État des lieux : les 7 points qui décident du sort de votre dépôt de garantie

L'état des lieux est le document signé par le locataire et le propriétaire, ou l'agence immobilière en gestion locative, qui décrit chaque pièce du logement : murs, sols, plafonds, équipements, meubles, chauffage, compteurs d'eau et d'énergie, clés remises. Il se fait à l'entrée, lors de la signature du bail, puis à la sortie. La loi du 6 juillet 1989 et le décret du 30 mars 2016 fixent sa description, son délai de correction et ses frais. Un modèle gratuit suffit à la location.

Le bailleur compare ensuite l'état des lieux d'entrée et celui de sortie. Chaque dégradation non expliquée par l'usure ou la vétusté peut devenir une retenue sur le dépôt de garantie, pour des réparations ou des charges. Un document bâclé nourrit le litige : le locataire ne peut plus prouver qu'une tache existait déjà, le propriétaire qu'elle est apparue pendant le contrat de location.

Sommaire

Point 1 : ce que l'état des lieux d'entrée doit obligatoirement contenir

Le contenu n'est pas libre. Le décret de 2016 impose une liste d'éléments, rappelée sur la fiche état des lieux d'entrée dans un bail d'habitation de service-public.fr. Un document qui en oublie une partie reste valable, mais il perd de sa force en cas de litige.

• L'identification : le type d'état des lieux (entrée ou sortie), sa date d'établissement, l'adresse précise du logement, le nom et l'adresse des parties, et du mandataire si une agence intervient.
• Les relevés de compteurs : eau, électricité, gaz, eau chaude, chaque fois qu'un compteur individuel existe dans le logement.
• Les clés et moyens d'accès : le nombre de clés, de badges ou de télécommandes remis, pièce par pièce et partie commune par partie commune.
• La description de chaque pièce : l'état des revêtements des sols, des murs et des plafonds, des équipements et des éléments du logement, puis la signature des parties.

Le mot « description » compte. « Bon état » en face de chaque ligne ne décrit rien. Un mur « peinture blanche, deux trous de cheville au-dessus du radiateur, trace grise de 10 cm près de la porte » décrit quelque chose. C'est cette précision qui fera foi dans un an, trois ans ou neuf ans, au moment de la sortie.

Le logement meublé demande un inventaire en plus

En location meublée, l'état des lieux se double d'un inventaire du mobilier et des équipements fournis. Lit, table, chaises, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, rideaux occultants : chaque élément se liste avec son état. Un four « fonctionne, vitre rayée à gauche » vaut mieux qu'un four « OK ». Le dépôt de garantie y est plus élevé, jusqu'à deux mois de loyer hors charges : l'enjeu d'une description précise l'est aussi.

Un modèle d'état des lieux gratuit suffit-il ?

Oui, à condition de bien le choisir. On trouve partout un modèle à télécharger en PDF, sur un site d'information juridique ou dans l'espace client d'une banque ou d'un assureur. Un bon guide de ce type laisse une ligne par pièce et par élément, avec une colonne pour l'état constaté à l'entrée et une autre pour la sortie. Méfiez-vous des grilles à cases (« bon », « moyen », « mauvais ») sans place pour décrire : une mauvaise case cochée à la va-vite ne dit rien du défaut réel.

Le même document sert pour un appartement, une maison ou un studio étudiant. Ce qui change, c'est le nombre de lignes. Une maison avec jardin, garage et cave demande un modèle plus long, qui concerne aussi les parties extérieures, les volets, la clôture, la toiture visible. Personne ne vous oblige à accepter le modèle proposé par l'autre partie : vous pouvez en demander un plus complet, d'un commun accord.

Point 2 : les photos, ce qui fait la différence en cas de litige

Aucun texte n'oblige à joindre des photos. La fiche de sortie de service-public.fr les mentionne pourtant « si besoin ». Dans la pratique, elles tranchent la plupart des désaccords. Un juge ou une commission de conciliation lit un document ; une photo, il la voit.

Prenez-les le jour même, avant d'installer le moindre meuble. Une vue d'ensemble de chaque pièce, puis un gros plan sur chaque défaut : éclat de carrelage, joint noirci de la douche, porte de placard qui frotte, store cassé. La date de prise de vue doit être vérifiable. Envoyez les photos au propriétaire ou à l'agence par courriel le jour de la remise des clés : l'envoi daté vaut preuve de leur existence.

• Les endroits oubliés : l'intérieur des placards, le dessous de l'évier, l'arrière des portes, les plinthes, les joints de fenêtre.
• Les équipements : la chaudière et sa plaque, le chauffe-eau, la hotte, la VMC, les radiateurs, le tableau électrique.
• L'extérieur privatif : balcon, cave, parking, jardin, boîte aux lettres.

Un conseil souvent négligé dans l'agitation du déménagement : vérifier chaque interrupteur, chaque prise et les détecteurs de fumée, dont l'installation est une obligation de sécurité fixée par la loi. Notez aussi toute trace d'humidité ou de moisissure dans les angles, derrière les meubles de cuisine ou autour des fenêtres. C'est un défaut que le bailleur doit traiter, pas une dégradation du locataire, à condition qu'il figure sur le document contradictoire signé à l'entrée, qu'il soit rempli sur papier ou sur un état des lieux numérique.

Une vidéo lente, pièce par pièce, complète utilement les photos. Elle montre ce qu'une image fixe ne montre pas : un volet qui coince, un robinet qui goutte, une prise qui ne fonctionne pas.

Point 3 : dix jours pour corriger l'état des lieux d'entrée

Signé un peu vite, le document n'est pas figé. Le locataire peut demander au propriétaire de le compléter dans les 10 jours calendaires qui suivent son établissement, pour tout élément concernant le logement. Une fuite sous l'évier découverte au troisième jour, une prise morte, une fenêtre qui ferme mal : tout se signale dans ce délai.

Pour le chauffage, la règle est différente. L'état des éléments de chauffage peut être complété pendant le premier mois de la période de chauffe. Un bail signé en juin laisse donc la possibilité de signaler, en octobre ou en novembre, un radiateur qui reste froid. C'est une règle mal connue, et le mois d'octobre est justement celui où elle sert.

La demande se fait par écrit, idéalement par lettre recommandée avec avis de réception, ou par courriel avec les photos jointes. Si le propriétaire refuse de compléter le document, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation. Gardez une copie de tout : le courrier, la réponse, les photos. Ce dossier servira à la sortie.

Point 4 : qui réalise l'état des lieux, et à quel prix

Trois cas de figure existent. Le prix de l'état des lieux dépend de celui qui le réalise, et la loi Alur a fortement encadré la part payée par le locataire.

Qui le réalise	À l'entrée	À la sortie
Locataire et propriétaire, à l'amiable	Gratuit	Gratuit
Agence immobilière ou mandataire	Le locataire paie au plus la moitié des frais, dans la limite de 3,03 € par m² de surface habitable	Rien à la charge du locataire
Commissaire de justice, anciennement huissier de justice	Frais partagés par moitié, tarif réglementé de 132,82 à 232,12 € selon la surface, plus les frais de convocation	Frais partagés par moitié, même tarif réglementé

Le premier cas est le plus fréquent entre particuliers. Le bailleur en location directe vient avec un modèle d'état des lieux, souvent téléchargé en PDF sur un site spécialisé, et les deux parties le remplissent ensemble. Rien n'interdit au locataire d'apporter son propre modèle, plus détaillé, et de proposer de l'utiliser.

Le deuxième cas concerne les biens confiés à une agence en gestion locative. À l'entrée, les frais d'état des lieux s'ajoutent aux frais de bail, sous le plafond de surface. À la sortie, facturer le locataire est illégal : la fiche de service-public.fr qualifie cette pratique d'abusive. Vérifiez la ligne sur le décompte de fin de bail.

Le commissaire de justice, en cas de blocage

Si le propriétaire ou le locataire refuse de réaliser l'état des lieux à l'amiable, ou ne se présente pas au rendez-vous, l'autre partie peut faire appel à un commissaire de justice, l'ancien huissier. Il convoque les deux parties par lettre recommandée, puis dresse un constat qui a une forte valeur juridique. Ses frais de constat locatif, fixés par arrêté, sont partagés par moitié entre bailleur et locataire.

Côté agence, le mandataire du propriétaire agit en son nom : l'état des lieux qu'il dresse engage le bailleur comme s'il l'avait établi lui-même. Ses honoraires pour la réalisation de l'état des lieux figurent sur une ligne distincte du contrat, soumise au plafond légal. Le professionnel ne peut pas facturer plus au locataire, quelle que soit la surface du logement ou sa zone géographique.

Pourquoi payer un professionnel si l'on peut faire gratuitement ? Parce qu'un conflit s'annonce parfois dès l'entrée : propriétaire injoignable, désaccord sur l'état d'une cuisine, relation déjà tendue. Dans ce cas, une centaine d'euros chacun peut en éviter plusieurs centaines de retenue.

Point 5 : l'état des lieux de sortie, la comparaison qui compte

L'état des lieux de sortie se réalise lors de la remise des clés, ou juste après. Il reprend les mêmes rubriques que celui d'entrée : relevés des compteurs, clés restituées, description de chaque pièce et de chaque équipement. Il doit aussi porter la nouvelle adresse du locataire, qui servira à l'envoi du dépôt de garantie et du décompte de charges.

État des lieux en vue ? Un appartement vraiment propre, ça se prépare pièce par pièce.
Cuisine dégraissée, salle de bain sans calcaire, sols sans traces, placards vides : la méthode pour ne rien oublier.https://t.co/sWkLiPOf6c#Nettoyage #Montpellier #AzaNettoyage #EtatDesLieux

— Samuel M NASRI (@Azeghmur) 6 octobre 2026

Le principe est simple. On pose les deux documents côte à côte, ligne par ligne. Ce qui était « peinture propre » et qui est devenu « peinture tachée, murs percés de huit trous » est une dégradation potentielle. Ce qui était déjà « rayé » à l'entrée ne peut pas être reproché à la sortie. Le détail des règles figure sur la fiche état des lieux de sortie publiée par service-public.fr.

Préparer la sortie : le pré-état des lieux

Rien ne l'impose, mais beaucoup d'agences et de bailleurs le proposent : une visite informelle quelques semaines avant le départ. Elle permet de repérer ce qui pose problème pendant qu'il reste du temps pour réparer. Un joint de silicone refait, des trous de cheville rebouchés, une grille de VMC nettoyée : ce sont des travaux de quelques heures qui évitent une facture.

• Nettoyer à fond : un logement rendu sale justifie des frais de ménage, facturés sur justificatif.
• Réparer les petites dégradations : trous, poignées, ampoules, joints, flexibles de douche.
• Relever les compteurs soi-même et les photographier, le jour de la sortie.
• Rendre toutes les clés listées à l'entrée, badges et télécommandes compris.

Le jour J, ne signez jamais un document incomplet ou avec lequel vous êtes en désaccord. Vous pouvez inscrire des réserves sur le document lui-même : « le locataire conteste la mention sur l'état de la moquette de la chambre, déjà usée à l'entrée, voir état des lieux d'entrée page 3 ». Si la signature est refusée, le recours au commissaire de justice reste possible.

Questions fréquentes sur l'état des lieux

Que se passe-t-il s'il n'y a pas d'état des lieux d'entrée ?

Le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives (Code civil, article 1731). C'est à lui de prouver le contraire, ce qui est difficile. La présomption tombe si le propriétaire a fait obstacle à l'établissement du document.

Un état des lieux numérique a-t-il la même valeur qu'un document papier ?

Oui. La loi admet un état des lieux établi par écrit sur support papier ou sous forme électronique, sur tablette par exemple. Chaque partie doit en recevoir un exemplaire, sous forme dématérialisée ou papier, au moment de la signature.

Le locataire peut-il refuser de signer l'état des lieux ?

Il peut refuser un document qu'il conteste, ou le signer en inscrivant des réserves précises. En cas de blocage, un commissaire de justice dresse le constat, et ses frais sont partagés entre les deux parties.

Point 6 : usure normale, vétusté et dégradations, où passe la frontière

C'est le cœur de presque tous les litiges. La règle, rappelée par service-public.fr : les différences dues à l'usure normale ou au temps ne justifient aucune retenue. Un parquet qui a pâli au soleil en six ans, une moquette tassée dans un couloir, une peinture défraîchie après un long bail relèvent de la vétusté. Ils restent à la charge du propriétaire.

À l'inverse, le locataire répond des dégradations survenues pendant la location (loi de 1989, article 7), sauf s'il prouve qu'elles viennent d'un cas de force majeure, d'une faute du bailleur ou du fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. Une brûlure de cigarette sur un plan de travail, un carreau fêlé par la chute d'une casserole, une porte arrachée : ce sont des dégradations.

La grille de vétusté, l'outil qui évite de discuter

Les deux parties peuvent convenir, dès la signature du bail, d'appliquer une grille de vétusté. Elle fixe une durée de vie pour chaque élément (peinture, moquette, parquet, robinetterie, électroménager) et un abattement annuel. Au-delà de cette durée, le remplacement ne peut plus être imputé au locataire, même abîmé.

Prenons une peinture dont la grille fixe la durée de vie à quelques années. Si le locataire a occupé le logement plus longtemps que cette durée, le propriétaire ne peut rien retenir pour repeindre, même si les murs sont marqués. Pour un bail plus court, seule une fraction du coût est due, au prorata de l'usure restante. Sans grille, la discussion se fait au cas par cas, et elle finit souvent devant la commission de conciliation.

Les réparations locatives restent à la charge du locataire

Le décret du 26 août 1987 liste les réparations locatives, c'est-à-dire l'entretien courant qui incombe au locataire : remplacement des joints, des ampoules, des flexibles de douche, débouchage des canalisations, entretien de la chaudière, graissage des gonds. Un logement rendu avec un siphon bouché ou une chaudière jamais entretenue expose à une retenue, justificatifs à l'appui.

Dégât des eaux, sinistre : le rôle de l'assurance habitation

Tout ce qui est abîmé n'est pas une dégradation imputable au locataire. Un plafond taché par une fuite venue de l'appartement du dessus, un parquet gondolé après un dégât des eaux déclaré à temps relèvent d'un sinistre. C'est l'assurance habitation, obligatoire pour le locataire d'un logement vide, qui intervient, avec l'assurance de l'immeuble.

Le réflexe : déclarer tout sinistre à son assureur dans le délai prévu par le contrat, et en informer le propriétaire par courrier. L'attestation d'assurance, le constat amiable de dégât des eaux et le rapport d'expertise prouvent l'origine du dommage. Présentés lors de la sortie, ces documents écartent la responsabilité financière du locataire. Négliger cette démarche, c'est s'exposer à une mauvaise surprise sur le décompte final.

Conservez donc chaque facture d'entretien, notamment celle de l'entretien annuel de la chaudière. Présentée le jour de la sortie, elle ferme la discussion avant qu'elle ne commence.

Point 7 : le dépôt de garantie, ses délais et les retenues possibles

Le dépôt de garantie est versé à la signature du bail. Son montant est plafonné à un mois de loyer hors charges pour un logement vide, deux mois pour un meublé. Il ne sert pas à payer le dernier loyer : le locataire qui s'arrête de payer son dernier mois en comptant sur le dépôt commet une faute. Tout ce qui touche à son montant et à sa restitution est détaillé dans notre dossier sur le dépôt de garantie et ses règles de restitution.

Le délai de restitution dépend directement de la comparaison des deux états des lieux, selon la fiche consacrée au dépôt de garantie dans un bail d'habitation sur service-public.fr, vérifiée en juin 2026.

• 1 mois au plus à compter de la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée.
• 2 mois au plus s'il fait apparaître des différences, le temps de chiffrer les réparations.
• 10 % du loyer mensuel hors charges de majoration pour chaque mois de retard commencé, si le propriétaire dépasse ce délai.

Le bailleur peut retenir les sommes restant dues : loyers impayés, charges, et le coût des réparations dont le locataire est responsable. Mais il doit le justifier : devis, facture d'artisan, constat. Une retenue forfaitaire, « 300 euros de remise en état » sans aucun document, n'a pas de valeur. Le locataire peut demander les justificatifs par courrier et contester toute somme qui n'en a pas.

Les charges et la régularisation

Dans un immeuble en copropriété, le propriétaire peut conserver une provision sur le dépôt, le temps que l'assemblée générale approuve les comptes annuels de charges. La régularisation définitive intervient alors plus tard, et le solde est reversé au locataire. Pensez à signaler votre nouvelle adresse sur l'état des lieux de sortie : sans elle, l'argent ne vous trouvera pas.

Le loyer lui-même a pu évoluer pendant le bail : une révision annuelle modifie le montant de référence du dépôt pour un éventuel calcul de majoration. Pour vérifier une hausse appliquée en cours de location, le calcul de la révision de loyer avec l'IRL donne le montant exact en quelques secondes.

En cas de litige : les recours, dans l'ordre

Un désaccord sur une retenue ne se règle pas forcément devant un tribunal. La démarche suit un ordre précis, et la première étape est souvent la bonne.

1. La demande écrite : une lettre recommandée au propriétaire ou à l'agence, qui rappelle les deux états des lieux, conteste chaque retenue non justifiée et réclame le solde, majoration comprise.
2. La conciliation : la commission départementale de conciliation, gratuite, examine les litiges sur l'état des lieux et le dépôt de garantie. Un conciliateur de justice peut aussi être saisi. Pour un montant inférieur à 5 000 €, une tentative de conciliation est obligatoire avant le juge.
3. Le tribunal : le juge des contentieux de la protection tranche en dernier ressort. Le locataire dispose de trois ans pour agir.

La commission départementale de conciliation, souvent appelée CDC, réunit à parts égales des représentants des bailleurs et des locataires. Sa saisine se fait par courrier recommandé ou par voie dématérialisée, selon les départements. En l'absence d'accord devant elle, l'avis qu'elle rend reste une pièce utile pour la suite de la procédure, et la démarche ne coûte rien.

Face au juge, les pièces font tout. Un état des lieux d'entrée précis, des photos datées, les courriers échangés, les factures d'entretien : le dossier monté le jour de l'entrée dans les lieux est celui qui gagne à la sortie. L'ADIL de votre département, service d'information sur le logement, peut vous aider gratuitement à préparer votre demande.

Bailleur ou locataire : ce que chacun a intérêt à faire

L'état des lieux n'est pas un document contre l'autre partie. Il protège les deux, à condition d'être précis. Un propriétaire qui veut récupérer un logement en bon état a autant intérêt qu'un locataire à décrire chaque pièce avec soin.

Côté bailleur, une description détaillée permet de retenir le coût d'une vraie dégradation sans contestation possible. Joindre des photos, proposer une grille de vétusté dans le contrat de location, remettre un exemplaire signé à chacun : ces gestes réduisent les litiges. Les propriétaires qui louent en direct ont aussi intérêt à suivre les évolutions du statut du bailleur privé en 2026, qui modifie la fiscalité de la location.

L'état des lieux ne remplace pas les autres documents du bail. Le dossier de diagnostic technique, remis à la signature, donne des informations sur la performance énergétique, l'électricité ou le gaz. En cas de vente du logement loué, le nouveau propriétaire reprend le bail tel quel, avec l'état des lieux d'entrée d'origine : il n'y a pas lieu d'en établir un nouveau. Un loyer impayé, lui, se règle par une autre voie que l'état des lieux, même si le dépôt peut servir à l'apurer en fin de bail.

Côté locataire, la règle tient en une phrase : tout ce qui n'est pas écrit à l'entrée pourra vous être reproché à la sortie. Prenez le temps. Allumez chaque lumière, ouvrez chaque robinet, testez chaque prise, faites couler l'eau chaude. Une heure de vérification le premier jour vaut mieux que deux mois d'attente et un chèque amputé à la fin du bail.

Les pièces qui posent le plus souvent problème

La cuisine et la salle de bains concentrent les désaccords. Les joints de douche noircis, le calcaire sur la robinetterie, les plaques de cuisson rayées, la hotte encrassée : ce sont les lignes les plus disputées lors de la sortie du locataire. Le salon suit, avec les murs percés pour accrocher des cadres ou une télévision, et le sol marqué par les pieds de meubles.

Trois réflexes limitent le risque. Décrire l'état des joints et de la robinetterie avec précision dès l'entrée. Photographier chaque mur avant d'y accrocher quoi que ce soit. Poser des patins sous les meubles lourds, dès le premier jour. Le reste relève de l'entretien courant, prévu par le bail et par la loi.

Le calendrier d'un état des lieux, de l'entrée à la restitution

Pour garder les étapes en tête, voici la chronologie type d'une location, avec les dates qui déclenchent chaque droit. Elle vaut pour un logement vide comme pour un meublé, seul le montant du dépôt change.

• Jour de la remise des clés : état des lieux d'entrée, signature, photos envoyées par courriel.
• Dans les 10 jours : demande de complément pour tout défaut découvert après l'emménagement.
• Premier mois de la période de chauffe : demande de complément pour les éléments de chauffage.
• Jour de la sortie : état des lieux de sortie, relevé des compteurs, nouvelle adresse, remise de toutes les clés.

Ensuite, le propriétaire dispose d'un ou deux mois pour restituer le dépôt. Passé ce délai, la majoration court chaque mois. Si rien n'arrive, la lettre recommandée est le premier geste, avant toute procédure.