Complément de loyer : 9 défauts du logement l'interdisent, et vous avez 3 mois pour le contester

Le complément de loyer est la ligne du bail que le locataire signe sans la lire, puis paie chaque mois. À Paris, Lyon, Bordeaux ou Lille, là où s'applique l'encadrement des loyers, ce complément au loyer de base permet au bailleur de dépasser le loyer de référence majoré, à condition que le logement d'habitation ait des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par comparaison avec les logements similaires. Contester un complément de loyer reste une démarche simple : une demande par lettre recommandée, un dossier, et le montant du loyer peut baisser pour toute la durée du bail.

Le baromètre de la Fondation pour le Logement du 3 septembre 2026 compte 46 % d'annonces de location au-dessus du loyer autorisé à Paris. Une partie passe par un complément de loyer abusif. Le bailleur doit inscrire au contrat de bail le montant du complément et les caractéristiques du logement qui le justifient ; à défaut, le locataire obtient souvent sa diminution ou son annulation devant la commission, puis en allant saisir le juge du tribunal judiciaire dans le délai légal.

À Bordeaux comme à Lyon, les juristes des ADIL conseillent d'engager cette action dès les premières semaines du bail. Le même baromètre chiffre à 37 % la part d'annonces hors plafond dans l'ensemble des villes encadrées, pour un dépassement moyen de 171 euros par mois à Paris.

Sommaire

Le complément de loyer, une exception réservée aux villes encadrées

Le complément de loyer n'existe que là où s'applique l'encadrement des loyers. Hors de ces territoires, la question ne se pose pas : le loyer d'une location vide se fixe librement à la signature, sous réserve des règles de la zone tendue sur la relocation.

Dans les villes concernées, un arrêté préfectoral publie chaque année des loyers de référence au mètre carré, par quartier, nombre de pièces, époque de construction et type de location, vide ou meublé. Le loyer de base, c'est-à-dire le loyer hors charges sans complément, ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré, soit la référence augmentée de 20 %. La règle vise les baux de résidence principale, qu'il s'agisse d'une location vide ou d'un logement meublé.

Les territoires où le dispositif s'applique

Le site service public liste les territoires et la date d'entrée en vigueur de l'encadrement dans chacun. Le dispositif est né de la loi Alur, puis a été relancé à titre expérimental par la loi Elan de 2018.

• Paris : depuis juillet 2019, la ville la plus contrôlée et la plus contentieuse.
• Lille, Hellemmes et Lomme : depuis mars 2020, avec une échéance au 24 novembre 2026.
• Plaine Commune et Est Ensemble : depuis le 1er juin et le 1er décembre 2021, en Seine-Saint-Denis.
• Lyon, Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, Pays basque et Grenoble-Alpes Métropole : de novembre 2021 au 20 janvier 2025 selon la ville.

Pour connaître le plafond exact de votre adresse, les simulateurs des préfectures et la page dédiée à l'encadrement des loyers dans les territoires concernés donnent le loyer de référence et le loyer de référence majoré par secteur.

Trois conditions cumulatives pour le bailleur

Un propriétaire ne peut pas ajouter un complément parce que l'immeuble est récent ou que la rue est agréable. La loi pose trois conditions, et elles doivent être réunies en même temps.

• Un loyer de base au plafond : il atteint déjà, sans le dépasser, le plafond majoré fixé pour cette catégorie de logement.
• Des caractéristiques de localisation ou de confort déterminantes : elles distinguent nettement l'appartement des biens comparables du secteur géographique, à catégorie égale.
• Des éléments non déjà comptés : ni pris en compte dans le loyer de référence, ni récupérés autrement, par exemple au titre des charges ou de travaux d'économies d'énergie.

Une grande terrasse en plein centre, une vue dégagée exceptionnelle, un jardin privatif rare dans le quartier : voilà le type d'atout justifiant un complément que la jurisprudence admet, et que le propriétaire devra pouvoir justifier pièce par pièce. Un ascenseur, un balcon ordinaire ou une cuisine équipée relèvent en revanche de la norme, et ne justifient rien.

Les 9 défauts qui interdisent tout complément depuis le 18 août 2022

Pour les baux signés depuis le 18 août 2022, la règle a été durcie. Le logement qui présente un seul des défauts suivants ne peut porter aucun complément de loyer, quelles que soient ses qualités par ailleurs. Le sujet évoquait souvent sept cas : la liste officielle en compte neuf.

Le plus fréquent dans les grandes villes ? Le vis-à-vis à moins de 10 mètres et la mauvaise exposition, deux défauts typiques des immeubles anciens sur cour. Le DPE vient juste après : un logement classé F ou G est déjà sous le coup d'un calendrier d'interdiction de louer, et son propriétaire ne peut en plus réclamer un complément de loyer. Une rénovation énergétique qui fait remonter la classe change la donne pour le bail suivant, pas pour le contrat déjà signé.

Le défaut doit exister au moment de la signature

La date qui compte est celle de la signature du bail. Un bail signé avant le 18 août 2022 reste soumis aux anciennes règles, même si le logement présente aujourd'hui un vis-à-vis serré. À l'inverse, pour un contrat de bail signé depuis, l'humidité visible le jour de l'état des lieux suffit à faire tomber le supplément.

D'où l'intérêt de photographier chaque pièce à l'entrée dans les lieux, de mesurer la distance avec l'immeuble voisin et de garder le diagnostic de performance énergétique. Ces pièces serviront devant la commission, puis devant le juge si le litige se prolonge.

Comment contester un complément de loyer abusif, étape par étape

La contestation suit un chemin fixé par la loi, avec deux délais de trois mois. Les manquer revient à accepter le complément pour toute la durée du bail.

Étape 1 : vérifier ce que dit le bail

Le bail doit mentionner deux informations précises : le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement qui le justifient. Un contrat de location qui affiche un loyer global, sans détailler loyer de base et complément, ou qui invoque des qualités vagues comme « appartement de standing », est déjà fragile.

Complément de loyer : ce que la loi interdit ⛔️👇

⚠️ À retenir : Le complément de loyer doit être justifié, et le locataire peut le contester dans les 3 premiers mois suivant la signature du bail.

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— PAP.fr - Particulier à Particulier (@pap_fr) 24 janvier 2025

Comparez ensuite le loyer de base au loyer de référence majoré de votre secteur. S'il est inférieur au plafond, le bailleur n'a pas le droit d'ajouter un complément : il devait d'abord monter le loyer de base jusqu'au plafond. Le nouveau modèle de bail entré en vigueur au 1er octobre impose d'ailleurs ces mentions dans des rubriques séparées.

Étape 2 : saisir la commission départementale de conciliation

Le locataire dispose de 3 mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation, la CDC. Le passage par cette commission est obligatoire avant tout procès, et il est gratuit. La demande s'envoie par lettre recommandée avec avis de réception au secrétariat de la commission, en préfecture ou à la direction départementale chargée du logement.

Joignez une copie du bail, l'état des lieux, le DPE, vos photos et la grille des loyers de référence du secteur. Expliquez en une page pourquoi le complément de loyer vous semble injustifié : défaut de la liste, absence de caractéristique exceptionnelle, ou loyer de base sous le plafond. Les ADIL, agences départementales d'information sur le logement, aident gratuitement à rédiger ce courrier.

Étape 3 : la séance, où la preuve pèse sur le propriétaire

Devant la commission, la démonstration revient au bailleur : à lui d'établir, pièces à l'appui, ce qui rend l'appartement supérieur aux biens voisins par sa localisation ou son confort. Le locataire n'a pas à démontrer que son appartement est banal. Cette inversion de la charge de la preuve est le point fort de la procédure.

La commission, composée à parts égales de représentants des bailleurs et des locataires, cherche un accord. S'il aboutit, un document de conciliation fixe le montant retenu : maintien, diminution ou annulation du complément. Sans accord, elle rend un avis motivé, que chaque partie reçoit.

Étape 4 : saisir le juge dans les 3 mois suivant l'avis

Si la conciliation échoue, le locataire peut saisir le tribunal dans les 3 mois suivant la réception de l'avis de la commission. Le juge compétent est le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu du logement. L'avis de la commission est joint au dossier et pèse dans la décision.

La décision du tribunal remonte au point de départ du contrat. Si le complément est réduit ou supprimé, le propriétaire doit rembourser le trop-perçu depuis le premier mois, ce qui représente parfois plusieurs milliers d'euros sur un bail de trois ans.

Pendant la procédure, faut-il continuer à payer ?

Oui, et c'est la règle qui piège le plus de locataires. Tant que la contestation n'est pas tranchée, le locataire règle chaque mois la somme prévue au bail, complément compris. Cesser de le régler expose à une procédure d'impayé, avec mise en demeure, commandement de payer et risque de résiliation du bail.

Le remboursement viendra ensuite, si la commission ou le juge vous donne raison. Gardez la trace de chaque virement de loyer : elle servira à calculer le montant à restituer, et le juge pourra s'appuyer dessus pour fixer le loyer dû. Pour une révision annuelle du loyer en cours de litige, le calcul se fait sur le loyer contesté, selon l'indice de référence des loyers publié chaque trimestre.

Combien peut-on récupérer ? Un cas chiffré

Imaginons un deux-pièces de 40 mètres carrés dans un arrondissement parisien, loué vide. Les chiffres qui suivent sont fictifs, pour l'illustration. Le loyer de référence majoré du secteur est de 30 euros le mètre carré, soit un plafond de 1 200 euros hors charges.

• Loyer de base : 1 200 euros, au niveau du plafond, donc conforme.
• Complément de loyer : 180 euros par mois, justifié dans le bail par une « vue dégagée ».
• Réalité du logement : la pièce principale donne sur une cour, avec un immeuble à 7 mètres.

Le vis-à-vis à moins de 10 mètres interdit tout complément pour ce bail signé en 2026. Si le juge annule le supplément, il est dû depuis la date de prise d'effet : après un an de procédure, 12 mois à 180 euros représentent 2 160 euros à rembourser, et le loyer redescend à 1 200 euros pour la suite du bail.

Le même calcul fait mesurer l'enjeu du délai. Un locataire qui attend le quatrième mois pour réagir perd ce recours, et paie ce complément jusqu'à la fin du contrat, renouvellements compris tant que le loyer n'est pas renégocié.

Délai dépassé, montant réduit, agence : trois points qui reviennent devant la commission

Peut-on contester un complément de loyer après 3 mois ?

Non, pas devant la commission de conciliation. Le délai de trois mois court à partir de la signature du bail, pas de l'entrée dans les lieux. Passé ce cap, il reste à vérifier que le loyer de base respecte le plafond : un dépassement du loyer de référence majoré se signale au préfet, qui peut agir.

La commission ou le juge peuvent-ils seulement réduire le complément ?

Oui. L'issue n'est pas binaire : le document de conciliation ou le jugement peut maintenir le complément, en prononcer la diminution ou son annulation totale. Une réduction intervient quand le logement a un vrai atout, mais surévalué par rapport aux logements comparables du secteur.

Une agence de gestion locative change-t-elle quelque chose ?

Non. Que le bien soit loué en direct ou via une agence de gestion locative, la responsabilité reste celle du propriétaire. Le recours se dirige contre lui, et l'agence n'est qu'un intermédiaire dans le litige.

Encadrement des loyers : pourquoi ne pas attendre la fin de l'expérimentation

L'expérimentation ouverte par la loi Elan, prolongée par la loi 3DS, arrive à son terme fin novembre 2026. Une proposition de loi qui la prolonge a été adoptée par l'Assemblée nationale le 11 décembre 2025, et le Sénat devait l'examiner à partir du 21 octobre 2026. À Lille, la fiche officielle donne déjà le 24 novembre 2026 comme date de fin.

Cette incertitude ne change pas le calendrier d'un locataire qui vient de signer. Le délai de trois mois court quoi qu'il arrive au Parlement, et un bail conclu sous l'encadrement a été signé avec ses règles. Attendre de voir revient, en pratique, à laisser filer le seul recours gratuit.

Côté propriétaires, un complément fondé sur un vrai atout reste défendable : le prix demandé doit alors s'appuyer sur des comparaisons avec des biens similaires du marché immobilier local. Le bailleur qui ajoute un complément à un logement humide, mal isolé ou sans lumière s'expose à un remboursement rétroactif, et à un locataire qui connaîtra désormais la procédure. Au moment de chercher un nouveau locataire, vérifier aussi les pièces exigibles dans un dossier de location évite un second litige.

Ce qu'il faut préparer dès la visite

La meilleure contestation commence avant la signature. Lors de la visite, demandez si le loyer annoncé comporte un complément, et sur quel motif. Une annonce immobilière dans une ville encadrée doit mentionner le loyer de référence majoré et, le cas échéant, le montant du complément : une annonce qui l'omet est déjà un signal.

• Mesurer le vis-à-vis : une application de télémètre ou un simple décamètre depuis la fenêtre de la pièce principale.
• Photographier les murs et les fenêtres : traces d'humidité, joints usés, menuiseries qui laissent passer l'air.
• Lire le DPE : une classe F ou G suffit à elle seule.
• Repérer les sanitaires : un WC sur le palier, même privatif, ferme la porte au complément.

Ces éléments, datés et rassemblés dès l'entrée, transforment un sentiment d'injustice en dossier solide. La commission tranche sur pièces, et le propriétaire devra répondre point par point. Le texte complet des conditions et la liste des territoires sont détaillés sur la fiche complément de loyer du site service public.