Logements vides : pourquoi l'Espagne en a 3,8 millions alors que ses loyers battent des records

Le chiffre espagnol vient du recensement 2021 de l'INE, l'institut statistique national : 3 837 328 logements vides sur un parc de 26,6 millions. BFM Business, dans une enquête publiée fin octobre 2026, y voit un record parmi les pays de l'OCDE ; la rédaction économie de BFM Business relie ce stock à la hausse des loyers. Le paradoxe tient dans le titre de l'article de BFM Business : des millions de logements vides, mais un pays qui n'arrive plus à loger ses habitants.

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Pourquoi y a-t-il tant de logements vides en Espagne ?

Les logements vides espagnols se trouvent rarement là où la demande se concentre. L'INE classe comme vide un logement sans électricité ou dont la consommation reste inférieure à quinze jours d'occupation par an. Selon ce même recensement, 45 % de ces logements vides se trouvent dans des localités qui n'atteignent pas 10 000 habitants, et un quart dans des communes du littoral, souvent des stations bâties pendant la bulle immobilière des années 2000.

L'intérieur du pays, la « España vaciada », perd ses habitants depuis des décennies : les jeunes partent vers Madrid, Barcelone, Valence ou la côte, et les maisons de famille restent fermées. D'autres logements vides tiennent aux successions bloquées, aux biens trop dégradés pour être loués et aux appartements gardés vides par prudence, par crainte d'un locataire qui ne paie pas.

Des villages entiers bradés au prix d'un appartement

Le symbole de cette Espagne vide est le village entier mis en vente. BFM Business évoque des villages bradés autour de 275 000 euros. Le cas le plus connu, Salto de Castro, dans la province de Zamora près de la frontière portugaise, a été proposé en 2022 pour 260 000 euros : 44 maisons, une église, une école, un hôtel et une ancienne caserne de la Guardia Civil. Le prix d'un studio à Madrid, pour un village où presque tout reste à reconstruire.

Ces ventes séduisent les entrepreneurs du tourisme rural, beaucoup moins les familles : sans emploi, sans école ouverte ni médecin à proximité, une maison bon marché ne résout rien. Plusieurs communes de la Castille ou de l'Aragon offrent des aides à l'installation, mais leurs montants et leurs conditions varient d'un village à l'autre.

Le Nouvel Économiste revient dans cette vidéo sur le même paradoxe côté français : des logements invendus d'un côté, une pénurie de l'autre.

Des loyers qui flambent dans les grandes villes

Les loyers qui flambent sont l'autre face du record. Selon Idealista, premier portail du marché immobilier espagnol, le loyer moyen espagnol atteint 15,3 euros le mètre carré par mois en juillet 2026, un sommet historique, avant de revenir à 15,1 euros en septembre, encore 5,6 % au-dessus de septembre 2025. À Barcelone, la moyenne dépasse 20 euros le mètre carré, et l'offre locative s'est réduite à mesure que les meublés touristiques gagnaient du terrain.

Espagne: le campement pour le logement à Madrid a été démantelé par la policehttps://t.co/bRISh7cTsF

— TVA Nouvelles (@tvanouvelles) 3 novembre 2026

Le gouvernement espagnol répond par la loi sur le droit au logement de 2023, qui autorise l'encadrement des loyers dans les zones tendues et permet aux mairies de majorer l'impôt foncier des logements durablement vides. Le logement social reste pourtant marginal en Espagne, autour de quelques pour cent du parc, loin des niveaux du nord de l'Europe : le logement abordable manque là où se trouvent les emplois. La crise du logement est devenue un enjeu central de la campagne des élections législatives anticipées.

Quel est le taux de logements vacants en France ?

La France compte 2,9 millions de logements vacants au 1er janvier 2026, soit 7,6 % du parc, selon le bilan du parc de logements au 1er janvier 2026 publié par l'Insee (France hors Mayotte, chiffres provisoires). La part recule depuis 2019, où elle culminait à 8,1 %. Sur 38,6 millions de logements, 3,8 millions sont des résidences secondaires ou occasionnelles (9,7 %), et la vacance monte à 10,8 % dans les départements d'outre-mer.

La France ne détient donc pas le record de l'OCDE : son taux de vacance représente à peu près la moitié du taux espagnol, même si son parc immobilier figure parmi les plus fournis rapportés au nombre d'habitants. La géographie, elle, se ressemble : vacance forte dans les bourgs ruraux qui se dépeuplent, rareté dans les métropoles. Le désir de quitter la ville pour la campagne, exprimé par une majorité de Français, ne remplit pas ces maisons, faute d'emplois et de services.

Quels leviers contre la vacance des deux côtés des Pyrénées ?

La fiscalité sert de premier levier en France. Au 1er janvier 2027, la taxe sur les logements vacants et la taxe d'habitation sur les logements vacants fusionnent en une seule taxe, la TVLH, prévue par la loi de finances 2026 ; dans les communes en zone tendue, son taux est de 17 % la première année puis 34 %, relevable par la commune. Des villes moyennes s'en saisissent déjà, comme Saint-Marcellin, qui taxe ses logements vacants à 10 % à partir de 2027. Les mairies vont aussi pouvoir connaître le nom des propriétaires de logements vacants.

Les chiffres clés des deux pays disent la même chose : un logement vide en zone rurale ne compense pas un logement manquant en ville. Remettre des logements sur le marché suppose des travaux, des services publics et des emplois à proximité, bien plus qu'une taxe ou un village vendu en un seul lot.