Droits de mutation : 89 départements à 5 %, ce que la hausse ajoute à un achat de 250 000 euros

Sommaire

Quels départements appliquent la hausse des droits de mutation en 2026 ?

89 départements sur 101 appliquent le taux maximum de 5 % de taxe départementale sur les droits de mutation à titre onéreux, selon le barème DGFiP du 1er juin 2026. Ce barème raisonne par collectivité et n'en compte que 88 sur 100 lignes : la Corse et l'Alsace y ont une ligne chacune, la Métropole de Lyon et le reste du Rhône deux. La hausse des droits d'enregistrement touche toute vente immobilière dans l'ancien.

La loi de finances autorise ce taux du 1er avril 2025 au 31 mars 2028. Le notaire applique le taux en vigueur à la signature de l'acte authentique. Les frais d'acquisition suivent le prix de vente, et le calcul des frais change d'un département à l'autre.

Cette augmentation, appliquée par délibération, concerne l'acquéreur d'une résidence secondaire, d'un investissement locatif ou d'une résidence principale déjà propriétaire. Son impact sur le marché immobilier et son évolution jour après jour intéressent tout professionnel de la transaction immobilière et son conseil juridique. Le régime a été pensé pour les finances des départements : leurs recettes suivent l'activité immobilière, et deux années de ventes en recul ont creusé leurs budgets. Relever le taux de la taxe d'un demi-point était le levier le plus direct, sans toucher à la taxe foncière.

Le tableau officiel, consultable dans le barème des droits d'enregistrement publié par impots.gouv.fr, liste chaque département avec deux colonnes : le nouveau taux, hors primo-accédant, et le taux de droit commun hérité de l'article 1594 D du code général des impôts. C'est ce document que votre notaire consulte le jour de la signature de l'acte.

Les 12 départements qui n'ont pas voté la hausse

Ils se comptent sur deux mains et un peu plus. Dix sont en métropole, deux outre-mer. Onze appliquent 4,50 % : les Hautes-Alpes, les Alpes-Maritimes, l'Ardèche, la Charente, la Drôme, la Lozère, l'Oise, les Hautes-Pyrénées, la Saône-et-Loire, la Guadeloupe et Mayotte, qui n'y est montée qu'au 1er juin 2026 depuis 3,80 %. L'Indre, lui, reste au taux historique de 3,80 %. Le taux global de chacun, taxe communale et frais d'assiette compris, figure dans notre tableau des frais de notaire 2026 par département.

Le cas des Alpes-Maritimes surprend. Département cher, marché de résidences secondaires, il aurait pu encaisser beaucoup. Il a fait l'inverse, comme ses voisins des Hautes-Alpes et de la Drôme. Dans l'Oise, à une heure de Paris, l'écart avec le Val-d'Oise voisin, passé à 5 %, devient un argument de vente pour les agences.

Attention toutefois : ce statut n'a rien de définitif. La fenêtre de la hausse court jusqu'au 31 mars 2028, et un conseil départemental peut encore délibérer. La liste a déjà perdu l'Eure, passée à 5 % le 1er avril 2026, et elle ne peut plus bouger avant le 1er janvier 2027. Elle peut donc rétrécir en 2027 : suivez l'actualité de votre conseil départemental, dont les délibérations sont publiées sur son site, avant toute vente immobilière programmée.

Les 89 départements à 5 % : toute la France, ou presque

Inutile de chercher une logique géographique. Paris et toute l'Île-de-France, sans aucune exception (Seine-et-Marne, Yvelines, Essonne, Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne, Val-d'Oise) appliquent 5 %. La Normandie aussi, avec la Seine-Maritime, l'Eure, le Calvados, la Manche et l'Orne.

Le Grand Ouest a suivi en bloc : Loire-Atlantique, Maine-et-Loire, Vendée, Sarthe, Mayenne, Ille-et-Vilaine, Finistère, Morbihan, Côtes-d'Armor. Même chose pour la vallée de la Loire (Loiret, Loir-et-Cher, Indre-et-Loire, Loire, Haute-Loire) et pour la façade atlantique, de la Charente-Maritime aux Landes et aux Pyrénées-Atlantiques.

Au sud, la Haute-Garonne, la Gironde, l'Hérault, le Gard, les Bouches-du-Rhône, le Var et le Vaucluse sont à 5 %. À l'est, la Haute-Savoie, la Savoie, l'Isère, la Métropole de Lyon et le reste du Rhône, la Collectivité européenne d'Alsace, la Moselle et les Vosges aussi. Dans le Nord, le Pas-de-Calais, la Somme, l'Aisne et le Nord. Outre-mer, la Martinique, la Guyane et La Réunion ont voté la hausse.

Le long de la Seine comme de la Loire, du Territoire de Belfort aux Pyrénées-Orientales, les exceptions se comptent donc sur un seul espace : le quart sud-est, autour des Alpes-Maritimes, de la Drôme et de l'Ardèche, plus quelques départements ruraux. Le Tarn-et-Garonne, le Lot-et-Garonne et la Haute-Garonne sont eux aussi passés à 5 %, tout comme la Marne et la Seine-Maritime.

Les noms se ressemblent, les taux non. La Haute-Marne, la Haute-Saône, la Haute-Vienne et la Haute-Savoie sont à 5 %, les Hautes-Pyrénées et les Hautes-Alpes à 4,50 %. Un voisinage ne dit rien : vérifiez toujours le département exact du bien, pas celui de votre agence immobilière.

Comment se calculent les droits de mutation, étape par étape

Ce qu'on appelle couramment frais de notaire est, pour l'essentiel, une taxe. Sur un achat dans l'ancien, les droits de mutation à titre onéreux représentent plus de 80 % de la facture. Le reste correspond aux émoluments du notaire et aux débours. Notre dossier sur les frais de notaire et leurs composantes détaille la partie rémunération.

Les DMTO eux-mêmes s'additionnent en trois étages :

• La taxe départementale : 3,80 % par défaut, 4,50 % dans la plupart des départements depuis 2014, 5 % là où la hausse s'applique.
• La taxe communale additionnelle : 1,20 % du prix de vente, reversée à la commune ou à un fonds départemental pour les petites communes.
• Les frais d'assiette et de recouvrement : 2,37 % du montant de la taxe départementale, conservés par l'État.

Le calcul des frais part donc du prix d'achat inscrit dans l'acte authentique, hors mobilier et hors frais d'agence s'ils sont à la charge de l'acquéreur. Dans un département à 5 %, le total atteint 6,32 % du prix. À 4,50 %, il tombe à 5,81 %. Dans l'Indre, il se limite à 5,09 %.

Ces droits d'enregistrement sont perçus par l'administration fiscale au moment de la signature de l'acte, via le notaire. Le taux applicable est celui en vigueur ce jour-là, et non celui du compromis. Un compromis signé en mars peut donc basculer au nouveau taux si l'acte arrive en mai.

Sur 250 000 euros, la hausse coûte 1 280 euros

Prenons une maison ancienne vendue 250 000 euros, frais d'agence payés par le vendeur. Voici les DMTO selon le département.

• Département à 5 % : 12 500 euros de taxe départementale, 3 000 euros de taxe communale, 296 euros de frais d'assiette. Total : 15 796 euros.
• Département resté à 4,50 % : 11 250 euros, 3 000 euros, 267 euros. Total : 14 517 euros.
• Indre, à 3,80 % : 9 500 euros, 3 000 euros, 225 euros. Total : 12 725 euros.

L'augmentation de 0,5 point ajoute donc 1 280 euros à la facture d'un acheteur non primo-accédant. Entre l'Indre et un département voisin à 5 %, comme le Cher ou le Loir-et-Cher, l'écart grimpe à 3 071 euros pour le même prix. Ce n'est pas rien : c'est l'équivalent de plusieurs mois de mensualités d'un prêt immobilier.

Le surcoût suit le prix, de façon linéaire. Il faut compter environ 512 euros par tranche de 100 000 euros. Sur 180 000 euros, la hausse pèse 921 euros ; sur 400 000 euros, 2 047 euros ; sur 600 000 euros, plus de 3 000 euros. Pour votre propre prix, faites le calcul avec notre simulateur de frais de notaire, qui intègre le taux de chaque département.

À la rencontre des entrepreneurs du Club BTP Immo #Nice06 pour leur réaffirmer un choix fort : avec le Département des Alpes-Maritimes, nous n’augmentons pas les droits de mutation.

Un signal de soutien à l’activité immobilière, mais aussi aux ménages qui veulent devenir… pic.twitter.com/Ra1QrBp6tJ

— Eric Ciotti (@eciotti) 27 mars 2025

Un point qui échappe à beaucoup d'acquéreurs : ces frais ne se financent pas toujours par le crédit. Les banques demandent souvent un apport qui couvre au moins les frais d'acquisition. La hausse des droits relève donc d'autant l'apport exigé, ce qui pèse d'abord sur les ménages qui achètent pour la deuxième fois avec peu d'épargne.

Les primo-accédants échappent à la hausse, sans plafond de prix

C'est la principale soupape du dispositif. La loi de finances pour 2025 exclut de la hausse les primo-accédants qui achètent leur résidence principale. Ils paient le taux de droit commun du département, soit 4,50 % presque partout, comme si le vote n'avait pas eu lieu.

La condition tient en une phrase : ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années qui précèdent l'achat. Service Public le rappelle dans sa fiche sur l'augmentation des droits de mutation. Aucun plafond de prix ni de revenus ne s'applique : un primo-accédant qui achète 600 000 euros en profite autant qu'un autre qui achète 150 000 euros.

Quelques situations demandent de la vigilance :

• Un ancien propriétaire devenu locataire : s'il a revendu sa résidence principale il y a plus de deux ans, il redevient primo-accédant au sens de cette règle.
• Un propriétaire d'un bien locatif : posséder un logement mis en location n'empêche pas l'exonération, seule compte la propriété de la résidence principale.
• Un couple : le notaire examine la situation de chaque acheteur, et l'avantage peut ne jouer que sur une partie du prix si l'un des deux était déjà propriétaire.

L'acquéreur s'engage dans l'acte à affecter le logement à sa résidence principale. Un investissement locatif, une résidence secondaire ou l'achat d'un terrain paient le taux relevé.

Quand la hausse s'applique-t-elle, et jusqu'à quand ?

La loi de finances pour 2025, publiée en février 2025, fixe une fenêtre précise dans son article 116. La hausse vaut pour les actes passés et les conventions conclues entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. Après cette date, sauf nouvelle loi, le plafond revient à 4,50 %.

Le calendrier d'entrée en vigueur dépend de la date à laquelle la délibération est notifiée à l'administration fiscale. Notifiée entre le 1er décembre et le 15 avril, elle s'applique le premier jour du deuxième mois suivant : une décision transmise en février vaut pour les actes signés à partir du 1er avril. Notifiée entre le 16 avril et le 30 novembre, elle attend le 1er janvier suivant. C'est ainsi que l'Ain, le Tarn-et-Garonne et La Réunion ne sont passés à 5 % qu'au 1er janvier 2026, la Martinique au 1er février et l'Eure au 1er avril.

La loi de finances pour 2026, dans son article 121, a encore sécurisé ce rythme pour les notifications faites entre le 1er décembre 2026 et le 15 avril 2027. Pour un acheteur, la conséquence est simple : le jour de la signature compte, pas celui du compromis. Entre les deux, il s'écoule en général trois mois, parfois plus.

Ce que la hausse change vraiment pour votre projet

La vraie question n'est pas le taux, c'est l'arbitrage. Faut-il chercher dans un département resté à 4,50 % ? Pour la plupart des ménages, non. Le prix au mètre carré, les transports et l'emploi pèsent bien plus que 0,5 point de taxe. Sur un bien à 250 000 euros, 1 280 euros représentent 0,5 % du prix : une négociation réussie efface la différence.

La hausse change en revanche la donne dans trois cas :

• Les achats aux frontières départementales : entre l'Oise et le Val-d'Oise, entre l'Indre et le Cher, deux maisons au même prix n'ont pas le même coût total.
• Les investisseurs : un investissement locatif ne bénéficie jamais de l'exonération, et les frais d'acquisition pèsent sur la rentabilité de la location pendant toute la durée de détention.
• Les reventes rapides : acheter pour revendre deux ans plus tard fait payer deux fois des droits relevés, à l'achat puis au futur acquéreur, qui le répercute souvent sur le prix proposé.

Pour les acheteurs qui ont déjà été propriétaires, un autre levier existe : négocier la ventilation du mobilier. Les meubles vendus avec le logement (cuisine équipée, électroménager) peuvent être déduits de l'assiette, à condition d'être listés et valorisés sans exagération. C'est un conseil que la plupart des notaires donnent eux-mêmes, avec prudence. Côté financement, l'aide des parents à l'achat immobilier sert souvent à couvrir précisément ces frais que la banque ne finance pas.

Neuf, terrain, local : ce qui n'est pas concerné

Le logement neuf vendu par un promoteur, en VEFA ou achevé depuis moins de cinq ans, relève d'un régime distinct avec TVA. Les droits d'enregistrement y sont réduits et la hausse des droits de mutation ne le touche pas. C'est l'une des raisons pour lesquelles les frais de notaire dans le neuf restent nettement plus bas que dans l'ancien.

À l'inverse, un terrain à bâtir acheté à un particulier, un local professionnel ou un immeuble de rapport supporte le taux relevé, sans aucune exonération possible. Le dispositif vise large : toute vente immobilière soumise au régime de droit commun des DMTO.

Les donations et successions, elles, relèvent des droits de mutation à titre gratuit, un autre régime. La hausse votée par les départements ne concerne que les mutations à titre onéreux, c'est-à-dire les ventes. Une confusion fréquente, que les professionnels de l'immobilier corrigent souvent en rendez-vous. Pour connaître le régime applicable à votre opération immobilière, le notaire reste le seul interlocuteur qui engage sa responsabilité juridique sur le calcul.

Le marché peut-il absorber ce demi-point ?

La hausse est arrivée au pire moment pour les vendeurs. Selon l'Insee, les prix des logements anciens ont reculé de 1 % au deuxième trimestre 2026, et le volume de ventes est resté sous la barre du million sur douze mois. Chaque euro de frais en plus réduit d'autant ce que l'acheteur peut mettre dans le prix. Pour mesurer la tendance, voyez notre analyse de la baisse des prix de l'immobilier ancien.

Pour les départements, le calcul est inverse. Un demi-point de taux sur un marché même ralenti rapporte davantage que la stabilité, et l'impact sur les recettes fiscales se lit dès les premiers mois. Pour un investissement locatif, l'impact est plus net encore : les frais d'acquisition s'ajoutent au prix sans générer le moindre loyer. L'évolution des recettes dira en 2027 si le pari a payé, au moment où la question de la prolongation au-delà de mars 2028 se posera au Parlement.

Faut-il anticiper une nouvelle hausse ?

Rien ne l'annonce à ce jour. Le plafond légal reste 5 %, et aucun département ne peut aller au-delà sans une nouvelle loi. Le risque, pour un acheteur non primo-accédant, est plutôt de voir l'un des 12 départements restants voter la hausse avant la signature de son acte, ce qui ne peut prendre effet qu'à partir du 1er janvier 2027.

Les questions que se posent les acheteurs

Le primo-accédant doit-il faire une démarche ?
Non, pas auprès de l'administration. Il déclare sa situation au notaire, qui l'inscrit dans l'acte avec l'engagement d'occuper le logement à titre de résidence principale. Le taux réduit s'applique alors directement au calcul des droits.

Le taux de mon département peut-il changer entre compromis et signature ?
Oui, à partir de 2027. Le taux retenu est celui en vigueur le jour de l'acte authentique. Une délibération notifiée entre le 16 avril et le 30 novembre 2026 ne s'applique qu'au 1er janvier 2027 ; notifiée entre le 1er décembre 2026 et le 15 avril 2027, elle s'applique dès le premier jour du deuxième mois suivant, parfois pendant votre délai de financement.

Les frais d'agence entrent-ils dans le calcul ?
Seulement s'ils sont à la charge du vendeur et inclus dans le prix. À la charge de l'acquéreur et mentionnés à part dans l'acte, ils sont exclus de l'assiette des droits de mutation.