Bail de location au 1er octobre : faut-il réécrire le contrat de votre logement ?

Sommaire

Ce qui change au 1er octobre 2026 dans le contrat type

Le texte porte le numéro 2026-596 : un décret daté du 6 juillet, paru au Journal officiel le lendemain. Il retouche le décret de 2015 qui fixe les modèles de bail d'habitation pour un logement loué à titre de résidence principale. Rien de révolutionnaire. Le modèle rattrape surtout deux lois déjà votées : la loi du 27 juillet 2023 contre l'occupation illicite des logements et la loi Le Meur de novembre 2024, qui encadre les meublés de tourisme.

Service Public a résumé la réforme dans une actualité du 23 septembre. Le texte du décret publié sur Légifrance détaille trois apports.

• La clause résolutoire, intégrée au modèle : loyer, charges ou dépôt de garantie impayés, et un commandement de payer qui reste lettre morte pendant six semaines suffisent pour que le contrat de location tombe de plein droit.
• La servitude de résidence principale : si le plan local d'urbanisme de la commune soumet le logement à cette obligation (en vertu de l'article L. 151-14-1, issu de la loi de 2024), le contrat doit désormais le mentionner. Le logement ne peut alors servir que de résidence principale.
• Un numéro de téléphone portable : chaque partie peut l'indiquer ou non ; l'idée est d'appeler vite un ménage qui décroche, avant que l'expulsion ne se profile.

Quels types de location sont concernés ?

Trois modèles de contrat de location sont mis à jour : la location vide (ou nue), la location meublée et la colocation à bail unique. Tous portent sur un logement loué à titre de résidence principale, donc soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Restent hors champ : le bail mobilité, la location saisonnière et la résidence secondaire. Même chose pour un bail commercial, qui obéit au code de commerce. Un propriétaire qui loue un studio meublé à un étudiant sur l'année scolaire est, lui, concerné.

Faut-il modifier un bail signé avant le 1er octobre ?

Non. Seuls les contrats signés ou reconduits par un renouvellement depuis le 1er octobre sont visés. Un bail signé en 2024 ou en juin dernier continue de produire ses effets tel quel, sans avenant : les baux en cours ne sont pas visés par la nouvelle rédaction.

Le changement de fond est d'ailleurs moins grand qu'il n'y paraît. Depuis la loi de 2023, l'article 24 de la loi de 1989 impose déjà que tout contrat de bail d'habitation contienne une clause résolutoire pour impayé. Le nouveau modèle ne crée pas cette règle : il l'écrit dans le document que tout le monde télécharge. Pour un bailleur qui utilisait un vieux modèle sans cette clause, c'est un oubli qui disparaît.

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— Top Actu (@topactualitefr) 29 septembre 2026

Le vrai moment de vigilance arrive à la signature d'un nouveau bail, ou quand un bail arrive à échéance et qu'il est renouvelé. C'est là qu'il faut repartir du contrat type en vigueur, et non d'un fichier récupéré il y a dix ans. Un logement de résidence principale mis en location à partir de cette date relève de la nouvelle version.

Les clauses facultatives que le bailleur peut ajouter

Le décret élargit aussi la liste des clauses qu'un propriétaire peut choisir d'intégrer. Elles ne sont pas automatiques : il faut les cocher, ou les écrire.

• Défaut d'assurance : la résiliation pour non-souscription d'une assurance des risques locatifs, un mois après un commandement resté sans suite.
• Troubles de voisinage : la résiliation lorsque le manquement à l'usage paisible du logement a été constaté par une décision de justice.
• Résidence principale non respectée : la résiliation si le locataire n'occupe pas le logement à titre de résidence principale alors que la servitude s'applique.

Ces options renforcent la main du bailleur. Elles supposent toutefois un bail rédigé avec soin : une clause mal formulée se discute devant le juge.

Impayé de loyer : le calendrier concret de la clause résolutoire

Prenons un locataire qui signe un nouveau bail le 10 octobre 2026, pour un loyer de 750 euros charges comprises. Il cesse de payer en novembre. Le bailleur fait délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice le 3 décembre.

Le délai de six semaines court à compter de cette date : c'est le délai légal de la procédure. Sans paiement ni accord, la clause produit ses effets le 14 janvier 2027. Mais la résiliation doit encore être constatée par le juge, et la trêve hivernale protège l'occupant jusqu'au 31 mars : aucune expulsion avant le printemps. Le téléphone portable inscrit au bail sert précisément ici, pour appeler avant que le dossier n'avance.

Côté locataire, le réflexe reste le même : ne pas laisser filer. Un plan d'apurement, une garantie Visale ou une assurance loyers impayés côté bailleur, ou une demande d'aide changent l'issue d'un dossier.

Ce qui ne change pas au 1er octobre

Le montant d'un bail en cours n'est pas touché par le décret, pas plus que les autres baux de location déjà signés. Sa révision annuelle suit toujours l'indice de référence des loyers : l'Insee l'a fixé à 148,37 au deuxième trimestre 2026, soit +1,15 % sur un an. Notre article sur la révision du loyer avec l'IRL détaille le calcul.

Même date, autre actualité : les aides au logement sont revalorisées de 1,15 % au 1er octobre, un versement qui arrive début novembre. Voir la revalorisation des APL d'octobre. Les autres règles du bail, durée, préavis, dépôt de garantie, restent celles de la loi de 1989.

Signature fin septembre, numéro de portable et modèle à jour du bail

Un bail signé le 30 septembre 2026 doit-il suivre le nouveau modèle ?

Non. Le nouveau contrat type ne joue qu'à partir du jeudi 1er octobre. Un bail signé la veille reste valable sur l'ancien modèle, la clause résolutoire légale s'appliquant de toute façon.

Le numéro de portable est-il obligatoire ?

Non, la rubrique est facultative, pour le bailleur comme pour le locataire. Elle sert à joindre rapidement l'une ou l'autre partie en cas d'impayé.

Où trouver le modèle de bail à jour ?

Les contrats types figurent en annexe du décret de 2015 modifié. Le résumé de Service Public sur les nouveaux modèles de bail renvoie vers le texte officiel.