Hausse des droits de mutation : le primo-accédant garde 1 280 euros sur un achat à 250 000 euros

Le calcul du taux tient en une ligne, et pourtant beaucoup d'acquéreurs l'ignorent au moment de signer. Le notaire applique l'exonération des droits d'enregistrement sur simple déclaration, encore faut-il remplir les conditions. Voici ce que change ce régime dérogatoire de fiscalité immobilière pour un primo-accédant : frais d'acquisition détaillés, critères exacts, délai d'application et situations où l'avantage tombe.

Sommaire

Droits de mutation : ce que la loi de finances 2025 a changé

Perçus lors d'une vente, les DMTO, ou droits de mutation à titre onéreux, forment l'essentiel de ce que l'on appelle à tort les frais de notaire. Ils financent surtout le département. Avant 2025, leur taux de droit commun oscillait entre 3,8 % et 4,5 % du prix de vente, selon le conseil départemental.

L'article 116 de la loi de finances pour 2025, promulguée le 14 février 2025, a ouvert une brèche. Les départements peuvent relever le taux de 0,5 point, jusqu'à 5 %, pour les actes et avant-contrats conclus à compter du 1er avril 2025 et jusqu'au 31 mars 2028. Le texte déroge, pour cette période, à l'article 1594 D du CGI, qui fixe le plafond de ce droit d'enregistrement.

Selon l'actualité publiée par service-public.fr le 2 avril 2025, une trentaine de départements avaient déjà délibéré dès le mois d'avril. Les délibérations votées après le 15 avril 2025 n'ont pris effet qu'en janvier 2026. D'autres ont suivi depuis : notre dossier sur les frais de notaire recense les départements restés sous 5 %, et ils sont devenus l'exception.

Pourquoi l'État a laissé faire les départements

Les départements financent le RSA et l'aide aux personnes âgées. Leurs recettes de DMTO ont plongé avec la chute des ventes immobilières en 2023 et 2024. La hausse temporaire devait combler ce trou pendant trois ans, sans pénaliser ceux qui entrent sur le marché.

Cette mesure a été discutée à l'automne, entre septembre et décembre 2024, lors de l'examen du budget, puis adoptée en février 2025. Les collectivités y voyaient une ressource fiscale rapide ; le gouvernement a posé une limite dans le temps et une disposition protectrice pour l'accession à la propriété. Désormais, chaque augmentation passe par une délibération publique du conseil départemental.

Qui est primo-accédant au sens de la loi ?

La définition ne s'invente pas au comptoir de l'agence. L'article 116 renvoie à celle du prêt à taux zéro, posée par l'article L. 31-10-3 du Code de la construction et de l'habitation. Deux critères doivent être réunis au jour de l'acte.

• Aucune propriété récente : ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l'acquisition.
• Un usage de résidence principale : le bien acheté est destiné à devenir votre résidence principale, pas un investissement locatif ni une résidence secondaire.
• Les exceptions du PTZ : une personne titulaire d'une carte d'invalidité, ou dont le logement a été rendu inhabitable par une catastrophe, peut être assimilée à un primo-accédant.

Détail qui compte : avoir possédé un appartement donné en location, un terrain ou une maison de vacances ne ferme pas la porte. Seule la propriété de la résidence principale est regardée. Un locataire qui détient un studio loué depuis dix ans reste donc primo-accédant pour son premier achat de logement à habiter.

Les montages plus complexes, comme des parts de SCI ou d'une société qui possède un immeuble que vous avez occupé, demandent un examen au cas par cas. En cas de doute sur votre situation juridique, la réponse revient au notaire, pas à l'agence immobilière.

Et pour un achat à deux ?

Chaque acquéreur déclare sa propre situation dans l'acte, qu'il s'agisse d'un couple marié, de partenaires pacsés ou de concubins. Si l'un des époux a vendu son logement il y a dix-huit mois, la question du taux applicable à sa quote-part se pose. Posez-la au notaire avant la signature du compromis, pas le jour de l'acte : c'est lui qui répondra, exemple chiffré à l'appui.

Une réponse ministérielle publiée le 16 septembre 2025 a fixé la règle. Pour les concubins, les partenaires de Pacs et les époux séparés de biens, le statut s'apprécie personne par personne : l'exonération joue sur la quote-part du primo-accédant, l'autre paie le taux relevé sur la sienne. Sous le régime de la communauté, les deux époux doivent être primo-accédants, sauf si un seul achète avec des fonds propres déclarés comme tels dans l'acte.

Le calcul pour un achat à 250 000 euros

Les droits de mutation ne se résument pas au taux départemental. Trois prélèvements s'additionnent : le droit du département, une taxe additionnelle communale de 1,20 % et des frais d'assiette et de recouvrement de 2,37 % calculés sur la part départementale, perçus par l'État.

Prélèvement	Taux majoré (5 %)	Taux primo-accédant (4,5 %)
Droit départemental	12 500 euros	11 250 euros
Taxe additionnelle communale (1,20 %)	3 000 euros	3 000 euros
Frais d'assiette (2,37 % du droit départemental)	296 euros	267 euros
Total des droits	15 796 euros	14 517 euros

L'écart atteint 1 279 euros pour un bien de 250 000 euros. Il grimpe à 2 047 euros pour un achat à 400 000 euros, et reste proportionnel au prix : environ 0,51 % du montant de la vente. Pour votre propre budget, faites le calcul avec notre simulateur de frais de notaire, qui ajoute les émoluments et les débours.

"On les aide beaucoup, mais à partir du deuxième": Édouard Philippe veut verser 350 euros d’allocations dès le premier enfant et accorder 3.000 euros de réduction d'impôthttps://t.co/9N2JzxrPYv

— BFM (@BFMTV) 9 octobre 2026

Sur un prêt immobilier, cette somme n'est pas anecdotique. Elle couvre souvent le premier appel de charges de copropriété, une partie des frais de garantie ou un an d'assurance emprunteur. Elle ne réduit pas le prix, mais elle allège l'apport exigé par la banque pour accorder le crédit.

Un conseil pratique : demandez à l'étude un décompte provisoire des frais dès l'offre acceptée. Le document fait apparaître la ligne des droits départementaux et permet de vérifier que la réduction a bien été appliquée. Si le taux de 5 % y figure alors que vous êtes primo-accédant, signalez-le par lettre ou par courriel avant la signature.

Et dans le neuf ?

La question ne se pose pas de la même façon. Un logement neuf acheté à un promoteur supporte la TVA et une taxe de publicité foncière réduite, pas les droits de mutation de droit commun. La hausse à 5 % concerne donc l'ancien, c'est-à-dire l'immense majorité des transactions. Pour une première acquisition dans l'ancien avec travaux, l'exonération porte sur le prix payé au vendeur, pas sur le budget de rénovation.

Comment obtenir l'exonération chez le notaire

Aucun dossier à monter auprès de l'administration fiscale. Le taux de 4,5 % s'applique sur la déclaration de l'acquéreur, portée dans l'acte de vente. C'est le notaire qui la recueille et qui calcule les droits en conséquence.

Le ministère de l'Économie l'a confirmé le 7 juillet 2026, en réponse à une question écrite du député Romain Daubié. La non-application de la hausse découle de la déclaration faite par l'acheteur, sans contrôle préalable. Les notaires n'ont de toute façon pas accès aux données fiscales qui permettraient de la vérifier.

Cette souplesse a une contrepartie. L'administration peut contrôler la déclaration après coup. Un acquéreur qui s'est dit primo-accédant à tort devra verser les droits éludés, majorés d'intérêts de retard et de sanctions. Le délai de reprise de l'administration court sur plusieurs années : mieux vaut une information exacte dans l'acte qu'un redressement plus tard.

Les pièces pour justifier votre statut

Aucune obligation de les fournir à la signature. Mais en cas de contrôle, c'est à vous de justifier votre situation des deux années passées, et le service des impôts ne se contentera pas d'une bonne foi affichée.

• Vos avis de taxe d'habitation ou de taxe foncière des deux dernières années, qui montrent votre statut de locataire ou d'hébergé.
• Vos quittances de loyer ou une attestation d'hébergement pour la même période.
• Un justificatif d'emménagement dans le logement acheté : contrat d'énergie, changement d'adresse fiscale.

Ne pas confondre avec l'exonération votée par certains départements

La même loi de finances a créé un second dispositif, plus rare : l'article 1594 F septies du CGI. Il permet à un département d'aller plus loin, en réduisant le taux sous le droit commun, voire en exonérant totalement de droits un primo-accédant. Mi-2025, un seul département l'avait adopté.

Ses conditions sont bien plus strictes que celles de la simple exonération de la hausse. Le logement doit être occupé à titre de résidence principale pendant au moins cinq ans, dans l'année qui suit l'achat ou la fin des travaux, et au moins huit mois par an. Pendant ces cinq ans, la location appartement ou location maison n'est tolérée que trois ans au plus, et seulement pour un motif prévu par le texte : mutation professionnelle, décès, divorce, chômage de plus d'un an, invalidité, ou cas de force majeure.

Le piège est là : un acheteur qui lit « exonération des primo-accédants » peut croire à une ristourne totale. Dans la quasi-totalité des départements, l'avantage se limite à rester au taux de 4,5 %. Demandez au notaire lequel des deux régimes s'applique à votre commune.

Autre différence de taille : le régime de l'article 1594 F septies crée un engagement de cinq ans. Revendre avant ce terme sans motif admis, même avec une plus-value modeste, ferait perdre le bénéfice fiscal. Une mutation professionnelle, un départ en retraite anticipé ou une baisse de revenu durable relèvent de situations à documenter précisément.

Ce qu'il faut surveiller d'ici 2028

La hausse et son exonération sont prévues jusqu'au 31 mars 2028. Passé cette date, sauf nouvelle loi, le plafond du droit redescend à 4,5 % pour tout le monde. Seule une loi de finances peut prolonger la durée du dispositif, un simple décret n'y suffit pas. L'avantage du primo-accédant disparaît alors, faute de hausse à éviter.

Le calendrier compte aussi pour les achats en cours. C'est la date de l'acte ou de l'avant-contrat qui fixe le régime. Un compromis signé en mars 2028 et réitéré au printemps pourra encore relever des règles de la période dérogatoire : vérifiez-le avec l'étude notariale.

Enfin, cet avantage se cumule avec les autres coups de pouce à la première acquisition immobilière. Le prêt à taux zéro reste ouvert sous conditions de revenus, et l'aide financière des parents à l'achat immobilier peut compléter l'apport. Dans un marché de l'ancien qui a reculé de 0,8 % sur un an au deuxième trimestre 2026 selon l'Insee, chaque millier d'euros gardé pèse dans la négociation.

Vos questions sur les droits de mutation du primo-accédant

Faut-il demander l'exonération de la hausse des droits de mutation ?

Oui, au sens où elle repose sur votre déclaration dans l'acte. Signalez au notaire, dès le compromis, que vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale depuis deux ans et que le bien sera votre résidence principale. Il applique alors le taux de 4,5 %.

Un investisseur qui achète son premier bien peut-il en bénéficier ?

Non. Le bien doit devenir la résidence principale de l'acheteur. Un premier achat destiné à la location paie le taux majoré de 5 % si le département l'a voté, même si l'acheteur n'a jamais été propriétaire.

L'exonération s'applique-t-elle dans tous les départements ?

Elle n'a d'intérêt que là où le conseil départemental a relevé son taux à 5 %. Dans un département resté à 4,5 % ou moins, le primo-accédant paie le même taux que les autres acheteurs, sans rien perdre.