Deuxième appartement sur Airbnb en ville : les 3 autorisations possibles et l'amende de 100 000 €

Le changement d'usage désigne la transformation d'un local d'habitation en local à usage d'une autre nature. Pour le code de la construction (article L631-7), la location d'un meublé de courte durée, répétée, à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, sort le bien de l'usage d'habitation. Hors résidence principale, une location de type Airbnb suppose donc une demande d'autorisation de changement d'usage à la commune où est situé le logement, une déclaration du meublé touristique au titre du code du tourisme puis, dans les grandes villes, un numéro d'enregistrement. La loi Le Meur a étendu ce régime en novembre 2024, zone tendue ou non.

Ce dossier vise le cas le plus courant : un propriétaire qui détient une résidence secondaire en centre urbain, studio hérité, pied-à-terre ou investissement, et qui veut la proposer sur une plateforme. Le cadre général du statut, de la déclaration au classement en étoiles, figure dans le dossier sur le meublé de tourisme et son abattement ; on s'arrête ici sur l'étape que beaucoup découvrent trop tard.

Sommaire

Qui doit obtenir une autorisation de changement d'usage ?

L'autorisation de changement d'usage s'impose de plein droit dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans toutes les communes des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Paris, Marseille, Lyon, Toulouse, Nice, Nantes, Bordeaux, Lille ou Strasbourg entrent dans ce premier cercle, sans aucune délibération à attendre. Ailleurs, le régime existe seulement si le conseil municipal, ou l'intercommunalité compétente en matière de plan local d'urbanisme, l'a mis en place par une délibération.

La loi Le Meur du 19 novembre 2024, qui vise à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme, a élargi cette possibilité : toute commune peut désormais adopter le dispositif, en zone tendue comme hors zone tendue, avec une délibération motivée dans le second cas. Des communes du littoral, du Pays basque ou des stations de montagne l'ont fait pour freiner la baisse du nombre de logements proposés à l'année. Le texte permet aussi d'étendre le règlement municipal aux locaux qui ne sont pas destinés à l'habitation, comme des bureaux ou une boutique reconvertis en meublé touristique.

Côté loueur, trois profils se distinguent :

• la résidence principale, occupée au moins huit mois par an : aucune autorisation de changement d'usage, mais un plafond de nuitées, 120 par an au niveau national, que la municipalité peut abaisser à 90 depuis 2025 ;
• la résidence secondaire ou le bien d'investissement loué à la nuitée ou à la semaine : autorisation préalable obligatoire dans les villes concernées ;
• la chambre chez l'habitant, louée dans le logement que le propriétaire occupe : elle reste dans le régime de la résidence principale.

Le plafond de nuitées et la liste des municipalités qui l'ont réduit font l'objet d'un suivi distinct : les villes passées à 90 nuitées par an se multiplient depuis le vote de la loi.

Les trois formes d'autorisation délivrées par la mairie

La mairie peut accorder l'autorisation de changement d'usage sous trois formes, selon la fiche de service-public.fr vérifiée le 21 mai 2026. Chaque forme fixe ce que devient l'autorisation si le propriétaire vend ou cesse l'activité, ce qui pèse sur le prix d'une revente.

L'autorisation temporaire vise surtout les personnes physiques qui louent un bien en attendant de s'y installer ou de le vendre. Elle reste personnelle : elle ne suit ni le bien vendu, ni une société civile qui le rachète. La forme définitive sans compensation devient rare dans les grandes agglomérations, car le règlement municipal la réserve en général à des secteurs où la demande de logements reste faible.

En cas de refus, la commune doit motiver sa décision. Le demandeur peut alors former un recours gracieux devant le maire, puis saisir le tribunal administratif, mais un refus fondé sur le règlement municipal en vigueur tient presque toujours.

La compensation, ou le prix réel du changement d'usage

La compensation oblige le demandeur à rendre à l'habitation, dans le même secteur, des locaux qui avaient un autre usage : un bureau, un commerce, un atelier, des chambres de service. L'idée est simple à énoncer : chaque logement retiré du parc locatif au profit d'un meublé touristique doit être remplacé ailleurs dans le quartier, à surface au moins équivalente. Le loueur qui ne possède pas de tels locaux doit en acheter, ou racheter à un tiers un droit de commercialité, ce qui renchérit l'opération au point de la rendre souvent impossible pour un particulier.

L'exemple de la ville de Paris

La ville de Paris a refondu son règlement municipal sur les changements d'usage lors du Conseil de Paris des 11 au 14 février 2025 (délibération 2025 DLH 44), publié le 3 mars 2025, pour l'aligner sur la loi Le Meur et sur son PLU bioclimatique. Dans le secteur de compensation renforcée, le nombre de logements offerts en compensation doit être au moins égal au nombre de logements supprimés. Hors de tout périmètre de compensation, les locaux apportés doivent se trouver dans le même quartier administratif. La direction du logement et de l'habitat de la Ville instruit les dossiers, et cette direction contrôle aussi les annonces en ligne.

Ce qui change dans les autres grandes villes

Lyon, Bordeaux ou la ville de Strasbourg appliquent leur propre règlement municipal, avec des secteurs, des quotas et des conditions qui varient d'un arrondissement ou d'un quartier à l'autre. Certaines municipalités plafonnent les autorisations par propriétaire, d'autres limitent l'autorisation temporaire à un seul bien par personne. Avant toute offre d'achat sur un studio destiné à la location touristique, le règlement de la commune où est situé le bien se lit en entier sur le site internet de la mairie : c'est lui, et non une règle nationale, qui dit si la compensation s'applique et à quel niveau.

Comment obtenir une autorisation de changement d'usage ?

La demande d'autorisation de changement d'usage se dépose au service de l'habitat ou de l'urbanisme de la commune où est situé le logement, souvent par voie dématérialisée. Aucun formulaire cerfa national n'existe pour cette étape : chaque mairie publie son propre dossier, accompagné d'une notice d'information sur les pièces à fournir.

Location de Courte Durée : Ce que vous devez savoir sur la dernière réglementation

1️⃣ Maintien des 120 Jours par An:

Le Sénat a décidé de maintenir la limitation à 120 jours par an pour la location de résidences principales.

2️⃣ Amende pour Violation de Changement d'Usage:… pic.twitter.com/sg5SSA7oAY

— investingpro.fr (@Brahimbusiness) 31 mai 2024

Le dossier réunit en général les pièces suivantes :

• un justificatif de propriété ou l'accord écrit du propriétaire si le demandeur est locataire ;
• le plan et la surface du local, avec sa situation dans l'immeuble ;
• un diagnostic de performance énergétique (DPE) classé entre A et E en métropole ; un DPE F ou G bloque le dossier, et la réglementation exigera A à D à partir de 2034 ;
• pour une compensation, la désignation précise des locaux transformés en habitation et la preuve de leur usage antérieur ;
• le cas échéant, l'extrait du règlement de copropriété qui autorise l'activité.

Le délai d'instruction dépend du règlement de chaque commune et de la complexité du dossier : une demande avec compensation, qui suppose de vérifier l'usage passé de bureaux ou d'une boutique, prend nettement plus de temps qu'une autorisation temporaire. Une fois l'accord obtenu, le loueur passe à l'étape suivante, l'enregistrement du meublé.

Personne physique, personne morale : qui peut déposer la demande ?

Une personne physique comme une personne morale peut déposer une demande de changement d'usage, mais les deux ne reçoivent pas les mêmes réponses. L'autorisation temporaire, la plus accessible, reste réservée aux personnes physiques dans la plupart des règlements municipaux. Une entreprise, une SCI ou toute autre personne morale qui veut exploiter un studio en hébergement touristique se voit en général opposer la compensation, et une entreprise qui gère plusieurs biens passe dans la catégorie des loueurs à titre professionnel, avec les obligations fiscales et sociales qui en découlent.

Le point de départ de toute demande reste l'usage du local au 1er janvier 1970 : le CCH répute à usage d'habitation un local affecté à cet usage à cette date, sauf autorisation ultérieure. Lors d'une vente, le notaire peut interroger l'administration sur ce point, et l'information obtenue figure souvent dans le compromis. Cette question concerne également l'acheteur d'un ancien bureau : sans preuve d'un usage commercial ou professionnel en 1970 ou d'une autorisation postérieure, le local compte comme une habitation, et toute modification de son affectation passe par la procédure administrative.

Une modification du projet en cours d'instruction, par exemple un changement de surface ou de lot, impose souvent un nouveau dossier. La même logique vaut après l'accord : une modification du règlement de copropriété, une modification de la surface louée ou une modification de la réglementation locale peuvent remettre en cause l'exploitation, et le loueur doit en tenir compte avant d'utiliser l'autorisation pour signer des séjours à l'avance.

Plusieurs outils permettent de vérifier la situation avant de s'engager : utiliser le site internet de la mairie pour consulter le règlement municipal, demander au syndic le règlement de copropriété à jour, et poser la question de l'usage au notaire dès l'avant-contrat. Ces trois vérifications évitent l'essentiel des litiges.

Changement d'usage puis déclaration et numéro d'enregistrement

L'autorisation de changement d'usage et la déclaration du meublé de tourisme forment deux démarches distinctes. Là où s'applique la déclaration avec enregistrement, la mairie délivre un numéro de 13 caractères : le code Insee de la commune, un identifiant de six chiffres et une clé de contrôle. Ce numéro doit figurer sur chaque annonce, sur toutes les plateformes, et le loueur le communique au syndic si le bien se trouve en copropriété. Partout ailleurs, une déclaration simple en mairie, avec le formulaire cerfa n° 14004, suffit.

Le téléservice national d'enregistrement prévu par la loi Le Meur doit ouvrir au quatrième trimestre 2026 ; d'ici là, la déclaration passe par la mairie. Le calendrier de cette bascule est détaillé dans la nouvelle démarche nationale d'enregistrement, qui concernera aussi les meublés déjà déclarés.

Quels sont les risques sans autorisation ?

Louer sans autorisation de changement d'usage expose le loueur à une amende civile pouvant aller jusqu'à 100 000 € par local, prononcée par le président du tribunal judiciaire à la demande de la commune (article L651-2 du CCH). Le juge peut aussi ordonner le retour à l'habitation du logement, sous astreinte d'un montant pouvant atteindre 1 000 € par jour et par mètre carré.

Prenons un studio de 25 m² à Strasbourg, résidence secondaire du propriétaire, loué toute l'année sur deux plateformes sans autorisation. Si la municipalité engage une procédure, l'amende peut aller jusqu'à 100 000 €. Si le juge ordonne en plus de rendre le studio à l'habitation et que le loueur tarde, l'astreinte maximale représente 25 000 € pour un seul jour de retard (1 000 € multipliés par 25 m²). Les montants réellement prononcés restent à l'appréciation du juge, mais ces plafonds suffisent à effacer plusieurs années de recettes. Les condamnations récentes à Paris et à Marseille en donnent la mesure : 110 000 € pour un seul studio parisien, une condamnation déjà commentée par la presse juridique.

D'autres sanctions s'ajoutent, sans lien direct avec le changement d'usage :

• l'absence de déclaration simple ou d'enregistrement, punie d'une amende civile prononcée elle aussi par le juge ;
• le dépassement du plafond de nuitées d'une résidence principale ;
• la fausse déclaration, par exemple un bien présenté comme résidence principale alors qu'il ne l'est pas.

Les villes croisent les annonces avec les fichiers fiscaux et les données transmises par les plateformes, qui doivent retirer une annonce sans numéro valide. Un appartement déclaré comme résidence principale alors que le loueur paie une taxe d'habitation sur une résidence secondaire à la même adresse attire vite l'attention du service de contrôle.

Copropriété, changement de destination et fiscalité : les autres obstacles

La copropriété peut bloquer un meublé de tourisme même quand la mairie l'autorise. Pour les règlements antérieurs au 21 novembre 2024, une clause d'habitation exclusivement bourgeoise interdit toute activité professionnelle, location touristique comprise. Depuis cette date, le règlement de copropriété doit indiquer si les meublés de tourisme sont admis. Et quand le règlement réserve déjà le commerce aux seuls lots commerciaux, l'assemblée générale peut voter l'interdiction des meublés de tourisme à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Changement de destination : quand le local n'est pas un logement

Le changement de destination relève du code de l'urbanisme, et non du CCH. Transformer des bureaux ou une boutique en logement destiné à l'habitation, pour l'utiliser comme meublé ou pour s'en servir de compensation, suppose une déclaration préalable de travaux, voire un permis si la façade ou la structure de l'immeuble change. Le PLU peut aussi réserver certains secteurs aux résidences principales depuis la loi Le Meur : un local commercial ne se reconvertit pas partout en hébergement touristique.

Ce que l'autorisation ne règle pas côté fiscal

L'autorisation de changement d'usage ne dit rien de l'impôt. Le revenu tiré d'un meublé de tourisme non classé relève du micro-BIC jusqu'à 15 000 € de recettes, avec un abattement de 30 %. Le loueur collecte aussi la taxe de séjour, souvent prélevée par la plateforme, et la taxe d'habitation des résidences secondaires continue de s'appliquer, avec la majoration votée par certains conseils municipaux. La location meublée d'un bien touristique classé ouvre un régime plus favorable, détaillé dans le dossier sur le statut.

Les questions qui reviennent avant de louer un deuxième bien

Faut-il une autorisation pour louer sa résidence principale ?

Non, la résidence principale échappe au changement d'usage tant qu'elle reste proposée moins de 120 nuitées par an, ou moins de 90 si la ville a abaissé le plafond. Une déclaration en mairie reste nécessaire, avec le numéro d'enregistrement là où il existe.

Un locataire peut-il demander le changement d'usage ?

Un locataire peut déposer la demande avec l'accord écrit de son bailleur, mais la sous-location touristique sans cet accord viole le contrat de location et expose à la résiliation du bail, sans compter le reversement des sommes perçues au bailleur.

L'autorisation suit-elle le bien en cas de vente ?

Seule l'autorisation définitive avec compensation reste attachée au meublé. L'autorisation temporaire, personnelle, tombe avec la vente, et l'acheteur doit déposer sa propre demande.

La location d'un meublé à la semaine ou au mois est-elle concernée ?

Oui, dès lors que les séjours se répètent pour une clientèle de passage : la location à la semaine ou au mois reste une location touristique. Un bail meublé classique, ou un bail mobilité de un à dix mois, sort au contraire du dispositif.

Le détail des pièces, des sanctions et des types d'autorisation figure sur la fiche meublé de tourisme de service-public.fr, mise à jour après la loi Le Meur. Pour un projet d'achat, la démarche la plus sûre reste de lire le règlement municipal et celui de copropriété avant de signer le compromis, puis de déposer la demande d'autorisation dès l'acte authentique signé.