Surtaxe sur les résidences secondaires : 688 communes ont voté le taux maximum de 60 %

Sommaire

Une taxe que la réforme de 2023 n'a pas emportée

La taxe d'habitation a disparu des avis d'imposition de la plupart des Français. Pas de tous. La suppression de la taxe engagée sous le quinquennat d'Emmanuel Macron, achevée en 2023, ne visait qu'une chose : l'habitation principale. Le logement où vous vivez vraiment. Une résidence secondaire, elle, reste taxée chaque année, au taux voté par sa commune et sur la valeur locative cadastrale du logement.

Tout le reste est resté debout. La taxe d'habitation des résidences secondaires, que l'administration fiscale abrège en THRS, s'applique exactement comme avant. Même base de calcul, même mécanique, même service en charge du recouvrement. Ce qui a changé, c'est son poids relatif : autrefois noyée dans un impôt payé par tout le monde, elle concerne désormais une minorité visible de contribuables. La loi de finances qui a organisé la sortie du dispositif l'a laissée intacte, là où la part des résidences principales était supprimée par tiers successifs.

Cette minorité n'est pas si petite. L'INSEE recense environ 3,7 millions de résidences secondaires et logements occasionnels en France, soit près d'un logement sur dix. Chacun d'eux déclenche une taxe d'habitation résidence secondaire, quel que soit le revenu de son propriétaire. Aucun plafond de ressources, aucune exonération liée à l'âge ou à la situation familiale : sur ce point, la THRS est un impôt aveugle.

Sur le plan budgétaire, ces locaux d'habitation sont devenus une ressource de premier ordre pour les impôts locaux des communes touristiques. Le moyen le plus rapide d'y faire rentrer de l'argent reste d'agir sur la résidence secondaire, et les conseils municipaux l'ont compris.

Et depuis 2023, une couche supplémentaire est venue se poser dessus. La majoration, que tout le monde appelle la surtaxe d'habitation.

Surtaxe d'habitation : qui est redevable, et à quelle date

La règle tient en une phrase. Est redevable de la taxe celui qui, au 1er janvier de l'année d'imposition, dispose d'un logement meublé sans en faire son habitation principale.

Cette date de référence explique la plupart des incompréhensions. Vous avez vendu votre maison de vacances en mars ? L'avis de taxe arrivera quand même à votre nom en novembre, pour l'année entière. Vous l'avez achetée en février ? Vous ne paierez rien cette année, et tout l'an prochain. Aucune proratisation, aucune répartition entre l'ancien et le nouveau propriétaire, sauf accord privé passé chez le notaire.

Le mot « meublé » compte aussi. Un logement vide de tout mobilier, impossible à occuper en l'état, sort du champ de la taxe d'habitation et bascule vers un autre régime. Un studio équipé que vous n'ouvrez que trois semaines par an, en revanche, reste taxable : c'est la possibilité d'y vivre qui déclenche l'imposition, pas la durée réelle d'occupation.

Trois profils sont concernés sans toujours le savoir :

• Le propriétaire d'un pied-à-terre professionnel qui a gardé son appartement en centre-ville alors que sa famille habite ailleurs.
• Le bailleur d'une location saisonnière dont le bien reste à sa disposition entre deux réservations.
• L'héritier indivis d'une maison de famille, taxé au titre de la jouissance du bien même s'il n'y met jamais les pieds.

Dans ce dernier cas, la taxe est établie au nom de l'indivision et chacun en supporte sa part. Un point à vérifier avant d'accepter une succession immobilière, au même titre que la taxe foncière qui pèse sur le bien.

1 666 communes sur 3 689 : la carte de la surtaxe en 2026

La surtaxe n'a rien d'automatique. Elle suppose deux conditions cumulatives : que la commune se situe en zone tendue, et que son conseil municipal ait voté la majoration.

La zone tendue, au sens fiscal, désigne une commune appartenant à une agglomération de plus de 50 000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements. Le décret d'août 2023 a considérablement élargi le périmètre : les communes touristiques du littoral et de montagne, où la part de résidences secondaires écrase celle des résidences principales, y sont entrées en masse. Résultat : 3 689 communes sont aujourd'hui éligibles au dispositif, contre un peu plus d'un millier auparavant.

Éligible ne veut pas dire majorée. Le vote reste une décision locale, et toutes les communes ne le prennent pas. En 2026, selon les taux d'imposition publiés par la DGFiP, 1 666 d'entre elles appliquent effectivement la surtaxe, soit 45 % des communes éligibles. La progression est régulière : 41 % en 2024, 44,1 % en 2025.

Le taux voté varie du simple au douzième, de 5 % à 60 % de la cotisation. Voici comment se répartissent les 1 666 communes concernées cette année.

Taux de majoration voté	Nombre de communes
60 % (maximum légal)	688
De 40 à 60 %	139
De 30 à 40 %	207
De 20 à 30 %	278
De 5 à 20 %	354

Quatre communes sur dix parmi celles qui majorent ont donc choisi le plafond. Elles étaient 657 l'an dernier sur 1 629 votantes. Le mouvement s'accélère, et il n'est pas uniformément réparti sur le territoire.

La géographie de la surtaxe épouse celle de la crise du logement dans les zones touristiques. En Bretagne, 84,6 % des communes éligibles l'appliquent. En Nouvelle-Aquitaine, 67,9 %. Dans les Pays de la Loire, 65,1 %. La Provence-Alpes-Côte d'Azur suit à 52,4 %. L'Île-de-France, elle, reste en retrait avec 29 %, et la Corse ferme la marche à 20,7 %.

Ce que traduit cette carte ? Une arme budgétaire devenue un instrument de politique du logement. Les maires des communes littorales l'assument : il s'agit de peser sur le marché immobilier local, de décourager le logement fermé onze mois sur douze, et au passage de financer des services publics dimensionnés pour une population estivale.

Comment se calcule le montant de la taxe

Le calcul part d'une valeur qui n'a rien à voir avec le prix du bien. La base d'imposition, c'est la valeur locative cadastrale : le loyer annuel théorique que le logement pourrait produire s'il était loué aux conditions du marché de référence.

Cette valeur est établie par l'administration fiscale à partir de la surface pondérée, du confort, de l'état d'entretien et de la catégorie du local. Les dépendances comptent : un garage, une cave, une piscine, une terrasse aménagée font monter la base. La valeur locative retenue pour la taxe d'habitation correspond à la valeur locative cadastrale brute, sans l'abattement de moitié appliqué en matière de taxe foncière.

Trois opérations se succèdent ensuite :

• La revalorisation annuelle des bases, indexée sur l'évolution des prix à la consommation constatée en novembre de l'année précédente.
• L'application du taux voté par la commune et, le cas échéant, par l'intercommunalité.
• La majoration, calculée sur la seule part communale de la cotisation, et non sur le total de l'avis.

Ce dernier point mérite qu'on s'y arrête. Une surtaxe affichée à 60 % ne signifie pas que votre facture augmente de 60 %. Elle porte sur la part revenant à la commune, à laquelle s'ajoutent des frais de gestion et, dans certains cas, une taxe pour la gestion des milieux aquatiques. L'écart réel se situe généralement en dessous du taux annoncé.

Prenons un exemple simple. Pour un appartement dont la valeur locative annuelle s'établit à 2 400 euros et une commune au taux d'imposition de 20 %, la cotisation de base atteint 480 euros. Avec une majoration de 60 %, elle passe à 768 euros, frais annexes non compris. La même résidence secondaire, située dans une commune voisine qui n'a rien voté, reste à 480 euros.

À l'échelle nationale, le montant moyen de la THRS atteignait 1 125 euros en 2024. Une moyenne qui recouvre des écarts considérables, puisque la valeur locative d'un studio de montagne et celle d'une villa du Cap Ferret n'ont aucun rapport.

Une dépendance non bâtie, un garage fermé ou une piscine relèvent du même régime général, et leur prise en compte explique souvent la hausse constatée d'une année sur l'autre. Vérifiez la surface déclarée : une erreur de catégorie se traîne pendant des décennies.

CARTES. Taxe foncière et taxe d'habitation sur les résidences secondaires… Visualisez l'évolution des impôts locaux en 2026 dans votre commune https://t.co/3lUo4eIuoa pic.twitter.com/UCIWYVnLTD

— Rentila (@Rentila) 19 septembre 2026

Rapporté au rendement locatif d'un bien mis en location une partie de l'année, le poids de la THRS grandit à mesure que le marché locatif local se tend. Un simulateur de rendement locatif permet de mesurer ce que la surtaxe retire au résultat net, avant même de parler d'impôt sur le revenu.

Les trois cas de dégrèvement que peu de propriétaires réclament

C'est la partie la moins connue du dispositif, et probablement la plus rentable. L'article 1407 ter du code général des impôts prévoit trois situations dans lesquelles la majoration est dégrevée. Pas la taxe elle-même : seulement le supplément.

Le mot qui change tout est « sur réclamation ». Aucun dégrèvement n'est accordé d'office. L'administration ne connaît pas votre situation personnelle et ne fera aucune démarche à votre place. Si vous ne demandez rien, vous payez.

Le logement imposé par l'activité professionnelle

Premier cas : vous êtes contraint de résider dans un lieu différent de votre habitation principale, à proximité de l'endroit où vous exercez votre activité professionnelle. Le pied-à-terre de la semaine, en somme.

La preuve est à votre charge. Un ordre de mutation, un contrat de travail mentionnant le lieu d'exercice, une attestation de l'employeur font l'affaire, à condition d'y joindre de quoi établir la proximité entre le logement et le lieu de travail. Les internes, les enseignants affectés loin de chez eux, les salariés en détachement de longue durée entrent typiquement dans cette catégorie.

L'ancienne résidence principale après l'entrée en établissement

Deuxième cas : le logement constituait votre habitation principale avant que l'âge ou la maladie ne vous conduise en maison de retraite, ou dans une structure de soins de long séjour. Le bien devient alors une résidence secondaire au sens fiscal, alors que rien, dans la vie de la personne concernée, ne relève du choix.

Le dégrèvement de la majoration s'ajoute ici à un autre avantage prévu par l'article 1414 B du même code, qui permet, sous conditions de ressources, de conserver le bénéfice des allégements attachés à l'ancienne habitation principale. Les familles y pensent rarement au moment de l'entrée en établissement.

L'impossibilité d'habiter pour une cause extérieure

Troisième cas, le plus large et le plus discuté : vous ne pouvez pas affecter le logement à un usage d'habitation principale pour une raison indépendante de votre volonté. Un bien insalubre, privé d'un équipement nécessaire à une occupation permanente, frappé d'un arrêté de péril ou en travaux lourds après sinistre relève de cette hypothèse.

L'appréciation est stricte. Un logement que vous choisissez de ne pas habiter ne coche pas la case ; il faut une contrainte objective, documentée, extérieure à vous. Photos datées, devis, rapports d'expertise, courriers de la mairie : le dossier se construit avec des pièces, pas avec des explications.

À retenir : une commune peut par ailleurs exonérer, sur délibération, les meublés de tourisme et les chambres d'hôtes situés en zone de revitalisation rurale. Renseignez-vous auprès du service des impôts des particuliers dont vous dépendez, ou consultez la rubrique dédiée sur impots.gouv.fr, avant de conclure que rien ne s'applique à votre cas.

Les informations utiles sont regroupées dans la rubrique « Biens immobiliers » de votre espace, où un lien direct vers le formulaire de réclamation figure également. Une lettre type circule sur les réseaux sociaux : elle fait gagner du temps, mais aucune pièce jointe ne la remplace.

Avis, paiement et délai de réclamation : le calendrier à ne pas rater

L'avis qui porte la taxe d'habitation d'une résidence secondaire arrive plus tard que les autres impôts locaux. Comptez le début du mois de novembre pour la mise en ligne dans votre espace particulier, avec un décalage de deux semaines environ pour les contribuables mensualisés.

La date limite de paiement tombe à la mi-décembre. Le paiement en ligne, sur le site impots.gouv.fr ou depuis l'application mobile, ouvre droit à quelques jours supplémentaires par rapport au chèque ou au virement. Au-delà de 300 euros, le paiement dématérialisé est d'ailleurs obligatoire, sous peine d'une pénalité.

Si vous estimez la surtaxe injustifiée, la contestation suit la voie classique de la réclamation contentieuse. Vous disposez d'un délai courant jusqu'au 31 décembre de l'année suivant celle de la mise en recouvrement. Autrement dit, un avis reçu fin 2026 reste contestable pendant toute l'année 2027.

Trois canaux existent pour la déposer :

• La messagerie sécurisée de votre espace personnel, qui horodate la demande et conserve la trace des échanges.
• Le courrier recommandé adressé au centre des finances publiques dont relève le logement, et non celui de votre domicile.
• L'accueil physique du service, utile pour les dossiers appuyés sur des pièces volumineuses.

Un point souvent ignoré : la réclamation ne suspend pas l'obligation de payer. Il faut régler la taxe dans les délais, quitte à demander un sursis de paiement, faute de quoi des majorations pour retard viendront s'ajouter au litige. Et gardez à l'esprit que l'administration dispose, elle aussi, d'un délai pour revenir vers vous : le fisc peut rectifier la taxe d'habitation jusqu'au 31 décembre de l'année qui suit celle de l'imposition.

Ne pas confondre avec la taxe sur les logements vacants

Une même commune peut appliquer la surtaxe d'habitation et une taxe sur les logements vacants. Les deux ne visent pas le même bien, et confondre les deux conduit à payer ce qu'on ne doit pas.

La taxe sur les logements vacants, ou TLV, frappe un logement vide et inoccupé depuis au moins un an au 1er janvier, dans les communes de zone tendue. Son taux atteint 17 % de la valeur locative la première année, puis 34 % les suivantes. Hors zone tendue, les communes peuvent instituer une taxe d'habitation sur les logements vacants, la THLV, qui s'applique après deux années de vacance.

La ligne de partage est le mobilier. Un logement meublé, en état d'être habité immédiatement, relève de la THRS et de sa majoration éventuelle. Un logement vacant, vide de meubles et hors d'usage d'habitation, relève de la TLV. Les deux impositions ne se cumulent jamais sur le même local pour la même année.

En pratique, l'administration se fonde sur la consommation d'eau et d'électricité, sur les déclarations d'occupation transmises chaque année par les propriétaires, et sur les données de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Une erreur de classement se corrige par la même voie que la surtaxe : une réclamation, avec les justificatifs.

Un logement inoccupé onze mois sur douze n'est pas pour autant vacant au sens fiscal, et une location saisonnière déclarée ne suffit pas à l'en faire sortir. Consulter la doctrine publique avant de trancher évite une question inutile au service, et une mauvaise surprise au moment de la vente.

La déclaration d'occupation, accessible depuis votre espace particulier sous la rubrique « Biens immobiliers », est d'ailleurs l'outil central du dispositif. C'est elle qui détermine la nature de chaque logement, donc la taxe applicable. La tenir à jour évite la quasi-totalité des redressements, et s'inscrit dans le mouvement plus large de refonte de la fiscalité immobilière engagée pour 2026.

Ce que les propriétaires demandent le plus souvent

Ma commune applique-t-elle la surtaxe ?

L'information figure sur votre avis d'imposition, à la ligne consacrée à la majoration. Les délibérations des conseils municipaux sont également publiques et consultables en mairie. En cas de doute, le service en charge de votre dossier vous le confirmera par écrit.

Puis-je échapper à la surtaxe en louant mon bien ?

Une location meublée de longue durée transfère la taxe au locataire, qui devient redevable au 1er janvier. Une location saisonnière, non : le bien reste à votre disposition entre deux séjours, et vous restez imposé. Attention, la location peut ouvrir d'autres obligations déclaratives.

Le dégrèvement vaut-il pour les années passées ?

Oui, dans la limite du délai de réclamation. Une demande déposée en 2026 peut viser l'imposition de 2025 si le délai n'est pas expiré. Au-delà, la somme est définitivement acquise au Trésor, même si votre situation ouvrait droit au dégrèvement pendant toutes ces années.