Airbnb : votre meublé classé F ou G pourra-t-il encore être loué aux touristes en 2034 ?

La loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a fait entrer le diagnostic de performance énergétique dans le monde de la location de vacances. Jusque-là, un studio mal isolé pouvait passer d'un bail classique, avec un locataire à l'année, à une mise en location à la nuitée via une annonce sur une plateforme comme Airbnb ou Booking sans que personne ne regarde sa facture de chauffage. Ce temps est fini. Le texte vise une cible précise : les passoires thermiques que leurs propriétaires retiraient du parc locatif pour échapper au calendrier d'interdiction des locations à l'année.

Encore faut-il savoir quel bien est concerné, à quelle échéance, et ce qu'encourt un bailleur qui ignore l'obligation. Voici le calendrier, les sanctions et les solutions, type de bien par type de bien.

Sommaire

Quelles sont les nouvelles règles DPE pour un logement sur Airbnb ?

La loi Airbnb pose deux étages. Le premier joue dès aujourd'hui, mais seulement quand une autorisation est demandée en mairie. Le second, en 2034, touchera tout le parc de meublés de tourisme, à une exception près.

Depuis le 21 novembre 2024 : la classe E au minimum pour obtenir une autorisation

Dans les communes qui soumettent la location de courte durée à une autorisation de changement d'usage (Paris, Lyon, Bordeaux, Nice, Annecy et des centaines d'autres villes tendues), le dossier doit désormais contenir un DPE valide. L'étiquette doit se situer entre A et E en métropole. Un appartement F ou G ne peut plus obtenir le précieux sésame, quelle que soit la qualité de la demande.

La même obligation s'applique au régime d'autorisation temporaire que certaines communes ont créé pour les locaux proposés aux touristes. Les départements d'outre-mer sont hors de ce dispositif.

Au 1er janvier 2034 : la classe D pour tous les meublés de tourisme

Le second étage est plus large. À partir du 1er janvier 2034, tout meublé de tourisme devra présenter un DPE classé entre A et D, ville réglementée ou non, grande ville ou village de montagne. Le seuil d'obtention d'une nouvelle autorisation remonte aussi d'un cran : D au minimum à partir de cette date.

Ces dix ans de délai ne sont pas un cadeau. Ils correspondent au temps qu'il faut pour planifier, financer et réaliser des travaux de rénovation dans un immeuble ancien, souvent en copropriété.

La résidence principale reste hors du champ

Celui qui met en location sa propre résidence principale quelques semaines par an n'est pas concerné par l'obligation de DPE propre aux meublés de tourisme. Est considéré comme résidence principale le lieu de vie occupé au moins huit mois par an. Un appartement qui n'est habité qu'à la belle saison, en revanche, entre bien dans la règle.

Calendrier d'interdiction : le tableau qui résume tout

Les échéances des locations touristiques ne recoupent pas tout à fait celles des baux de longue durée. Le tableau met les deux en regard, car un même bien peut basculer d'un régime à l'autre.

Échéance	Location saisonnière (meublé de tourisme)	Location classique (bail de longue durée)
21 novembre 2024	DPE de classe A à E exigé pour toute autorisation de changement d'usage	Gel des loyers des logements F et G déjà en vigueur
1er janvier 2025	Les communes peuvent abaisser de 120 à 90 jours la location de la résidence principale	Logements classés G interdits à la mise en location
1er janvier 2028	Pas de nouveau seuil	Classe F exclue à son tour
1er janvier 2034	Tous les meublés de tourisme en classe A à D	Classe E exclue

Le tableau lève un doute fréquent. En 2034, la classe D sera exigée des deux côtés, location touristique comme bail à l'année : le législateur a fermé la porte de sortie qu'offrait Airbnb aux passoires thermiques.

Quels logements sont interdits sur Airbnb, et lesquels passent encore ?

Trois situations se présentent pour un hôte qui propose ou veut proposer un meublé touristique.

• Bien déjà en location, sans autorisation requise : aucune interdiction avant 2034, mais le maire peut exiger le diagnostic.
• Nouvelle demande d'autorisation dans une ville qui en impose : classe E au minimum, sinon refus.
• Résidence principale louée moins de quatre mois : pas d'exigence de DPE spécifique, seulement les plafonds de nuitées fixés par la commune.

Une maison de vacances en Bretagne, proposée aux vacanciers depuis dix ans dans une commune sans changement d'usage, reste donc louable même classée G. Jusqu'au 31 décembre 2033. Un appartement parisien que l'on veut transformer en location de courte durée, lui, doit déjà afficher E.

Quelles sanctions en cas de non-respect ?

Le texte donne au maire un pouvoir nouveau. Il peut, à tout moment, exiger que lui soit transmis le DPE en cours de validité du meublé de tourisme. Le loueur dispose de deux mois pour répondre.

Une astreinte, puis une amende

Passé ce délai, une astreinte administrative de 100 € par jour de retard peut courir, au profit de la commune. Le bailleur qui propose un bien dont l'étiquette ne respecte pas le niveau exigé encourt, lui, une amende pouvant aller jusqu'à 5 000 € par logement. Ces sanctions sont détaillées par l'ANIL dans son analyse juridique de la loi du 19 novembre 2024.

Ces chiffres s'ajoutent à d'autres. Louer sans l'autorisation de changement d'usage exigée expose à une amende civile qui peut atteindre 100 000 € par local, assortie d'une remise en état sous astreinte. Une fausse déclaration, ou un faux numéro d'enregistrement sur une annonce, peut coûter jusqu'à 20 000 €.

Cas chiffré : un retard de réponse au maire

Prenons un particulier de Saint-Malo qui réserve aux vacanciers un deux-pièces en résidence secondaire. La mairie lui réclame son diagnostic le 1er mars. Il ne répond pas, faute de DPE valide. Au 1er mai, le délai de deux mois expire. S'il lui faut encore trente jours pour faire établir le document, l'astreinte peut atteindre 3 000 €. Le diagnostic, lui, coûte quelques centaines d'euros pour un deux-pièces.

Si j’étais responsable politique voici ce que je proposerais pour résoudre la crise du logement et relancer l’investissement dans l’immobilier :
👉 défiscalisation complète des 15000 premiers euros de revenus locatifs (hors locations saisonnières, touristiques type airbnb),
👉… pic.twitter.com/GZF2sFkHIk

— Eric Klein (@EricKLein_) 1 février 2026

Le calcul est vite fait : un DPE à jour, gardé avec les papiers du logement, évite l'essentiel des ennuis.

Comment faire établir un DPE pour une location saisonnière ?

Le diagnostic énergétique se commande auprès d'un diagnostiqueur immobilier certifié. Il visite le logement, relève l'isolation, les fenêtres, le système de chauffage et l'eau chaude, puis calcule deux notes : la consommation d'énergie et les émissions de gaz à effet de serre. C'est la plus mauvaise des deux qui fixe l'étiquette.

Vérifier que le DPE est encore valide

Un DPE dure dix ans. Mais les anciennes versions ont été écourtées : ceux réalisés entre 2013 et 2017 ont expiré fin 2022, ceux établis entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne valent plus rien depuis le 31 décembre 2024. Celui qui ressort le diagnostic de son achat de 2019 n'a donc, juridiquement, aucun DPE valide.

Pour tout comprendre, lire notre dossier : Meublé de tourisme.

Le numéro du diagnostic, à treize caractères, permet de le retrouver sur l'observatoire de l'Ademe. C'est aussi là que l'on vérifie qu'il n'a pas été remplacé par une version plus récente.

Deux révisions qui peuvent changer la note sans travaux

Deux évolutions du calcul jouent en faveur des petits logements et des logements chauffés à l'électricité, très nombreux dans l'offre touristique :

• Les surfaces de moins de 40 m² bénéficient depuis le 1er juillet 2024 de seuils adaptés. Selon le ministère de la Transition écologique, environ 140 000 logements sont sortis de la catégorie des passoires.
• Le coefficient de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026, et descendra à 1,7 au 1er janvier 2027. Pour un logement tout électrique, l'énergie primaire calculée baisse d'environ 17 % à consommation égale.

Dans les deux cas, une attestation de nouvelle étiquette s'obtient gratuitement sur l'observatoire de l'Ademe, sans nouvelle visite. Un studio de station de ski chauffé par convecteurs, classé F de justesse en 2023, peut ainsi remonter en E. C'est la première vérification à faire avant d'envisager des travaux.

Votre meublé est classé F ou G : par où commencer les travaux ?

Pour les autres, l'échéance de 2034 impose un vrai programme de rénovation. Le diagnostic lui-même livre une piste : il liste des recommandations, classées par gain attendu. Les postes qui font le plus bouger la note sont connus.

• Isolation de la toiture ou des combles : le premier poste de déperdition dans une maison individuelle.
• Remplacement du chauffage : passer de vieux convecteurs à une pompe à chaleur ou à des radiateurs à inertie pilotés.
• Fenêtres et ventilation : double vitrage et VMC, souvent décisifs dans un appartement ancien.

Un conseil de terrain : demander deux devis, et faire chiffrer par le diagnostiqueur la note obtenue après chaque scénario. Un audit énergétique, plus complet, propose des parcours par étapes.

Les aides : une porte presque fermée pour la location de vacances

MaPrimeRénov' finance la rénovation des résidences principales, occupées par leur propriétaire ou louées à l'année. Un meublé de tourisme n'y a pas accès. Depuis le décret du 25 août 2026, la prime ne finance d'ailleurs plus une isolation seule, même dans une maison classée F ou G. L'hôte compte donc surtout sur ses fonds propres ou sur un crédit travaux.

En copropriété, rien sans l'assemblée générale

Dans un immeuble, l'isolation des murs ou le changement de chaudière collective dépendent d'un vote des copropriétaires. Le calendrier de 2034 laisse le temps de porter le sujet à l'ordre du jour, mais pas celui d'attendre. Un plan pluriannuel de travaux voté tard peut laisser un appartement en F au moment de l'échéance.

Louer en courte durée en 2026 : ce que la loi Le Meur a changé d'autre

Le DPE n'est qu'un volet de la nouvelle réglementation. Le texte, adopté en pleine crise du logement, donne aux communes plusieurs leviers pour réduire la part des meublés de tourisme dans leurs centres-villes.

• Nuitées : depuis le 1er janvier 2025, une commune peut ramener de 120 à 90 jours par an la durée de location de la résidence principale.
• Enregistrement : chaque annonce porte un numéro ; le téléservice national ouvre au quatrième trimestre 2026, d'ici là la déclaration se fait en mairie.
• Copropriété : un règlement peut désormais interdire la location touristique des lots qui ne sont pas des résidences principales, au vote des deux tiers. Une clause d'habitation bourgeoise reste le premier point à relire.
• Fiscalité : l'abattement fiscal du micro-BIC sur les revenus tombe à 30 % (plafond 15 000 €) pour un meublé non classé, contre 50 % pour un meublé classé.

Les modalités d'enregistrement sont détaillées dans notre article sur la nouvelle démarche des meublés touristiques, et l'ensemble des règles de la réglementation de la location saisonnière en 2026 dans un dossier à part. Service-public.fr tient aussi à jour sa fiche officielle sur les meublés de tourisme.

Faut-il garder son meublé de tourisme ou repasser en location classique ?

La question se pose surtout pour un logement classé F. Louer à l'année ne règle rien : il sort du marché de la location à partir de 2028, six ans avant l'échéance touristique. Un bien classé G ne peut plus signer de nouveau bail depuis janvier 2025.

Le meublé de tourisme garde donc, paradoxalement, un délai plus long. Mais il coûte plus cher à gérer, rapporte moins à fiscalité égale qu'avant 2025, et peut être visé à tout moment par une demande du maire. Un investisseur qui hésite peut comparer les revenus avec notre simulateur de rentabilité Airbnb, puis chiffrer les travaux. Tout savoir sur l'étiquette, son calcul et ses recours dans notre dossier complet sur le DPE.

Une certitude : attendre 2033 pour lancer le chantier revient à le faire au moment où tous les artisans seront débordés. Les propriétaires qui s'y prennent maintenant choisiront leurs entreprises et leurs dates.

DPE obligatoire sur Airbnb : quand l'interdiction de louer commence-t-elle ?

Mon meublé est classé G : puis-je continuer à le louer cet été ?

Oui, si votre commune n'impose pas de changement d'usage et que vous ne déposez aucune nouvelle demande. L'interdiction générale ne joue qu'au 1er janvier 2034. La mairie peut en revanche vous réclamer le DPE à tout moment.

L'affichage du DPE est-il obligatoire dans l'annonce ?

La loi impose le numéro d'enregistrement sur chaque annonce. Pour le diagnostic, elle exige surtout de pouvoir le transmettre à la commune sous deux mois. Le mentionner dans l'annonce reste une information appréciée des voyageurs attentifs à la consommation.

Un DPE réalisé en 2020 suffit-il pour une demande en mairie ?

Non. Les DPE établis entre 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valides depuis le 31 décembre 2024. Il faut un diagnostic récent, de classe A à E, pour déposer une demande de changement d'usage.