Bail meublé : les 11 équipements obligatoires et les 4 règles qui le séparent du bail vide

Durée du bail, dépôt de garantie, préavis du locataire et congé du bailleur : le contrat de location meublée obéit à ses propres règles, fixées par la loi du 6 juillet 1989 et la loi Alur. Le logement meublé loué en résidence principale doit en plus contenir une liste précise d'équipements. Voici ce que le locataire et le propriétaire doivent savoir, de la signature du bail meublé à l'état des lieux de sortie.

Sommaire

Qu'est-ce qu'un bail meublé, au sens de la loi ?

Le bail meublé est le contrat qui encadre la location d'un logement équipé, occupé par le locataire à titre de résidence principale. La résidence principale, c'est le logement habité au moins huit mois par an. Ce critère fait toute la différence : un appartement loué pour les vacances n'entre pas dans ce cadre.

Le texte de référence est la loi du 6 juillet 1989. Son titre Ier bis, créé par la loi Alur en 2014, regroupe les articles 25-3 à 25-11 consacrés aux logements meublés. Ces articles renvoient aussi à une partie des règles du bail vide : décence du logement, clauses interdites, révision du loyer, encadrement dans les villes concernées.

Un logement meublé, selon la loi, est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour que le locataire puisse y dormir, manger et vivre normalement. Pas de meubles de décoration. Des meubles utiles. Le propriétaire qui loue un appartement meublé ne choisit donc pas librement ce qu'il y met : un décret en fixe la liste minimale.

Trois contrats coexistent sous ce même mot de « meublé » :

• Le bail meublé classique : un an, renouvelable, pour une résidence principale.
• Le bail mobilité : de 1 à 10 mois, pour un locataire en formation, en stage ou en mission temporaire.
• La location meublée de tourisme : des nuitées ou des semaines, pour une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile.

Seuls les deux premiers relèvent de la loi de 1989. Le troisième dépend du code du tourisme et, dans certaines villes, du code de la construction.

Les 11 équipements obligatoires d'un logement meublé

La liste figure dans le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, en vigueur depuis le 1er septembre 2015. Elle compte onze éléments. Aucune exception n'est prévue selon la taille du logement : un studio de 18 mètres carrés et un quatre-pièces doivent offrir le même socle d'équipement.

1. Literie comprenant une couette ou une couverture.
2. Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à servir de chambre : volets, rideaux occultants ou stores.
3. Plaques de cuisson.
4. Four ou four à micro-ondes.
5. Réfrigérateur et congélateur, ou au minimum un réfrigérateur doté d'un compartiment à une température inférieure ou égale à -6 °C.
6. Vaisselle nécessaire à la prise des repas.
7. Ustensiles de cuisine.
8. Table et sièges.
9. Étagères de rangement.
10. Luminaires.
11. Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement : aspirateur ou balai selon les sols, par exemple.

Le texte complet est consultable dans le décret qui fixe la liste du mobilier d'un logement meublé, publié sur Légifrance. Il ne parle ni de canapé, ni de lave-linge, ni de télévision. Ces équipements restent un argument dans une annonce, pas une obligation légale.

Que risque le propriétaire si un meuble manque ?

Le risque principal s'appelle la requalification. Si le logement ne contient pas l'équipement minimum, le locataire peut demander au juge de considérer le contrat comme un bail d'habitation vide. Les juridictions, cour d'appel comme Cour de cassation, examinent concrètement ce qui garnissait le logement au jour de l'entrée dans les lieux.

Les conséquences sont lourdes. Le bail passe à trois ans, le préavis du propriétaire à six mois, le dépôt de garantie à un mois : le trop-perçu se rembourse. Sur le plan fiscal, les loyers ne relèvent plus des bénéfices industriels et commerciaux. Un réfrigérateur en panne jamais remplacé peut suffire à lancer la procédure.

La parade est simple : un inventaire détaillé, annexé au contrat et signé par les deux parties. Il décrit chaque meuble, son état, parfois sa marque. Il sert de preuve le jour où un désaccord surgit.

Quelle est la durée d'un bail meublé ?

La durée minimale est d'un an. Le contrat se renouvelle ensuite automatiquement, par tacite reconduction, pour la même durée d'un an, tant qu'aucune des parties ne donne congé dans les formes. Il n'y a aucune durée maximale : un locataire peut rester dix ans dans le même studio meublé, au fil des reconductions.

Une exception existe pour l'étudiant. Quand le locataire suit des études, le bail peut être réduit à neuf mois. Dans ce cas, la reconduction tacite ne joue pas : à la date de fin, le contrat s'arrête de plein droit, sans congé à envoyer. C'est la formule adaptée à l'année universitaire, de septembre à juin.

Le bail mobilité, lui, dure de 1 à 10 mois. Il n'est ni renouvelable, ni reconductible. Il peut être modifié une fois par avenant, à condition que la durée totale ne dépasse pas 10 mois. Au-delà, si le locataire reste dans les lieux, un nouveau contrat de bail meublé classique d'un an s'impose.

Bail mobilité : pour qui, à quelles conditions ?

Le bail mobilité vise une situation précise. Au jour de la prise d'effet, le locataire doit être dans l'une de ces situations :

• Formation professionnelle, études supérieures, contrat d'apprentissage ou stage.
• Engagement volontaire dans le cadre d'un service civique.
• Mutation professionnelle ou mission temporaire liée à son activité professionnelle.

Le contrat doit mentionner le motif. Sans lui, le propriétaire s'expose à voir le bail mobilité requalifié en bail meublé d'un an. Aucun dépôt de garantie ne peut être demandé, et les charges se paient forcément au forfait. Le loyer, lui, ne se révise pas en cours de bail.

Pour le locataire, la garantie Visale reste accessible, puisque le dépôt est interdit. Elle couvre les impayés de loyer et, selon les règles 2026, jusqu'à 36 mensualités sur les trois premières années du contrat.

Bail meublé ou bail vide : les 4 différences qui comptent

La différence entre location meublée et location vide tient en quatre points : la durée, le préavis, le dépôt de garantie et la fiscalité du propriétaire. Le reste, décence, révision annuelle, état des lieux, se ressemble beaucoup.

Règle	Bail vide	Bail meublé	Bail mobilité
Durée minimale	3 ans (particulier bailleur)	1 an, 9 mois pour un étudiant	1 à 10 mois
Préavis du locataire	3 mois, 1 mois en zone tendue	1 mois	1 mois
Préavis du propriétaire	6 mois avant la fin du bail	3 mois avant la fin du bail	aucun congé possible
Dépôt de garantie	1 mois de loyer hors charges	2 mois de loyer hors charges	interdit
Charges	provisions avec régularisation	provisions ou forfait	forfait seulement
Révision du loyer	annuelle, sur l'IRL	annuelle, sur l'IRL	aucune
Fiscalité du bailleur	revenus fonciers	bénéfices industriels et commerciaux	bénéfices industriels et commerciaux

Ces chiffres sont ceux de la fiche comparative location vide et location meublée de service-public.fr. Pour un propriétaire, la location meublée offre plus de souplesse : un contrat plus court, une sortie à chaque échéance annuelle. Pour le locataire, elle offre un logement prêt à vivre, contre une stabilité moindre.

Le loyer d'un meublé est souvent plus élevé que celui d'un logement vide comparable. Le mobilier a un coût, son usure aussi. Dans les villes où s'applique l'encadrement des loyers, comme la ville de Paris, un loyer de référence spécifique au meublé est d'ailleurs publié, plus haut que celui du vide.

Comment rédiger un contrat de bail meublé ?

Le contrat s'écrit obligatoirement, en autant d'exemplaires qu'il y a de parties. Il suit un modèle : le bail type fixé par le décret du 29 mai 2015. Ce modèle de contrat existe en deux versions, l'une pour le logement vide, l'autre pour le logement meublé. Il se trouve gratuitement en ligne sur les sites publics, et de nombreux guides en proposent un modèle gratuit à télécharger.

Le document doit contenir des mentions précises. Parmi elles :

• L'identité des parties : nom et adresse du bailleur, personne physique ou personne morale, et du locataire.
• La description du logement loué : surface habitable, nombre de pièces, parties et équipements à usage privatif ou commun.
• Les conditions financières : montant du loyer, modalités de paiement, charges, dépôt de garantie, et le dernier loyer payé par le précédent locataire s'il a quitté les lieux depuis moins de 18 mois.
• La date de prise d'effet et la durée du bail, avec la destination du local : usage d'habitation, ou usage mixte professionnel et d'habitation.

Plusieurs documents s'y ajoutent. L'état des lieux d'entrée, l'inventaire du mobilier, le dossier de diagnostic technique avec le diagnostic de performance énergétique, et une notice d'information sur les droits et obligations de chaque partie, dont le contenu a été fixé par arrêté puis mis à jour en février 2023.

La signature peut se faire en main propre ou à distance, en ligne, avec une signature électronique. Le bailleur remet ensuite un exemplaire à chaque locataire. Un conseil de méthode : relire chaque clause avec l'inventaire sous les yeux. C'est à ce moment que les oublis coûtent le moins cher.

Les clauses interdites dans un bail meublé

Certaines clauses sont réputées non écrites, même signées. La règle vaut pour le vide comme pour le meublé. Un bailleur ne peut pas, par exemple, imposer le prélèvement automatique comme seul mode de paiement du loyer, facturer l'envoi de la quittance, interdire au locataire d'héberger ses proches ou lui imposer une assurance choisie par le propriétaire.

Les données personnelles demandées au candidat sont aussi encadrées. Le bailleur ne peut exiger ni photo d'identité, ni relevé de compte bancaire, ni attestation de bonne tenue de compte. Une liste de pièces justificatives admises fixe ce qui peut figurer dans un dossier.

Dépôt de garantie : deux mois au maximum

Le dépôt de garantie d'un bail meublé ne peut pas dépasser deux mois de loyer, charges non comprises. C'est le double du plafond du bail vide. Il est interdit si le loyer se paie par trimestre d'avance, et totalement exclu dans un bail mobilité.

À la fin du contrat, le propriétaire dispose d'un délai d'un mois pour le restituer si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée. Ce délai passe à deux mois en cas de différence, le temps de chiffrer les réparations. Le compteur démarre à la remise des clés, en main propre ou par lettre recommandée avec avis de réception.

Passé ce délai, le retard coûte cher au bailleur : une majoration de 10 % du loyer mensuel par mois de retard commencé. Il peut en revanche retenir les loyers ou charges impayés et le coût des dégradations, factures ou devis à l'appui. Dans un immeuble en copropriété, une retenue provisoire de 20 % au plus est admise, en attente de l'arrêté des comptes annuels.

Les règles détaillées, retenues admises et calcul des pénalités, sont reprises dans notre dossier complet sur le dépôt de garantie. Un réflexe utile côté locataire : ne jamais payer son dernier mois en « oubliant » le loyer au motif du dépôt. Le propriétaire peut alors réclamer la somme en justice.

Loyer, charges et révision annuelle

Le montant du loyer d'une location meublée se fixe librement à la mise en location. Sauf dans les communes où s'applique l'encadrement des loyers : le loyer de base ne peut alors dépasser le loyer de référence majoré publié par arrêté préfectoral, avec une grille propre au meublé. Un complément de loyer reste possible pour des caractéristiques exceptionnelles, mais il est interdit dans un logement classé F ou G.

Location meublée : quelle pérennité pour le régime actuel ? 🏠

"Le bail meublé est plus intéressant car on loue plus cher et les engagements sont moins longs. Ça permet aussi de se réserver quelques jours pour son propre usage"

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— BFM Business (@bfmbusiness) 21 novembre 2023

Les charges se règlent de deux façons, au choix des parties :

• Provisions avec régularisation annuelle : le locataire verse une avance chaque mois, et le propriétaire ajuste une fois par an, justificatifs à l'appui.
• Forfait : un montant fixe, sans régularisation. Il doit rester cohérent avec les charges réelles et peut être révisé chaque année, dans les mêmes conditions que le loyer.

La révision du loyer se fait une fois par an, à la date prévue par le contrat, sur la base de l'indice de référence des loyers publié par l'Insee. Au deuxième trimestre 2026, cet indice s'établit à 148,37, en hausse de 1,15 % sur un an. Un bailleur qui oublie de réclamer la révision dans l'année la perd pour cette période. Pour faire le calcul sans erreur, utilisez notre simulateur de révision du loyer avec l'IRL.

Côté locataire, les charges récupérables restent les mêmes qu'en location vide : entretien courant des parties communes, eau froide, ordures ménagères. En meublé, le forfait est souvent préféré pour sa simplicité de gestion locative. Un piège existe : un forfait manifestement disproportionné peut être contesté.

Congé : quand le locataire part, quand le propriétaire reprend

Le locataire d'un bail meublé peut partir à tout moment. Il lui suffit de respecter un préavis d’un mois, sans avoir à se justifier. Le congé se donne par lettre recommandée avec avis de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé. Le délai court à compter de la réception du courrier.

Pour le propriétaire, le schéma est différent. Il ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail, avec un préavis de trois mois, et pour l'un de ces trois motifs :

• La reprise pour habiter lui-même le logement, ou y loger un proche : conjoint, partenaire de Pacs, concubin notoire, ascendant ou descendant.
• La vente du logement. Contrairement au bail vide, le locataire d'un meublé ne dispose pas d'un droit de préemption légal sur le bien mis en vente.
• Un motif légitime et sérieux : impayés répétés, troubles de voisinage, sous-location non autorisée.

La lettre de congé doit préciser le motif. Pour une reprise, elle indique le nom et l'adresse du bénéficiaire et son lien avec le bailleur. Un congé mal motivé, ou envoyé trop tard, est nul : le bail se reconduit pour un an. La règle de la réception effective joue ici aussi. Si le locataire ne retire pas la lettre recommandée, le délai ne court pas et le propriétaire doit redélivrer le congé.

Le locataire âgé est protégé, en meublé aussi

Depuis la loi Alur, la protection des locataires âgés s'applique aussi à la location meublée. Un locataire de plus de 65 ans à la date d'échéance du bail, dont les ressources sont sous un plafond, ne peut recevoir congé que si le bailleur lui propose un relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, à proximité. La même protection couvre le locataire qui a à sa charge une personne de plus de 65 ans remplissant ces conditions.

Les ressources prises en compte sont celles des douze mois qui précèdent la notification du congé. L'exception joue en faveur du propriétaire lui-même, s'il a plus de 65 ans ou si ses propres ressources sont modestes. Ce motif de protection se vérifie avant d'envoyer la lettre, jamais après.

Caution, garanties et assurance

Le propriétaire peut demander une caution solidaire, c'est-à-dire une personne qui s'engage à payer à la place du locataire défaillant. L'acte de caution doit comporter des mentions manuscrites ou électroniques précises, dont le montant du loyer et sa révision. Un engagement sans durée peut être résilié par la caution, avec effet à l'échéance du bail en cours.

Une règle de cumul s'applique. Si le bailleur a souscrit une assurance loyers impayés, il ne peut pas exiger en plus une caution, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. La garantie Visale, gratuite et accordée par Action Logement, reste une alternative pour les jeunes et certains salariés. Le visa est valable trois mois, six pour les étudiants et alternants.

Le locataire doit s'assurer contre les risques locatifs, comme en location vide. Le bailleur peut toutefois prévoir dans le contrat de souscrire lui-même cette assurance pour le compte du locataire, en répercutant le coût, si le locataire ne justifie pas de son attestation. L'assurance du mobilier appartient, elle, au propriétaire.

Obligations du propriétaire d'un logement meublé

Le bailleur doit remettre un logement décent, en bon état d'usage et de réparation, avec des équipements en état de fonctionnement. La décence impose une surface minimale de 9 mètres carrés et un volume habitable de 20 mètres cubes, ou une hauteur sous plafond suffisante. Elle intègre aussi un critère de performance énergétique : les logements les plus énergivores sortent progressivement du marché locatif.

Il doit ensuite assurer la jouissance paisible du logement, entretenir les meubles fournis et remplacer ceux qui tombent en panne sans faute du locataire. L'entretien courant et les menues réparations, eux, restent à la charge de l'occupant. Un grille-pain cassé par une chute ne se traite pas comme un réfrigérateur hors d'âge.

Enfin, le propriétaire doit déclarer son activité. La location meublée est une activité commerciale au sens fiscal : le loueur s'immatricule et obtient un numéro SIRET, même pour un seul logement. Cette formalité se fait en ligne, sur le guichet unique des formalités d'entreprise.

Et les obligations du locataire ?

Le locataire paie le loyer et les charges aux dates prévues. Il use du logement et du mobilier en bon père de famille, selon la formule d'autrefois, aujourd'hui « raisonnablement ». Il répond des dégradations survenues pendant la location, sauf force majeure, faute du bailleur ou fait d'un tiers.

Il ne peut ni transformer les lieux sans accord écrit, ni sous-louer sans autorisation préalable du propriétaire, ni changer la destination du logement. Une sous-location sur une plateforme de courte durée, sans accord, constitue un motif légitime de congé et expose à rembourser les sommes perçues.

Fiscalité : ce que le bail meublé change pour le bailleur

Les loyers d'une location meublée ne sont pas des revenus fonciers. Ils relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, les BIC. La plupart des particuliers louent sous le statut de loueur en meublé non professionnel, le LMNP. Le statut de loueur professionnel, LMP, concerne ceux dont les recettes dépassent certains seuils et les autres revenus du foyer.

Deux régimes existent. Le micro-BIC s'applique si les recettes ne dépassent pas 83 600 euros pour les revenus de 2026 (77 700 euros jusqu'en 2025) : l'administration applique un abattement de 50 % pour la location meublée de longue durée. Le régime réel permet de déduire les charges et d'amortir le bien et le mobilier.

Depuis la loi de finances 2025, les amortissements pratiqués au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors d'une vente réalisée depuis le 15 février 2025. Un avantage d'hier devient une facture à la revente. Les revenus LMNP de 2025 supportent aussi des prélèvements sociaux de 18,6 %, contre 17,2 % pour les revenus fonciers d'une location nue.

Ce choix fiscal pèse autant que le choix du contrat. Les bailleurs qui hésitent entre meublé et vide trouveront des éléments de comparaison dans notre article sur le nouveau statut du bailleur privé en 2026.

Mettre en location un meublé : les démarches, étape par étape

Avant la première annonce, le propriétaire a une série de démarches à mener. Elles prennent quelques jours. Les oublier coûte des mois.

• Vérifier le diagnostic : le DPE indique la consommation d'énergie du logement et sa classe. Un bien trop énergivore peut exiger des travaux avant toute mise en location.
• Équiper le logement : les onze éléments du décret, plus ce qui rend la vie agréable dans l'espace loué. Un logement bien pensé se loue plus vite et limite la vacance.
• Choisir le régime fiscal : micro-BIC avec son abattement, ou régime réel avec amortissement, souvent avec l'aide d'un expert-comptable.
• Effectuer la déclaration d'activité : le formulaire se remplit en ligne, au format numérique, et donne le numéro SIRET du loueur.

Pour le contrat lui-même, le modèle type officiel se télécharge en PDF ou se remplit sur un outil numérique de gestion locative. Chaque modèle type de baux d'habitation reprend les mêmes rubriques, ce qui facilite la comparaison. Les ADIL, agences départementales d'information sur le logement, répondent gratuitement aux questions des bailleurs et des locataires, en rendez-vous ou par téléphone.

Le calcul du rendement se fait avant l'achat, pas après. Un investissement en location meublée se juge sur le loyer net de charges, de taxe foncière, d'assurance et de cotisation foncière des entreprises, rapporté au prix. Le taux d'un crédit immobilier pèse aussi dans ce calcul, tout comme l'impôt dû sur les bénéfices. Un rendement brut flatteur peut fondre une fois ces frais déduits.

Côté locataire, la démarche commence par la recherche. Une visite doit permettre de vérifier la présence de chaque équipement, son état et sa sécurité : plaques qui chauffent, réfrigérateur qui refroidit, volets qui ferment. En cas de départ, le déménagement est plus léger qu'avec un logement vide. C'est l'un des arguments de la formule pour un étudiant ou un salarié en mobilité.

Les dispositions de la loi Alur à retenir

La loi Alur de 2014 a fait entrer le meublé dans la loi de 1989. Avant elle, ces baux suivaient des règles éparses, souvent tirées du code civil. Ses dispositions ont posé le bail type, la liste du mobilier, la protection du locataire âgé, le plafond du dépôt de garantie et les règles de résiliation par le bailleur.

Ces dispositions d'ordre public ne se contournent pas par une clause. Un contrat signé qui prévoit une durée de six mois pour un salarié en poste, hors bail mobilité, reste un bail d'un an. La loi Alur a aussi encadré les frais d'agence facturés au locataire, plafonnés au mètre carré selon la zone.

Meublé de tourisme : un autre monde juridique

Louer un appartement meublé à la nuitée à des touristes ne relève pas du bail meublé. Ce contrat de courte durée échappe à la loi de 1989 : pas de durée minimale d'un an, pas de préavis légal, pas de dépôt plafonné par la loi. Le propriétaire doit en revanche déclarer son meublé de tourisme à la mairie, et bientôt sur un téléservice national, annoncé pour le quatrième trimestre 2026.

Dans les grandes villes, un logement qui n'est pas la résidence principale du loueur ne peut devenir un meublé de tourisme sans changement d'usage. Cette autorisation préalable découle de l'article L631-7 du code de la construction et de l'habitation. Elle protège les locaux d'habitation en zone tendue, où chaque appartement transformé en location de courte durée retire un logement du marché classique.

Si le logement est la résidence principale du loueur, la location saisonnière reste possible sans changement d'usage, dans la limite de 120 jours par an, que la commune peut abaisser jusqu'à 90 jours depuis la loi Le Meur. Au-delà, le logement cesse d'être une résidence principale et les règles du meublé de tourisme s'appliquent pleinement.

Vos questions sur le bail meublé

Un bail meublé peut-il durer moins d'un an ?

Oui, dans deux cas seulement. Le bail étudiant de neuf mois, sans reconduction, et le bail mobilité de 1 à 10 mois, réservé aux personnes en formation, en stage, en service civique ou en mission. Tout autre contrat de location meublée en résidence principale dure au minimum un an.

Le propriétaire peut-il augmenter le loyer au renouvellement ?

Il peut réviser le loyer chaque année selon l'IRL, si le contrat le prévoit. Pour une hausse plus forte au renouvellement, il doit informer le locataire trois mois avant la fin du bail. En zone d'encadrement, le loyer reste plafonné par le loyer de référence majoré.

Le locataire peut-il partir avant la fin de sa première année ?

Oui, à tout moment, avec un préavis d'un mois. Aucune clause du contrat ne peut l'engager plus longtemps. Il reste redevable du loyer et des charges jusqu'à la fin du préavis, sauf si un nouveau locataire entre dans les lieux avec l'accord du bailleur.

Dernier point pratique pour les locataires : la trêve hivernale, qui suspend les expulsions du 1er novembre au 31 mars, protège aussi les occupants d'un logement meublé. Le détail de ses règles est expliqué dans notre article sur la trêve hivernale et les personnes protégées.