Réparations locatives : les 6 familles de travaux que le décret de 1987 laisse au locataire

Sommaire

Réparations locatives : ce que dit vraiment le droit

Tout part de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Le locataire y est tenu d'entretenir au jour le jour le logement, les équipements mentionnés au contrat de bail et d'assurer les menues réparations. Ce que recouvre ce mot est fixé par un décret, pas par l'humeur du bailleur.

Ce texte, c'est le décret n° 87-712 du 26 août 1987. Son article premier définit les réparations locatives comme les travaux d'entretien courant et de petite réparation, remplacements d'éléments assimilables compris, liés à l'usage normal des locaux et des équipements à usage privatif. Trois mots comptent : courant, menues, usage normal.

Son annexe donne une liste d'exemples classée par partie du logement. Elle n'est pas exhaustive. Un juge peut donc ranger dans la même catégorie une réparation qui n'y figure pas mot pour mot, par analogie. Le texte complet se consulte sur le décret du 26 août 1987 publié sur Legifrance.

Qui paie les réparations locatives ?

Le locataire, pendant toute la durée de la location, qu'il s'agisse d'un logement vide ou meublé. Il n'a pas à attendre la sortie : l'entretien se fait au fil de l'eau. Le propriétaire, lui, garde tout ce qui dépasse l'entretien courant du logement : gros travaux, structure, remplacement d'un équipement usé.

La frontière n'est pas une question de prix. Changer un flexible de douche coûte peu et reste à la charge du locataire ; remplacer une chaudière en fin de vie relève du bailleur, même si la panne survient un dimanche.

La liste officielle, pièce par pièce

L'annexe du décret découpe le logement en six familles. C'est elle que les commissions de conciliation, les ADIL et les juges ouvrent en premier quand un désaccord surgit.

1. Les parties extérieures à usage privatif

Un jardin privatif, une terrasse ou un auvent réservés au locataire entrent dans son périmètre. L'entretien du jardin couvre les allées, la pelouse, la taille des haies et le remplacement des arbustes morts faute de soins.

• Terrasse et auvent : enlever la mousse et les végétaux.
• Gouttières : dégorger les conduits bouchés par les feuilles.
• Allées et pelouse : tondre, désherber, ratisser.

L'élagage d'un grand arbre ou l'abattage reste en revanche au propriétaire : on sort alors de l'entretien courant.

2. Les ouvertures intérieures et extérieures

Portes, fenêtres, volets, stores et serrures s'usent à chaque ouverture. Le décret confie au locataire le graissage des gonds, des paumelles et des charnières, ainsi que les menues réparations des boutons et poignées.

• Vitrages : réfection des mastics, remplacement des vitres détériorées.
• Stores et jalousies : graissage et remplacement des cordes, poulies ou quelques lames.
• Serrures et verrous : graissage, remplacement de petites pièces et des clés égarées.
• Grilles : nettoyage, graissage et remplacement des boulons.

Le dispositif de fermeture d'une porte d'entrée entièrement hors d'usage après vingt ans de service, lui, relève de la vétusté. Nuance décisive, on y revient plus bas.

3. Les parties intérieures : murs, plafond, sol

Les menus raccords de peinture et de tapisserie sur le mur ou le plafond sont au locataire. Même chose pour le rebouchage d'un trou de cheville laissé par un miroir ou une étagère, la remise en place de quelques éléments de revêtement de sol, l'encaustiquage d'un parquet ou le remplacement de quelques lames.

Le revêtement mural taché ou arraché par une mauvaise utilisation se remplace à ses frais, tout comme un revêtement de sol troué ou brûlé. Un autre trou, celui percé sans accord dans un carrelage neuf, relève de la dégradation. Une peinture simplement ternie par les années, non : c'est de l'usure normale, que le propriétaire assume. Placards et menuiseries suivent la même logique, avec la fixation des tablettes et le remplacement des taquets.

4. La plomberie et le chauffage

C'est le poste le plus fourni de la liste. Le locataire assure le dégorgement des canalisations d'eau et d'évacuation des eaux usées jusqu'aux colonnes collectives et le remplacement des joints et des colliers sur les canalisations d'eau et de gaz.

• Robinetterie : remplacement des joints, clapets, presse-étoupe et des flexibles de douche.
• Appareils sanitaires : détartrage, remplacement des tuyaux souples de raccordement, du joint de la cuvette et du siphon.
• Chauffage et eau chaude : rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries, remplacement des bilames, pistons et membranes.

La vidange de la fosse septique figure aussi dans l'annexe au titre de l'entretien. Le chauffe-eau qui rend l'âme après une longue carrière reste, lui, à remplacer par le bailleur.

5. L'installation électrique

Le locataire remplace les interrupteurs, les prises de courant, les coupe-circuits, les fusibles, les ampoules et les tubes lumineux. La réparation ou le remplacement des baguettes et gaines de protection lui revient aussi.

Un tableau électrique vétuste, une installation non conforme ou un disjoncteur général défaillant sortent de son champ. La sécurité électrique du logement fait partie des obligations du propriétaire, qui doit louer un logement décent.

6. Les autres équipements mentionnés au bail

Réfrigérateur, lave-linge, hotte, VMC : dès lors qu'un appareil figure au contrat de location, son entretien courant incombe au locataire. Le ramonage des conduits de fumée et de gaz et des conduits de ventilation aussi, comme le graissage et le petit entretien des appareils.

En location meublée, l'inventaire joint au bail fait foi. Le remplacement d'un équipement qui tombe en panne par usure revient au bailleur ; celui cassé par une mauvaise utilisation revient au locataire.

Ce qui reste à la charge du propriétaire

La loi de 1989 prévoit une exception nette. Même si elle figure dans la liste, une réparation n'est pas locative lorsqu'elle est causée par la vétusté, une malfaçon, un vice de construction, un cas fortuit ou un cas de force majeure. Le propriétaire paie alors.

• Vétusté : l'équipement a vécu sa vie normale et lâche, sans faute de l'occupant.
• Malfaçon ou vice : la pose était mauvaise dès l'origine, ou le défaut vient du bâti.
• Force majeure : tempête, grêle, inondation, événement imprévisible et irrésistible.

S'y ajoutent les gros travaux : toiture, façade, structure, mise aux normes, remplacement d'une chaudière ou d'un ballon d'eau chaude arrivé en bout de course. L'installation d'un détecteur de fumée est aussi à la charge du bailleur, son entretien courant et le changement de pile à celle de l'occupant.

Je vous remets le guide illustré des réparations locatives.

À annexer sur le bail et à faire signer par les deux parties (locataire et propriétaire).

Lien en deuxième tweet. https://t.co/MP1Q6B7Npj pic.twitter.com/gztcu3iHDH

— Medhi Asten (@MedhiAsten) 9 novembre 2025

Le bailleur doit enfin laisser au locataire la jouissance paisible du logement et l'entretenir en état de servir à l'usage prévu. Il doit aussi remettre un logement décent et le réparer quand c'est nécessaire, sans pouvoir faire effectuer ses propres travaux aux frais de l'occupant. Un bailleur qui refuse de remplacer un équipement hors d'usage engage sa responsabilité, même si le loyer et la quittance de loyer sont à jour.

Les cas qui font débat

La liste de 1987 n'a pas prévu tous les équipements d'aujourd'hui. Les ADIL et l'ANIL voient revenir les mêmes points de friction, année après année.

La chaudière et son entretien annuel

L'entretien annuel de la chaudière au gaz est au locataire, qui conserve l'attestation. S'il le néglige et que l'appareil casse, le propriétaire peut lui en imputer la réparation. S'il l'a fait et que la chaudière tombe en panne de vieillesse, le remplacement revient au bailleur.

Volets roulants et VMC

Graisser un volet et changer une sangle : locataire. Remplacer un moteur électrique grillé après des années de service : propriétaire, sauf preuve d'une mauvaise utilisation. Pour la VMC, le nettoyage des bouches reste une réparation locative ; la panne du caisson, non.

Les joints de salle de bains

Le remplacement des joints silicone noircis autour de la baignoire est typiquement locatif. Mais une infiltration dans le mur liée à une étanchéité mal faite d'origine relève de la malfaçon. Qui prouve quoi ? C'est là que tout se joue.

L'état des lieux, arbitre de la sortie

La comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie décide de ce que le locataire paiera en partant. Sans état des lieux d'entrée, le logement est présumé avoir été remis en bon état de réparations locatives : un piège pour le locataire.

Le bail peut prévoir une grille de vétusté, qui fixe une durée de vie par équipement et un abattement annuel. Elle évite les discussions sur la moquette de dix ans qu'un bailleur voudrait faire payer comme neuve. Photos datées et descriptions précises valent mieux que la mention « bon état ».

Ce que peut retenir le propriétaire sur le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est plafonné à 1 mois de loyer hors charges pour un logement vide et à 2 mois en meublé. Il revient au locataire dans le mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, dans les 2 mois dans le cas contraire.

Les retenues doivent être justifiées par un devis ou une facture. En cas de retard, le bailleur doit une majoration de 10 % du loyer mensuel par mois commencé. Le détail figure dans la fiche de service-public.fr sur les réparations locatives.

Comment gérer un désaccord sur des réparations locatives ?

Première étape, la discussion, preuves à l'appui : bail, états des lieux, factures, photos. Beaucoup de litiges s'arrêtent là, surtout quand chacun relit la liste du décret.

1. La lettre de mise en demeure : envoyée en recommandé, elle fixe un délai pour remplacer ou réparer et laisse une trace. Une démarche simple, qui suffit souvent.
2. La conciliation : pour un litige de 5 000 euros au plus, une tentative de conciliation est obligatoire avant le juge. La commission départementale de conciliation et le conciliateur de justice sont gratuits.
3. Le juge : le juge des contentieux de la protection tranche. L'action se prescrit par 3 ans.

L'ADIL de votre département donne une information juridique gratuite et neutre, au locataire comme au bailleur. Un propriétaire qui passe par un logiciel de gestion locative en ligne y trouve souvent un modèle d'état des lieux, mais la décision reste la sienne. Pour préparer un bail ou chiffrer une indexation, notre calcul de la révision de loyer avec l'IRL complète l'outil.

Le locataire peut-il refuser de payer son loyer ?

Non. Même si le bailleur tarde à faire des travaux qui lui incombent, suspendre le loyer expose le locataire à une procédure pour impayé. Le recours passe par le juge, qui peut autoriser une consignation ou ordonner les travaux. Ce que la loi interdit au bailleur en retour, notre article sur le fichier des locataires mauvais payeurs le détaille.

Propriétaire bailleur : anticiper plutôt que subir

Un logement bien équipé à l'entrée coûte moins en litiges à la sortie. Un robinet neuf, des joints refaits, un tableau électrique aux normes : autant de points que le locataire n'aura pas l'occasion de contester. La décence du logement, elle, n'est pas négociable.

Les bailleurs qui louent sous un régime fiscal particulier ont intérêt à conserver chaque facture de travaux, déductible ou amortissable selon le cas. Pour l'aspect fiscal, notre article sur le statut du bailleur privé fait le point sur ce qui change en 2026.

Côté locataire, entretenir régulièrement reste la meilleure assurance : un siphon nettoyé, un joint changé à temps, un robinet réparé dès la première goutte évitent de voir le problème grossir. Un dégât des eaux né d'un joint négligé peut aussi mettre en jeu son assurance habitation. Mieux vaut tenir à jour ses factures, comme on garde une quittance.

Questions fréquentes

Quelles réparations sont à la charge du locataire ?

L'entretien courant et les menues réparations listées par le décret du 26 août 1987 : joints, ampoules, prises, interrupteurs, gonds, serrures, flexibles, siphons, entretien du jardin privatif et des équipements prévus au bail, sauf vétusté, malfaçon ou force majeure.

Quels travaux incombent au propriétaire ?

Les gros travaux, la structure, la toiture, la mise aux normes et le remplacement d'un équipement usé par le temps. Il paie aussi toute réparation causée par la vétusté, un vice de construction, une malfaçon ou un cas de force majeure.

Quelles sont les obligations du locataire en fin de bail ?

Rendre le logement dans l'état décrit à l'entrée, usure normale mise à part. Les dégradations constatées à l'état des lieux de sortie peuvent être retenues sur le dépôt de garantie, sur justificatif.