IRL à 148,06 : de combien votre loyer peut-il augmenter cet automne, et à quelles conditions ?

Mis à jour en octobre 2026 : le Sénat a voté le 21 octobre la prolongation de l'encadrement des loyers pour deux ans ; l'Assemblée doit encore adopter le même texte avant le 23 novembre. Indice du 3e trimestre (148,06) et exemples de calcul vérifiés.

Sommaire

Où en est l'IRL en octobre 2026 ?

L'indice de référence des loyers mesure la moyenne sur douze mois des prix à la consommation, hors tabac et loyers. Il sert de maximum légal pour réviser le loyer d'un logement en cours de bail, une fois par an.

Le dernier indice connu, publié le 15 octobre 2026, porte sur juillet-septembre 2026 : 148,06 en métropole, contre 145,77 un an plus tôt, soit une variation annuelle de +1,57 %. La Corse est à 143,80 et les départements d'outre-mer à 145,21, avec la même hausse sur un an. Trois mois plus tôt, l'indice valait 148,37 (+1,15 %) : chaque location garde sa propre référence. L'Institut national de la statistique et des études économiques publie ce chiffre chaque trimestre, et il plafonne la révision de tous les baux d'habitation qui visent ce trimestre.

La tendance est nette. Il y a deux ans, l'indice progressait encore de plus de 3 % par an. Du printemps 2025 à l'été 2026, son évolution tournait autour de 1 % ; elle remonte à 1,57 % cet automne. Pour le locataire, la hausse reste modeste. Pour celui qui loue, la révision garde son intérêt, car un point perdu une année ne se rattrape jamais.

Les valeurs de l'indice IRL depuis 2024

Source : série officielle de l'IRL à l'Insee, indice du 3e trimestre diffusé le 15 octobre 2026 et repris par service-public.gouv.fr ; tableau historique tenu par l'ANIL. Le prochain chiffre, celui de fin 2026, paraîtra mi-janvier 2027.

Comment calculer l'augmentation du loyer ?

Pour réviser le loyer, le loueur applique ce calcul : nouveau loyer = loyer actuel × (IRL du trimestre de référence / IRL du même trimestre un an plus tôt). Le montant se calcule hors charges. Le trimestre retenu est celui que fixe la clause d'indexation ; à défaut, c'est le dernier indice publié au jour de la signature du bail.

Premier piège : on ne prend pas le dernier IRL paru, mais celui que prévoit la clause. Deuxième piège : on compare toujours deux périodes identiques, jamais le printemps de cette année à l'hiver de l'an passé. Troisième piège : les charges ne se révisent jamais avec l'IRL ; elles se régularisent sur les dépenses réelles de l'immeuble, et les mêler au calcul reste l'erreur la plus répandue dans les courriers de révision.

Un cas pratique chiffré, pas à pas

Soit un deux-pièces loué 750 euros hors charges, bail signé un 1er novembre, avec le 3e trimestre comme référence. À la date anniversaire du bail, le 1er novembre 2026, le calcul donne 750 × 148,06 / 145,77, soit 761,78 euros. Le loyer mensuel augmente de 11,78 euros, environ 141 euros sur l'année.

Même logement, mais bail qui vise le 2e trimestre : 750 × 148,37 / 146,68 donne 758,64 euros. Le résultat diffère de plus de 3 euros par mois. Il paraît dérisoire. Sur neuf ans de location, il ne l'est plus.

Pour éviter l'erreur d'arrondi ou de trimestre, notre simulateur de révision de loyer fait l'opération à partir du loyer actuel et de la date de signature. Gardez en tête qu'il donne un maximum, pas un montant dû.

Les règles de révision du loyer d'habitation

La révision du loyer n'est pas automatique. L'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 l'encadre, et la loi ALUR de 2014 l'a durcie. Trois conditions doivent être réunies.

• Une clause de révision : sans elle, le loyer en cours reste figé pendant toute la durée du bail, même si l'indice monte.
• Une fois par an : à la date prévue au contrat de location, ou à défaut à la date anniversaire du bail.
• Un plafond : la variation de l'IRL sur un an, jamais plus. Rien n'empêche de demander moins, ou rien.

Ces conditions valent pour la location vide comme pour le meublé de résidence principale. Seule exception : le bail mobilité, dont le loyer ne se révise pas. Les baux commerciaux et les locaux professionnels suivent d'autres indices (ILC, ILAT) : un bail commercial n'a rien à voir avec l'IRL.

Le délai d'un an et la non-rétroactivité

Depuis la loi ALUR, le loueur dispose d'un an après la date de révision pour la réclamer. Passé ce délai, la hausse de l'année est perdue. Et si la demande arrive en cours d'année, le nouveau loyer ne s'applique qu'à partir de cette demande, sans rappel des mois passés.

Exemple : un bail révisable au 1er octobre 2025 dont personne n'a demandé la révision. Au 2 octobre 2026, elle est perdue définitivement. Le loueur repart de l'ancien montant du loyer, et la révision suivante s'applique sur ce loyer non revalorisé : tout ce qu'on perd avec une révision non appliquée pendant un an se chiffre vite sur la durée du bail.

Ce délai court ne concerne que la hausse elle-même. Un loyer impayé, lui, se réclame pendant trois ans : la prescription d'un arriéré de loyer obéit à une autre règle, et les deux se confondent souvent dans les litiges entre bailleur et locataire.

Faut-il une lettre recommandée ?

La loi n'impose pas de forme à la démarche. Une simple information écrite suffit, mais une lettre recommandée avec accusé de réception, ou un courrier remis contre signature, date la demande sans discussion. C'est ce jour-là qui compte en cas de litige.

Le courrier indique l'ancien indice, le nouvel indice, le trimestre retenu et le détail du calcul. Le locataire n'a pas à donner de réponse pour que la hausse s'applique : si le contrat la prévoit et le calcul est juste, il ne peut pas la refuser. Sa seule réponse utile, en cas de doute, est une question écrite sur le calcul.

Quand l'augmentation du loyer est-elle interdite ?

Plusieurs situations bloquent toute hausse, même avec un contrat parfaitement rédigé. La plus répandue concerne les passoires thermiques.

Logements classés F ou G

Pour un bail signé ou renouvelé depuis le 24 août 2022 en métropole, et depuis juillet 2024 dans les départements d'outre-mer, un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique ne peut pas voir son loyer révisé. Le gel vaut aussi au renouvellement et à la relocation. Avant d'envoyer la moindre lettre, le propriétaire vérifie donc la classe du DPE, sur le document remis à l'entrée dans les lieux ou sur le site de l'Ademe.

#immobilier Vers la fin de l’IRL avec la généralisation de l’#encadrementdesloyers ?
🛑 Un séisme législatif se prépare-t-il pour les #propriétaires ? Une proposition de loi, déposée le 9 décembre 2025 à l’Assemblée nationale, pourrait marquer la fin définitive des loyers fixés… pic.twitter.com/aQ7Ron9Wfd

— Jean-Philippe Larger (@jplarger) 19 décembre 2025

Un DPE refait après travaux et classé E ou mieux lève le gel pour la révision suivante. Il ne rend pas les hausses perdues entre-temps.

Encadrement des loyers : un double plafond

Dans les villes soumises à l'encadrement des loyers (Paris, Lille, Lyon, Montpellier, Bordeaux et d'autres), la révision annuelle reste possible. Mais le nouveau loyer ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré de l'arrêté préfectoral, commune par commune. Les deux plafonds se cumulent : l'IRL fixe la hausse maximale, l'encadrement fixe le plafond absolu.

L'expérimentation, prévue pour cinq ans par la loi Elan puis portée à huit ans par la loi 3DS, s'arrête le 23 novembre 2026 sans nouveau vote. Le Sénat a adopté le 21 octobre 2026, par 325 voix contre 17, une prolongation de deux ans pour les seules communes déjà couvertes, sans pérennisation ni nouvelles villes. Pour qu'elle entre en vigueur à temps, les députés doivent voter ce texte sans le modifier ; l'examen est attendu le 19 novembre.

D'ici là, le dispositif s'applique pleinement. Son respect reste partiel : selon le 6e baromètre de la Fondation pour le Logement, publié le 3 septembre 2026, 37 % des annonces dépassent le plafond, et 46 % à Paris. Un locataire qui constate un dépassement peut saisir la commission départementale de conciliation, puis le préfet.

Quand est publiée la nouvelle valeur de l'IRL ?

L'Insee publie l'IRL chaque trimestre, vers le milieu du mois qui suit la fin du trimestre : mi-janvier, mi-avril, mi-juillet et mi-octobre. Le jour exact de parution figure au calendrier de l'institut.

Pour les baux révisables cet automne, le calendrier pratique se présente ainsi.

• Référence T2 : indice connu depuis juillet (148,37, +1,15 %), la révision peut se demander dès la date anniversaire.
• Référence T3 : indice diffusé par l'Insee le 15 octobre 2026 (148,06, +1,57 %), même règle. Le détail de ce cas figure dans de combien augmenter un loyer au 3e trimestre 2026.
• Référence T4 : l'indice de fin d'année paraîtra en janvier 2027.

Le même indice sert ailleurs. Les aides au logement de la CAF sont revalorisées de 1,15 % au 1er octobre 2026, sur la base de l'IRL du 2e trimestre. Le gouvernement a annoncé qu'elles ne seraient pas revalorisées en 2027. Pour un ménage aidé, la hausse de loyer de l'automne se trouve donc compensée cette année, mais pas l'an prochain.

Ce que la révision pèse pour un propriétaire investisseur

Pour qui a choisi d'acheter un logement à crédit, la révision annuelle n'est pas un détail. Les charges du propriétaire, elles, évoluent chaque année : échéance du prêt immobilier si le taux est variable, assurance emprunteur, assurance propriétaire non occupant, frais de gestion d'une agence, taxe foncière. Renoncer à l'indexation, c'est laisser ces frais grignoter le rendement locatif année après année.

Le calcul inverse vaut aussi. Un loyer déjà au-dessus du marché du département supporte mal une hausse, et un locataire qui part coûte plus cher qu'un point d'IRL : vacance, frais de relocation, nouvel état des lieux. Beaucoup de propriétaires en location meublée, qui déduisent un amortissement, arbitrent de la même façon entre rendement et stabilité. Un expert-comptable ou un professionnel de la gestion locative aide à choisir, bail par bail, et à tenir le calendrier quand plusieurs loyers se révisent dans l'année. Le droit de réviser n'a rien d'une obligation : chaque bailleur l'exerce selon sa situation.

Côté ménage, l'effet sur le pouvoir d'achat reste limité à ce niveau d'indice : 11 à 16 euros par mois pour un loyer de 700 à 1 000 euros, avec l'indice du 3e trimestre. Le poids réel se mesure sur la quittance de loyer de l'année, charges comprises.

Quels outils pour simuler l'augmentation de loyer ?

Trois ressources gratuites suffisent pour vérifier un calcul. Le site de l'ANIL propose un outil de révision et le tableau historique de l'indice ; l'ADIL de votre département, service public gratuit, répond aussi aux questions par téléphone ou dans ses espaces d'accueil. La fiche de service-public sur la révision annuelle du loyer rappelle la formule et les exceptions. Enfin, un logiciel de gestion locative applique le bon trimestre à chaque bail, utile au-delà de deux ou trois logements.

Une précaution vaut pour tous ces outils : ils calculent juste à partir de ce qu'on leur donne. Une erreur de trimestre, une signature mal datée, et le résultat devient contestable, le locataire gardant le droit de demander une explication. Relire la clause d'indexation avant de lancer la simulation prend deux minutes.

Clause absente, contestation, baisse : les limites de la révision

Le propriétaire peut-il augmenter le loyer sans clause dans le bail ?

Non. Sans clause de révision, le loyer reste celui du contrat jusqu'au renouvellement. Au renouvellement, une hausse n'est possible que si le loyer est manifestement sous-évalué, avec une procédure distincte et encadrée.

Le locataire peut-il contester une révision de loyer ?

Oui, si le calcul est faux, si l'indice retenu n'est pas celui du contrat, si le logement est classé F ou G ou si la demande arrive plus d'un an après la date de révision. Il le signale par écrit au bailleur, puis peut saisir la commission départementale de conciliation.

La révision peut-elle faire baisser le loyer ?

En théorie oui, si l'indice recule sur un an. Cela ne s'est pas produit depuis la création de l'IRL en 2008. Le loueur, lui, peut toujours renoncer à la hausse ou appliquer une augmentation plus faible.

Un bailleur peut-il réviser deux fois dans l'année ?

Non. Une seule révision annuelle, à la date prévue au bail. Un second courrier quelques mois plus tard reste sans effet, même si l'Insee publie un nouvel indice entre-temps.