Première résidence principale : les 4 conditions pour vendre un autre logement sans plus-value

Prévue par la loi de finances pour 2012 à l'article 150 U du code général des impôts (CGI), cette exonération vise toute cession réalisée depuis le 1er février 2012 par un contribuable domicilié en France. Le logement vendu, appartement, maison ou dépendance, n'est pas la résidence principale du cédant : une résidence secondaire, un bien loué, un lot dans un immeuble reçu en héritage. Le jour de la vente, le vendeur ne doit pas avoir été propriétaire, en direct ou via une société, de son habitation principale au cours des quatre années précédentes. La fraction du prix affectée dans le délai de 24 mois à l'acquisition ou à la construction d'un logement occupé de façon habituelle et effective comme résidence principale échappe à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Sans ce régime, l'imposition de droit commun de la plus-value immobilière des particuliers s'applique ; à défaut de remploi, l'administration fiscale procède à la remise en cause de l'avantage.

Sommaire

Quelles sont les conditions d'exonération de la plus-value ?

L'exonération de la plus-value réalisée sur la première cession d'un logement autre que la résidence principale repose sur quatre conditions cumulatives, appréciées pour l'essentiel au jour de la cession. La doctrine de l'administration fiscale (BOFiP, référence BOI-RFPI-PVI-10-40-30, version du 7 juillet 2021) les détaille paragraphe par paragraphe :

1. Un cédant sans résidence principale à lui : le vendeur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années qui précèdent la vente.
2. Un bien éligible : la cession porte sur un logement, avec le cas échéant ses dépendances immédiates et nécessaires, ou sur des droits démembrés (usufruit, nue-propriété) portant sur un logement.
3. Une première cession : l'avantage ne joue qu'une fois par personne physique pour les ventes intervenues depuis le 1er février 2012.
4. Un remploi du prix dans les 24 mois : tout ou partie du prix de cession finance l'acquisition ou la construction d'un logement que le contribuable affecte à son habitation principale.

Une cinquième exigence, de forme celle-là, conditionne l'ensemble : l'exonération est facultative, et le vendeur doit la demander par une mention expresse dans l'acte de vente. Faute de cette mention, le notaire applique le régime général et calcule l'impôt comme pour n'importe quelle résidence secondaire.

Le bénéfice est réservé aux personnes physiques fiscalement domiciliées en France au jour de la cession, au sens de l'article 4 B du CGI. Les non-résidents, soumis à l'impôt sur leurs seuls revenus de source française, en sont exclus ; ils relèvent d'un autre cas d'exonération, prévu au 2° du même II de l'article 150 U, qui obéit à ses propres conditions. Les associés de sociétés de personnes relevant des articles 8, 8 bis et 8 ter du CGI peuvent, eux, bénéficier du dispositif à hauteur de leur part dans la plus-value réalisée par la société.

Qui peut bénéficier de l'exonération sans avoir été propriétaire de sa résidence principale ?

Le contribuable qui demande l'exonération de plus-value pour sa première résidence principale doit prouver une situation négative : ni au jour de la cession, ni à aucun moment des quatre années qui la précèdent, il n'a détenu le logement où il vit. La règle vise la propriété de la résidence principale, pas la propriété immobilière en général : un vendeur peut posséder plusieurs logements loués ou secondaires et rester éligible, du moment qu'il occupe un logement dont il n'est pas propriétaire (location, logement de fonction, hébergement chez un proche).

La notion de résidence principale, au sens de l'article 150 U du code général des impôts, suit la définition fiscale habituelle : le logement où le foyer réside de façon habituelle et effective, et où se situe le centre de ses intérêts professionnels et matériels. Lorsqu'une personne partage son temps à parts égales entre deux logements, six mois dans chacun, la résidence principale est celle qui ouvre droit aux abattements de taxe d'habitation. Un appartement occupé quelques week-ends par an reste une résidence secondaire, même si le contribuable y reçoit son courrier.

La question de la résidence principale relève des faits : en cas de contrôle, l'administration réunit des éléments d'information (bail, quittances, factures d'énergie, adresse déclarée, lieu de travail), et la jurisprudence apprécie la réalité de l'occupation à partir de ce faisceau d'indices. Un locataire du parc privé ou d'un logement social remplit sans difficulté la condition, tout comme une personne hébergée à titre gratuit par ses parents.

La propriété « par personne interposée » ferme aussi la porte. Détenir sa résidence principale par l'intermédiaire d'une société, quel que soit le pourcentage du capital détenu, fait perdre le bénéfice de l'exonération. Il en va de même d'un droit démembré (usufruit ou nue-propriété) ou d'une quote-part indivise sur le logement occupé : un enfant nu-propriétaire de la maison où il vit, après une donation de ses parents, ne remplit pas la condition.

Couples mariés, indivision et sociétés

La situation d'un couple marié s'apprécie époux par époux, chacun pouvant bénéficier de l'exonération pour sa propre part. La doctrine admet que la détention de la résidence principale par l'un des époux, à titre de bien propre, n'empêche pas l'autre de demander l'exonération sur la vente d'un logement qui lui appartient. Lorsque les deux époux cèdent ensemble un bien commun, les conditions s'examinent pour chacun d'eux ; si l'un a déjà utilisé l'exonération lors d'une vente antérieure, l'autre ne peut la demander que pour la moitié de la plus-value.

Pour un bien détenu en indivision, l'examen se fait indivisaire par indivisaire : dans une fratrie qui vend la maison héritée des parents, seul le frère ou la sœur qui remplit les quatre conditions profite de l'exonération sur sa propre part. Pour une société de personnes, l'appréciation se fait en principe au niveau de chaque associé, qui peut remployer sa part du prix à titre individuel. La doctrine ne traite pas spécifiquement des partenaires de PACS ; la lecture prudente consiste à apprécier la situation de chacun comme pour des époux, et à faire valider le point par le notaire avant la signature.

Le cas du prêt relais : acheter avant de vendre

L'ordre logique voudrait que le vendeur cède d'abord sa résidence secondaire, puis achète sa résidence principale. Dans la réalité, le calendrier s'inverse souvent : une maison se libère, le ménage achète grâce à un prêt relais et revend ensuite son autre bien. Strictement, l'acquisition de la résidence principale avant la vente rendrait le cédant propriétaire de sa résidence principale au jour de la cession, ce qui ferait tomber l'exonération.

L'administration fiscale admet toutefois une tolérance, réservée à trois situations réunies : la mise en vente du logement cédé est antérieure à l'acquisition de la résidence principale, la cession intervient dans un délai normal de vente, et le prix de cession sert effectivement à financer le logement acquis. Le mandat de vente daté, les annonces publiées et l'historique des visites constituent les meilleures preuves de cette antériorité.

Quels biens sont exonérés à la vente ?

Le bien vendu doit être un logement, c'est-à-dire un local à usage d'habitation. La loi ne distingue pas selon l'usage qu'en faisait le propriétaire : une maison de vacances, un studio loué à un étudiant, un appartement vide ou un logement reçu par succession entrent dans le champ, puisqu'ils ne constituent pas la résidence principale du vendeur. Les dépendances immédiates et nécessaires suivent le logement : un garage ou une chambre de bonne cédés en même temps que l'appartement profitent de l'exonération, même lorsqu'ils sont vendus simultanément à des acquéreurs distincts ; vendus seuls, plusieurs mois après le logement, ils sortent en principe du champ, la doctrine liant l'avantage à une cession simultanée.

Plusieurs biens restent en dehors du dispositif :

• les terrains à bâtir, même destinés à recevoir une maison ;
• les locaux professionnels, commerciaux ou industriels ;
• les parts de sociétés à prépondérance immobilière, y compris lorsque la société détient uniquement des logements ;
• pour un immeuble à usage mixte, la fraction affectée à un usage autre que l'habitation.

Pour un immeuble collectif, l'exonération porte sur un seul appartement, sauf si deux appartements contigus forment une véritable unité d'habitation. Un propriétaire qui vend un immeuble de rapport entier ne peut donc exonérer que la plus-value d'un lot. En cas de vente en viager, seul le bouquet versé comptant peut faire l'objet du remploi, les rentes futures ne se prêtant pas à un réinvestissement dans le délai.

La première cession reste la clé de lecture : l'exonération ne joue qu'une fois par personne physique, pour une vente réalisée depuis le 1er février 2012. Les ventes antérieures qui ne remplissaient pas les conditions n'y font pas obstacle. En revanche, une fois l'exonération obtenue, aucune cession ultérieure ne peut plus en profiter, même si le contribuable redevient locataire et revend un autre bien dix ans plus tard.

Le remploi du prix dans les 24 mois : acquisition, construction, VEFA

Le remploi exigé pour l'exonération de la plus-value consiste à consacrer le prix de cession, dans un délai de 24 mois calculé de date à date à compter de la vente, à l'acquisition ou à la construction d'un logement affecté à la résidence principale du cédant. Une vente signée le 2 novembre 2026 doit ainsi être suivie d'une acquisition au plus tard le 2 novembre 2028.

Le logement acquis doit l'être en pleine propriété, seul ou en indivision. Les droits démembrés ne conviennent pas : acheter la nue-propriété d'un appartement ne vaut pas remploi. L'achat de parts de société (SCI, SCPI, groupement foncier) ou l'apport du prix à une société n'ouvrent pas non plus droit à l'exonération, seules les sociétés dites transparentes au sens de l'article 1655 ter du CGI étant admises. Un ménage qui envisage d'acheter sa maison en SCI familiale pour faciliter la transmission perd donc le bénéfice du dispositif, ce qui mérite un arbitrage chiffré avant de signer.

Le remploi peut prendre plusieurs formes :

Logement ancien

L'acquisition suffit ; si des travaux sont réalisés en même temps, ils doivent être achevés et payés dans les 12 mois qui suivent l'achat pour entrer dans le montant remployé.

Vente en l'état futur d'achèvement (VEFA)

L'achat sur plan est admis, de même que la vente d'immeuble à rénover (VIR).

Immeuble à transformer

La transformation d'un local en logement (grange, bureau) est acceptée si les travaux sont concomitants à l'acquisition, achevés et payés dans les 24 mois.

Construction d'un logement

Elle couvre l'achat du terrain et les dépenses de construction, ou ces seules dépenses si le contribuable possède déjà le terrain ; de simples aménagements dans un logement existant ne constituent pas une construction.

Le remploi se fait le plus souvent à titre onéreux, par un achat financé en partie par le prix de vente et en partie par un établissement de crédit ; l'affectation du logement acquis en vue d'y habiter reste la condition qui donne son sens à l'opération. Il peut aussi intervenir à titre gratuit, par exemple lorsque le logement est reçu par donation ou succession soumise aux droits d'enregistrement, ce qui reste un cas rare. Le logement acquis se situe en principe en France ; un remploi dans un autre État de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative est également admis.

Le délai de 24 mois connaît des exceptions limitées. Si le remploi devient impossible en raison d'une invalidité de deuxième ou troisième catégorie, d'un licenciement, d'une mise à la retraite d'office ou du décès du contribuable, l'exonération n'est pas remise en cause. Un simple changement de projet, un refus de prêt ou une hausse des prix sur le marché local ne figurent pas dans cette liste.

Comment calculer la plus-value et la part exonérée ?

La plus-value imposable se calcule d'abord selon les règles générales : prix de cession diminué du prix d'acquisition, ce dernier majoré des frais d'acquisition (forfait de 7,5 % ou montant réel justifié) et des travaux (forfait de 15 % du prix d'achat si le bien est détenu depuis plus de cinq ans, ou montant réel). Les abattements pour durée de détention s'appliquent ensuite, selon le barème rappelé par service-public.fr dans sa fiche vérifiée le 15 avril 2026 : rien jusqu'à la cinquième année, puis 6 % par an de la sixième à la vingt-et-unième année et 4 % la vingt-deuxième pour l'impôt sur le revenu ; 1,65 % par an de la sixième à la vingt-et-unième année, 1,60 % la vingt-deuxième et 9 % par an au-delà pour les prélèvements sociaux. L'exonération est totale après 22 ans de détention pour l'impôt et après 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Il y a eu un « nombre exceptionnel » de demandes d’annulation de la taxe sur les plus-values https://t.co/Tjnd5S8VKi

— RTL info (@rtlinfo) 29 octobre 2026

L'exonération liée au remploi s'applique ensuite en proportion. La formule retenue par la doctrine est la suivante : plus-value exonérée = plus-value × (fraction du prix remployée ÷ prix de cession). Le BOFiP l'illustre par un exemple : pour un prix de cession de 300 000 euros, une plus-value de 120 000 euros et un remploi de 180 000 euros, soit 60 % du prix, la plus-value exonérée atteint 72 000 euros et la plus-value imposable 48 000 euros. La fraction remployée ne peut pas dépasser le coût réel de l'acquisition ou de la construction.

Un cas chiffré : un studio détenu douze ans

Prenons un cas fictif, construit à partir des règles officielles et sans valeur de témoignage. Une salariée locataire à Paris a acheté en mars 2014 un studio à Arcachon pour 150 000 euros. Elle le vend en novembre 2026 pour 260 000 euros, après douze années pleines de détention. Le prix d'acquisition corrigé intègre le forfait de 7,5 % pour frais (11 250 euros) et le forfait de 15 % pour travaux (22 500 euros), soit 183 750 euros. La plus-value brute ressort à 76 250 euros.

• Impôt sur le revenu : sept années ouvrent droit à l'abattement de 6 % (de la sixième à la douzième), soit 42 %. La base imposable tombe à 44 225 euros, et l'impôt à 19 % représente environ 8 403 euros.
• Prélèvements sociaux : sept années à 1,65 % donnent un abattement de 11,55 %. La base atteint 67 443 euros, et les prélèvements à 17,2 % environ 11 600 euros.
• Total sans exonération : un peu plus de 20 000 euros, sans surtaxe puisque la plus-value imposable reste sous 50 000 euros.

Si la vendeuse consacre l'intégralité des 260 000 euros à l'achat de son appartement à Paris dans les 24 mois, la totalité de la plus-value est exonérée. Si elle n'en remploie que 195 000 euros, soit 75 % du prix, et conserve le reste en épargne, un quart de la plus-value reste soumis à l'imposition : environ 2 100 euros d'impôt sur le revenu et 2 900 euros de prélèvements sociaux, soit près de 5 000 euros. Pour refaire ce calcul avec ses propres dates, frais de vente et montants, le simulateur qui applique les abattements année par année rend l'impôt et les prélèvements dus avant et après remploi.

La plus-value réalisée sur un bien plus récent, ou sur un bien acheté dans une zone où les prix ont fortement monté, rend l'enjeu encore plus net. Ce calcul montre un point que les présentations rapides omettent : l'exonération porte sur le prix remployé, pas sur la seule plus-value. Réinvestir une somme égale au gain ne suffit pas ; pour une exonération totale, c'est le prix de vente entier qui doit financer la résidence principale, apport personnel et emprunt pouvant compléter le financement.

Remploi partiel, logement loué, étranger : les cas limites de l'exonération

Peut-on vendre un logement loué et bénéficier de l'exonération ?

Un bien immobilier qui était loué au jour de la vente peut ouvrir droit à l'exonération dès lors qu'il ne constitue pas la résidence principale du vendeur et que celui-ci remplit les autres conditions. Le texte vise tout logement autre que la résidence principale, sans exiger qu'il ait été occupé par le cédant ; un investissement locatif ou un bien en location saisonnière entrent dans le champ.

Le logement acheté avec le prix peut-il être situé à l'étranger ?

Le logement acquis au titre du remploi peut se situer dans un autre État de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen, à condition que cet État ait conclu avec la France une convention d'assistance administrative en matière fiscale. Il doit dans tous les cas devenir la résidence principale du contribuable.

L'exonération couvre-t-elle aussi les prélèvements sociaux ?

L'exonération de la plus-value remployée couvre à la fois l'impôt sur le revenu au taux de 19 % et les prélèvements sociaux de 17,2 %. Une remise en cause entraîne d'ailleurs le paiement des deux, majorés de l'intérêt de retard.

Faut-il habiter le nouveau logement pendant une durée minimale ?

Aucune durée minimale de conservation ni d'occupation n'est exigée pour le logement acquis. L'affectation à la résidence principale doit intervenir dès l'acquisition ou l'achèvement, avec un report admis de 12 mois en cas de travaux dans un logement ancien, et de 24 mois pour un immeuble transformé en logement.

La plus-value exonérée doit-elle figurer sur la déclaration de revenus ?

Le montant net de la plus-value exonérée se reporte sur la déclaration annuelle de revenus n° 2042. Cette mention n'augmente pas l'impôt et n'entre pas dans le revenu fiscal de référence ; l'oublier expose à une amende de 5 % des sommes non déclarées, comprise entre 150 et 1 500 euros, ramenée à 75 et 750 euros sans infraction au cours des trois années précédentes.

Quelles sont les conséquences fiscales d'un remploi manqué ?

Le non-respect d'une condition de l'exonération entraîne sa remise en cause au titre de l'année au cours de laquelle le manquement intervient. Trois situations sont visées : le logement cédé ou la situation du cédant ne remplissaient pas les conditions au jour de la cession, le prix n'a pas été remployé dans les 24 mois, ou le logement acquis n'a pas été affecté à la résidence principale.

Le contribuable doit alors acquitter l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux qui auraient été dus lors de la vente, augmentés de l'intérêt de retard prévu à l'article 1727 du CGI. Cet intérêt court à compter du premier jour du mois qui suit la cession : pour une vente signée le 2 novembre 2026, il court depuis le 1er décembre 2026. Un remploi manqué de quelques semaines coûte donc l'impôt entier, plus deux années d'intérêts.

Le remploi effectif peut aussi se révéler différent de celui annoncé dans l'acte. Si le montant réellement réinvesti est inférieur, le cédant dépose une déclaration rectificative n° 2048-IMM-SD et paie l'impôt sur la fraction redevenue imposable. S'il est supérieur, il peut obtenir la restitution de l'impôt payé en trop par une réclamation contentieuse auprès de son service des impôts.

La justification du remploi se produit au plus tard à l'issue du délai de 24 mois : acte authentique d'acquisition, factures de travaux, ou pour une construction, l'acte d'achat du terrain, le dépôt du permis de construire et l'engagement de construction. Le paiement définitif des entreprises n'est pas exigé à cette date. Garder ces pièces avec l'acte de vente évite une remise en cause pour défaut de preuve.

Mentions dans l'acte et déclaration : ce que le notaire et le vendeur déclarent

La demande d'exonération se formule dans l'acte de cession, rédigé par le notaire. L'acte doit préciser, pour chaque bénéficiaire, son identité, ses droits sur le prix, la fraction du prix qu'il destine au remploi et le montant de la plus-value exonérée. Le vendeur a intérêt à annoncer son projet dès le compromis : le notaire en tient compte pour vérifier l'historique de propriété sur quatre ans et pour calculer, le cas échéant, l'impôt dû sur la part non remployée.

Les obligations déclaratives dépendent du remploi envisagé :

• remploi total : le vendeur est dispensé de déclaration de plus-value, mais la nature et le fondement de l'exonération doivent figurer dans l'acte ;
• remploi partiel : le notaire dépose la déclaration n° 2048-IMM-SD et acquitte l'impôt sur la fraction imposable, prélevé sur le prix de vente ;
• dans tous les cas : le montant net de la plus-value exonérée figure sur la déclaration de revenus de l'année de la vente.

Le choix du régime applicable mérite le conseil du notaire dès l'établissement du mandat de vente, et un conseil en gestion de patrimoine si le vendeur détient plusieurs biens : l'exonération étant unique, la vendre sur le mauvais bien coûte cher. Le site impots.gouv.fr publie la notice de la déclaration n° 2048-IMM-SD, le site service-public.fr résume les taux, et le site du BOFiP regroupe la doctrine sous la série BOI-RFPI, dans la division BOI-RFPI-PVI consacrée aux plus-values immobilières des particuliers. La doctrine complète, avec ses exemples et ses tolérances, se lit dans la fiche BOFiP consacrée à la première cession d'un logement, et les taux en vigueur dans la fiche plus-value immobilière de service-public.fr.

Exonération de la résidence principale ou de la première cession : deux régimes à ne pas confondre

L'exonération de plus-value sur la résidence principale proprement dite, prévue au 1° du II de l'article 150 U, concerne la vente du logement que le vendeur occupe lui-même au jour de la cession. Elle est totale, sans condition de remploi, de durée de détention ni de nombre d'utilisations. Le régime du 1° bis présenté ici vise l'inverse : un logement qui n'est pas la résidence du vendeur, et dont la vente finance l'accès à la propriété.

Les deux régimes ne se cumulent pas sur un même bien, mais ils peuvent se succéder dans un parcours. Un contribuable qui vend son studio en exonération au titre du 1° bis, achète sa résidence principale avec le prix, puis la revend quinze ans plus tard en y habitant toujours, profite de l'exonération totale de la résidence principale lors de cette seconde vente. Il ne pourra en revanche plus jamais invoquer le 1° bis pour un autre logement.

Le choix du moment de la vente compte aussi. Un bien détenu depuis plus de 22 ans est déjà exonéré d'impôt sur le revenu par l'effet des abattements ; seule une part des prélèvements sociaux subsiste jusqu'à 30 ans. Consommer l'exonération unique du 1° bis sur un tel bien a peu d'intérêt si le contribuable possède un autre logement plus récent, à la plus-value plus lourde, qu'il compte vendre plus tard. Les propriétaires de maisons de vacances suivent aussi l'évolution de la fiscalité locale, avec la surtaxe d'habitation votée par 688 communes au taux de 60 %, qui pèse dans la décision de garder ou de céder le bien.

Un calendrier pour ne pas perdre l'exonération

Les erreurs observées sur ce dispositif tiennent rarement au principe et presque toujours aux dates. Un calendrier type, pour une vente du 2 novembre 2026, aide à les éviter :

1. Avant la mise en vente : vérifier qu'aucune résidence principale n'a été détenue depuis novembre 2022, y compris en indivision, en démembrement ou via une société.
2. Au compromis : signaler au notaire le projet de remploi et la part du prix concernée, pour que l'acte comporte les mentions requises.
3. Le jour de la vente : l'acte mentionne la fraction du prix destinée au remploi ; le délai de 24 mois démarre.
4. Au printemps 2027 : reporter la plus-value exonérée sur la déclaration des revenus de 2026.
5. Au plus tard le 2 novembre 2028 : signer l'acte authentique d'achat, ou disposer du terrain, du permis et de l'engagement de construction ; achever et payer les travaux d'un logement ancien dans les 12 mois de l'achat.
6. Après l'achat : emménager et faire du logement sa résidence principale, puis conserver acte, factures et justificatifs d'occupation.

Pour un acquéreur qui finance l'opération à crédit, l'établissement prêteur demande souvent le compromis de vente de l'ancien bien avant d'émettre son offre ; à Paris comme dans les grandes villes, la recherche d'un logement adapté peut à elle seule occuper la majeure partie du délai. Le délai paraît confortable, mais il absorbe vite la recherche du bien, l'obtention du prêt et le délai entre compromis et acte authentique, souvent de trois mois. Dans une construction, le permis de construire et la signature du contrat de construction doivent intervenir avant l'échéance, ce qui suppose de lancer le projet dans la première année.