résidence effective au jour de la cession. Un bien libéré puis mis en vente reste couvert si la vente intervient dans un délai normal, en général un an.
• La première cession d'un autre logement : exonérée si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les quatre années précédentes et si vous remployez le prix pour en acheter ou en faire construire une dans les deux ans. Elle ne joue qu'une fois, sur la fraction du prix remployée.
• Les retraités et titulaires d'une carte d'invalidité aux revenus modestes : pour une vente en 2026, le revenu fiscal de référence de 2024 ne doit pas dépasser 12 793 € pour la première part, plus 3 428 € par demi-part, et le vendeur ne doit pas être redevable de l'IFI.
• Les ventes d'un montant de 15 000 € au plus, apprécié bien par bien.
• L'expropriation, si l'indemnité est réinvestie dans un bien de même nature dans les douze mois.

Un ancien propriétaire parti en Ehpad ou dans un établissement pour adultes handicapés garde aussi l'exonération de son ancienne résidence principale, sous un plafond de revenu plus élevé (30 024 € pour la première part selon service-public.fr), à condition de vendre dans les deux ans.

Vente à un bailleur social

Les cessions à un organisme HLM, à une collectivité ou à un opérateur privé qui s'engage à produire du logement social sont exonérées jusqu'au 31 décembre 2027. Sans engagement écrit de l'acquéreur, la vente redevient une cession ordinaire. Le parc social y gagne du foncier, le vendeur une plus-value exonérée, et de nombreuses villes s'en servent pour tenir leur quota de logement social.

Un abattement exceptionnel (70 % dans le cas général) vise aussi les terrains et immeubles situés dans une grande opération d'urbanisme, une opération de revitalisation du territoire ou en zone A, A bis ou B1, quand la promesse de vente est signée entre le 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2027.

PLF 2027 : ce que les députés ont voté en octobre

Le projet de loi de finances pour 2027 ne touche ni aux taux ni à l'abattement pour durée de détention. En séance, les députés ont pourtant adopté plusieurs amendements sur la plus-value immobilière, recensés par le site Legifiscal le 21 octobre 2026.

• Ancienne résidence principale occupée 22 ans au moins : exonérée si elle est vendue dans les 36 mois du départ (amendement I-367).
• Entrée en établissement : délai de vente porté à trois ans (amendement I-339).
• Ventes aux bailleurs sociaux : exonération prolongée jusqu'en 2030 (amendements I-1143 et I-1144).
• Meublé revendu comme résidence principale : abattement accéléré, avec exonération après 17 ans (amendement I-3484).

Ces votes restent provisoires : l'examen de la première partie n'était pas achevé, le Sénat doit encore se prononcer et le texte final peut tout retirer. Aucune vente ne se calcule avec ces règles tant que la loi n'est pas promulguée. Les autres arbitrages du budget pour les ménages, des APL au parc HLM, sont résumés dans le PLF 2027 et le logement.

LMNP : les amortissements réintégrés depuis février 2025

Pour les loueurs en meublé non professionnels, toute vente réalisée depuis le 15 février 2025 réintègre dans la plus-value les amortissements déduits des loyers, avant l'abattement pour durée de détention. Les résidences services pour étudiants, seniors ou personnes handicapées échappent à cette règle.

Un studio acheté 150 000 €, amorti de 40 000 € et revendu 170 000 € ne dégage plus 20 000 € de gain, mais 60 000 € avant forfaits et abattements. Garder le bien jusqu'à 22 ou 30 ans redevient la stratégie la plus rentable, et le passage du statut LMNP au statut LMP change encore la donne, la plus-value relevant alors du régime professionnel.

Le notaire calcule, l'administration fiscale encaisse

Le vendeur ne verse rien lui-même. Le notaire remplit le formulaire 2048-IMM-SD, calcule l'impôt, la surtaxe et les prélèvements sociaux, puis les retient sur le prix de vente avant de reverser le solde. L'administration fiscale encaisse la somme dans le mois de l'acte, et un exemplaire du formulaire revient au vendeur.

L'année suivante, le montant net de la plus-value se reporte sur la déclaration de revenus. Il n'est pas taxé une seconde fois, mais il entre dans le revenu fiscal de référence, qui conditionne l'APL, l'accès au logement social ou certains dégrèvements de taxe foncière. Une vente importante peut ainsi faire perdre une aide l'année d'après, ou une place en logement social qui correspond à un plafond de ressources : la difficulté se règle auprès de la CAF ou du bailleur, pas du fisc.

La plus-value n'entre pas dans l'assiette de l'IFI, qui ne taxe que la valeur du patrimoine au 1er janvier. Une moins-value, enfin, ne se déduit ni des autres revenus ni d'un gain futur sur un autre immeuble : elle est perdue.

Réduire la note sans montage

La taxation de la plus-value immobilière dépend autant de la situation personnelle du propriétaire que du bien : âge, revenus, usage passé du logement, mode d'acquisition. Chaque vente est l'occasion de vérifier quelle déduction reste ouverte, du forfait de 7,5 % aux factures d'une entreprise du bâtiment.

Aucun montage ne fait disparaître l'impôt sur la plus-value immobilière. Quelques réflexes évitent en revanche de payer plus que le dû.

• Comparer forfaits et frais réels : une rénovation lourde facturée par des artisans dépasse souvent 15 % du prix, surtout sur un bien acheté bon marché.
• Déduire les frais de cession : commission d'agence à la charge du vendeur, diagnostic, mainlevée réduisent le prix de cession retenu.
• Choisir la date de l'acte : quelques semaines peuvent franchir un anniversaire de détention.
• Garder les factures des finitions : un revêtement comme le béton ciré, qui pèse dans une estimation immobilière, ne s'ajoute au prix d'achat que posé et facturé par un professionnel.

Une telle date compte aussi d'une année sur l'autre : un compromis signé en décembre 2026 pour une vente en 2027 sera taxé selon les règles en vigueur au jour de l'acte authentique, pas de la promesse. Pour une vente lourde, avec un démembrement, une SCI ou un bien hérité en indivision, un rendez-vous avec le notaire ou un avocat fiscaliste avant le mandat vaut mieux qu'une simulation : lui seul voit l'acte d'achat et les pièces qui manqueront le jour de la signature.

Faut-il payer la plus-value sur une maison reçue en héritage ?

Oui, si la maison n'est pas la résidence principale de l'héritier qui vend. Le prix d'acquisition retenu est la valeur portée dans la déclaration de succession, et la durée de détention court depuis le décès. Une valeur sous-estimée pour alléger les droits de succession se paie donc plus tard, en plus-value. Un patrimoine familial transmis entre plusieurs héritiers se vend souvent en indivision : chaque héritier supporte la taxation sur sa quote-part.

Vendre un bien hérité dans l'année, au prix déclaré, ne dégage en principe aucun gain : un des rares cas où la note est nulle sans exonération. Les montants de cette page viennent de service-public.fr, d'impots.gouv.fr (ministère de l'Économie) et du BOFiP, vérifiés en octobre 2026 ; la page est relue chaque mois.