Grille de vétusté : les 5 retenues que votre bailleur ne peut pas faire sur le dépôt de garantie

Grille de vétusté et dépôt de garantie : ce que le locataire doit vraiment payer. À l'état des lieux de sortie, le bailleur chiffre souvent les réparations locatives au prix du neuf : peinture, moquette, parquet, robinetterie, équipement de cuisine. Or l'usure normale, ou usure naturelle, reste à la charge du bailleur (loi du 6 juillet 1989, article 1755 du Code civil). Seule une dégradation due à un usage anormal ou à un manque d'entretien est imputable au locataire, après application de la vétusté. La grille de vétusté, annexée au contrat de location et issue d'un accord collectif de location, donne pour chaque élément sa durée de vie, sa franchise et son taux d'abattement annuel. Prévue depuis la loi ALUR, elle sert à calculer la part du locataire, état des lieux d'entrée et de sortie à l'appui. Les règles générales (montant, délais) sont dans notre dossier sur le dépôt de garantie.

Sommaire

Qu'est-ce qu'une grille de vétusté ?

Une grille de vétusté est un document qui fixe, pour chaque élément du logement, une durée de vie théorique et un taux d'abattement annuel. Elle sert à mesurer l'usure normale, celle qui résulte du temps ou de l'usage normal, et donc à séparer ce qui incombe au bailleur de ce qui incombe au locataire.

La définition vient du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, entré en vigueur le 1er juin 2016. Son article 4 qualifie la vétusté d'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement. Le même texte, pris en application de la loi ALUR et des articles 3-2 et 7 de la loi du 6 juillet 1989, permet aux deux parties de convenir d'une grille dès la signature du bail.

Concrètement, la grille se présente comme un tableau. Une ligne par élément : peinture, papier peint, moquette, parquet, carrelage, robinetterie, sanitaires, volets, équipements de cuisine. Pour chacun, trois données : la durée de vie, une éventuelle période de franchise, et le taux d'abattement appliqué chaque année au-delà. Les principaux matériaux et équipements y figurent, chacun avec son propre taux : un revêtement de sol très sollicité perd sa valeur plus vite qu'une porte intérieure. Rien de plus. C'est un outil de calcul, pas une liste de sanctions.

Une grille issue d'un accord collectif de location

Le bailleur ne peut pas inventer sa propre grille. Le décret impose de la choisir parmi celles qui ont fait l'objet d'un accord collectif de location, conclu au niveau local ou sectoriel : une convention négociée entre représentants des bailleurs et associations de locataires. Les bailleurs sociaux ont été les premiers à en négocier avec les associations de locataires, et plusieurs organismes HLM, comme l'OPAC de Paris devenu Paris Habitat, ont longtemps servi de référence. Dans le logement social, la grille est souvent prévue par l'accord lui-même et s'applique à tout le parc de l'organisme. Un propriétaire privé peut reprendre l'une de ces grilles même si son logement ne relève pas du champ de l'accord.

Cette précision compte. Une grille maison, rédigée par le bailleur ou par son agence de gestion locative avec des durées de vie très courtes, n'a pas la valeur que lui donne le décret. En cas de désaccord, le locataire peut en contester l'application.

La grille de vétusté n'est pas obligatoire

Autre point souvent mal compris : aucune loi n'impose d'annexer une grille au bail d'une location vide ou meublée. Les textes le disent clairement : locataire et propriétaire peuvent décider d'en appliquer une, sans obligation. Elle résulte donc d'un accord, noté dans le contrat de location ou dans un document annexé.

Mais l'absence de grille ne supprime pas la vétusté. Le principe reste posé par l'article 7 de la loi de 1989 et par l'article 1755 du Code civil : les réparations causées par la vétusté ne sont pas à la charge du locataire. Sans grille, la part d'usure s'apprécie au cas par cas, et en cas de litige, c'est le juge qui tranche. La grille a justement pour intérêt d'éviter ce flou.

Usure normale ou dégradation : qui paie quoi ?

Qui répond de quoi ? Tout le calcul repose sur une distinction simple à énoncer, plus délicate à appliquer. L'usure normale, ou usure naturelle, est à la charge du bailleur. La dégradation, liée à un usage anormal, à une mauvaise utilisation des équipements, à un manque d'entretien ou à une négligence, est imputable au locataire.

• Usure normale : peinture ternie ou jaunie, moquette tassée dans les zones de passage, joints noircis après plusieurs années, parquet patiné, robinetterie entartrée malgré l'entretien.
• Dégradation : trous multiples dans les murs, brûlure sur un plan de travail, parquet rayé en profondeur par un meuble traîné, tache de vin sur la moquette, vitre cassée, peinture refaite dans une couleur vive sans accord.
• Défaut d'entretien : chaudière jamais entretenue, calcaire accumulé faute de nettoyage, moisissures dues à des grilles d'aération bouchées.

La loi du 6 juillet 1989 met à la charge du locataire l'entretien courant et les menues réparations, qu'un décret de 1987 détaille. Elle précise aussitôt la limite : ces réparations locatives ne lui incombent pas lorsqu'elles sont occasionnées par la vétusté, une malfaçon, un vice de construction, un cas fortuit ou la force majeure. Le locataire répond en revanche des dégradations survenues pendant la durée du bail, sauf s'il prouve qu'elles sont dues à la force majeure, à la faute du bailleur ou au fait d'un tiers.

Entre les deux, une zone grise. Une moquette abîmée par un chat, après huit ans de location, relève-t-elle de la dégradation ou d'un élément déjà en fin de vie ? C'est là que la grille intervient : même en présence d'une dégradation réelle, le locataire ne paie que la valeur résiduelle de l'élément, jamais son prix à neuf. Sa responsabilité s'arrête là. Et un sinistre, comme un dégât des eaux, relève d'abord de l'assurance habitation, avec une déclaration à l'assureur, plutôt que d'une retenue sur le dépôt.

Comment calculer la vétusté avec la grille ?

Le calcul suit toujours le même schéma, quel que soit le modèle de grille retenu. Il faut quatre informations : la date de mise en place de l'élément (souvent déduite de l'état des lieux d'entrée), sa durée de vie théorique, la franchise éventuelle, et le taux d'abattement annuel. Le coût de la réparation, lui, se justifie par un devis ou une facture.

1. Calculer l'âge de l'élément à la date de sortie : années écoulées depuis la pose ou la dernière réfection.
2. Retirer la franchise : pendant cette période, l'élément est considéré comme neuf et aucun abattement ne s'applique.
3. Appliquer le taux : nombre d'années au-delà de la franchise multiplié par le taux d'abattement annuel, dans la limite de 100 %.
4. Calculer la part du locataire : coût des travaux multiplié par le pourcentage restant (la valeur résiduelle).

Certaines grilles ajoutent une valeur résiduelle minimale : même un élément totalement amorti garde alors une petite part à la charge du locataire en cas de dégradation caractérisée. D'autres n'en prévoient pas. D'où l'intérêt de lire la grille annexée à votre bail plutôt qu'un modèle trouvé en ligne.

Un exemple de grille de vétusté

Les durées et les taux changent d'un accord à l'autre. Le tableau ci-après est un exemple illustratif, construit pour le calcul qui suit, et non une grille officielle.

Le taux d'abattement ne se choisit pas au hasard : il découle en général de la durée de vie. Un taux de 12,5 % par an sur les huit années qui suivent la franchise ramène la valeur de l'élément à zéro au bout de neuf ans. Plus la durée de vie théorique est courte, plus le taux annuel est élevé.

Élément	Durée de vie théorique	Franchise	Taux d'abattement annuel
Peinture, papier peint	9 ans	1 an	12,5 %
Moquette	8 ans	1 an	14 %
Parquet (vitrification)	15 ans	2 ans	8 %
Robinetterie	10 ans	2 ans	12,5 %
Équipement de cuisine	10 ans	1 an	11 %

Un cas concret chiffré : cinq ans de location

Prenons un deux-pièces loué 750 euros hors charges, avec un dépôt de garantie d'un mois de loyer, soit 750 euros. Les murs du séjour ont été repeints juste avant l'entrée du locataire, en septembre 2021. Il rend les clés en octobre 2026, après cinq ans. L'état des lieux de sortie relève des traces et plusieurs trous de chevilles non rebouchés. Le bailleur présente un devis de 1 200 euros pour repeindre la pièce et veut retenir la totalité du dépôt.

Avec la grille ci-dessus, le calcul est rapide. La peinture a cinq ans. On retire l'année de franchise : il reste quatre années d'abattement. Quatre fois 12,5 %, cela fait 50 %. La valeur résiduelle de la peinture est donc de 50 %, et la part du locataire se limite à 50 % du devis, soit 600 euros. Le bailleur doit restituer au moins 150 euros, sans compter les autres postes.

Même logement, même durée, mais la moquette de la chambre date de 2017 et porte une tache. Elle a neuf ans : un an de franchise, puis huit années à 14 %, soit 112 %, plafonnés à 100 %. La moquette est entièrement amortie. Sauf valeur résiduelle minimale prévue par la grille, le locataire ne doit rien pour la remplacer, même tachée.

Squatté, vétuste… On vous explique pourquoi ce bâtiment abandonné de Saint-Laurent-du-Var est un vrai « casse-tête juridique »
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— Nice-Matin (@Nice_Matin) 23 septembre 2026

Ce que ce calcul montre, aucune agence ne le met en avant : plus la location a duré, plus la part du locataire fond. Au-delà de la durée de vie théorique, retenir le coût d'un élément usé revient à faire payer au locataire la rénovation du logement pour le suivant. Et c'est précisément ce que le droit interdit.

Les 5 retenues que le bailleur ne peut pas faire

Le dépôt de garantie n'est pas une caisse de travaux. La loi encadre strictement ce que le bailleur peut en déduire : les sommes restant dues (loyers, charges impayées) et le coût des dégradations constatées, justificatifs à l'appui. Tout le reste doit revenir au locataire. Voici les cinq retenues les plus fréquentes, et pourtant illégales.

1. Retenir le prix de l'usure normale

Première retenue interdite : faire payer la vétusté elle-même. Une peinture passée, un parquet patiné, des joints ternis après des années d'usage ne sont pas des dégradations. Le locataire n'en répond pas, qu'une grille soit annexée au bail ou non. Retenir le coût d'une remise à neuf intégrale d'un logement simplement vieilli n'a aucune base juridique.

2. Retenir sans comparer entrée et sortie

Deuxième interdit : facturer un défaut déjà présent à l'entrée. Seule la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et celui de sortie permet d'imputer une détérioration au locataire. Si la rayure du parquet figurait déjà sur le document signé le jour de l'emménagement, elle ne peut pas être déduite au départ. Le locataire peut d'ailleurs demander de compléter l'état des lieux d'entrée dans les dix jours qui suivent sa signature, et pour le chauffage, dans le premier mois de la période de chauffe.

À l'inverse, en l'absence d'état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état (article 1731 du Code civil). Mais cette présomption ne joue pas contre lui si c'est le bailleur qui a fait obstacle à son établissement.

3. Retenir sans justificatif

Troisième interdit : une retenue forfaitaire ou « à l'estime ». Il incombe au propriétaire de justifier chaque somme déduite du dépôt de garantie, par un devis, une facture ou tout document qui prouve le coût réel de la réparation. Une ligne « remise en état : 500 euros » sans aucune pièce ne suffit pas. Le locataire peut exiger le détail, poste par poste, et le calcul de vétusté appliqué.

4. Retenir le prix du neuf au lieu de la valeur résiduelle

Quatrième interdit, le plus répandu : faire payer au locataire le remplacement complet d'un élément âgé. Même quand une dégradation est réelle et imputable, l'indemnité ne peut pas enrichir le bailleur. Il ne peut réclamer que la part correspondant à la valeur restante de l'élément, calculée par la grille et son taux d'abattement ou, à défaut, par une appréciation raisonnable de son âge. Un parquet de douze ans ne se facture pas au prix d'un parquet neuf.

5. Retenir des pénalités, amendes ou frais non prévus par la loi

Cinquième interdit : les pénalités forfaitaires. La loi du 6 juillet 1989 répute non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas de manquement aux clauses du bail. Un « forfait ménage » ou une « pénalité de retard de remise des clés » ne peut pas être prélevé sur le dépôt. Si l'état des lieux de sortie est fait par un commissaire de justice, parce que les parties n'ont pas pu l'établir ensemble, les frais sont partagés par moitié, à un tarif réglementé.

Grille de vétusté : questions fréquentes

La grille de vétusté s'applique-t-elle à une location meublée ?

Oui, si elle a été convenue. Le décret de 2016 vise les logements loués en résidence principale, vides ou meublés. La grille couvre alors aussi les meubles et l'équipement fourni : literie, électroménager, vaisselle. Une location saisonnière, en revanche, relève d'autres règles.

Peut-on ajouter une grille de vétusté en cours de bail ?

Le décret prévoit un accord à la signature, mais rien n'empêche les parties de convenir plus tard d'une grille par un avenant au contrat signé des deux. Le bailleur ne peut pas l'imposer seul, ni au moment de l'état des lieux de sortie.

Le bailleur doit-il faire les travaux pour retenir leur coût ?

La retenue se fonde sur le préjudice constaté et justifié par un devis. Ce qui compte pour le locataire, c'est la preuve du coût et l'application de la vétusté, pas l'usage que le bailleur fera ensuite de la somme.

Délais de restitution et pénalités de retard

Le calcul de vétusté ne sert à rien si le dépôt de garantie n'est jamais rendu. La loi fixe des délais courts, décomptés à partir de la remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

• 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée.
• 2 mois si des différences apparaissent, le temps pour le bailleur de réunir devis et factures.
• 10 % du loyer mensuel hors charges, par mois de retard commencé, s'ajoutent à la somme due si le bailleur dépasse ce délai.

Dans notre exemple, avec un loyer de 750 euros, chaque mois de retard entamé coûte 75 euros au bailleur. La majoration s'applique sur le montant qui reste à restituer, et elle court automatiquement. C'est une obligation légale : le locataire n'a pas à la négocier, il peut la réclamer dans sa lettre de mise en demeure.

Pour un logement en copropriété, le bailleur peut conserver une provision, dans la limite de 20 % du montant du dépôt de garantie, jusqu'à l'arrêté annuel des comptes. Il doit ensuite régulariser. Cette retenue est donc temporaire, pas un solde définitif.

Rappelons les plafonds : le dépôt de garantie ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges pour une location vide, deux mois pour un meublé. Si le loyer est payé par trimestre et d'avance, aucun dépôt ne peut être exigé. Ces montants se lisent aussi avec les autres garanties du bail, comme la caution ou l'assurance, comparées dans notre article sur l'assurance loyers impayés, Visale ou une caution.

État des lieux de sortie : comment se protéger

La meilleure défense se prépare à l'entrée. Un état des lieux d'entrée détaillé, pièce par pièce, avec la date approximative des dernières peintures et l'âge des revêtements, rend le calcul de vétusté incontestable au départ. Des photos datées, prises le jour de l'emménagement, complètent utilement le document.

• À l'entrée : vérifier que la grille, si elle existe, est bien annexée au bail, et noter chaque défaut, même mineur. Le délai de dix jours pour compléter le document est court.
• Pendant la location : garder les factures d'entretien (chaudière, ramonage), signaler par écrit toute panne ou fuite au bailleur, conserver une trace des réparations faites avec son accord.
• Avant la sortie : reboucher les trous de chevilles, nettoyer, détartrer la robinetterie, remplacer les ampoules. Ces gestes relèvent de l'entretien courant et suppriment la plupart des retenues.
• Le jour de la sortie : refuser de signer un état des lieux qui ne correspond pas à la réalité, ou y porter ses réserves, et photographier chaque pièce.

Le préavis est aussi le bon moment pour relire le contrat de bail. La grille de vétusté y figure-t-elle ? Quelle version, issue de quel accord ? Mieux vaut le savoir avant la visite de sortie qu'après la réception d'un décompte contesté. Les mêmes réflexes de preuve valent dès la constitution du dossier, comme le détaille notre point sur les pièces exigibles pour louer un logement.

Contester une retenue abusive sur le dépôt de garantie

Le décompte arrive, et la retenue paraît excessive. Que faire ? La démarche se fait en trois temps, sans frais au départ.

D'abord, une demande écrite au bailleur, par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle réclame le détail des retenues, les justificatifs, et le calcul de vétusté poste par poste avec le taux appliqué, en rappelant la grille annexée au bail s'il y en a une. Elle mentionne aussi la majoration de 10 % par mois de retard si le délai légal est dépassé. Le bailleur doit y répondre, et une absence de réponse se garde comme preuve. Beaucoup de litiges s'arrêtent là : un bailleur qui n'a ni devis ni facture préfère souvent restituer.

Ensuite, la commission départementale de conciliation. Gratuite, elle réunit des représentants des bailleurs et des locataires et traite, entre autres, les différends sur l'état des lieux et le dépôt de garantie. Son avis n'est pas contraignant, mais il pèse si l'affaire va plus loin. Pour un petit litige, une tentative de résolution amiable est en principe exigée avant de saisir le juge.

Enfin, le tribunal judiciaire, chambre de proximité. Le locataire y présente l'état des lieux d'entrée et de sortie, le bail avec sa grille, les photos et les échanges. Le juge applique la vétusté, avec ou sans grille, et peut condamner le bailleur à restituer la somme majorée des pénalités de retard. L'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL) et ses agences départementales répondent gratuitement aux questions juridiques des locataires comme des propriétaires avant d'en arriver là.

Ce que la grille change pour le bailleur aussi

La grille de vétusté n'est pas qu'un bouclier pour le locataire. Pour un propriétaire bailleur, elle transforme une discussion subjective en calcul, et limite le risque de litige. Elle l'oblige aussi à tenir un suivi des travaux : la date de la dernière réfection de chaque pièce, les factures des revêtements posés, l'âge des équipements. Un logiciel de gestion locative ou un simple tableau suffit, à condition de mentionner la grille retenue dans le contrat dès la signature.

Côté budget, la grille rappelle une réalité que les bailleurs sous-estiment : un logement se rénove par cycles. Une peinture tous les huit à dix ans, un sol tous les quinze, des équipements de cuisine renouvelés régulièrement. Ce coût d'entretien incombe au propriétaire et fait partie de tout investissement immobilier locatif, au même titre que la révision du loyer, et il ne se reporte pas sur le dépôt de garantie du locataire sortant.

Dernier point pratique pour les deux parties : une grille se choisit, elle ne se télécharge pas au hasard. Les modèles en PDF qui circulent en ligne, ou les simulateurs gratuits de calcul de vétusté, donnent un ordre de grandeur utile. Mais seule compte la grille réellement annexée au bail, issue d'un accord collectif de location. C'est elle, et elle seule, qui fixe les durées de vie théoriques et les taux d'abattement opposables au moment de la sortie.