Colocation : partir le premier bloque votre dépôt de garantie et vous laisse solidaire 6 mois

La colocation a ses règles propres, fixées par l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 depuis la loi Alur. Elles changent tout pour le colocataire qui s'en va le premier. Le point de départ tient en une question : avez-vous signé un bail unique avec les autres, ou chacun son contrat ?

Sommaire

Bail unique ou bail individuel : le type de contrat décide de tout

Deux formes de location coexistent. Avec le bail unique, parfois appelé bail collectif, tous les colocataires signent le même contrat de location avec le propriétaire. Chacun conserve un exemplaire, et tous sont locataires du logement entier.

Avec des baux individuels, chaque colocataire signe son propre contrat de bail pour une chambre et l'usage des parties communes. La loi exige alors une chambre privative d'au moins 9 m² et 20 m³, et la somme des loyers ne peut pas dépasser ce qu'autoriserait la location du logement entier.

Cette différence commande le sort du dépôt de garantie, la solidarité, le préavis et même l'assurance habitation. Seul point commun : dans les deux formules, chaque colocataire peut demander individuellement une aide au logement à sa caisse d'allocations familiales, sous condition de ressources, pour sa part de la charge locative. Vérifiez donc votre contrat avant toute démarche : le nom de chaque colocataire figure-t-il sur le même document, ou le vôtre seulement ?

Le montant ne change pas selon la formule

Le plafond reste celui de toute location : un mois de loyer hors charges pour un logement vide, deux mois pour un meublé. Les règles générales du dépôt de garantie s'appliquent aussi en colocation, qu'il s'agisse d'un appartement partagé entre étudiants ou d'une résidence en coliving. En bail unique, le bailleur demande un seul dépôt pour tout le logement. En baux individuels, il peut en demander un à chaque colocataire, calculé sur sa part du loyer.

Bail unique : pourquoi votre dépôt reste bloqué jusqu'au dernier départ

La règle surprend souvent. En bail unique, le bailleur ne rend le dépôt de garantie qu'au départ du dernier des colocataires, et seulement en l'absence de dégradation. Le propriétaire n'a aucune obligation de vous verser votre quote-part le jour où vous quittez le logement.

La raison est simple : le bail continue avec ceux qui restent. Le propriétaire ne fait l'état des lieux de sortie qu'à la fin du bail, et c'est à ce moment-là seulement qu'il mesure les éventuelles réparations. Il ne peut pas deviner, au départ d'un colocataire, qui a abîmé le parquet ou taché la moquette.

Le colocataire sortant n'a donc que deux solutions pour récupérer son argent :

• Le nouveau colocataire lui rembourse sa part du dépôt, puisqu'il prend sa place dans le logement et profitera de la restitution finale.
• Les colocataires restants le remboursent entre eux, par exemple depuis un compte joint ouvert pour le loyer et les charges.
• Un accord écrit du bailleur, rare, qui accepte de lui rendre sa part avant la fin de la location.

Aucune de ces solutions n'est automatique. Un accord signé entre colocataires à l'entrée, même sur une simple feuille, évite bien des disputes au moment du départ.

La clause de solidarité et les 6 mois qui comptent

La plupart des baux de colocation contiennent une clause de solidarité. Elle permet au bailleur de réclamer à n'importe quel colocataire la totalité du loyer et des charges, y compris la part d'un colocataire qui ne paie plus. Avec un bail solidaire, chacun répond de l'ensemble de la dette locative, pas seulement de sa part.

Que se passe-t-il quand vous donnez congé ? Depuis la loi Alur, l'article 8-1 de la loi de 1989 limite cet engagement. Votre solidarité, et celle de la personne qui s'est portée garant pour vous, prend fin :

• à la fin de votre préavis, si un nouveau colocataire figurant au bail vous remplace ;
• six mois après la fin du préavis, si personne ne vous remplace.

Pendant ces six mois, un impayé de vos anciens colocataires peut donc vous être réclamé. C'est un risque réel quand la colocation se délite et que plus personne ne paie. Le départ se prépare : lettre de congé datée et envoyée au bailleur, remplaçant trouvé si possible, et signature d'un avenant au contrat.

Un exemple chiffré pour mesurer le risque

Prenons un exemple de trois colocataires dans un appartement vide loué 1 200 euros hors charges, avec bail unique et clause de solidarité. Le dépôt versé à l'entrée vaut 1 200 euros, soit 400 euros chacun.

Julien donne congé fin janvier, son préavis se termine fin février, et personne ne reprend sa chambre. Ses deux colocataires cessent de payer en avril. Jusqu'à fin août, le propriétaire peut réclamer à Julien les loyers impayés de la colocation, jusqu'à la totalité du montant du loyer. Ses 400 euros de dépôt, eux, ne lui reviennent que si les autres le remboursent, ou à la restitution finale.

#RentréeEtu2024 | Colocation : quid des garants, du dépôt de garantie, du loyer, de l'assurance habitation ? On vous explique les différents types de baux en colocation 👇

— Etudiant.gouv (@etudiantgouv) 6 juillet 2024

Même scénario avec un remplaçant qui signe l'avenant avant fin février : la solidarité de Julien s'arrête à la fin de son préavis, et le nouveau colocataire lui verse ses 400 euros. La différence se compte en mois d'exposition, pas en principe.

La caution d'un colocataire ne vaut que si l'acte le nomme

Le garant, personne physique ou organisme, s'engage par un acte de cautionnement. En colocation, la loi pose une exigence précise : l'acte de caution doit identifier, sous peine de nullité, le colocataire dont le congé met fin à l'engagement de la caution. Un acte qui couvre « les locataires » sans nommer celui pour qui le garant signe est nul.

Pour les parents qui se portent caution solidaire d'un étudiant, ce détail change tout. Le colocataire et sa caution sont libérés en même temps, selon la règle des six mois vue plus haut. Relire l'acte avant la signature du bail évite de rester engagé pour un logement quitté depuis longtemps.

Autre solution, sans personne physique : la garantie Visale d'Action Logement, gratuite, que chaque colocataire peut demander pour sa propre part. En 2026, elle couvre jusqu'à 36 mensualités de loyer sur les trois premières années du bail, dans la limite d'un loyer de 1 940 euros en Île-de-France, 1 575 euros dans les villes de plus de 100 000 habitants et 1 365 euros ailleurs. La demande s'effectue en ligne, avant la signature, et le visa obtenu reste valable trois mois, six pour une personne étudiante ou en alternance. Pour comparer les formules, voyez notre point sur l'assurance loyers impayés, Visale ou caution.

Baux individuels : un dépôt rendu à chacun, sans solidarité

Avec un contrat par personne, la logique s'inverse. Chaque colocataire paie sa part du loyer et des charges, et aucune solidarité ne le lie aux autres. Si votre voisin de chambre ne paie plus, le bailleur ne peut pas vous le réclamer.

Le dépôt de garantie suit la même règle. À votre départ, le propriétaire fait un état des lieux de sortie de votre chambre et restitue votre dépôt dans les délais habituels, sans attendre la fin des autres baux. Vous donnez votre préavis seul, et le bailleur peut vous remplacer sans l'accord des colocataires restants.

C'est la formule la plus protectrice pour qui prévoit de partir tôt. Elle se trouve surtout dans le coliving et les résidences gérées, rarement chez un particulier. Le bailleur y gagne une gestion plus lourde, mais chacun reste responsable de ses seules obligations.

Délais de restitution : 1 ou 2 mois, puis 10 % par mois de retard

Une fois la fin du bail arrivée, bail unique ou individuel, les délais sont ceux de toute location. Le propriétaire dispose de 1 mois à compter de la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et de 2 mois s'il relève des différences.

Il peut opérer une retenue pour loyers ou charges impayés, défaut d'entretien ou dégradation, justificatifs à l'appui : devis de travaux, facture de réparation, photos. Une retenue non justifiée, ou des travaux qui relèvent de l'usure normale d'un mur ou d'un sol, ne peuvent pas être imputés aux colocataires. Dans un immeuble en copropriété, il peut garder jusqu'à 20 % du dépôt en attendant l'arrêté annuel des comptes. Au-delà du délai, chaque mois de retard commencé lui coûte 10 % du loyer mensuel hors charges, selon la règle rappelée par la fiche de service-public.fr sur la restitution du dépôt.

Un piège pratique en colocation : indiquez au bailleur, en rendant les clés, l'adresse où envoyer la somme. Sans elle, il peut échapper à la majoration. En bail unique, convenez aussi entre colocataires du compte qui recevra le versement et de la répartition des retenues.

Quel recours si le bailleur ne rend rien ?

Première étape : une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, qui rappelle le délai légal et la majoration. Sans réponse, un litige de moins de 5 000 euros passe d'abord par une tentative de conciliation, devant un conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation. Le juge peut ensuite être saisi dans les 3 ans. L'ADIL de votre département donne un conseil juridique gratuit pour préparer ces démarches et faire valoir votre droit.

Vos questions sur la colocation et son dépôt

Le bailleur peut-il rendre le dépôt à un seul colocataire ?

Il n'y est pas obligé en bail unique : la loi prévoit une restitution au départ du dernier colocataire. S'il accepte de rembourser une part avant, mieux vaut un accord écrit signé par tous, pour éviter qu'un autre réclame la même somme à la sortie.

Faut-il un garant par colocataire ?

Rien ne l'impose, mais c'est l'usage. Chaque acte doit de toute façon nommer le colocataire garanti. Un seul garant pour tous resterait exposé à la dette de chacun pendant toute la solidarité, ce que peu de familles acceptent.

Qui doit souscrire l'assurance habitation ?

Tous les colocataires doivent être assurés : un contrat commun au nom de tous ou un contrat par personne. Le propriétaire peut aussi souscrire une assurance pour leur compte et en récupérer le coût, avec leur accord, comme l'autorise l'article 8-1.

Avant de vous engager, comparez aussi le coût réel d'une chambre partagée avec celui d'un studio, détaillé dans notre article sur les écarts de prix entre colocation et studio. Et gardez sous la main le texte de l'article 8-1 de la loi de 1989 sur Légifrance : la durée de votre solidarité y tient en deux lignes.