Résidence secondaire vendue en 2026 : les 3 conditions pour qu'un retraité ne paie aucune plus-value

Ce dispositif, prévu au III de l'article 150 U du code général des impôts, reste peu connu parce qu'il ne dépend ni de l'usage du logement ni de sa date d'achat. Une maison de vacances détenue depuis six ans, un studio loué, un terrain à bâtir : tout bien immobilier détenu en direct peut en bénéficier. La règle générale du calcul, avec ses abattements pour durée de détention, est détaillée dans notre article sur ce que le fisc prendra sur votre vente ; ici, on regarde le cas où le cédant n'a, au final, rien à payer.

Sommaire

Quelles sont les conditions d'exonération de la plus-value pour un retraité ?

L'exonération de plus-value accordée aux retraités repose sur trois conditions cumulatives, vérifiées par le notaire au moment de la vente et contrôlables ensuite par l'administration fiscale.

• Être titulaire d'une pension de vieillesse (ou de réversion pour le conjoint survivant) ou de la carte mobilité inclusion mention invalidité. La qualité de pensionné s'apprécie au jour de la cession, même si la personne exerce encore une activité ou perçoit d'autres revenus.
• Ne pas avoir été soumis à l'IFI au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la vente. Devenir redevable de l'impôt sur la fortune immobilière entre cette année et la date de la cession ne fait pas perdre le droit.
• Avoir un revenu fiscal de référence inférieur à la limite du I de l'article 1417 du CGI, lu sur l'avis d'imposition de cette même avant-dernière année.

Pour une vente réalisée en 2026, l'année qui compte est donc 2024 : c'est le revenu fiscal de référence de 2024, imprimé sur l'avis reçu à l'été 2025, qui sert de juge de paix. Selon la fiche plus-value immobilière de service-public.fr, le plafond est de 12 793 € pour la première part de quotient familial, majoré pour chaque demi-part supplémentaire. Un revenu qui a augmenté en 2025 ou en 2026 n'a aucune incidence : seule compte l'année de référence.

Comment bénéficier de l'exonération lors de la vente ?

Le bénéfice de l'exonération ne passe par aucun formulaire à déposer au service des impôts. Le notaire, qui calcule et prélève l'impôt sur la plus-value au moment de la signature de l'acte, applique directement l'exonération lorsque le vendeur lui remet ses justificatifs : titre de pension ou attestation de la caisse de retraite, avis d'imposition de l'avant-dernière année. Aucune déclaration 2048-IMM n'est alors déposée, puisqu'aucun montant n'est dû. Le document qui fonde l'exonération, l'acte de vente, mentionne le texte appliqué (article 150 U du CGI) et la situation du vendeur.

Les justificatifs sont conservés : l'administration peut les demander lors d'un contrôle. Pour un contribuable dont les revenus de l'année de référence comprenaient des revenus de source étrangère, il faut produire l'avis d'imposition ou de non-imposition étranger correspondant.

Couple marié, veuf, indivision : qui doit remplir les conditions ?

Dans un couple marié ou pacsé soumis à imposition commune, l'exonération pour retraite est admise dès que l'un des deux conjoints est pensionné, même si c'est l'autre qui est propriétaire du bien cédé. Le conjoint survivant qui perçoit une pension de réversion en profite également. En indivision, en revanche, les conditions s'apprécient indivisaire par indivisaire : lors de la vente d'une maison de famille par trois frères et sœurs, seul celui qui remplit les conditions est exonéré sur sa part, les autres payent l'impôt sur la leur.

Et si le bien est détenu par une société ?

Une résidence secondaire logée dans une SCI à l'impôt sur le revenu change la donne. Selon le BOFiP, l'exonération ne vaut que pour les plus-values réalisées personnellement par le cédant : lorsque c'est la société qui vend l'immeuble, l'associé ne peut pas l'invoquer pour sa quote-part de bénéfice. La cession par un associé de ses propres parts de société à prépondérance immobilière relève d'un autre régime juridique ; avant de vendre, un notaire dira quelle opération ouvre ou non le droit.

Le montant exonéré : exemple chiffré d'une vente fin 2026

Le montant exonéré correspond à la totalité de la plus-value : impôt sur le revenu au taux de 19 %, prélèvements sociaux à 17,2 % et, le cas échéant, surtaxe sur les plus-values nettes dépassant 50 000 €. Les prélèvements sociaux sur les plus-values immobilières sont restés à 17,2 % malgré la hausse à 18,6 % décidée par la LFSS 2026 pour les autres revenus du capital.

Prenons une veuve de 71 ans, seule dans son foyer fiscal (une part), qui touche une pension de réversion et une petite retraite personnelle. Son revenu fiscal de référence de 2024 s'élève à 12 400 €, sous le plafond de 12 793 €, et elle n'a jamais été soumise à l'IFI. Elle vend en décembre 2026 une maison de vacances achetée en mars 2010 au prix de 95 000 €, cédée 175 000 € ; après forfaits pour frais d'acquisition et travaux, la plus-value brute retenue est de 80 000 €.

Sans le dispositif, il faudrait attendre 22 ans de détention pour échapper à l'impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux. Pour cette retraitée, l'opération rapporte plus de 16 000 € net de plus qu'avec le régime de droit commun, soit davantage qu'une année de son revenu fiscal de référence. Le calcul suppose un prix de cession et une valeur d'acquisition justifiés par les actes ; les chiffres sont un exemple, pas une simulation personnelle.

Retraité au plafond : les situations qui font perdre l'exonération

L'exonération pour les revenus modestes se perd plus souvent qu'on ne le croit, faute de regarder la bonne année. Quelques cas reviennent souvent auprès des notaires.

• Le revenu fiscal de référence gonflé par une opération ponctuelle : un rachat partiel d'assurance vie, la vente de titres ou une plus-value de cession d'un autre bien réalisée deux ans avant suffisent à franchir la limite l'année de référence.
• La retraite liquidée trop tard : un vendeur qui signe l'acte la veille de la date d'effet de sa pension n'est pas encore pensionné au jour de la cession.
• Le bien détenu en société, comme vu plus haut.
• Le passage d'une part à une demi-part de moins après un décès ou un divorce : le plafond applicable baisse, le revenu, lui, ne change pas toujours dans la même proportion.

Le décalage de deux ans joue aussi dans l'autre sens. Une personne dont la retraite a fait chuter les ressources en 2025 devra attendre 2027 pour que cette année serve de référence ; vendre trop tôt revient à être jugé sur ses revenus d'actif. Le même plafond de l'article 1417 sert d'ailleurs pour l'exonération de taxe foncière après 65 ans : un propriétaire qui en bénéficie déjà a de bonnes chances de remplir aussi la condition de revenu.

Vente de résidence principale, EHPAD, remploi : les autres dispositifs d'exonération

La retraite ouvre d'autres portes que l'exonération sous condition de ressources. La vente de la résidence principale reste exonérée pour tout le monde, sans condition d'âge ni de revenu. Pour une personne âgée ou dépendante entrée en EHPAD, l'ancienne résidence principale peut être vendue sans impôt dans les deux ans qui suivent l'entrée dans l'établissement, à condition que le logement n'ait pas été loué ni prêté entre-temps (sauf au conjoint) et que le revenu fiscal de l'avant-dernière année reste inférieur à 30 024 € pour la première part, un plafond plus large que celui des retraités modestes.

Pour faire le calcul : notre simulateur plus-value immobilière.

Enfin, un vendeur qui n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la cession peut faire exonérer la première vente d'un autre logement, s'il réinvestit le prix dans l'achat ou la construction de sa résidence principale dans les deux ans. Ce cas concerne surtout le retraité locataire qui revend une maison de campagne pour acheter en ville, un projet qui rejoint les questions de coût traitées dans notre dossier pour qui envisage d'acheter une résidence secondaire.

Le cas du chef d'entreprise qui part à la retraite

Une partie des recherches sur l'exonération des plus-values au départ en retraite vise en réalité un autre régime : celui des plus-values professionnelles, réservé à l'entrepreneur qui cède son entreprise individuelle ou ses titres de société. L'article 151 septies A exonère d'impôt sur le revenu la plus-value professionnelle d'une activité commerciale, industrielle, artisanale ou libérale exercée depuis au moins cinq ans, quand le cédant cesse toute fonction de direction au sein de l'entreprise cédée et fait valoir ses droits à la retraite dans les deux ans précédant ou suivant la cession.

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— Le Parisien | économie (@leparisien_eco) 31 octobre 2026

Côté entreprise, la société ou l'entreprise individuelle cédée doit être une PME au sens européen, et la plus-value professionnelle se mesure de manière comptable : prix de cession moins valeur nette comptable des éléments de l'actif cédé. Ce régime prévu par le CGI vaut pour une entreprise commerciale, artisanale, libérale ou agricole, qu'il s'agisse d'une création ancienne ou d'une transmission familiale ; le délai de deux ans autour de la retraite est le critère que l'administration fiscale contrôle en premier. Pour un exploitant dont l'entreprise réalise un chiffre d'affaires modeste, d'autres exonérations professionnelles existent, et un expert-comptable fait la simulation des régimes avant de fixer la date de cession de l'entreprise.

Pour la cession de titres d'une société à l'impôt sur le revenu, l'associé doit céder l'intégralité de ses parts et ne pas détenir plus de 50 % des droits de vote ou des bénéfices de l'entreprise cessionnaire pendant trois ans. D'après la fiche entreprendre.service-public.fr sur le départ à la retraite, ce régime laisse dus les prélèvements sociaux et exclut les plus-values immobilières : l'immeuble d'exploitation vendu avec le fonds suit les règles des particuliers. Le dirigeant retraité qui vend aussi une maison de vacances doit donc regarder les deux régimes séparément.

Exonération des retraités : les points qui reviennent chez le notaire

L'exonération pour retraite s'applique-t-elle à un bien loué ?

L'exonération des retraités modestes vise tout immeuble détenu en direct, loué ou non : un appartement donné en location nue, un local ou un terrain y ont droit au même titre qu'une maison de vacances.

Faut-il avoir détenu le bien un nombre minimal d'années ?

Aucune durée de détention n'est exigée pour l'exonération des retraités : un bien acheté trois ans avant la vente est exonéré dès lors que les trois conditions de pension, de revenu et d'IFI sont réunies.

Peut-on en bénéficier plusieurs fois ?

Aucun texte ne limite le nombre de cessions exonérées pour un retraité aux revenus modestes : chaque vente est examinée au regard du revenu fiscal de référence de son avant-dernière année. Le remploi pour l'achat d'une résidence principale, lui, ne joue qu'une seule fois.

Pour mesurer ce que pèse cet avantage face aux hausses d'impôt annoncées, le barème présenté dans l'article sur les tranches d'impôt 2027 aide à situer le revenu d'un foyer retraité d'une part, sachant que le revenu fiscal de référence n'est pas le revenu imposable.