Saint-Marcellin : les logements vacants taxés à 10 % dès 2027, qui paiera et qui peut y échapper ?

La décision a été prise en conseil municipal de Saint-Marcellin en septembre 2026. La ville, sous-préfecture du sud Grésivaudan hors zone tendue, n'appliquait jusqu'ici aucune taxe de ce type sur ses logements vacants. Le but affiché est simple : pousser les propriétaires à faire des travaux ou à vendre, pour que ces biens reviennent sur le marché de la location ou de l'achat.

Sommaire

Quelle taxe s'appliquera à Saint-Marcellin en 2027 ?

Jusqu'à fin 2026, il existe deux impôts sur les logements vides, et ils ne se ressemblent pas. La TLV (taxe sur les logements vacants) est un impôt d'État. Elle ne concerne que les communes classées en zone tendue, où la demande de logements dépasse nettement l'offre. Son taux est fixé par la loi : 17 % de la valeur locative la première année d'imposition, 34 % les années suivantes.

La THLV (taxe d'habitation sur les logements vacants) est différente. C'est la commune qui décide de l'instituer, par délibération, lorsqu'elle n'est pas en zone tendue. Saint-Marcellin se trouve dans ce second cas : la commune ne figure pas dans la liste des zones tendues fixée par décret. La TLV, régie par l'article 232 du CGI, ne s'y applique pas. Mais la loi de finances pour 2026 abroge la TLV et la THLV au 1er janvier 2027 et les remplace par une taxe unique, la taxe sur la vacance des locaux d'habitation (TVLH, article 1406 bis du CGI). Hors zone tendue, elle ne s'applique que si la commune l'institue, pour les logements vacants depuis au moins deux ans : c'est cette TVLH que Saint-Marcellin met en place.

En clair, la taxe est due au profit de la commune, qui en fixe elle-même le taux par délibération, dans la limite de 50 % hors zone tendue. Le taux de 10 % annoncé est proche du taux communal de taxe d'habitation sur les résidences secondaires, qui s'établit à 10,19 % en 2026 à Saint-Marcellin. L'EPCI, Saint-Marcellin Vercors Isère Communauté, n'applique aucun taux intercommunal de taxe d'habitation : pas de majoration de ce côté-là, sauf délibération future de l'EPCI. Si l'EPCI votait un jour son propre taux, le CGI prévoit qu'il s'ajoute à celui de la commune.

Quels logements sont concernés par la taxe ?

Tous les logements vides ne seront pas taxés. Pour entrer dans le champ de la TVLH, un bien doit cumuler plusieurs conditions, appréciées au 1er janvier de l'année d'imposition :

• Usage d'habitation : un appartement ou une maison, avec clos, couvert et éléments de confort minimum (électricité, eau courante, sanitaires).
• Non meublé : un logement meublé relève de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, pas de la TVLH.
• Vacant depuis plus de deux ans au 1er janvier, selon la règle rappelée par le service public.
• Occupé moins de 90 jours consécutifs au cours de l'année de référence.

Qui paie ? Le propriétaire, l'usufruitier, le preneur à bail à construction ou le fiduciaire, selon la situation du bien au 1er janvier. Autrement dit, la personne qui a la disposition du logement. Les locaux professionnels, les commerces vides et les locaux sans usage d'habitation restent hors du champ de la taxe.

À retenir : un logement vacant depuis dix-huit mois au 1er janvier 2027 n'est pas taxable cette année-là. Il pourra l'être l'année suivante si rien ne change.

Comment est calculée la taxe sur les logements vacants ?

Le calcul part de la valeur locative cadastrale du logement, celle qui sert déjà de base à la taxe foncière. C'est une estimation administrative du loyer annuel que le bien pourrait rapporter, et non le loyer réel du marché. À cette base locative, l'administration applique le taux d'imposition communal, puis ajoute des frais de gestion.

Prenons un exemple, à titre d'illustration. Un appartement ancien du centre-ville dont la base locative nette atteint 2 500 euros. Avec un taux d'environ 10 %, la taxe tourne autour de 250 euros par an, frais de gestion en plus. Pour une maison de ville plus grande, avec une base de 4 000 euros, le montant total dépasse 400 euros chaque année.

Aucun simulateur officiel ne donne ce montant à l'avance. Le plus fiable reste de reprendre votre dernier avis de taxe foncière : la base locative y figure. Multipliez-la par le taux communal et vous obtenez un ordre de grandeur. Les simulateurs privés en ligne se contentent souvent de ce même calcul, sans connaître votre base exacte : un simulateur ne remplace pas votre avis.

Ce montant peut paraître modeste. Mais il revient chaque année, s'ajoute à la taxe foncière, et vient alourdir le coût d'un bien qui ne rapporte déjà aucun loyer.

Quelles exonérations pour les logements vacants ?

La loi prévoit plusieurs cas où la taxe n'est pas due. Le principe : la vacance doit résulter de votre choix. Si le logement reste vide malgré vous, vous n'avez pas à payer.

La vacance involontaire

Trois situations reviennent le plus souvent. Le logement est mis en vente ou en location au prix du marché, sans trouver d'acheteur ou de locataire. Le bien est voué à une démolition prochaine ou fait partie d'une opération d'urbanisme. Ou encore, le logement est occupé par un locataire qui ne paie plus et contre lequel une procédure est en cours.

Pour la mise en location, gardez les preuves : annonces datées, mandat d'agence, lettre de l'agent immobilier, échanges avec des candidats. Un loyer demandé très au-dessus des prix du secteur ne sera pas considéré comme une vraie mise en location.

Les gros travaux

Un logement qui exige des travaux dépassant 25 % de sa valeur pour redevenir habitable échappe aussi à la taxe. Toiture à refaire, mise aux normes électriques complète, reprise de structure : c'est souvent le cas des maisons de bourg restées fermées depuis une succession. Là encore, les devis et le dossier technique servent de preuve.

Les résidences secondaires meublées

Un logement meublé, occupé même quelques semaines par an, n'est pas vacant au sens fiscal. Il est déjà soumis à la taxe d'habitation sur les résidences secondaires. Attention toutefois : un meublé réduit à un matelas et deux chaises ne suffit pas. L'administration attend un mobilier permettant d'y vivre.

Les démarches à suivre avant le 1er janvier 2027

Première démarche, et la plus simple : vérifier si la taxe s'applique à votre bien. Connectez-vous à votre espace personnel sur impots.gouv.fr, rubrique « Gérer mes biens immobiliers ». Chaque logement y apparaît avec sa situation d'occupation telle que l'administration la connaît.

Taxe foncière, taxe d'habitation, taxe sur les logements vacants : qui paie quoi ? https://t.co/BCNohoBFaZ pic.twitter.com/DnJD56zk0b

— Les Echos (@LesEchos) 5 octobre 2026

Deuxième démarche : la déclaration d'occupation. Tout propriétaire doit la mettre à jour avant le 1er juillet dès qu'un changement intervient. Un logement déclaré vacant alors qu'il est loué, ou l'inverse, peut entraîner une taxe injustifiée. L'oubli ou l'erreur est sanctionné par une amende de 150 euros par local.

Troisième démarche, si vous recevez un avis que vous jugez infondé : la réclamation. Elle se dépose auprès du service des impôts des particuliers, par la messagerie de votre espace personnel ou par lettre. Joignez les pièces qui prouvent la vacance involontaire ou l'occupation. Vous avez jusqu'au 31 décembre de l'année qui suit l'envoi de l'avis pour contester.

Le détail des conditions et des démarches figure sur la fiche consacrée aux logements vacants publiée par service-public.fr. Ces démarches restent simples, mais elles demandent d'anticiper : réunir un dossier complet prend souvent plusieurs semaines.

Pour un bien à Saint-Marcellin détenu en indivision après une succession, la démarche se complique : l'avis part au nom des indivisaires, qui en répondent ensemble. Mieux vaut désigner l'un d'eux pour suivre le dossier et chaque démarche auprès de l'administration.

Louer, vendre ou rénover : les options des propriétaires de Saint-Marcellin

La taxe n'est pas une fin en soi. La commune veut surtout remettre des logements sur le marché, dans un contexte de pénurie de logements qui s'aggrave partout en France. Pour un propriétaire, trois options s'ouvrent avant le 1er janvier.

La mise en location. Un bail signé, même de courte durée, fait sortir le logement de la vacance. Un bail mobilité ou un bail classique suffit, à condition que l'occupation dépasse 90 jours consécutifs dans l'année. Le loyer perçu couvre alors largement la taxe évitée.

La vente. Un bien vide depuis longtemps se négocie souvent à la baisse : les acheteurs vérifient désormais le DPE, les travaux et les charges avant de discuter le prix. Mieux vaut le savoir avant de fixer un prix de départ.

La rénovation. Des aides publiques existent pour remettre en état un logement ancien, notamment lorsque le DPE est mauvais. Des travaux engagés réduisent aussi le risque de voir le bien se dégrader encore, ce qui pèserait sur sa valeur et sur la taxe foncière des années suivantes.

Pourquoi les communes taxent de plus en plus les logements vides

Saint-Marcellin n'est pas un cas isolé. Depuis la réforme de la taxe d'habitation, qui ne vise plus que les résidences secondaires, de nombreuses villes moyennes ont voté une THLV. Pour elles, c'est à la fois une ressource fiscale et un levier pour lutter contre la vacance en centre-ville.

En France, les propriétaires restent majoritaires, avec 61 % de ménages propriétaires de leur résidence principale. Mais une partie du parc reste fermée, souvent après une succession ou faute de moyens pour rénover. Dans les petites villes, ces façades aux volets clos pèsent sur l'image du centre et sur le commerce.

La délibération doit être prise avant le 1er octobre pour s'appliquer l'année suivante. C'est ce calendrier qui explique l'entrée en vigueur au 1er janvier 2027 à Saint-Marcellin. Les premiers avis de taxe partiront donc avec les impôts locaux de 2027. Pour les propriétaires de Saint-Marcellin, la première démarche reste la même : contrôler dès maintenant la situation de leur bien.

Vos questions sur la taxe logement vacant à Saint-Marcellin

Comment payer la taxe sur les logements vacants ?

La taxe est réclamée par un avis d'imposition, comme la taxe foncière. Le paiement se fait en ligne dans votre espace personnel, par prélèvement à l'échéance ou mensualisé. Aucune démarche n'est à faire pour la déclencher : l'administration s'appuie sur votre déclaration d'occupation.

Un logement vide depuis un an à Saint-Marcellin est-il taxé en 2027 ?

Non. Hors zone tendue, la TVLH ne vise que les logements vacants depuis au moins deux ans au 1er janvier de l'année d'imposition. Un bien vide depuis un an échappe à la taxe en 2027, mais il pourra y entrer ensuite s'il reste inoccupé.

Faut-il payer si le logement est en vente ?

Non, si le bien est proposé à un prix conforme au marché et que vous pouvez le prouver : mandat, annonces datées, lettre de l'agence. La vacance est alors indépendante de votre volonté, ce qui ouvre droit à l'exonération.