Loyer impayé : les 5 étapes, de la mise en demeure au commandement de payer de 6 semaines

Le premier mois de retard, beaucoup de propriétaires attendent. Le deuxième, ils s'inquiètent. Au troisième, la dette a doublé et le dossier devient judiciaire. Entre les deux, il existe une étape simple, peu coûteuse et souvent décisive : la lettre de mise en demeure. Voici quand l'adresser, ce qu'elle doit contenir et ce qui se passe si le locataire ne répond pas.

Sommaire

Relance simple ou mise en demeure : quelle différence pour le bailleur ?

La relance simple est un rappel amiable. Un courrier, un mail ou un appel qui signale le retard de paiement, sans valeur juridique particulière. Elle suffit souvent : un virement oublié, un changement de banque, une date de prélèvement décalée.

La mise en demeure est un acte d'une autre nature. Le Code civil (article 1344) la définit comme une interpellation suffisante qui somme le débiteur d'exécuter son obligation. Pour un bail d'habitation, l'obligation est claire : payer le loyer et les charges à la date prévue au contrat de location.

Trois effets la distinguent de la lettre de relance :

• Une date certaine : l'accusé de réception prouve que le locataire a été informé de la dette.
• Des intérêts de retard : ils courent au taux légal à partir de la mise en demeure (article 1231-6 du Code civil).
• Une preuve pour la suite : le juge, l'assurance loyer impayé et le garant regarderont d'abord si le bailleur a tenté une démarche amiable.

Quand mettre en demeure un locataire ?

Aucune loi n'impose un délai minimum. Le propriétaire peut envoyer la mise en demeure dès le lendemain de l'échéance manquée. Dans la pratique, une relance simple d'abord, puis une lettre recommandée une à deux semaines après, sans réponse ni paiement.

Attendre trop longtemps coûte cher. Chaque mois de retard alourdit la somme due et réduit les chances de recouvrement. La dette locative d'un ménage en difficulté grossit vite, et un plan de paiement devient plus dur à tenir quand l'arriéré dépasse deux ou trois loyers.

Le cas du bailleur assuré

Si vous avez souscrit une garantie loyers impayés (GLI), lisez votre contrat avant toute autre démarche. La plupart des assureurs exigent une déclaration du sinistre dans un délai fixé, accompagnée de la copie de la relance et de la mise en demeure. Un envoi tardif peut faire perdre l'indemnisation. Même logique avec la garantie Visale d'Action Logement, qui encadre les étapes à suivre en cas d'impayé.

Le cas du locataire qui touche l'aide au logement

Quand l'APL est versée au propriétaire, l'impayé doit être signalé à la CAF ou à la MSA. Les règles vont changer : le décret du 12 février 2026, applicable au 1er janvier 2027, fixe la dette à partir de 450 euros ou de trois mois de retard, et c'est la CCAPEX qui décidera du maintien ou de la suspension de l'aide. Pour suivre les montants de l'aide cet automne, voir la revalorisation des APL au 1er octobre.

Que doit contenir la lettre de mise en demeure ?

Pas de formule magique, mais des mentions précises. Un courrier flou donne au locataire un argument pour contester, et au juge une raison de douter. Le document de mise en demeure doit permettre à n'importe qui de comprendre, en une lecture, qui doit quoi à qui, et depuis quand.

• L'identité des parties : nom, prénom et adresse postale du bailleur, nom du locataire, adresse du logement loué.
• La référence au bail : date de signature du contrat de bail et montant du loyer charges comprises.
• Le détail de la dette : mois concernés, montant de chaque échéance, total réclamé.
• Un délai de règlement : en général huit à quinze jours, avec la mention des suites en cas de défaut de paiement.

L'objet du courrier doit être explicite : « Mise en demeure de payer ». La lettre commence par « Madame, Monsieur », rappelle l'obligation de payer le loyer, puis annonce qu'à défaut de règlement la procédure de recouvrement sera engagée, commandement de payer compris. Le bailleur date et signe le courrier et en garde une copie.

Faut-il un modèle de lettre ?

Un modèle aide à ne rien oublier, mais il ne dispense pas d'adapter le texte. Recopier une lettre type sans vérifier les dates d'échéance ou le montant exact de la dette est l'erreur la plus fréquente. Une somme fausse fragilise tout le dossier, jusque devant le tribunal. Mieux vaut rédiger sa propre formule, sobre, qui reprend les faits sans menace excessive : un courrier agressif braque, un courrier précis fait payer.

Comment envoyer une mise en demeure ?

Le mode d'envoi qui fait foi reste la lettre recommandée avec accusé de réception. L'avis de réception signé prouve la date de remise. Un recommandé électronique qualifié a la même valeur, si le locataire a accepté ce mode d'échange.

Si le locataire ne retire pas le pli, la lettre revient avec la mention « avis de réception non réclamé ». Conservez l'enveloppe fermée : elle montre que vous avez tenté d'informer votre locataire. Un simple mail ou un SMS peut compléter la démarche, jamais la remplacer.

Autre voie, plus lourde : faire signifier la mise en demeure par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice). La remise par acte est incontestable, mais elle a un coût. La plupart des bailleurs la réservent au commandement de payer, qui l'exige.

Et le garant, quand l'informer ?

La personne qui s'est portée caution doit être prévenue. Selon service-public.gouv.fr, tout dépend du type d'engagement signé.

• Caution solidaire : le propriétaire peut réclamer la dette directement au garant, par lettre recommandée, sans attendre une procédure contre le locataire.
• Caution simple : le bailleur doit d'abord poursuivre le locataire ; le commandement de payer est alors dénoncé au garant par le commissaire de justice.
• Intérêts de retard : la caution n'est pas tenue de les régler si le commandement ne lui a pas été signifié dans les quinze jours.

Écrire au garant dès la mise en demeure est souvent la meilleure pression. Un parent qui découvre la dette appelle vite son enfant. Le règlement arrive parfois dans la semaine.

Le locataire ne répond pas : place au commandement de payer

La mise en demeure n'a pas suffi ? L'étape suivante est le commandement de payer, délivré par un commissaire de justice. C'est lui qui déclenche la clause résolutoire, cette clause présente dans tout contrat de location d'un logement nu ou meublé loué en résidence principale.

Depuis le 1er octobre, le délai laissé aux locataires en cas d’impayés est réduit de deux mois à six semaines, permettant ainsi aux propriétaires d’intervenir plus rapidement en cas de problème. https://t.co/5DIfjhoGyo

— Le Progrès (@Le_Progres) 7 octobre 2026

Depuis la loi du 27 juillet 2023, l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 fixe le délai à six semaines (contre deux mois auparavant). Le texte est consultable sur l'article 24 de la loi de 1989 sur Légifrance. Le commandement doit mentionner, à peine de nullité :

• le délai de six semaines laissé au locataire pour régler sa dette ;
• le risque d'une procédure de résiliation du bail et d'expulsion à défaut de paiement ;
• la possibilité de demander des délais de paiement au juge ;
• les coordonnées du fonds de solidarité pour le logement (FSL) du département.

Pour un bailleur particulier ou une société civile familiale, le commissaire de justice doit aussi signaler le commandement à la CCAPEX, la commission départementale de prévention des expulsions, quand l'impayé atteint l'un des seuils fixés par arrêté préfectoral : de trois à six mois d'impayés sans interruption, ou une dette de trois à six fois le loyer mensuel hors charges.

Six semaines après : la clause résolutoire et le tribunal

Si le locataire n'a rien payé ni demandé d'étalement dans le délai, le bail est résilié de plein droit. Il faut encore le faire constater par le juge des contentieux de la protection. Le propriétaire assigne son locataire, et l'assignation doit être notifiée au préfet au moins six semaines avant l'audience.

Un bailleur personne morale, hors société civile familiale, doit en plus avoir saisi la CCAPEX deux mois avant d'assigner. Ce délai ne s'applique pas au particulier propriétaire.

Ce que le juge peut accorder

Le juge n'est pas obligé de prononcer l'expulsion du locataire. Si celui-ci a repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience, il peut lui accorder des délais de paiement jusqu'à trois ans et suspendre les effets de la clause résolutoire. Si le locataire respecte l'échéancier, la clause est réputée n'avoir jamais joué. Au premier retard, elle reprend ses effets.

Puis le commandement de quitter les lieux

Une fois le jugement obtenu, le commissaire de justice délivre un commandement de quitter les lieux. Si le locataire reste, le bailleur demande le concours de la force publique au préfet, puis un procès-verbal d'expulsion est dressé et les meubles peuvent partir en garde-meuble. Aucune expulsion n'est possible pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, sauf exceptions prévues par la loi.

Les délais à retenir, étape par étape

Étape	Qui agit	Délai
Relance simple	Bailleur	Dès le premier jour de retard
Mise en demeure	Bailleur, en recommandé	Aucun minimum légal, souvent après une relance
Commandement de payer	Commissaire de justice	Six semaines pour régler ou demander des délais
Saisine de la CCAPEX (personne morale)	Bailleur	Deux mois avant l'assignation
Assignation notifiée au préfet	Commissaire de justice	Six semaines au moins avant l'audience
Délais de paiement	Juge	Trois ans au plus
Prescription de la dette	Loi	Trois ans

Trois ans, c'est aussi le temps dont dispose le propriétaire pour réclamer un arriéré de loyer ou de charges. Au-delà, la dette est prescrite, même si le bail court toujours.

Frais, intérêts et titre exécutoire : ce que coûte un loyer impayé

Un loyer impayé ne se limite jamais au montant du loyer. S'ajoutent les intérêts au taux légal, les frais d'acte du commissaire de justice, parfois ceux d'un avocat. Les frais de la procédure peuvent être mis à la charge du locataire par le juge, mais encore faut-il pouvoir les récupérer sur un occupant sans revenus suffisants.

Le jugement vaut titre exécutoire. Il permet au commissaire de justice de lancer l'exécution forcée : saisie sur salaire, saisie sur compte bancaire, dans la limite de ce que la loi laisse au débiteur pour vivre. Le total récupéré dépend donc de la capacité réelle du locataire à rembourser, pas seulement du montant de la dette.

Trois réflexes limitent la casse :

• Tenir un état des impayés à jour : date, montant, paiements partiels, courriers envoyés, réponses reçues.
• Solliciter un conseil tôt : l'ADIL de votre département informe gratuitement les propriétaires sur leurs droits et le cadre de la procédure.
• Déléguer si besoin : une agence de gestion locative prend en charge les relances et le suivi des impayés pour le compte du bailleur.

Pour un investisseur immobilier qui rembourse un prêt avec les loyers, chaque mois d'impayé pèse aussi sur la banque. Mieux vaut prévenir son établissement tôt que de découvrir un découvert en fin de trimestre.

Éviter l'escalade : les solutions amiables

Un locataire qui ne paie plus traverse souvent une situation passagère : perte d'emploi, séparation, arrêt maladie. Un échéancier écrit, daté et signé par les deux parties règle bien des dossiers sans passer par la justice. Il vaut mieux 200 euros par mois pendant six mois qu'une procédure d'un an.

Le conciliateur de justice, gratuit, peut aussi rapprocher bailleur et locataire. Côté locataire, le FSL, Action Logement ou le service social du département peuvent aider à régler la dette. Une réponse rapide du locataire à la mise en demeure est presque toujours bon signe. À l'inverse, un locataire qui refuse de répondre malgré plusieurs courriers laisse peu de place à l'amiable : le dernier recours est alors le commandement de payer.

Un impayé partiel se traite de la même façon qu'un impayé total. Un locataire qui verse la moitié du loyer chaque mois reste en situation d'impayé, et le solde s'accumule. Écrire également en cas de régularisation de charges contestée : c'est souvent là que naissent les nouveaux impayés sur les baux anciens.

Une tentation à écarter : ficher son locataire. Les listes privées de mauvais payeurs sont encadrées, et ce que la loi interdit en la matière expose le propriétaire à des sanctions. Garder les preuves de chaque démarche reste la seule protection utile.

Questions fréquentes

Quel délai laisser au locataire dans la mise en demeure ?

La loi ne fixe aucun délai pour la mise en demeure elle-même. Huit à quinze jours est l'usage, assez pour organiser un virement. Le délai légal de six semaines ne concerne que le commandement de payer délivré par un commissaire de justice.

Une mise en demeure par mail est-elle valable ?

Elle informe le locataire, mais sa date de réception est facile à contester. Pour une preuve solide, la lettre recommandée avec accusé de réception, papier ou électronique qualifiée, reste la norme devant un juge.

Peut-on résilier le bail sans commandement de payer ?

Non, pas par la clause résolutoire. Sans commandement resté sans effet six semaines, elle ne joue pas. Le bailleur peut demander la résiliation judiciaire pour manquement grave, mais la procédure est plus longue et le juge apprécie librement.