Frais de notaire 2026 : 1 280 € de plus sur 250 000 €, sauf dans ces 12 départements

En France, les frais de notaire 2026 par département dépendent d'abord du taux départemental des droits de mutation applicable au jour de la signature. Les émoluments, eux, suivent un barème fixe et proportionnel, par tranche de prix, le même partout. Le régime de l'acquéreur compte aussi : un primo-accédant qui devient propriétaire de sa résidence principale reste à 4,50 %.

Au total, les droits d'enregistrement représentent l'essentiel de la note sur un appartement ancien, quelle que soit la valeur du marché local. Pour une estimation rapide, un simulateur suffit ; pour un montant définitif, prenez contact avec l'étude qui rédige l'acte de vente.

Sommaire

Frais de notaire en 2026 : ce que vous payez vraiment, et à qui

Sur une acquisition dans l'ancien, près de 85 % des frais de notaire versés à la signature de l'acte sont des taxes : droits de mutation, taxe départementale, taxe communale, droits d'enregistrement. Le notaire les collecte pour le compte de l'État, du département et de la commune, puis les reverse. Depuis le 1er avril 2025, chaque conseil départemental peut relever son taux de 0,5 point.

La facture se découpe en quatre blocs :

• Les droits de mutation (DMTO) : taxe départementale, taxe communale et frais d'assiette. C'est le bloc qui varie d'un département à l'autre.
• Les émoluments du notaire : sa rémunération, fixée par un barème national proportionnel au prix, plus la TVA à 20 %.
• La contribution de sécurité immobilière : 0,10 % du prix, versée à l'État pour la publicité foncière de l'acte.
• Les débours : les sommes avancées par l'étude pour votre compte (documents d'urbanisme, état hypothécaire, cadastre), remboursées à l'euro près.

Pour un logement ancien, l'ensemble tourne autour de 7 à 8 % du prix d'achat. Dans le neuf, on descend nettement, parce que la TVA est déjà incluse dans le prix et que les droits d'enregistrement sont réduits. Notre dossier complet sur les frais de notaire, poste par poste détaille chaque ligne de l'acte de vente.

Le taux départemental par département : la carte de 2026

Le principe est fixé par l'article 1594 D du code général des impôts. Le taux de droit commun des droits de mutation est de 3,80 %. Chaque département peut le moduler entre 1,20 % et 4,50 %. Pendant des années, la quasi-totalité des départements s'était alignée sur le plafond de 4,50 %.

La loi de finances pour 2025 a ouvert une fenêtre de trois ans. Pour les actes signés du 1er avril 2025 au 31 mars 2028, un conseil départemental peut porter son taux jusqu'à 5 %. Une délibération notifiée après le 15 avril ne prend effet qu'au 1er janvier suivant : c'est pour cela que la carte a encore bougé en 2026, jusqu'au passage de l'Eure à 5 % le 1er avril.

89 départements au taux maximal de 5 %

Résultat : au 1er juin 2026, le taux de 5 % s'applique dans 89 des 101 départements. Le barème de la DGFiP en affiche 88 lignes, parce que la Corse et la Collectivité européenne d'Alsace y tiennent sur une ligne chacune, alors que la Métropole de Lyon et le reste du Rhône sont séparés. Paris et toute l'Île-de-France, la Gironde, le Nord, la Haute-Garonne, le Rhône et la métropole de Lyon, l'Isère, la Loire-Atlantique, le Morbihan, le Var, les Bouches-du-Rhône en font partie, comme la Martinique, la Guyane et La Réunion.

Ajoutez la taxe communale de 1,20 % et les frais d'assiette : le taux global atteint 6,32 % du prix. C'est le chiffre que vous devez garder en tête pour une estimation rapide.

Les 11 départements restés à 4,50 %

Onze collectivités n'ont pas voté la hausse. Leur taux départemental reste à 4,50 %, soit un taux global de 5,81 %.

Département	Numéro	Taux départemental	Taux global
Hautes-Alpes	05	4,50 %	5,81 %
Alpes-Maritimes	06	4,50 %	5,81 %
Ardèche	07	4,50 %	5,81 %
Charente	16	4,50 %	5,81 %
Drôme	26	4,50 %	5,81 %
Lozère	48	4,50 %	5,81 %
Oise	60	4,50 %	5,81 %
Hautes-Pyrénées	65	4,50 %	5,81 %
Saône-et-Loire	71	4,50 %	5,81 %
Guadeloupe	971	4,50 %	5,81 %
Mayotte	976	4,50 %	5,81 %

La liste surprend. On y trouve les Alpes-Maritimes, où les prix au mètre carré figurent parmi les plus élevés du pays, à côté de la Lozère, le département le moins peuplé de France. Le choix de ne pas augmenter tient moins au marché qu'aux finances de chaque conseil départemental.

L'Indre, seul département sous les 4 %

Une exception : l'Indre applique toujours le taux de droit commun de 3,80 %. Avec la taxe communale et les frais d'assiette, le taux global s'établit à 5,09 %. C'est, de loin, le département où l'acquisition d'un bien ancien coûte le moins cher en droits.

La liste officielle des taux, mise à jour par la DGFiP à chaque nouvelle délibération, est publiée sur impots.gouv.fr. En cas de doute, c'est elle qui fait foi, et votre notaire la consulte au jour de la signature. Au 1er octobre 2026, sa dernière version reste celle du 1er juin, et elle vaut jusqu'à la fin de l'année : un vote notifié depuis le 16 avril 2026 ne s'applique qu'aux actes signés à partir du 1er janvier 2027.

Les taux départementaux correspondent à des choix budgétaires votés chaque année par les élus, souvent entre décembre et février. Une liste actualisée au printemps peut donc différer de celle de l'hiver, de la Lozère à Mayotte. Un calculateur gratuit trouvé en ligne n'intègre pas toujours ces changements, alors que l'office notarial travaille sur les données fiscales du jour de l'acte authentique.

Pour le futur propriétaire, la conséquence juridique est simple : le taux applicable est celui du département où se situe le bien au jour de la signature, quelle que soit l'étude choisie. Un notaire de Lyon qui instrumente la vente d'une maison dans l'Oise applique les droits de l'Oise, sans formulaire particulier à remplir.

Combien la hausse de 0,5 point ajoute sur un achat de 250 000 €

Prenons un appartement ancien vendu 250 000 €, frais d'agence à la charge du vendeur et incluse dans le prix affiché, sans mobilier déduit. Voici le calcul des frais, ligne par ligne, dans les trois régimes de taux.

Le calcul pas à pas dans un département à 5 %

• Taxe départementale : 250 000 × 5 % = 12 500 €.
• Taxe communale : 250 000 × 1,20 % = 3 000 €.
• Frais d'assiette : 2,37 % de la taxe départementale, soit 296 €.

Les droits de mutation montent donc à 15 796 €. S'y ajoutent les émoluments du notaire, 2 395 € hors taxes, soit 2 874 € TTC, et la contribution de sécurité immobilière de 250 €. Total avant débours : environ 18 920 €, soit 7,6 % du prix.

Le même achat dans les autres départements

Poste	Département à 5 %	Département à 4,50 %	Indre (3,80 %)
Taxe départementale	12 500 €	11 250 €	9 500 €
Taxe communale (1,20 %)	3 000 €	3 000 €	3 000 €
Frais d'assiette (2,37 %)	296 €	267 €	225 €
Émoluments TTC	2 874 €	2 874 €	2 874 €
Contribution de sécurité immobilière	250 €	250 €	250 €
Total avant débours	18 920 €	17 641 €	15 849 €

L'écart entre un département à 5 % et un département resté à 4,50 % atteint 1 280 € sur ce prix de vente. Entre la Gironde et l'Indre, il dépasse 3 000 €. Sur un bien de 400 000 €, la hausse seule représente environ 2 050 €.

Une règle simple pour votre propre estimation : chaque tranche de 100 000 € de prix coûte environ 512 € de plus depuis la hausse, frais d'assiette compris. Pour tester votre cas avec votre prix et votre département, faites le calcul avec notre simulateur de frais de notaire.

Un simulateur ou un calculateur en ligne donne une estimation fiable à quelques centaines d'euros près. Le montant définitif est calculé par l'étude, sous réserve des débours réels et de la taxe foncière que vous remboursez au vendeur au prorata. Avant de fixer votre budget, prenez contact avec le notaire : il confirme le taux applicable le jour de la signature et la valeur retenue pour chaque partie du prix.

Primo-accédants : la hausse ne s'applique pas

C'est la disposition que beaucoup d'acquéreurs ignorent encore. La hausse de 0,5 point ne joue pas quand deux conditions sont réunies. Le bien doit constituer une première propriété, au sens retenu pour le prêt à taux zéro : vous n'avez possédé aucune résidence principale au cours des deux années qui précèdent l'achat. Et il doit devenir votre résidence principale.

Dans ce cas, le notaire applique le taux de 4,50 % même dans un département à 5 %. Il n'y a aucun plafond de prix ni de revenus : un primo-accédant qui achète 600 000 € à Paris en bénéficie autant qu'un acquéreur de studio à Limoges.

• Ce qui compte : n'avoir possédé aucune résidence principale depuis deux ans. Posséder un logement mis en location ne fait pas perdre le bénéfice.
• À signaler au notaire : votre situation se déclare dans l'acte. Votre notaire vous demandera d'en attester par écrit.
• Le gain : 1 280 € sur 250 000 €, soit exactement l'écart du tableau.

Les parents qui aident un enfant à acheter son premier logement peuvent donc cumuler cet avantage avec les dispositifs de don familial, que nous avons détaillés dans notre article sur l'aide des parents à l'achat immobilier.

Quels frais pour un achat immobilier ancien ou dans le neuf ?

La hausse des droits de mutation frappe surtout le logement ancien. Dans le neuf, et en particulier en VEFA, le régime est différent : le vendeur facture la TVA, incluse dans le prix, et l'acquéreur paie des droits d'enregistrement très réduits. Les frais de notaire y tombent autour de 2 à 3 % du prix.

Frais de notaire en 2026 : tout savoir pour votre prochain achat immobilier https://t.co/28aNw88Gsg

— idealista_fr (@idealista_fr) 9 octobre 2026

Un logement est considéré comme neuf, pour ce calcul, pendant les cinq années qui suivent son achèvement, s'il n'est pas revendu par une personne qui n'est pas marchand de biens. Au-delà, il repasse dans le régime de l'ancien, même s'il paraît récent.

Le terrain à bâtir suit une logique propre. Acheté à un particulier, il supporte en général les droits de mutation au taux départemental, comme un logement ancien. La TVA peut s'appliquer quand le vendeur est un professionnel assujetti. Mieux vaut interroger le notaire dès le compromis sur le régime applicable à votre cas spécifique.

Les émoluments du notaire : un barème fixe dans toute la France

Contrairement aux droits, la rémunération du notaire est la même partout. Elle suit un barème proportionnel publié au code de commerce et rappelé par service-public.fr, qui s'applique par tranche sur le prix de vente :

Tranche de prix	Taux HT
De 0 à 6 500 €	3,870 %
De 6 500 à 17 000 €	1,596 %
De 17 000 à 60 000 €	1,064 %
Au-delà de 60 000 €	0,799 %

Sur 250 000 €, les quatre tranches donnent 2 395 € HT. Pour un appartement à 200 000 €, le même barème aboutit à 1 995 € HT, l'exemple que retient l'administration. La TVA de 20 % s'ajoute ensuite.

Le tarif du notaire comprend aussi des émoluments de formalités : demandes de pièces, publicité foncière, transmission des fonds. Chacun a son tarif réglementé, et l'ensemble se chiffre en quelques centaines d'euros. Le Conseil supérieur du notariat publie ces règles, que chaque étude applique à tous ses clients de la même manière.

Une remise est-elle possible ?

Oui, dans un cadre étroit, hérité de la loi Macron. Selon service-public.fr, quand la prestation dépasse 150 000 €, le notaire peut accorder une remise, partielle ou totale, sur ses émoluments, à condition de l'appliquer de la même façon à tous ses clients. Beaucoup d'études n'en font pas. Le notaire n'a aucune marge sur les droits de mutation, qui représentent l'essentiel de la facture.

Demander une remise reste légitime, surtout pour un prix élevé. Mais le gain porte sur quelques centaines d'euros au mieux, loin des 1 280 € que représente la différence de taux entre deux départements.

Comment réduire les frais de notaire en 2026 ?

La base de calcul des droits de mutation est le prix inscrit dans l'acte. Tout ce qui sort légalement de cette base taxable réduit la note. Trois leviers existent, tous parfaitement réguliers.

• La valeur du mobilier : cuisine équipée, électroménager, meubles laissés par le vendeur. Listés et chiffrés à un prix réaliste dans l'acte, ils ne supportent pas les droits de mutation. Sur 10 000 € de mobilier, vous économisez 632 € dans un département à 5 %.
• Les frais d'agence à la charge de l'acquéreur : quand le mandat prévoit que l'acheteur paie la commission, elle peut sortir du prix taxable. Si elle est incluse dans le prix, vous payez des droits dessus.
• Le statut de primo-accédant : il ne se présume pas, il se déclare. Vérifiez qu'il figure dans le projet d'acte si vous y avez droit.

Attention aux excès. Un mobilier surévalué pour faire baisser la taxe expose à un redressement de l'administration fiscale. Le fisc connaît le prix d'une cuisine de dix ans : restez dans des montants que vous pourriez justifier, factures ou photos à l'appui.

Un dernier levier est géographique. Pour un acheteur qui hésite entre deux communes situées de chaque côté d'une limite départementale, par exemple entre la Drôme et l'Isère, la différence de taux pèse désormais dans le budget. Elle ne doit pas décider seule, mais elle se chiffre.

Comment éviter la hausse des frais de notaire ?

Pour un acquéreur qui n'est pas primo-accédant et qui achète dans un département à 5 %, il n'y a pas d'échappatoire légale. La date qui compte est celle de la signature de l'acte authentique, pas celle du compromis. Un compromis signé avant avril 2025 et réitéré après a supporté le nouveau taux.

Le dispositif est temporaire. Sauf prolongation, il s'éteint pour les actes signés après le 31 mars 2028. Rien ne garantit toutefois que les départements, dont les recettes de droits de mutation ont fondu avec le recul des ventes, renonceront à ce supplément sans contrepartie. Attendre 2028 pour acheter n'a donc aucun sens financier : un mois de loyer ou une variation de taux de crédit pèse plus lourd.

Le marché, lui, joue dans l'autre sens. Les prix de l'ancien ont reculé de 1 % au deuxième trimestre 2026 selon l'Insee, comme nous l'avons analysé dans notre article sur la baisse des prix de l'immobilier ancien. Une négociation de 2 % sur le prix de vente compense largement la hausse de 0,5 point.

Investissement locatif et LMNP : des frais de notaire qui s'amortissent

Pour un investisseur, la hausse de 0,5 point ne bénéficie d'aucune exonération : un investissement locatif n'est jamais une résidence principale. Sur un studio de 150 000 € acheté dans un département à 5 %, les DMTO passent à 9 478 €, contre 8 710 € dans un département resté à 4,50 %. Mais la fiscalité permet d'en récupérer une partie.

En location meublée au régime réel, les frais d'acquisition, droits de mutation compris, peuvent être déduits la première année ou intégrés au prix de revient du bien. Dans ce second cas, ils entrent dans la base de l'amortissement LMNP, étalé sur la durée d'usage retenue par votre expert-comptable. Au micro-BIC, en revanche, l'abattement forfaitaire de 50 % couvre toutes les charges : les frais de notaire n'y sont pas déductibles en plus.

• LMNP 2026 au réel : droits, émoluments et débours intègrent la base amortissable ou se déduisent, au choix du loueur.
• Revente : depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value.
• Location nue : les frais d'acquisition ne se déduisent pas des revenus fonciers ; ils majorent le prix d'achat retenu pour la plus-value.

Pour un investisseur qui compare deux villes, par exemple Bordeaux et une commune de la Drôme, le département ne change qu'une petite partie du rendement. La valeur locative, la gestion du bail et l'état des travaux pèsent bien davantage dans une stratégie patrimoniale.

Deux familles, deux départements : les frais étape par étape

Les moyennes cachent la réalité d'un dossier. Voici deux cas types, calculés avec le barème en vigueur. Ce ne sont pas des témoignages, mais des simulations qui montrent comment le lieu d'achat et la situation de l'acquéreur font varier la note.

Une maison de 320 000 € en Isère

Une famille revend son appartement de Grenoble pour une maison avec jardin dans une commune voisine. L'Isère applique 5 %. Les DMTO atteignent 20 219 € : 16 000 € de taxe départementale, 3 840 € de taxe communale, 379 € de frais d'assiette. Les émoluments du notaire s'élèvent à 3 545 € TTC, la contribution de sécurité immobilière à 320 €.

Total avant débours : 24 084 €. Si le même ménage achetait sa première résidence principale, la taxe départementale retomberait à 4,50 % et la note à 22 446 €. Écart : 1 638 €, soit le prix d'une cuisine d'entrée de gamme.

Un appartement de 120 000 € à Châteauroux

Dans l'Indre, un appartement ancien de 120 000 € supporte 6 108 € de droits de mutation au taux de 3,80 %. Avec 1 627 € d'émoluments TTC et 120 € de contribution, le total s'établit à 7 855 €, soit 6,5 % du prix.

Le même bien dans un département à 5 % coûterait 9 329 € de frais. La différence, 1 474 €, pèse lourd sur un petit budget : c'est l'équivalent de plusieurs mois de loyer dans cette ville moyenne. L'outil le plus précis pour votre propre dossier reste notre simulateur, qui applique le taux de votre localisation.

Dans les deux cas, la rémunération du notaire ne représente qu'entre 15 et 21 % du total. La négociation sur ses émoluments change peu de choses. La négociation sur le prix, en revanche, réduit à la fois le prix et tous les frais qui en découlent.

Ce que les annonces ne vous disent pas

Les annonces immobilières affichent le plus souvent un prix « frais d'agence inclus », jamais les frais de notaire. Or le prix affiché sert de base au calcul des droits, commission comprise si elle est à la charge de l'acquéreur mais incluse dans le prix. Deux biens au même prix affiché, l'un dans l'Oise et l'autre dans le Val-d'Oise, ne coûtent pas la même somme le jour de la signature.

Pensez aussi au financement. Les banques exigent le plus souvent que l'emprunteur apporte au moins les frais de notaire. Avec la hausse, l'apport minimal grimpe de 1 280 € sur 250 000 €. Pour un jeune ménage qui n'est pas primo-accédant, par exemple après la revente d'un premier appartement, c'est un mois d'épargne de plus.

Enfin, le notaire vous remet une provision avant la signature. Elle est volontairement arrondie au-dessus. Le solde vous est restitué après les formalités, en général dans les mois qui suivent l'acte. Gardez ce décompte : il distingue ce qui revient à l'étude de ce qui revient au Trésor public.

Barème 2026 et taux par département en questions

Quel est le barème des frais de notaire en 2026 ?

Les émoluments suivent quatre tranches, de 3,870 % à 0,799 % HT, identiques dans toute la France. Les droits de mutation, eux, dépendent du département : 5 % dans 89 départements, 4,50 % dans 11, 3,80 % dans l'Indre, plus 1,20 % de taxe communale.

Quels sont les frais de notaire par département ?

Pour l'ancien, le taux global des droits atteint 6,32 % dans un département à 5 %, 5,81 % dans un département à 4,50 % et 5,09 % dans l'Indre. Avec les émoluments, comptez environ 7,6 %, 7,1 % et 6,3 % du prix.

Le primo-accédant paie-t-il la hausse de 0,5 point ?

Non. Si vous n'avez possédé aucune résidence principale depuis deux ans et que le bien devient votre résidence principale, le taux de 4,50 % s'applique, sans plafond de prix ni de revenus.

Pour vérifier le texte, la page officielle de service-public.fr sur la hausse des droits de mutation et l'exonération des primo-accédants et la fiche des taux et plafonds des droits de mutation publiée par la direction générale des collectivités locales restent les références.