Mise aux normes électriques d'un logement loué : les 6 points que le bailleur doit sécuriser

La mise aux normes électriques en location ne se résume pas à un contrôle. Elle touche au contrat de location, à la sécurité des occupants, à la responsabilité du propriétaire en cas d'incendie. Et elle trace une frontière nette entre ce que paie le bailleur et ce qui reste à la charge du locataire.

Sommaire

Ce que la loi exige du propriétaire pour l'installation électrique

Le point de départ est le décret du 30 janvier 2002 sur le logement décent. Il impose que les réseaux et branchements d'électricité soient conformes aux normes de sécurité en vigueur, et qu'ils fonctionnent correctement sans usure dangereuse. Un logement loué comme résidence principale doit respecter ce minimum dès la signature du bail, puis pendant toute la durée de la location.

La loi de 1989 sur les rapports locatifs complète le dispositif, dans son article 6. Le bailleur est tenu de remettre un logement décent, de l'entretenir et d'y faire les réparations autres que locatives. Autrement dit, l'installation électrique relève de son périmètre, sauf les menues réparations.

Attention à un contresens fréquent. Aucune loi n'oblige à mettre aux normes une installation ancienne selon la norme NF C 15-100, celle qui s'applique aux constructions neuves et aux rénovations complètes. Ce que la règle impose, c'est l'absence de danger pour l'occupant. Une installation de 1985 peut donc être louée si elle est sûre, même si elle ne compte pas autant de prises de courant qu'un logement neuf.

En clair, trois obligations se cumulent pour le propriétaire :

• Sécurité : aucune partie de l'installation électrique ne doit exposer l'occupant à un risque d'électrocution ou d'incendie.
• Information : fournir un diagnostic électrique annexé au contrat de bail quand l'installation a plus de quinze ans.
• Entretien : réaliser les travaux de mise en sécurité qui ne relèvent pas de l'usure normale du locataire.

Le diagnostic électrique en location : qui, quand, comment ?

La loi Alur de 2014 a ajouté l'état de l'installation intérieure d'électricité au dossier de diagnostic technique, prévu par l'article 3-3 de la loi de 1989. Un décret du 11 août 2016 en a fixé le calendrier. Depuis le 1er juillet 2017, il concerne les logements situés dans un immeuble collectif dont le permis de construire date d'avant 1975. Depuis le 1er janvier 2018, tous les autres logements loués sont concernés.

Quels logements sont concernés ?

Le document est obligatoire dès que l'installation électrique a plus de quinze ans. L'âge se compte à partir de sa réalisation ou de sa dernière rénovation complète, pas à partir de la construction de la maison ou de l'immeuble. Un appartement de 1960 entièrement recâblé en 2015 échappe donc encore au diagnostic. La règle vise les locations vides comme meublées à usage d'habitation principale. Un local commercial loué sous bail commercial relève d'un autre régime.

Qui le réalise et combien de temps reste-t-il valable ?

Seul un diagnostiqueur certifié peut le réaliser, et il doit être indépendant de celui qui le mandate. Le propriétaire le commande et le paie. En location, le rapport reste valable six ans, contre trois ans pour une vente. Une attestation de conformité visée par le Consuel, établie après une rénovation totale de moins de six ans, peut en tenir lieu.

Le rapport est remis au locataire avec le bail, aux côtés du DPE et des autres documents. Il ne donne pas d'ordre de travaux. Il décrit l'état de l'installation et signale les anomalies.

Les 6 points que vérifie le diagnostiqueur

Le diagnostic suit une méthode normalisée, la norme NF C 16-600. Il s'agit d'un contrôle visuel et de mesures simples, sans démontage. Le diagnostiqueur passe en revue six domaines :

1. L'appareil général de commande et de protection : un disjoncteur de branchement présent et accessible, qui coupe tout le logement d'un seul geste.
2. La protection différentielle et la prise de terre : au moins un dispositif différentiel adapté à la terre existante, qui coupe le courant en cas de fuite.
3. La protection contre les surintensités : disjoncteurs ou fusibles adaptés à la section des fils de chaque circuit.
4. La salle d'eau : la liaison équipotentielle et le respect des volumes autour de la baignoire ou de la douche.
5. Les matériels vétustes ou inadaptés : douilles en porcelaine, interrupteurs à manette, fils en tissu.
6. Les parties sous tension accessibles : conducteurs dénudés, boîtes sans couvercle, prises cassées.

Le rapport signale aussi des points hors de ces domaines, comme l'absence de dispositif différentiel à haute sensibilité sur certains circuits. Chaque anomalie est décrite avec sa localisation dans le logement : pièce, tableau, appareil concerné.

Électricité non conforme : que risque le bailleur ?

Louer une installation dangereuse n'est pas un défaut administratif. C'est un manquement à l'obligation de délivrer un logement décent, et la responsabilité du bailleur peut être engagée sur trois terrains.

Sur le plan civil, le locataire peut exiger la mise en conformité, une baisse de loyer ou des dommages et intérêts. Si le diagnostic électrique manque au dossier, le bailleur perd un argument : il ne peut pas se prévaloir d'une information qu'il n'a pas donnée. Sur le plan pénal, un accident grave causé par une installation qu'il savait dangereuse peut relever de la mise en danger d'autrui. Enfin, l'assureur examine l'origine de l'installation après un incendie, et une anomalie connue et laissée en l'état pèse lourd dans la discussion.

Ce qui change tout ? Le rapport du diagnostiqueur est daté et signé. Un propriétaire qui l'a reçu avec une anomalie grave ne peut plus dire qu'il ignorait le danger. Le diagnostic protège le locataire, mais il fixe aussi la date à partir de laquelle le bailleur est prévenu.

Travaux de mise aux normes : ce qui reste à la charge du locataire

Le partage suit le décret du 26 août 1987 sur les réparations locatives. Le principe est simple : le locataire entretient, le bailleur répare ce qui relève de la structure, de la vétusté ou d'un défaut de l'installation.

Élément	À la charge du locataire	À la charge du bailleur
Ampoules, tubes, fusibles	Remplacement	Non
Prises, interrupteurs	Remplacement après usure ou casse	Remplacement si vétuste ou non conforme
Tableau électrique, disjoncteur	Non	Remplacement, mise en sécurité
Prise de terre, protection différentielle	Non	Installation et remise aux normes
Câblage encastré	Non	Réfection

Résultat : un locataire qui fait sauter un fusible le change lui-même, un bailleur dont le tableau date des années 1970 le fait refaire. Le locataire doit aussi laisser l'accès au logement pour les travaux. Si le chantier dure plus de vingt et un jours, il peut demander une diminution de loyer.

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Le locataire ne peut pas, en revanche, modifier l'installation électrique de sa propre initiative. Ajouter un circuit, déplacer le tableau ou poser une prise dans la salle d'eau demande l'accord écrit du propriétaire. Et si ces travaux mettent en danger le logement, le bailleur peut exiger la remise en état.

Que faire en cas d'électricité non conforme dans une location ?

Le locataire qui constate un défaut dispose d'une démarche graduée. Pas de retenue de loyer : c'est interdit et c'est lui qui se retrouverait en faute.

• Écrire au bailleur : un courrier recommandé qui décrit les anomalies, avec photos et, si possible, le diagnostic électrique.
• Saisir la commission départementale de conciliation : la démarche est gratuite et le bailleur y est convoqué.
• Prévenir la CAF : quand le logement n'est pas décent, elle peut conserver l'aide au logement au lieu de la verser au propriétaire, tant que les travaux ne sont pas faits.
• Saisir le juge : le juge des contentieux de la protection peut ordonner les travaux et réduire le loyer.

Côté aides, la conservation de l'allocation par la CAF est le levier le plus efficace. Le propriétaire continue de percevoir la part de loyer payée par le locataire, mais pas l'aide, jusqu'à la mise en conformité. Notre article sur la revalorisation des APL en octobre détaille ce que représente cette aide pour un ménage locataire.

Comment préparer la mise aux normes électriques d'un logement à louer ?

Pour un propriétaire, le bon moment est entre deux locataires. Le logement est vide, l'électricien travaille sans contrainte, et le nouveau bail démarre avec un diagnostic propre. Voici l'ordre à suivre.

1. Faire réaliser le diagnostic électrique avant la mise en location, même si l'installation a quatorze ans : il servira de point de départ.
2. Faire chiffrer les anomalies par un électricien professionnel, en séparant la mise en sécurité (tableau, terre, différentiel) des améliorations de confort.
3. Traiter d'abord le tableau et la terre : ce sont les deux postes qui suppriment la majorité des risques d'électrocution.
4. Revoir la salle d'eau et la cuisine, les pièces où l'eau et le courant se croisent.
5. Refaire un diagnostic après travaux pour annexer au bail un rapport sans anomalie.

Combien coûte une remise en sécurité ?

Le budget dépend de l'état de départ bien plus que de la surface. Le remplacement d'un tableau et la pose d'une protection différentielle restent un chantier modéré, fait en une journée. La création d'une prise de terre absente, avec la reprise des circuits, se situe dans une fourchette intermédiaire. La réfection complète d'une installation vétuste, avec saignées dans les murs et reprise des peintures, représente la dépense la plus élevée, surtout dans un immeuble ancien. Pour ces travaux dans un logement de plus de deux ans, le taux de TVA réduit à 10 % s'applique quand ils sont facturés par une entreprise.

Certains propriétaires bailleurs peuvent obtenir une aide de l'Anah pour des travaux lourds, en échange d'un loyer maîtrisé. La rentabilité du projet en dépend, comme le montre notre point sur le futur statut du bailleur privé. Et face au risque d'impayés, une installation irréprochable évite de donner au locataire un motif de contestation, un sujet détaillé dans notre enquête sur le risque locatif.

Normes électriques et location meublée, courte durée, colocation : ce qui change

La règle du logement décent vaut pour la résidence principale du locataire, qu'elle soit vide ou meublée. Le diagnostic électrique aussi. Le bailleur d'un meublé doit en plus fournir des équipements en état de marche : plaques de cuisson, réfrigérateur, luminaires. Un appareil défectueux fourni avec le bail reste de sa responsabilité.

La location saisonnière n'impose pas le diagnostic, puisque le logement n'est pas la résidence principale de l'occupant. L'obligation générale de sécurité demeure : un vacancier électrocuté par une prise défectueuse engage la responsabilité du loueur. En colocation, un seul diagnostic suffit pour le logement, annexé à chaque contrat de location.

Dernier point souvent oublié : le chauffage électrique. Des convecteurs anciens branchés sur des circuits sous-dimensionnés font partie des causes d'échauffement relevées par les diagnostiqueurs. Remplacer les radiateurs sans revoir les circuits ne règle qu'une partie du problème.

Rénovation énergétique, recharge, climatisation : quand l'électricité doit suivre

La réglementation sur la performance énergétique pousse beaucoup de bailleurs vers des travaux d'isolation et de changement de chauffage. Une pompe à chaleur, une climatisation, un ballon d'eau chaude piloté en heures creuses ou une borne de recharge pour véhicule électrique ajoutent tous de la puissance sur le système existant. Sur une installation ancienne, ce n'est pas un détail : le tableau, la section des câbles et la protection doivent suivre.

Le bon réflexe consiste à traiter les deux chantiers ensemble. Un projet d'isolation des murs par l'intérieur, par exemple, impose souvent de déposer les prises et de reprendre les gaines : c'est l'étape idéale pour remettre le circuit aux normes, pièce par pièce. Changer une fenêtre ou deux ne pose pas ce problème ; refaire une salle de bains avec douche à l'italienne, si. Pour la recharge d'un véhicule, l'installation d'une prise renforcée ou d'une borne exige un circuit dédié, protégé et sécurisé, posé par un professionnel qualifié.

• Gestion locative confiée à une agence : le mandat prévoit en général l'appel à un électricien et le suivi du diagnostic ; le bailleur reste responsable de la décision.
• Logement en copropriété : la colonne montante et les parties communes relèvent du syndic, l'installation intérieure privative du propriétaire.
• Équipements électroniques du locataire : une installation sans terre fragilise aussi l'électronique, un argument de plus pour la remise en état.

Avant de lancer les travaux, il est utile de consulter le texte du décret sur le logement décent sur le site du service public, où la version française à jour reste accessible sans espace client. Le code de la construction, lui, fixe les règles des constructions neuves. Un conseil : conservez chaque attestation de l'électricien et chaque rapport, c'est la mémoire de l'installation. En cas de besoin, cette attestation de travaux, complétée par l'attestation de conformité du Consuel après une rénovation complète, prouve que le nécessaire a été fait. Le coût de ces démarches reste faible face au risque d'un sinistre.

Questions fréquentes sur la mise aux normes électriques en location

Un bailleur peut-il louer sans diagnostic électrique ?

Si l'installation a plus de quinze ans, non. Le bail reste valable, mais le locataire peut réclamer le document, demander une baisse de loyer ou des dommages et intérêts en cas d'anomalie découverte ensuite. Le bailleur s'expose en outre à voir sa responsabilité retenue plus facilement après un sinistre.

Le diagnostic impose-t-il de faire les travaux signalés ?

Le rapport ne contient pas d'obligation de travaux en lui-même. Mais une anomalie qui présente un danger rend le logement non décent, et le bailleur doit alors la corriger. En pratique, les anomalies graves se traitent avant la signature du bail.

Qui doit vérifier l'installation électrique pendant le bail ?

Le propriétaire n'a pas d'obligation de contrôle périodique pendant la location, en dehors du renouvellement du diagnostic tous les six ans lors d'un nouveau bail. Le locataire signale tout défaut ; le bailleur intervient pour ce qui ne relève pas de l'entretien courant.