Airbnb à 90 nuits : les villes qui serrent la vis et l'amende de 15 000 € qui vous guette

Pendant des années, la règle tenait en un chiffre : 120 jours par an pour louer sa résidence principale sur Airbnb, Booking ou Abritel. Ce plafond national existe toujours. Mais depuis le 1er janvier 2025, chaque commune peut réduire la durée de location autorisée, et beaucoup ne s'en privent pas : la réglementation du meublé de tourisme se décide désormais en mairie. Pour un propriétaire qui louait son logement pendant ses vacances et ses déplacements, la marge fond d'un quart. Pour celui qui louait une résidence secondaire, c'est tout le modèle qui change, avec la compensation et les quotas par quartier. Voici la carte des villes concernées, les règles qui s'appliquent et ce que vous risquez.

Sommaire

Quelle est la limite de nuitées Airbnb en 2026 ?

Le principe n'a pas bougé : une résidence principale peut être louée en meublé de tourisme 120 jours par an au maximum. Au-delà, le logement n'est plus regardé comme votre résidence principale et bascule dans le régime de la location touristique classique, avec son autorisation de changement d'usage.

Ce qui change tout ? La loi Le Meur du 19 novembre 2024 a donné aux maires un levier nouveau. Par un simple vote du conseil municipal, une commune peut ramener ce plafond jusqu'à 90 jours. La règle figure à l'article L324-1-1 du code du tourisme. Elle vaut pour l'année civile, du 1er janvier au 31 décembre, toutes plateformes confondues.

Autrement dit, la limite annuelle dépend désormais de l'adresse du logement. Deux appartements identiques, l'un à Paris, l'autre dans une commune voisine qui n'a rien voté, n'ont pas le même quota. Avant de publier une annonce, la seule question qui compte : qu'a décidé votre mairie ?

Résidence principale ou secondaire : deux régimes

La résidence principale est le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou force majeure. C'est la seule qui profite du quota de nuitées. Une résidence secondaire, elle, n'a pas de plafond de jours, mais dans les villes les plus tendues elle ne peut être louée qu'avec une autorisation préalable de changement d'usage, souvent assortie d'une compensation.

Quelles villes limitent les nuitées Airbnb ?

La carte s'est remplie en moins de deux ans. Paris a ouvert la marche dès janvier 2025, en passant à 90 jours sans attendre. Marseille a suivi par un vote de 2025. Lyon, Bordeaux et Nice ont adopté le même seuil pour l'année 2026. Chaque fois, la mairie invoque la même raison : le logement des habitants, dans des marchés où l'offre locative de longue durée s'effondre.

Ville	Quota résidence principale	Compensation pour une résidence secondaire
Paris	90 jours depuis janvier 2025	Oui, règle la plus stricte de France
Marseille	90 jours après délibération de 2025	Oui, dès le premier logement
Lyon	90 jours à partir de 2026	Oui
Bordeaux	90 jours à partir du 1er janvier 2026	Oui
Nice	90 jours à partir de 2026	Oui

D'autres communes étudient le sujet : le Pays basque, où Biarritz et ses voisines appliquent déjà des règles serrées, la Côte d'Azur, et les stations alpines comme Annecy ou Chamonix. La liste bouge au rythme des conseils municipaux. Le réflexe utile : consulter le site internet de votre mairie, rubrique logement ou urbanisme, avant chaque saison.

Paris et Marseille, les deux villes pionnières

À Paris, le passage à 90 jours s'ajoute à un contrôle déjà dense : numéro d'enregistrement obligatoire, compteur de nuits tenu par les plateformes, brigade d'agents chargés des locations meublées. Pour les risques propres à la capitale, notre point sur les vrais risques des propriétaires Airbnb à Paris détaille les contrôles et les condamnations récentes.

À Marseille, la ville a assumé une ligne « anti Airbnb » dans les quartiers du centre. Le seuil de 90 jours s'y double d'une compensation exigée dès la première résidence secondaire transformée en meublé de tourisme.

Comment une commune abaisse-t-elle le quota à 90 jours ?

La démarche est courte. Le maire propose une délibération au conseil municipal, qui fixe le nouveau seuil entre 90 et 120 jours. Le texte doit être motivé par la situation du logement dans la commune. Une fois votée et publiée, la règle s'applique à l'année civile suivante, ou à la date fixée par la délibération.

Condition préalable : la commune doit avoir mis en place l'enregistrement des meublés de tourisme. Sans numéro, pas de compteur de jours, donc pas de contrôle possible. C'est pour cette raison que la loi a généralisé la déclaration avec enregistrement à tout le territoire.

• Délibération : vote du conseil municipal, avec un seuil choisi entre 90 et 120 jours.
• Enregistrement : chaque logement reçoit un numéro de 13 caractères à afficher dans l'annonce.
• Transmission : les plateformes communiquent à la mairie le nombre de nuits louées par numéro.
• Blocage : une fois le quota atteint, l'annonce ne peut plus être réservée sur l'année en cours.

Le numéro d'enregistrement et le téléservice national

L'enregistrement passera par un téléservice national unique dès son ouverture, prévue au quatrième trimestre 2026 ; d'ici là, il se fait sur le portail de la commune. Toute location d'un meublé de tourisme, résidence principale comprise, doit désormais porter ce numéro. Notre article sur la nouvelle démarche d'enregistrement des meublés touristiques explique les étapes et les pièces à fournir. La fiche officielle de service-public.fr sur la location meublée de tourisme rappelle les obligations de déclaration.

La compensation : ce qu'elle impose aux propriétaires

La compensation est l'arme lourde des grandes villes. Le principe : pour transformer un logement en meublé de tourisme loué à l'année, le propriétaire doit rendre au marché une surface équivalente. Concrètement, il transforme en habitation un local qui n'en était pas un, bureau ou local commercial, dans le même secteur.

Résultat : l'opération devient hors de portée pour un particulier. Acheter un local commercial pour le convertir en logement, puis obtenir l'autorisation de changement d'usage pour la résidence secondaire, cela revient à mener deux projets immobiliers pour une seule location saisonnière. Les villes le savent, et c'est l'effet recherché.

Immobilier: Nice devient la ville la plus tendue de France pour louer un logement pic.twitter.com/HRj7WvEvHU

— BFM Nice Côte d'Azur (@BFMCotedazur) 8 octobre 2026

La compensation est prévue par le code de la construction, qui l'applique dans les communes de plus de 200 000 habitants et celles qui l'ont décidé. Chaque mairie fixe son règlement : périmètre, surface exigée, commercialité ou non de l'autorisation. Une autorisation obtenue sans compensation est en général personnelle et temporaire.

Quotas par quartier et zones du plan local d'urbanisme

La loi Le Meur permet aussi aux communes de délimiter, dans leur plan local d'urbanisme, des secteurs réservés à la résidence principale. Là, aucune nouvelle location touristique ne peut voir le jour. D'autres villes fixent un quota d'autorisations par quartier. Dans une zone tendue, ces outils se combinent avec le plafond de nuitées.

Quelle amende en cas de dépassement du quota ?

La facture a nettement grimpé. Dépasser le nombre de jours autorisé expose à une amende civile pouvant atteindre 15 000 euros, contre 10 000 euros auparavant. C'est le maire qui saisit le tribunal judiciaire, et l'amende revient à la commune.

• Dépassement du plafond : jusqu'à 15 000 euros.
• Absence d'enregistrement : jusqu'à 10 000 euros.
• Fausse déclaration ou faux numéro : jusqu'à 20 000 euros.
• Changement d'usage sans autorisation : jusqu'à 100 000 euros par logement.

Ces sanctions ne sont pas théoriques. Paris a obtenu de lourdes condamnations contre des loueurs qui cumulaient les nuits. Les plateformes aussi s'exposent à des amendes si elles ne transmettent pas les données ou laissent en ligne une annonce sans numéro. En clair, le contrôle ne repose plus sur la dénonciation d'un voisin : il est automatisé.

Comment déclarer une location Airbnb et payer la taxe de séjour ?

Déclarer son meublé est la première obligation, avant même de penser au quota. Le propriétaire, ou l'hôte qui sous-loue avec l'accord de son bailleur, remplit la déclaration en ligne sur le portail de sa commune, en attendant le portail national, reçoit son numéro et le reporte dans chaque annonce. La démarche est gratuite. Sans elle, aucune plateforme n'accepte plus de réservation dans les communes qui l'exigent, et le compteur de nuits ne peut pas démarrer.

Pour aller plus loin, notre dossier : Meublé de tourisme.

La taxe de séjour suit un cadre distinct. Son tarif est fixé par la commune, par personne et par nuit, selon le type d'hébergement et son classement. Quand la réservation passe par une plateforme, celle-ci collecte la taxe et la reverse elle-même. En direct, c'est au loueur de la percevoir et de la déclarer à la mairie. Autre point à respecter : les revenus de l'activité se déclarent à l'impôt sur le revenu, dans la catégorie des BIC.

Le guide des pièces et des preuves à conserver

En cas de contrôle, la charge de la preuve pèse sur vous. Un guide simple, que les juristes recommandent aux propriétaires :

• Justificatif de résidence principale : avis d'impôt, facture d'énergie, attestation d'assurance à votre nom et à cette adresse.
• Relevé des nuits louées : l'historique de chaque plateforme, à exporter en fin d'année pour vérifier la conformité avec le seuil applicable.
• Accord écrit du bailleur : indispensable si vous êtes locataire, faute de quoi le contrat de location peut être résilié.

Cette gestion administrative paraît lourde, mais elle protège. Une équipe de contrôle municipale qui reçoit un dossier propre classe l'affaire vite. Les litiges portent presque toujours sur des loueurs incapables de prouver que le logement était bien leur résidence principale.

Restrictions et limitations : une législation renforcée, ville par ville

La législation française a longtemps laissé les communes sans outil. La loi Le Meur a renforcé leurs droits, et chaque grande métropole compose désormais sa propre stratégie. Les restrictions se superposent : limitation des nuitées pour la résidence principale, limitation des autorisations pour la résidence secondaire, restrictions par quartier dans le plan local d'urbanisme.

Chaque ville garde sa spécificité. Paris contrôle d'abord le changement d'usage. Marseille vise les quartiers du centre. Bordeaux et Lyon combinent quota et compensation. Au Pays basque, la pression vient du marché des résidences secondaires, qui prive les actifs locaux de loyer abordable. Cette mesure de régulation a un impact direct sur les ressources des propriétaires, mais elle répond à une contrainte que les maires jugent prioritaire : loger ceux qui travaillent sur place.

Le cadre réglementaire applicable peut aussi changer en cours de route. Une ville qui n'a rien voté cette année peut adopter un seuil de 90 jours l'an prochain. Mieux vaut estimer ses recettes sur la base du seuil le plus bas, plutôt que d'optimiser un calendrier qui deviendrait illégal au 1er janvier.

Ce que la loi Le Meur change aussi pour vos revenus

La loi Le Meur ne touche pas seulement le quota. Elle a aussi resserré la fiscalité des meublés de tourisme, et c'est souvent là que le choc est le plus fort pour les propriétaires.

Au régime micro-BIC, le plus courant chez les particuliers, pour les revenus perçus à partir de 2025, un meublé de tourisme non classé ne profite plus que d'un abattement de 30 %, dans la limite de 15 000 euros de recettes. Un meublé classé garde un abattement de 50 %, avec un seuil de 83 600 euros pour les recettes de 2026 (77 700 euros jusqu'en 2025). Au-delà, ou sur option, le régime réel s'impose.

En LMNP au réel, l'amortissement reste possible, mais les amortissements déduits sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Le fiscal LMNP 2026 n'a donc plus grand-chose de la niche d'hier. Pour une personne physique en LMP, la plus-value professionnelle suit ses propres règles, et le conseil d'un expert-comptable s'impose avant de vendre.

Copropriété et diagnostic de performance énergétique

Deux autres verrous comptent. Une copropriété peut désormais interdire la location touristique dans son règlement, par un vote à la majorité des deux tiers quand le règlement interdit déjà toute activité commerciale. Et un logement soumis à autorisation de changement d'usage doit présenter un DPE suffisant pour être loué aux touristes, classé au moins E, puis au moins D à partir de 2034. Un DPE trop faible impose des travaux de rénovation avant toute nouvelle location, sous peine de refus. La pression fiscale et la pression énergétique vont donc dans le même sens.

Louer quand même : les options qui restent

Le quota atteint, vous avez trois portes de sortie légales. Aucune ne consiste à contourner la règle : les plateformes bloquent l'annonce et la mairie reçoit les chiffres.

1. La location de longue durée : un bail meublé classique, sans limite de jours, et un revenu plus stable.
2. Le bail mobilité : un à dix mois pour un étudiant, un stagiaire ou un salarié en mission. Notre enquête sur le bail mobilité utilisé à la place d'Airbnb montre ses limites.
3. La location d'une chambre : louer une partie de sa résidence principale, sans quitter les lieux, reste hors du quota des 90 ou 120 jours.

Une conciergerie Airbnb peut vous aider à gérer le calendrier, mais la responsabilité reste la vôtre. Une conciergerie sérieuse suit le compteur de nuits et refuse de dépasser la limite. Si elle vous promet le contraire, fuyez : c'est vous qui recevrez l'amende, pas elle.

Sur le plan du revenu, faites le calcul avant la saison. Avec 90 nuits au lieu de 120, la recette baisse mécaniquement, et la question de la rentabilité se pose, surtout en location Airbnb dans une ville chère. Notre analyse de la rentabilité de l'investissement locatif saisonnier en 2026 chiffre l'effet.

Vos questions sur le quota de nuitées Airbnb

Comment savoir si ma commune a abaissé le quota ?

Consultez la délibération publiée par votre mairie, ou la rubrique logement de son site. Les plateformes affichent aussi le seuil applicable quand vous renseignez votre numéro d'enregistrement. Sans décision locale, le plafond national de 120 jours s'applique.

Le quota compte-t-il les nuits sur toutes les plateformes ?

Oui, le décompte est global. Les nuits louées sur Airbnb, Booking ou en direct s'additionnent sur l'année civile. Une location non déclarée hors plateforme reste une infraction.

Une résidence secondaire est-elle soumise aux 90 jours ?

Non, le plafond de nuitées vise la résidence principale. Une résidence secondaire relève du changement d'usage, avec parfois une compensation, dans les villes qui l'imposent.