Louer un meublé de tourisme en France : les règles, le classement et la fiscalité à jour

Mis à jour en septembre 2026 : seuil du micro-BIC porté à 83 600 euros pour les meublés classés (recettes 2026), ouverture du téléservice national d'enregistrement repoussée au quatrième trimestre 2026.

Sommaire

Qu'est-ce qu'un meublé de tourisme ?

Le code du tourisme donne une définition précise, à son article L324-1-1, consultable sur Légifrance, le site de la République française qui publie les textes de loi. Les meublés de tourisme sont des villas, des appartements ou des studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n'y élit pas domicile. Chaque mot compte.

À l'usage exclusif du locataire : le client dispose de tout le logement, sans le partager avec le propriétaire. Une chambre louée chez l'habitant, avec petit-déjeuner, relève d'un autre statut, celui de la chambre d'hôtes. Une clientèle de passage : le locataire vient pour un séjour de vacances ou un déplacement, il n'y installe pas sa résidence principale. Enfin, un même client ne peut pas totaliser plus de 90 jours consécutifs dans le même logement sur une année civile.

Au-delà, on sort du meublé de tourisme. Le contrat de location devient un bail meublé classique, ou un bail mobilité pour une durée de 1 à 10 mois, avec d'autres obligations pour le propriétaire. Certains loueurs jouent sur cette frontière ; notre article sur le bail mobilité utilisé pour contourner les règles de la location touristique détaille les risques de ce montage.

Meublé de tourisme ou location saisonnière : quelle différence ?

Dans le langage courant, les deux expressions se confondent. La « location saisonnière » désigne une location de courte durée, souvent pendant l'été ou l'hiver, sur une plateforme ou par une agence. Le « meublé de tourisme » est la catégorie juridique qui l'encadre : c'est elle que visent la déclaration en mairie, le classement, la taxe de séjour et la fiscalité propre au régime. Une location vacances d'une semaine dans un appartement ou une maison entière est donc, en droit, un meublé de tourisme, qu'on l'appelle gîte, villa ou studio de vacances. Il se distingue aussi de l'hôtel, de la résidence de tourisme et du camping, qui ont chacun leur propre grille de classement et leurs propres conditions d'exploitation. Un gîte peut en plus porter un label privé, comme ceux des réseaux de location en milieu rural : ce label de qualité ne remplace ni la déclaration ni le classement officiel.

Déclarer son meublé de tourisme en mairie : quelle démarche ?

Toute mise en location d'un meublé de tourisme se déclare auprès de la mairie de la commune où se trouve le logement. Deux régimes coexistent en 2026, selon le choix fait par la commune.

• Déclaration simple : dans la plupart des communes, le loueur télécharge et remplit le formulaire cerfa n° 14004, disponible sur le portail Service public, et l'adresse à la mairie. La résidence principale louée quelques semaines par an en est dispensée dans ces communes.
• Déclaration avec enregistrement : dans les communes qui l'ont instaurée, souvent des villes où le logement est rare, la déclaration donne un numéro d'enregistrement, y compris pour une résidence principale.
• Autorisation de changement d'usage : dans les grandes villes et les communes qui l'ont décidé, transformer un logement en meublé de tourisme demande en plus une autorisation préalable, au titre du code de la construction et de l'habitation.

Le numéro d'enregistrement compte 13 caractères : le code géographique de la commune sur 5 chiffres, un identifiant unique sur 6 chiffres et une clé de contrôle sur 2 caractères. Il doit figurer sur chaque annonce, qu'elle soit publiée sur une plateforme, sur le site internet du propriétaire ou par une agence.

Le téléservice national d'enregistrement : quand ouvre-t-il ?

La loi Le Meur du 19 novembre 2024 prévoyait que toutes les déclarations de meublés de tourisme passent par un téléservice national au plus tard le 20 mai 2026, avec un numéro unique pour chaque logement en France. Ce service n'était pas en fonctionnement à cette date. Selon Service public, son ouverture est annoncée au quatrième trimestre 2026.

D'ici là, la démarche reste la même : déclaration auprès de la mairie, par le formulaire cerfa ou le service en ligne de la commune quand elle en propose un. Les propriétaires qui disposent déjà d'un numéro municipal auront plusieurs mois pour basculer vers le numéro national avant que les anciens numéros ne soient plus valables. À la création du compte, la déclaration devra préciser si le logement est la résidence principale du loueur, avec un justificatif.

Résidence principale ou secondaire : combien de jours de location par an ?

Le statut du logement change tout. Une résidence principale est le logement occupé au moins huit mois par an par le loueur ou son foyer fiscal. Elle peut être louée en meublé de tourisme, mais dans une limite de 120 jours par année civile dans les communes à enregistrement. Depuis 2025, la loi Le Meur permet à la commune d'abaisser ce plafond à 90 jours par an.

Le dépassement du plafond expose à une amende civile qui peut atteindre 15 000 euros, prononcée à la demande de la commune. Des exceptions existent : obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. La commune peut aussi demander au loueur le nombre de jours loués dans l'année, et les plateformes transmettent ces données aux services municipaux.

Une résidence secondaire ou un logement acheté pour la location n'a pas de plafond de jours au titre du code du tourisme. En revanche, dans les communes soumises à autorisation de changement d'usage, sa mise en location touristique demande cette autorisation. Certaines villes exigent en plus une compensation : transformer en logement un local d'une autre nature, de surface équivalente, dans le même quartier. La règle varie d'une commune à l'autre, et la mairie reste le premier contact à consulter avant tout achat.

Quotas et zones réservées aux résidences principales

La loi du 19 novembre 2024 a élargi les outils des maires. Une commune peut fixer un nombre maximal d'autorisations de meublés de tourisme par quartier, sous forme de quotas. Le plan local d'urbanisme peut aussi délimiter des secteurs où les constructions nouvelles sont réservées à la résidence principale. Ces décisions visent les villes et les stations où les locations de courte durée ont réduit l'offre de logements à l'année.

Les sanctions encourues par le loueur

Le contrôle s'est renforcé avec la loi Le Meur. Le maire peut désormais prononcer lui-même des amendes administratives, sans passer par le tribunal. Voici les montants maximaux publiés par Service public.

• Défaut d'enregistrement : jusqu'à 10 000 euros d'amende pour un meublé de tourisme loué sans numéro dans une commune qui l'impose.
• Fausse déclaration : jusqu'à 20 000 euros pour une déclaration mensongère ou l'usage d'un faux numéro.
• Dépassement du plafond de jours : jusqu'à 15 000 euros pour une résidence principale louée au-delà de la limite fixée.
• Changement d'usage sans autorisation : jusqu'à 100 000 euros d'amende, avec remise en état du logement et astreinte pouvant atteindre 1 000 euros par jour et par mètre carré.

Ces montants sont des plafonds, fixés au cas par cas. Dans les grandes villes, des agents assermentés croisent les annonces des plateformes avec le fichier des déclarations. Une annonce sans numéro d'enregistrement se repère en quelques minutes.

Classement en étoiles : comment classer un meublé de tourisme ?

Le classement est facultatif. Il attribue au logement une catégorie de 1 à 5 étoiles, selon une grille nationale de 133 critères répartis en trois chapitres : équipements et aménagements, services au client, accessibilité et développement durable. La grille, révisée en 2021, est publiée par Atout France, l'agence chargée du classement des hébergements touristiques. Le niveau de confort, la surface, la literie, la cuisine et l'information touristique donnée au client entrent dans le calcul.

La procédure se déroule en quatre étapes :

1. Choisir un organisme : le loueur s'adresse à un organisme de contrôle accrédité par le Cofrac, ou à un organisme réputé accrédité au sens du code du tourisme. La liste figure sur le site d'Atout France, avec la fiche d'information et le guide de contrôle à télécharger.
2. Faire la demande de classement : le propriétaire ou son mandataire, par exemple une agence, transmet le formulaire de demande et fixe une date de visite.
3. Recevoir la visite : l'inspecteur contrôle le logement point par point et remet un certificat de visite avec une proposition de catégorie.
4. Accepter ou refuser : le loueur dispose de 15 jours à compter de la réception du certificat pour refuser la proposition. Sans refus, le classement est acquis.

Le classement est valable 5 ans. La visite est payante, à un tarif fixé librement par chaque organisme ou entreprise de contrôle. Le ministère de l'Économie, par la Direction générale des entreprises, publie les textes qui encadrent la procédure. Une fois classé, le loueur peut afficher le panonceau officiel correspondant à sa catégorie, téléchargeable sur le site d'Atout France, et mentionner les étoiles dans ses annonces.

Quels sont les avantages d'un meublé de tourisme classé ?

Le premier atout est fiscal, et il s'est creusé depuis 2025 : un meublé classé bénéficie d'un abattement de 50 % au régime micro-BIC, contre 30 % pour un logement non classé, avec un seuil de recettes cinq fois plus haut. Le second est commercial : les étoiles rassurent une clientèle étrangère habituée aux classements hôteliers, et plusieurs offices de tourisme ne relaient que les hébergements classés. Le troisième touche la taxe de séjour, dont le tarif par nuit dépend de la catégorie du logement dans la grille votée par la commune.

Quelle fiscalité pour les meublés de tourisme ?

Les loyers d'un meublé de tourisme sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), pas des revenus fonciers. Le loueur les déclare chaque année sur sa déclaration de revenus, avec un choix entre deux régimes : le micro-BIC, avec un abattement forfaitaire, ou le régime réel, qui déduit les charges et l'amortissement du bien.

Jusqu’à 25.000 locations touristiques parisiennes sont dans le viseur de la Ville, qui cible les résidences secondaires louées illégalement en meublé de tourisme sous peine de lourdes amendes.
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— Figaro Immobilier (@Le_Figaro_Immo) 7 juillet 2026

La loi Le Meur a fortement réduit l'avantage du micro-BIC pour les logements non classés. Depuis les revenus de 2025, un meublé de tourisme non classé n'a plus droit qu'à un abattement de 30 %, dans la limite de 15 000 euros de recettes. Pour un meublé classé, le seuil a été relevé pour les recettes de 2026.

Au-delà du seuil, le micro-BIC n'est plus possible : le loueur passe au régime réel. Ce régime demande une comptabilité, souvent confiée à un expert-comptable, mais il permet de déduire les intérêts d'emprunt, les frais, la taxe foncière et l'amortissement du logement et du mobilier. Pour un logement acheté à crédit, il aboutit souvent à un bénéfice imposable proche de zéro pendant plusieurs années. Les frais de gestion confiés à une conciergerie ou à une agence, l'assurance du logement et les frais de plateforme entrent aussi dans les charges déductibles.

Un cas concret : 12 000 euros de loyers par an

Prenons un studio loué en meublé de tourisme pour 12 000 euros de recettes en 2026, au micro-BIC. Non classé, il bénéficie d'un abattement de 30 %, soit 3 600 euros : le revenu imposable s'établit à 8 400 euros. Classé en étoiles, l'abattement passe à 50 %, soit 6 000 euros : le revenu imposable tombe à 6 000 euros.

L'écart atteint 2 400 euros de base imposable chaque année, soumise à l'impôt sur le revenu au taux marginal du foyer fiscal et aux prélèvements sociaux. Sur 5 ans, la durée du classement, la différence se compte en milliers d'euros d'impôt, pour une visite de contrôle payée une fois. Avec 20 000 euros de recettes, l'écart change de nature : non classé, le studio dépasse le seuil de 15 000 euros et bascule d'office au régime réel ; classé, il reste au micro-BIC avec 10 000 euros imposables. Pour estimer le revenu net d'un logement avant d'acheter, notre méthode pour calculer la rentabilité d'une location Airbnb reprend ces paramètres.

LMNP ou LMP : quel statut pour le loueur ?

La plupart des propriétaires sont loueurs en meublé non professionnels (LMNP). On devient loueur professionnel (LMP) quand les recettes de location meublée dépassent 23 000 euros par an et excèdent les autres revenus d'activité du foyer. Le statut LMP change le régime des cotisations sociales et de la plus-value à la revente.

Un point a changé pour les LMNP au régime réel : depuis les ventes du 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable, selon la loi de finances pour 2025. L'avantage du réel se paie donc en partie à la revente du bien. Quel que soit le statut, le loueur doit immatriculer son activité auprès de l'Insee : l'inscription est gratuite et donne le numéro SIRET demandé sur la déclaration professionnelle.

Taxe de séjour, taxe foncière, taxe d'habitation : les impôts locaux

La taxe de séjour est payée par le client, par personne et par nuit, et reversée à la commune ou à l'intercommunalité. Le loueur la collecte et la reverse lui-même, sauf quand la réservation passe par une plateforme qui s'en charge. Le montant dépend de la catégorie du logement : un meublé de tourisme classé suit le tarif de sa catégorie d'étoiles, un meublé non classé un pourcentage du prix de la nuitée, dans la limite d'un plafond voté par la commune.

Le propriétaire reste redevable de la taxe foncière. Une résidence secondaire louée de temps en temps paie en plus la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, que la commune peut majorer de 5 à 60 % si elle est située en zone tendue. Selon la note de la DGFiP de juillet 2026, 1 666 communes appliquent cette majoration en 2026, dont 688 au taux maximal de 60 %. Un logement loué toute l'année à une clientèle de passage peut, lui, relever de la cotisation foncière des entreprises au titre de l'activité, avec des cas d'exonération selon la commune.

DPE, copropriété, sécurité : les obligations du propriétaire

Le diagnostic de performance énergétique entre désormais dans les règles du meublé de tourisme. En métropole, Service public indique qu'un logement doit aujourd'hui être classé entre A et E pour obtenir une autorisation de changement d'usage. À partir du 1er janvier 2034, tous les meublés de tourisme devront atteindre au moins la classe D. Le maire peut demander le DPE au loueur à tout moment. Notre guide sur le DPE d'une location Airbnb et ce qu'il faut vérifier avant de louer détaille le calendrier et les contrôles.

En copropriété, la loi Le Meur a changé la majorité. Un règlement de copropriété peut désormais interdire la location en meublé de tourisme dans les lots à usage d'habitation par un vote à la majorité des deux tiers, et non plus à l'unanimité. Les règlements rédigés depuis le 21 novembre 2024 doivent mentionner explicitement si la location touristique est autorisée. Le copropriétaire qui déclare son meublé en mairie doit aussi en informer le syndic.

Côté sécurité, le logement doit respecter les normes applicables à tout logement : détecteur de fumée, installation électrique et gaz en bon état, équipements conformes à la catégorie annoncée. Une annonce trompeuse sur le niveau de confort ou le nombre d'étoiles expose le loueur à des poursuites pour pratique commerciale trompeuse.

Voisinage, squat, dégradations : les risques pratiques

La réglementation ne couvre pas tout. Le passage répété de voyageurs peut provoquer des conflits avec les voisins, que le règlement de copropriété et le trouble anormal de voisinage permettent de faire cesser ; nos conseils pour réagir face à un Airbnb bruyant chez un voisin valent aussi pour le loueur qui veut les éviter. Autre risque, plus rare mais redouté : l'occupant qui refuse de partir à la fin de son séjour. Nos pistes pour sécuriser un meublé touristique contre le squat reprennent les précautions à prendre dès la réservation.

Questions fréquentes sur le meublé de tourisme

Faut-il déclarer un meublé de tourisme qui est sa résidence principale ?

Dans une commune sans enregistrement, la résidence principale louée moins de 120 jours par an n'a pas à être déclarée en mairie. Dans une commune qui impose l'enregistrement, la déclaration est obligatoire et donne un numéro à afficher dans chaque annonce, avec un plafond de 120 jours, ou 90 jours si la commune l'a décidé.

Combien de temps dure le classement d'un meublé de tourisme ?

Le classement en étoiles est valable 5 ans à compter de la décision. À l'échéance, le loueur doit faire réaliser une nouvelle visite par un organisme de contrôle accrédité pour conserver sa catégorie et l'abattement de 50 % au micro-BIC.

Quel abattement pour un meublé de tourisme non classé en 2026 ?

Un meublé de tourisme non classé bénéficie d'un abattement forfaitaire de 30 % au micro-BIC, dans la limite de 15 000 euros de recettes par an. Au-delà, le régime réel s'applique d'office. Un meublé classé bénéficie de 50 % jusqu'à 83 600 euros de recettes 2026.

Quand ouvre le téléservice national d'enregistrement ?

Prévu au plus tard pour le 20 mai 2026 par la loi Le Meur, il n'était pas en service à cette date. Service public annonce son ouverture au quatrième trimestre 2026. D'ici là, la déclaration se fait auprès de la mairie de la commune du logement.

Les étapes pour mettre en location un meublé de tourisme

Avant la première réservation, le propriétaire suit un ordre simple. D'abord, vérifier auprès de la mairie les règles de la commune : enregistrement, changement d'usage, plafond de jours, quotas. Ensuite, contrôler le règlement de copropriété et le DPE du logement. Puis déposer la déclaration, obtenir le numéro d'enregistrement quand il est exigé et immatriculer l'activité auprès de l'Insee.

Vient ensuite le choix du classement, à faire avant la première année pleine de location pour profiter de l'abattement de 50 % dès la déclaration suivante. Enfin, le loueur organise la collecte de la taxe de séjour, rédige un contrat de location clair pour chaque séjour, avec les dates, le prix, l'état des lieux et le dépôt de garantie, et tient un registre des jours loués. Ce document servira en cas de contrôle de la commune.

Le cadre d'une location touristique a beaucoup bougé depuis 2024, et il bouge encore : numéro national à venir, seuils révisés chaque année, décisions communales. Cette page est mise à jour chaque mois avec l'actualité des textes publiés et les informations relatives à chaque nouvelle procédure, pour les particuliers comme pour les professionnels du marché de la location de destination.