Investir dans le locatif en 2026 peut sembler plus attractif grâce au nouveau statut du bailleur privé. Mais derrière l’amortissement fiscal généreux se cache un détail qui change tout : à la revente, la facture fiscale peut grimper brutalement et rogner une bonne partie du rendement.
Statut du bailleur privé : ce que le dispositif Jeanbrun change en 2026
Jusqu’à 80 % du prix du logement amortissable
Depuis février 2026, le dispositif Jeanbrun rebâtit la fiscalité de l’investissement locatif autour d’un principe simple : amortir jusqu’à 80 % du prix d’achat du logement.
Dans le neuf, le taux annuel atteint 3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % selon l’effort consenti sur le loyer. Dans l’ancien réhabilité, il varie de 3 % à 4 %.
Résultat : l’amortissement vient réduire les loyers imposables et peut également être déduit des autres revenus, dans la limite de 10 700 euros par an. Sur le papier, le rendement annuel peut ainsi atteindre 3,5 à 4 %.
Les conditions à respecter pendant neuf ans
Cette carotte fiscale a une contrepartie. Vous devez louer le logement vide pendant au moins neuf ans et accepter un loyer inférieur d’environ 15 %, 30 % ou 45 % au marché libre.
Autrement dit, plus l’effort locatif est élevé, plus l’amortissement devient généreux. Une mécanique séduisante, à condition de calculer la rentabilité sur toute la durée de détention — revente comprise.
Le piège fiscal qui peut réduire la rentabilité à la revente
Les amortissements réintégrés dans la plus-value
C’est là que le dispositif devient moins séduisant. À la revente, les amortissements pratiqués sont réintégrés dans le calcul de la plus-value taxable.
En clair, l’avantage fiscal obtenu pendant la location peut alourdir sérieusement l’imposition à la sortie. Un point à intégrer dès l’achat, surtout si vous envisagez une détention de quinze ou vingt ans.
L’exemple d’un logement acheté 150 000 euros
Prenons un bien acheté 150 000 euros, avec 45 000 euros amortis, puis revendu 200 000 euros après quinze ans. La plus-value taxable atteint alors 95 000 euros, et non les 50 000 euros auxquels on pourrait spontanément s’attendre.
Ce qui change tout ? L’impôt peut pratiquement doubler et sérieusement entamer le rendement final. Une détention jusqu’à l’exonération, une donation ou la transformation en résidence principale peuvent toutefois modifier l’équation.
DPE, loyers, logements vacants : les autres changements à anticiper
Des logements électriques mieux classés au DPE
Le DPE évolue lui aussi. Depuis janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9, ce qui améliore mécaniquement la note de nombreux logements chauffés à l’électrique.
Selon les estimations citées par Capital, environ 850 000 logements peuvent ainsi sortir des catégories F ou G et redevenir louables plus facilement.
Encadrement des loyers et nouvelle taxe dès 2027
Autre pression à surveiller : l’encadrement des loyers continue de s’étendre dans les zones tendues, avec un plafond fixé autour du loyer médian de référence majoré de 20 %.
À partir de 2027, la fiscalité des logements vacants doit aussi se durcir avec la création de la TVLH, fusionnant plusieurs taxes existantes. Selon les communes, le taux pourra fortement grimper après un ou deux ans de vacance.
À retenir : le statut du bailleur privé crée de vraies opportunités, mais la rentabilité ne se joue plus seulement à l’achat. Fiscalité, DPE, loyer et stratégie de sortie doivent désormais être pensés ensemble.
