Location saisonnière : les grandes villes serrent la vis, ce qu'un propriétaire doit faire avant de louer
Louer un logement quelques semaines par an n'a plus rien d'une formalité. La réglementation de la location saisonnière a changé : tout meublé de tourisme mis en location doit porter un numéro d'enregistrement, la mairie peut fixer un quota, et la durée maximale d'une résidence principale peut tomber à 90 jours.
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Le numéro d'enregistrement est devenu la clé d'entrée
La loi Le Meur du 19 novembre 2024 a posé le principe. Le décret du 19 mars 2026 a livré le mode d'emploi : un service public en ligne unique, Declaloc, qui remplace les formulaires locaux éparpillés commune par commune. Une démarche, un site, la même obligation partout en France.
Dès l'ouverture du téléservice national, prévue au quatrième trimestre 2026, la règle ne souffrira plus d'exception géographique. Chaque logement proposé en location saisonnière, résidence principale comme résidence secondaire, doit obtenir son numéro avant la mise en ligne de la moindre annonce. Les plateformes de location courte durée, Airbnb en tête, doivent le vérifier et retirer les annonces qui en sont dépourvues.
- Défaut d'enregistrement : jusqu'à 10 000 euros d'amende pour le loueur.
- Fausse déclaration : le montant grimpe à 20 000 euros.
- Diagnostic de performance énergétique : il entre dans le dossier, et son absence expose à une amende administrative pouvant atteindre 5 000 euros par logement.
En clair, le numéro n'est plus une information décorative en bas de page. C'est lui qui autorise l'activité de loueur, et le DPE du logement entre au dossier comme pour une location classique.
Résidence principale : 120 jours, parfois 90
Le code du tourisme fixe une durée maximale de 120 jours par année civile pour la location d'une résidence principale. Ce plafond existe depuis longtemps, mais il vient de devenir mobile.
Un conseil municipal peut désormais l'abaisser entre 90 et 120 jours par délibération motivée, dans les zones tendues. Résultat : deux propriétaires séparés par une frontière communale ne vivent plus sous le même règlement. Le maire dispose là d'un vrai pouvoir de régulation, et le dépassement expose à une amende civile qui peut atteindre 15 000 euros par logement concerné.
Le décompte court du 1er janvier au 31 décembre. Une résidence principale louée tout juillet et tout août consomme déjà la moitié du plafond, ce qui laisse peu de marge pour les vacances de fin d'année.
Autre point que beaucoup ignorent : un même client ne peut pas totaliser plus de 90 journées consécutives dans les lieux sur une année. Au-delà, le locataire y établit sa résidence, l'objet du contrat change de nature et le bail saisonnier ne tient plus.
Changement d'usage : le vrai verrou des grandes villes
Louer une résidence secondaire en meublé touristique suppose souvent une autorisation de changement d'usage délivrée par la mairie. Le local passe alors d'un usage d'habitation à une activité commerciale, au sens du code de la construction et de l'habitation.
Paris, Lyon et Bordeaux l'imposent depuis des années, et la demande s'instruit en mairie avant toute mise en location. La sanction est la plus lourde de toutes : jusqu'à 100 000 euros, assortis d'une remise en état des lieux. À Paris, les propriétaires mesurent déjà ce que ce durcissement leur fait courir comme risques.
Un « influenceur immobilier » a été condamné à 440 000 euros d'amende pour avoir enfreint les règles encadrant les locations de meublés touristiques. https://t.co/BALxSTTenS
— Le Dauphiné Libéré (@ledauphine) 23 septembre 2026
Certaines communes ajoutent la compensation. Pour retirer un appartement du parc résidentiel, le propriétaire doit remettre sur le marché une surface équivalente en habitation. Autrement dit, transformer un local en logement pour avoir le droit de transformer un logement en meublé.
Les quotas, nouvelle arme des conseils municipaux
La nouveauté la plus lourde de conséquences est ailleurs. Une commune peut maintenant plafonner le nombre total de meublés de tourisme autorisés sur son territoire, globalement ou quartier par quartier.
Annecy a voté en juin 2025 un plafond de 2 660 autorisations, contre 6 400 auparavant. Lille conditionne la mise en location à un enregistrement préalable et a relevé la taxe d'habitation sur les résidences secondaires. Marseille encadre certains quartiers, où la durée est ramenée à 120 jours.
Ce qui change tout ? Un quota se remplit. Les dossiers déposés en premier sont servis en premier, et un propriétaire qui attend la haute saison pour déposer sa demande peut se retrouver devant une porte fermée. Ceux qui visent ce marché ont intérêt à mesurer d'abord ce que rapporte réellement un investissement locatif saisonnier aujourd'hui.
Le classement du meublé pèse sur l'impôt
La fiscalité a suivi le même mouvement de resserrement. Les recettes d'une location meublée touristique non classée relèvent d'un plafond micro-BIC de 15 000 euros par an, avec un abattement forfaitaire de 30 % sur le revenu déclaré à l'impôt.
Un meublé classé de 2 à 5 étoiles conserve un régime nettement plus favorable : plafond annuel de 83 600 euros pour les recettes de 2026 (77 700 euros jusqu'en 2025) et abattement de 50 %. Le classement, délivré pour cinq ans après visite d'un organisme agréé, devient un arbitrage financier autant qu'un argument commercial. À retenir : entre deux logements identiques, seul le classement fait la différence sur la charge fiscale.
La check-list avant de publier une annonce
- Mairie : vérifier si la commune impose le changement d'usage, une compensation ou un quota.
- Enregistrement : obtenir le numéro national et le faire figurer sur chaque annonce.
- Copropriété : relire le règlement avec le syndic, une clause d'habitation bourgeoise exclusive interdit l'activité.
- Assurance habitation : signaler la location saisonnière à l'assureur, faute de quoi la garantie peut tomber.
Reste la gestion locative au quotidien : collecte de la taxe de séjour, contrat écrit remis au client, déclaration des revenus, passage d'un prestataire entre deux séjours. Une agence ou une conciergerie peut prendre ces démarches en charge, mais la responsabilité administrative demeure celle du propriétaire.
Les conflits de voisinage se règlent rarement seuls, et mieux vaut connaître les recours ouverts face aux nuisances d'un meublé touristique avant de se retrouver de l'autre côté de la plainte.
Que risque un propriétaire déjà en location aujourd'hui ?
Dans une commune qui délivre déjà un numéro, louer sans l'afficher est une infraction, même si l'annonce est ancienne. La régularisation passe par le portail de la mairie, puis par le service national quand il sera ouvert, et elle reste possible tant qu'aucun contrôle n'a été engagé. Une location saisonnière déjà soumise à autorisation en mairie doit aussi vérifier que celle-ci couvre toujours la bonne adresse.
Un bail mobilité permet-il d'échapper à ces règles ?
Non. Le bail mobilité répond à un autre besoin, celui d'un occupant en formation ou en mission, avec une durée de un à dix mois et un vrai locataire à titre de résidence. L'utiliser pour contourner les plafonds de la location courte durée expose à une requalification, comme le montre la pratique du bail mobilité détourné vers le tourisme.
